澳洲房价开始跌了吗?你关心的房屋拍卖清盘率

(图片来源:abc.net.au) 前言 最近开始碰到一些客户提到「哎呀我是不是买在了市场价格最高峰啊!房价是不是开始跌啦?」也有少数客户购房时变得犹豫。原因是读到了一些新闻,关于清盘率(拍卖 auction clearance rate)出现下滑;另有提到一些区域比如西悉尼开始出现价格下跌,跌幅达到 7.3%;还有哪些哪些区被银行列为高风险(高信贷违约)区域,银行借款开始限制比例。 所以大家问题来了,澳洲房价开始跌了吗? 我们就从上述几则大家关心的新闻中的关键词出发,来理性的理解一下这个市场在发生哪些变化,是否对我们的购房和贷款有着影响。 拍卖清盘率(auction clearance rate) 清盘率简单的说就是拍卖市场待出售的房子实际被出售的比例。 我们拿主要的悉尼和墨尔本市场来看,几方面因素利率历史低位、供需、海外资金等一度让清盘率飙到 90% 多,有几周几乎都是在 95%。造成的感觉就是只要放到拍卖市场的房子都卖掉了,或者说都达到了卖家的预期,越来越多的卖家选择把房子放到拍卖市场中出售,希望抓住这「一生两次」的机会卖一个高价,开始更美好的生活。然而经历了连续几个月疯狂的拍卖市场和过去近 1年的房价飙涨,加上房贷市场政策收紧,疲倦和厌恶拍卖的买家们有了更多的选择(上市拍卖的房子也多了起来),导致许多卖价无法达到卖家的贪婪预期,清盘率开始下跌。许多房屋在拍卖后与潜在买家议价出售,或待售。 故事大概就是这样的一个情况。 清盘率是拍卖市场供给和需求状况的写照,是反映整个市场预期表现的首要指标。 这里看到的是市场在做一个调整,供需的调整,买家和卖家对于价格预期的一个调整。结合着各方面的因素。 买家开始出现疲惫,并不是所有买家都经得起拍卖上超过底价几十万的价格,我们理解是市场上存在着这么一批买家,他们刚刚趁着市场的高位卖掉了几年前投资的公寓楼,有些是新移民有些是投资客,拿到一笔出售旧物业带来的资金已经完成了新的投资和 upgrade。也就是这些人该买的买该投的投的差不多了,剩下的买家手上的资金不可能让大家继续疯狂地拍卖喊价,市场也逐步回归理性变得理智,甚至有些买家出现对拍卖的厌恶,只选择议价不参加拍卖,或就等着拍卖流拍后再和卖家沟通。 卖方的市场预期达到瓶颈,火热的市场让卖家变得贪婪,大家都想在这一辈子可能就一次的机会里「捞一把」,过上更好的生活。然而市场总会有一个瓶颈,因为买家也会有一个预期,就像悉尼西区的豪宅再漂亮也不会卖到东区的价格,每个市场和每个区域都有一个「指导价格」,买家卖家心理都会有预期,卖家一味的想着高价出售,最后只会流拍。况且每年的春天是房子出售的季节,这几周可以看到拍卖市场上的房子要多许多,买家的选择多了自然清盘率也会下跌。这也是大家看到越来越多的中介有经验的会建议卖家考虑拍卖前提前议价出售,避免流拍。 借贷市场的政策收紧,毋庸置疑政策的变化和未来不确定性让特别是买家变得谨慎起来。必定要考虑到是否有足够资金和是否有未来的偿还能力。 政治和经济大环境的不确定性,新总理 Turnbull 的上任,会对房产投资方面有怎样的政策,大家多少都会感觉到市场的各方面有许多不确定因素,选择观望理性的购买也不再少数。 所以综上,待拍房产数量增加、投资者数量减少加上卖家预期值过高以及银行信贷和经济政策的不稳定使得悉尼和墨尔本的拍卖市场压力增加,清盘率下降。 价格下跌的数据 这是一则来自 Domain.com.au 的新闻: 西悉尼房产拍卖会的平均成交价已由今年 8月时的 84.1万澳元降至 9月时的 77.9万澳元,跌幅达 7.3%。 清盘率也异常惨淡,从 5月份时的将近 90%跌至 56.4%。 首先平均成交价原本就不是一个很好的衡量标准,就好比 8月时有 3套 90万 1套 60万成交,然后 9月时有 4 套 90万 7套 70万的成交,一个平均价 … Continue reading 澳洲房价开始跌了吗?你关心的房屋拍卖清盘率

澳洲买房贷款:我所需要了解的一切

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