澳洲买地建房和贷款流程

House-and-Land

在澳洲自己买地建房子。

程序第一步当然是先选择土地(land),这个阶段要注重是:土地的位置、地势平整、尺寸方正别太过于不规则、宽度是重要衡量标准、土地地下管道分布、火险等级指数等。

土地确认好后,第二步是根据土地尺寸来设计房屋然后建造(build)。这个阶段要注意的是:选择质量及信誉好的建筑商、留意建房规划要求、选择土地宽度相对应的房屋合理宽度、选择房屋室内布局、跟建筑商确认好交房标准、签订合同确认最终造价及交房标准。

优势

买地后再让建筑商来建房,比直接买现房最大的优势在于以下四点:

  1. 节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税,不征收房屋部分价值的印花税;而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。举例土地买进价是 30万澳元,房屋造价 30万澳元,那么先买地再造房需要交的印花税是 $8,990,而直接买 60万的现房最终要交的印花税是 $22,490(投资名义购买在目前有 $5,000 印花税的优惠)。如果首次置业,买地然后建房也是可以完全免掉印花税和拿到 $15,000 的 FHOG 补助(2016 年 1月 1日前)。
  2. 自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准,而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。
  3. 可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。
  4. 和楼花一样,资金准备时间比较充裕。可分期交房款,购买现房则需要马上付全款。

劣势

主要是业主需要自己 DIY 操心的事情多一些;选地造房不能马上入住,大约需要等半年;而且在造房这半年期间,贷款买地的业主要还土地贷款的利息。

流程和房贷准备

一些基本的 house & land package 贷款步骤和您可能需要了解的信息。

通常买一块空地,然后自己在上面建房子贷款的比例也是和正常购买一套房产没有区别,也就是正常的 80%,最多是可以做到 95% + 2% LMI capitalised 借贷,但这在收入上会有严格的要求,因为只有 3 家银行可以做到。house & land package 可能在步骤上会稍稍复杂一些,同时在资金准备和贷款还款时间线上有一些不同。

整个的步骤大体就分为两部分:

(一)购买地
这个部分实事上是整个 house land package 的最重要的部分。不论是您,broker,律师还是银行,这里都是最需要关注和花时间的地方。

银行通常需要您至少 land 先 settle,然后律师帮您 title 注册好,拿到 DA 可以建房子了,然后才会把 settlement 所需要的资金和贷款计算好,给您提供贷款。
(有一些的地是「熟地」通常开发商或 builder 已经划分好了可以随时动工建房子。会有很多不同情况,这个需要 case by case 讨论)

例如:如果整个 package 是 50万,然后您贷款 80%,银行需要您在 land settle 的时候是有 20% 资金在手上的。

这个例子中假设 land 是 30万,house 是 20万,那么银行在 land settle 的时候会给您提供 30万当中的 20万,也就是说您需要在地 settle 时准备好 10万(50万的 20%)+ stamp duty(如果有)和其他的费用。

之后就等于剩余的钱,也就是 land 剩下的 20 万和 House 的 20 万银行都会给您提供贷款。

(二)建房子

建房子要必须等 land 全部 settle 后才可以准备。

在房子开始建前,因为 settle land 时银行已经借了 20万给您了,所以那个时候那 20 万您就已经开始需要换这个贷款的利息。

之后建房子的贷款通常会有 5 或 6 个 drawdowns:

  1. 订金
  2. 水泥或地板打好
  3. 墙垒砌好
  4. 房子已经成型基本完工(可以做抵押)
  5. 花园或院子的路,最后完工

在整个这个建房时间里,之前的贷款是只有利息,之后完成了就可以选择利息或本息一起还。

总的来说,我们的经验是在资金的准备上 House & land package 一定要充足一些,因为在这个过程中会可能出现一些其他的意外费用,防止最后卡在一半没有办法进行,这样您又要承担利息,有无法完工没法 settle 房子。(这个在选择 builder 上要非常注意,因为多数的 builder 合同都不是 fixed fee,标价是一个,建筑开始后会有很多其他条款比如 coucil 的要求不同,再继续提出额外的费用等,需要非常小心)

其它的一些买地的细节您可以找律师询问和咨询,我们也可以根据过往经验给您分享一些经历,同时贷款的准备上我们会和银行针对你的个人情况先做一个情景讨论,然后确定拿到最好的 Offer ,同时协助您把需要的资料准备好,顺利 settle land 和 house。

*另外就是还有一些直接可以购买整个 package 已经有 DA,类似于小区一样一起统一规划建造的,那就相对容易,和购买楼花差不多,只需要支付 20% 剩余的 builder 开发商全部做好就可以了。贷款等到房子快要完工再开始准备就好。

** 注意:先 settle land 然后再分开做 construction loan 和一个 application 做 House land  package 整个 80% LVR 贷款批下来,按顺序 settle land 和 settle construction 在第一阶段 settle land 时准备的资金是不同的,后者要准备更多的资金。因此贷款操作起来一定要确定自己的资金状况再做申请,不要卡住让整个进度不能继续,压力之外还需要额外偿还地的利息。

*** 银行的选择也是需要讲究,因为不同银行对于 construction loan 的 draw down 每阶段资金的比例也是有不同要求。比如有些 builder 第一阶段是 20% ,有银行是要求第一阶段不得超过 15%,最后一个阶段不可以少于 10%,都是为了保护银行,房子不会成为烂尾楼。那么选择 builder 和银行上需要确认清楚后再决定。

 

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