澳洲购买 House 独立屋知识普及:关于房屋的 Lot Size

同一地段,同样大小,同样状况的房子,独立屋一定会贵很多。为什么?你可以说:“独立屋不受邻居干扰,住着舒服。”

对!但这只是表象,实质是:独立屋的地皮大,完全归业主所有和使用——那块地值钱。只要是 Freehold 的房子*,在卖房信息表(Listing Sheet)中一定会标注这个物业的地皮尺寸,比如:Lot:50X120,Lot:30X110,Lot:20X100 等等,这就是地皮的尺寸,也就是 Lot Size。

*Freehold 和 Leasehold 对比解释链接

Lot Size 的单位通常用尺(Feet),50X100 就表示地皮的宽和长的尺寸了。如果那块地不是长方形,是块不规整的四边形,50 就表示地皮临街一边的宽度(Frontage),100 就表示地皮纵深较短的那个边的尺寸(Depth)。 如果那间房子门前有人行道,那地皮的深度尺寸要从人行道的内边开始算起。

lot size

如上图,红线以内才是图中那间房子的地皮,标注为 Lot:50X120 Feet 买 Freehold 的房子,在 Offer 里都会要求卖主提供一份土地 勘测图,英文称 Survey。在Survey 上标注房屋地皮的坐标和房屋在地皮上的位置。依据这个 Survey,你可以知道所买房子的地皮的确切边界,这是建围栏的依据之一。

同一地段,Lot Size 越大越值钱,这是常识。但有时你会发现,房子大小状况差不多,但 Lot Size 面积小一些的反而贵一些,这又是怎么回事?
原来 Lot Size 更值钱的地方是地幅的宽度。比如说:50X120 尺和 30X200 尺两块地皮都是 6000 平方尺,但前者一定比后者贵。因为在前一块地皮上可以盖出一间像模像样的豪宅,而在 30 尺宽的地皮上盖出的房子,即便是装修得再豪华,也称不上是豪宅,卖不出豪宅的价钱。

通常说来,投资房地产的人士,会更看重 Lot Size 的大小和宽幅,一般买房自住的可能就不会太计较是否宽度窄了 3 尺或是深度少了 5 尺,可能会更注重房屋的状况和内部的大小结构。那么,买房自住要注意 Lot Size 的什么事项呢?
首先,要注意如果 Lot 太窄,比如独立屋的 Lot 只有 20 尺宽, 即便是房子再好,也要慎重考虑是否购买。

如果 Lot 的形状过于不规则,比如有明显突出的细长尖锐角,相信大部分买家都会在意, 还是不买为好。

至于位于拐角的 Lot,通常是后院对着另一户人家的侧墙,或是只有侧院而无后院。如果后院不是太短,并无大碍,可能有人更喜欢。如果后院太短,可能在后院活动时视线受阻挡,有压抑的感觉。位于这样 Lot 的房子, 买与不买,完全取决个人爱好。
平整方正的 Lot 是最理想不过的了,但难求十全十美。实际上常常会遇到前宽后窄,前窄后宽,前高后低或前低后高的 Lot,对这样的 Lot,风水先生们会说得头头是道,但信不信由你。我要说的是:如果前后都高,而中间低的Lot,要看清了这块地上是如何排水的,这种 Lot 上的房子地下室潮湿,渗水的机会大,要看仔细了。
如果买新房或楼花,挑选 Lot 和地段,会更重要,讲究也更多些。

澳洲买地建房流程及收费图

house land package
你是否曾经想过有一片属于自己的土地,然后建造一座完全由自己设计的独一无二的小屋?澳洲能让你把这一切实现。

由于澳大利亚没有土地税、物业税等复杂税收和其他国家所设置的各种法律,所以在目前的跨国买地市场上,澳大利亚是最切实可行的国家。“随着澳元汇率的一路走低(更新于 2013 年 12 月),目前,不少企业家都已开始屯地。”

富人区与海景房最受青睐

华人比较喜欢在墨尔本的富人区和悉尼的海边买地建房。购买的土地一般在600平方米左右,价格为20万至30万澳元。如果在黄金地段,比如增值潜力大、公共配套设施齐全的土地,一块600平方米土地的价格可以达到80万至90万澳元(约合462万至520万人民币)。

按照澳大利亚政府规定,没有澳大利亚身份的海外人士只能购买新地,所以对于中国投资客户,是不允许购买二手地的。与买房一样,在买地的过程中也可以贷款,“只需付20%的首付款,其余都可以贷款。”

成功购买土地成了“地主”之后,是不是想建什么就可以建什么?土地上建怎样的建筑物需要到当地政府去批建筑申请。通过申请后,就可以选择建造商来建房,一般可以建一至两层的别墅或者公寓。而且,比起直接买房,买地建房更便宜、实惠。因为建造商不需要广告、房产代理、市场代理等环节。

优先考虑学区房政规区

澳大利亚在什么位置买地,盖什么样子风格的房子都是客户说了算,这是在国内购房无法体验的个性化定制服务。不少移民客户希望孩子去某一个学校读书,就可以委托中介帮他在学校附近买地盖房。

在选择买地的区域时,许多人首选学区房和政府规划区。在选地的时候,你要特别注意,可能隔条马路,这块地就属于学区房,它的升值潜力大。此外,还可以考虑政府规划区,隔条马路,可能这块地就属于政府规划区,周边配套(比如学校、交通、医院等)更完善。

在建房价格方面,不同风格的房子所需的材料不同,环保等级越高则造价越高。一般一栋二层楼的别墅均价为45万澳元(约合260万人民币)。而且,澳大利亚房子的结构与国内不同,都是砖木结构,而不是混凝土结构,所以要做好防火措施。

买了地,可以搁置两年,两年内不造房子都没问题,所以现在不少企业家都在屯地。两年后如果不开工,政府就会收回土地再次拍卖。

一下我们网络整理了一下澳洲买地建房的流程以及收费细节:

house land flowchart

 

常见问题:

1. 中国公民可以在澳大利亚买房吗?

可以,但是仅限于期房和从开发商手中的样板房,也就是说不能购买二手房。

2. 外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗?

都可以,也可以转卖,但其他中国买家就不能向你购买该房产了。

3. 相比二手房或现成的房子,期房有什么优势吗?

有。

  • 节省印花税:印花税是在以买卖合同生效当天的房屋或土地价格为基础征收的。如果那时土地上还没有建房,则只征收土地价格的印花税。相比二手房的印花税,期房的低很多。
  • 减税:房屋贬值是可以计为费用从而达到减税的目的的。相比二手房,新建的投资房房折旧高很多(会计意义)。所能减的税也多很多,而且里面的固定配套设施也都能折旧。
  • 购买价格低:开发商为求资金回笼,通常都会希望所开发的房屋早早的卖出去,所以价格通常比较低,但随着开发片区新建房屋数量越来越少,后来者一般都会比第一批购房者的价格高。
  • 房屋设计和装修的选择:因为可以和开发商协商,所以期房允许购房者对房屋的设计和装修提出修改,使之更个性化。

4. 中国公民可以在澳大利亚国内银行贷房贷吗?

可以,房贷的条件和澳大利亚公民的一样。理论最高值80%,通常在60-70%左右。

5. 建房初期我的资金压力较大,有什么方式可以暂时少还点吗?

有,银行均有每月“只换利息,不还本金”的还款方式,每5年需续一次,这样可大大缓解还款压力。

6. 如果我的房子还在还贷期,我想把房子卖掉,房贷怎么办?

在澳大利亚,不管是现房还是期房,房贷按揭都是可以转的。

7. 在澳大利亚购地建房的流程是怎样的呢?

请参考“购地建房流程”

8. Section 32是什么?

是一个法律文件,是房地产的卖方向有意向买方提供的一个文件。其内容包括房屋产权细节、卖方资料、房贷细节、规划信息
等相关信息。强烈建议买家在购买合同上签字之前,索取并仔细阅读Section 32,再做购买决定。

9. 我已经签了合同了,但我不想买这个房产了,我可以撤销合同吗?

在购买者在合同上签字后的三个工作日之内,购买者可以终止合同。这三天叫“冷静期”。

10.如何交付?

开发商和买方指定各自的律师,和放贷金融机构在指定的地点见面(通常是放贷者的办公室),交换文件和支票。当在场所有
人都对交付结果满意,交付就完成了。最后买卖双方都会得到交付结束的消息,而房屋中介也会交付钥匙。

11.是否有产权证书

有澳洲政府审鉴的地契以及产权证

12.一次性付清全款可否打折

不行,开发商推出的新楼盘都是明码标价无折扣销售。销售代理如擅自修改价格,其执照将被吊销,并处重罚。

13.可以多人拥有产权吗?

可以,但须在制定合同前提出,律师会负责办理,并会明确拥有比例。

14.投资的房子出租容易吗?

澳洲房屋租赁市场非常成熟规范,相关法律齐全,从业人员专业素质高。住宅空置率极低(2%-5%),租赁风险小。

15.投资者不在澳洲,谁负责出租房的维护?

有房屋中介安排专业人员修理。

16.可以由子女继承地产吗?

法律规定是可以的,且没有遗产税,也就是说可以一直留给后代。

 

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