强制的新信用体系意味着什么

(一)

对于前几周我们分享的关于全面信用报告(Comprehensive Credit Reporting)的全面展开在上周有了明确的信息。澳洲财长 Scott Morrison 宣布 CCR 将从 2018 年要求银行参与分享信用数据。

2018 年 7月澳洲四大银行 CBA、ANZ、Westpac 和 NAB 也将加入 CCR 系统。

这将一改澳洲的信贷市场的格局,未来大银行所掌握的客户信用信息包括行为记录都会提交到 CCR 系统,个人的所有金融机构(参与 CCR的金融机构)数据都将被共享

(二)

CCR 和国内央行的征信报告有些类似,包含客户在哪些银行和金融机构有开过账户,账户的目前还款或活动情况都将一目了然。

这就给许多非银行机构和小银行带来很大机遇,可以通过 CCR 的数据更好的为客户「定价」,以前小机构无法准确了解到个人客户的信用信息,现在可以通过这些数据给不同风险级别的客户不同的产品利率。

如果您的个人信用记录很好,还款及时没有漏还记录,车贷信用卡等都妥善的管理记录良好,那便可以从银行或金融机构要求拿到更便宜的利息产品。(太好了,我们再也不用每天帮客户为争取额外折扣而苦恼了)

(三)

不光是消费者会从中受益,这也给金融机构带来了许多新的机遇和扩大业务的空间。

一方面因为共享的数据和信息可以让许多 Fintech 加入到行业中通过服务的整合让金融市场更有效,带来的竞争和方便会促使银行体系进一步改进

事实上细心的朋友们应该早已注意到许多银行的分行 branch 都已经在两年前开始逐渐转型,重新装修的分行里看不到隔着厚厚玻璃的柜台服务,很多的分行都转变为一个 service point,有更好的服务体验让员工成为维护客户关系的一个切入点,分行更像是一个会客厅有更舒服的环境和更直接的人与人沟通甚至包括一些新的科技可以直接协助办理业务。你下次路过时候,观察下 Westpac、CBA、NAB、ANZ 还有 St George 和 Suncorp 应该就明白了。

而销售渠道则更多的交给了经纪人第三方渠道来完成,这也是为何近期报道提到澳洲房屋贷款业务接近 60% 以上都是有经纪人创造,有些银行甚至更高。

无需费用的服务,可以协助寻找到更合适的银行和产品,真的没有理由不去选择经纪人帮助办理。

我们非常期待更多的创新企业充分利用好银行开放的共享数据可以带来更多便利的服务。

而我们的在线利率查询服务就是其中一个可以分享给大家的,点击这里:

www.myhomeloan.com.au/search-rates

可以直接查询利率,银行的接口对接,任何更新会自动同步过来。

(四)

任何事情都有可能是双刃剑。

共享的信贷数据或许也会进一步让借款变得更难。

投资客户或许继续投资借贷会需要寻求许多非银行机构或基金产品的帮助。这些就走一步看一步,或许和美国市场会变得相像。

不过可以肯定的一点是,Broker 的角色会变得更加重要,每个经纪人公司都会有不同的 funding 产品也会有着很多不同,对于客户的价值就更可以体现出来了

CCR 系统即将开启澳洲信贷行业新时代

NAB 今天宣布,从 2018 年 2 月开始将通过 CCR(comprehensive credit reporting)更加深入的了解客户的财务状况。当前澳洲的信用报告系统通常是通过 negative reporting,也就是对于信用出现的不良信息登记在信用报告,用于信用评分作参考,比如信用违约、破产、法庭命令或是信用询问记录等。进入了 CCR 的阶段后,也就是类似于美国的 positive reporting,新的信用报告将会包含许多 positive 的信用信息,例如新开的银行账户,这些账户的信用额度和每月的还款信息

这对于整个澳洲信贷市场将会是一个大的改革,具有深远的影响。

全面信用报告体系(CCR)的优势
过去 Veda(澳洲信用报告提供商)的数据显示澳洲有 93万人因为信用有不良记录而被信贷系统排除在外,在全面信用报告体系(CCR)下这些客户将可以通过不断地累积良好记录而获益。因为新体系下不仅是考虑不良记录而是综合考虑给出一个信用评分,并不断改善。
一些消息表明,11 月后几家银行加入 CCR 系统,明年 2 月后陆续主流银行会贯彻加入。2014 年刚开始推进信用系统改革时,My Home Loan 就曾与大家分享过相关的信息和知识,大家可以点击阅读。当时大银行特别是 CBA 是不愿意加入的,因为 CBA 掌握着澳洲 23% 的消费者在银行体系中借款和信用信息,大银行认为自己已经有完善的信用评分系统也不希望分享数据让其他小银行收益。

但的确是个趋势,终究所有的参与者还是会更多收益,否则逐渐 CCR 系统变得更加全面后没有参与的银行将在信用审批中有更大的风险(more exposed to risker borrowers)。

未来趋势
试想下未来,银行掌控者所有人的消费习惯(生活开支),收入情况(账户信息)和信用记录(借贷记录),和生活工作住址的信息变迁,输入你的名字和生日匹配一个你的 ID号码,然后自动就出来一份贷款协议,根据你的个人情况量身定制的额度和利率。这到底是好不好呢?所以预计未来两三年内里面,你真的会发现「原本非主流的银行会在未来几年成为许多朋友的主流银行」。

Non bank lender 会是一个大的趋势。

当大家都进入了一个系统,接下来就是要有一些差异化了。

什么是信用分数(Credit Score)?它是如何运作的?

前言

澳洲信用报告(Veda report)中也会有信用分数,这里的信用评分(credit score)是指每个银行的一个对客户的风险评判标准。有所区别。

Credit scoring

 什么是信用评分?

澳洲银行在 2008 年金融危机(GFC)后对于资金的借贷政策都做了许多调整和改进。为最大程度避免借款人出现违约行为,每个银行都根据历史数据独立设计了自己的数据模型,通过不同方面的数据搭建的模型获得对每一个借款人的信用评分(credit score)。简单一句话,就是通过这些数据评分,电脑首先来从“历史经验”来判断贷款申请者是否有违约风险。

很多人觉得我借款 80%,抵押房产银行怎么样都不会亏的呀,还有必要这样复杂吗?事实上,不光是简单的银行赚一笔利息钱,银行的贷款业务(loan books)里出现的违约比例越小(less arrears),越受到银行自己 financial backers 的青睐,通常是海外的 wholesale lenders。所以都会严格在这方面把关。

然而每个银行的信用评分系统都不一样,针对自己的业务和规模和市场定位会不同,并且都是完全机密的;贷款经纪也好,银行贷款经理也好,甚至是审批贷款的 credit assessor 也都不会知道具体的评分制度。

My Home Loan 根据过往银行贷款申请的经验,和累计案例的总结,对于不同银行 credit scoring 会有所把关,相对于贷款客户来说,我们有更丰富的经历,了解不同银行的偏好,同时也知道不同银行对于特定一些情况的审批「习惯」,会根据客户情况来判断哪些银行可以递交或不可以递交。

避免客户在原本可以获批、的情况下,因为不了解情况误交申请带来麻烦。

信用评分是如何运作的?哪些方面影响信用评分?

虽然每个银行的信用评分机制不同,有些银行或许都不使用信用评分所有客户均通过 credit assesor 审批,也有些银行只是简单通过 Veda 提供的信用分数判断,再比如 CBA 把客户会通过系统的 credit scoring 分类 0 1 2 3 4,依次风险系数上升,分类在 3 或 3 以上的客户会自动被系统拒绝(system decline loan),再去翻身就需要做大量工作于银行沟通才可以获取 manual assesement 的机会,这样的贷款也是银行不愿意花时间审批的。

因此了解信用评分的工作原理,十分有必要,可以避免许多问题。

关于影响信用评分的因素,My Home Loan 做了简单的归类,其中有几点重要的与大家分享:

  • 每当您申请贷款(或信用卡、车贷等借贷产品)时,这些询问记录(credit enquiry)都会显示在信用报告并影响您的信用评分。不论贷款申请是否获批,借贷银行机构只考虑您有这个记录,便影响分数。
  • 信用评分总分 1200 分,高于 800 分得就算是比较好的分数,低于 600 分属于危险区域。违约等回严重影响信用评分。
  • 银行的一个重要考虑因素是净资产状况(net asset position),其中这个资产状况可以对应您的年龄、收入、净资产等。举例:如果您今年 45岁,年薪 20万澳币,然而您在申请贷款时净资产只有 10万澳币,银行非常可能拒绝您的贷款批准。因此递交贷款时的 strucutre 非常重要,有时是需要将您的情况做好包装,而不是一股脑全部递交。
  • 信用评分与贷款的比例 LVR 也有密切的关系,70% LVR 的贷款与 95% LVR 的贷款申请,许多信用询问对于前者的影响自然就会小很多,贷款批准的机会也自然高很多。因此如果您需要借款 80% LVR 以上,我们建议您更是需要和我们的贷款经纪做详细沟通,确保每一个细节然后递交申请。相关 80% 以上的贷款请阅读《LMI 保险须知》。
  • 在您递交的贷款申请表格中的每一项都是有意义的,都会影响到您的信用评分。包括您的居住地址,您在每个地址居住的时间长短,您每份工作的时间长短以及您更换工作的频率等等
  • 申请表格上的信息尽可能不要留空,否则都会潜在影响贷款申请的批准。比如您有 super 10万澳币或者家当 2万澳币,因为漏掉会影响到信用评分。

 

涉及到不同银行的细节上,我们建议您电话与 My Home Loan 贷款经理沟通,详细了解您的个人情况后,做出调整,根据银行的要求完善好申请资料再做递交。

注意,这里提到的信用评分 fail 与信用报告有问题(bad credits)有所区分,如果您是有因为信用报告的问题无法贷款,请阅读《信用报告有问题如何贷款?》或联系我们的贷款经理做沟通。

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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【王二房贷日记】我的信用记录有问题,该怎么解决?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

My Home Loan 原创文章,严禁抄袭!禁止微信公共账号转载!

王二的收入很好,是个 IT 工程师,年收入十多万澳币,工作了 4年,生活规律,很少有额外的生活开支,来到澳洲后唯一开户银行 CBA 一直都是忠实的客户,工资和存款都在 CBA 银行,开支也从 Saving 帐户刷卡或取现。曾经银行 Offer 过一张信用卡,因为觉得储蓄卡也有 Debit 在线刷卡的「信用卡」功能,所以就没有开通过。

两年前王二用工作的积蓄,在悉尼 Wentworth Point 买了一套楼花,今年开发商通知交房开始准备办理贷款。王二想自己的收入还不错,平时的储蓄习惯和消费行为都很好,也算是银行的老客户,周边朋友也许多买房贷款,平时也有沟通过,加上自己是 IT 行业,银行网上的计算器做过计算,贷款 60万应该不是什么问题。

想到自己收入不错,王二决定自己做一些 research 寻找一家利息最低的贷款产品,先是听说 uBank 利息较低,通过网上填表格就递交了。结果几天后收到通知贷款无法通过审批。

因为离近 Settle,王二很着急,听朋友说 Westpac 贷款申请比较宽松,很容易获批,于是也没有追究之前被 decline 拒绝的理由,这次他打算不通过网上而是在 Branch 办理,然而还是被拒绝,银行的分行贷款经理告诉王二他的信用记录有问题,无法通过审核。

王二联系到 My Home Loan 的贷款经理,我们迅速收集材料,第一步帮助王二获取个人信用报告(credit report)确认是因为信用报告上有一个 Vodafone 的欠款记录,时间是 2013 年,然而王二非常确定自己一直都是在 Optus 签的手机而且 2013年他没有 renew 过手机计划。

最终经过一番波折,确认是有同名同姓的他人信用信息交叉 Veda 信用信息管理机构放错了记录。

花费了一些时间除了后,虽然晚了 2 天 Settle 房子但还是顺利的拿到的房子的钥匙。

类似的情况其实我们经常碰到,但作为客户许多朋友并不知道如何处理。甚至很多朋友都不了解自己的信用资料。

我们建议您点击阅读《了解自己在澳洲的信用报告》。

其中值得提醒的是,像王二的情况那样,并不是说很多时候自己规规矩矩生活工作,从不开通信用卡就不会出现信用问题。

My Home Loan 接触过许多信用记录有问题的案例,其中大部分是可以顺利解决的,只是申请人并不了解情况,有些在发现问题后没能即时正确的处理反而会让情况更加糟糕。因此寻求专业人士的建议格外重要,澳洲的信用体系是很健全的,如王二的情况,虽然和他原本毫不相关的其他人的记录跑到了自己的信用报告,但是不通过合理的渠道解决,贷款申请只会被拒绝。

您可能不会想到,什么样的事情都会出现:

  • 同名同姓的文件交叉出错
  • 毫不相关的不知道哪里来的记录出现在自己的信用报告
  • 水电费欠费(自己却很确定已缴款)
  • 房东把你的 ID 给了一个签证到期的学生去网上签了手机,然后欠费回国了
  • 2006 年你有一个 court judgement,关于一个交通事故的罚款未交,然而你 2008 年才第一次入境的澳洲,并且你到目前还没有驾照
  • 别人盗用您的 ID 申请的信用卡,信用卡透支未还,违约记录记在你的名下

很多事情意想不到,但的的确确都是我们遇到的真实情况。如果不得到解决,即便去 non-conforming lender 借款也会有很大的问题,因为非银行的机构对于欠款金额也是有要求。

通常来说:

  • 大多数银行,可以接受 $500 左右的 utliity default
  • financial institution default 金额最好不要高于 $200
  • 个别银行可以接受到 $1500 以内的欠款记录
  • My Home Loan 可以帮助您获取贷款,即便 default 金额超过 $3000 澳币

很多时候需要和银行作出非常合理的解释,并解决掉信用报告的问题才可以继续贷款的申请。

那遇到自己发现有信用报告不良记录时该怎么办呢?

我们给大家几点简单的建议:

  1. 如果您已经知道不良记录的原因和 creditor ,请主动联系并付清或解决,同时要求获得相应的解决凭证
  2. 如果您无法确定不良记录,请根据信用报告上的信息与 creditor 联系沟通
  3. 如果无法联系到追寻债务的机构,请和 Veda 沟通(个人可能无法直接联系),需要通过 Broker 来协助
  4. 与信用报告上的机构沟通,要求其和 Veda 通过协议沟通去掉错误的记录
  5. 登陆 MyCreditFile.com.au,填写个人信息与 Veda 处理,大概需要 30 天左右时间
  6. 与 Credit Repair 公司沟通,提供 reference 帮助处理(会有大概 $1,600 澳币左右的费用),但如果比较棘手或时间比较紧,可以很快得到解决
My Home Loan 提示

我们首先建议大家平时就维护好自己的信用记录,可以通过订阅 Veda 机构的报告服务来监测自己的信用行为,即时发现问题,即时可以得到解决。

如果您有贷款需要办理,不论是楼花还是现房,要提前做好准备或预批,不要等到房子临近 Settle 才发现自己的信用记录有问题,再去解决可能会带来很多麻烦。甚至影响到房子交割。

最后,建议大家和专业的贷款顾问沟通,针对个人情况会作出许多潜在问题的提醒,提前做好准备。发现问题后不要凭借自己的想法处理,与专业人士沟通,通过正确的途径更加有效的解决。

 

请联系我们的贷款经纪,对于拥有不良信用记录(bad credits)的客户,不论是近期 default 或是有拖欠 default 超过 1年,My Home Loan 合作的银行可以帮助您顺利解决,请电话详细沟通。

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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了解自己在澳洲的信用报告

有关信用报告

有大约 80% 的澳大利亚人从来不查自己的信用历史,93% 的人知道有这么回事,但不知道如何查。

每个人都应该主动检查自己的信用记录,因为这会影响你未来的财务决策,比如是否能成功从银行贷款等,因为贷款经纪人会通过你的信用报告和信用记录对你的信用进行评估,比如您签的手机、按揭买车或贷款买房等。贷款经济人会收集包括信用卡拖欠、违约或其他债务协议,以此来决定你是不是一个有信用的贷款者。因此,个人的信用历史非常重要。系统可以通过用户的一些信息给予大致的估分,分数从 0 到 1200 不等。分数越高则表示您在信用系统中的风险会相对较低,银行在审批贷款时会更加容易批准您的贷款。

Approved Credit report form

信用报告里有哪些个人信息?

银行和借款机构在审批贷款申请时对于信用报告有不良记录的客户会非常谨慎,有些是直接拒绝,因此了解自己的个人信用报告非常重要。

一般信用报告会包括以下基本信息:

  • 姓名、驾照号码、生日、性别、地址、过往居住地址、当前雇主、过往雇主信息
  • 信用询问记录(credit enquiry),包括信用卡、车贷、手机合同、水电煤气等记录
  • 公司的 Company Directorships
  • 过往 5 年或以上申请过的房贷记录,包括预批、正式批准、topup、refinance 等
  • 预期未交的贷款或信用相关帐户的记录列为 default
  • Court Judgements
  • Court Wirtes
  • 破产清算记录

如何创建我的个人信用报告?

在澳洲你不需要主动创建自己的信用报告,当第一次申请与信用相关的服务,你的个人 credit file 会自动生成。

信用报告(credit file)的分数和信用报告产生的时间有很大关联,越早产生信用报告越有助于个人累计信用报告的分数。

因此建议年轻的客户可以越早开启一张小额信用卡,这样当未来工作生活稳定时,银行会更好了解到个人信用历史,更加放心提供大额的借贷。

*但有时申请更多的信用额度又不利于贷款申请,还有海外收入的客户更是会有冲突,请致电 MHL 0488 886 896 做详细沟通。

哪些因素会影响我的信用报告分数?

信用分数是一项通过统计各个信息所产生的一个评分,银行的信用审批(creditor)会通过这项分数判断您对银行的风险性。

通常这是一个很庞大的数据集合评分,其中影响分数的因素很多,诸如:

  • 申请人在什么年纪第一次拥有信用记录(签手机、信用卡、车贷等)
  • 是否经常有更换自己的住址
  • 是否频繁的更换工作
  • 是否在一定时间内频繁的做信用询问(credit enquiry),比如半年内向 3 加不同银行递交贷款申请或信用卡申请等,都会影响到分数

我的信用报告有问题,还可以贷款吗?

⇢ 阅读《王二房贷日记:信用报告有问题如何处理

如果有一些 default 或其他记录,先要确定是什么性质,了解清楚,然后通过解释信等做好准备再递交申请确保银行可以考虑您的申请。

金额和性质都是决定性的,通常银行可以接受的 utility 方面 $200- $1,000 金额还可以解释,但如果是 credit 相关(信用卡、银行信贷产品)金额超过 $200 就很难解释。

不同银行对于不同的违约接受程度也不同,因此建议客户与我们贷款经理做详细沟通,再做申请。

如何获取信用记录?

  1. 需要你的姓名,地址,出生年月日,先前的住址和你的 ID 证件号码
  2. 联系一家信用报告中介,比如说 mycreditfile.com.au 或者 checkyourcredit.com.au
  3. 在不急着用的情况下,你可以等信用档案慢慢地寄过来,免费的
  4. 10 天内你的信用档案复印件会被寄送到。
联系 My Home Loan 获取一份免费* 信用报告记录:

与我们贷款经纪沟通,获取 privacy 授权后发送您的 100 分证件目前居住地址+联系电话[email protected] 标题「Credit Report+ Firstname Surname」,

我们会和您沟通,了解您的具体情况后,帮助您获取信用报告。

我在银行太多信用询问会影响贷款吗?

通常如果在信用记录里过往半年或一年有超过 3个以上的 credit enquiry,银行都会要求提供解释,对于喜欢逐个银行做房贷咨询的客户要注意,因为过多的信用询问会让银行判断你为高风险客户,很多时候会因为 credit score fail 无法通过系统批准。

我们建议在做任何信用申请时与您的 Broker 做一个沟通,避免对未来贷款申请产生不必要的麻烦。

简单的例子比如,申请房贷前想贷款买车,我们会建议先做好房贷审批后再考虑车贷,因为车贷会影响到 servicing 贷款能力。

2014 年 3 月 12 日澳洲信用记录系统改革

澳洲目前只有信用机构 Veda 提供信用评分。包括 Veda 在内的信用机构每年通常向那些想查看自己信用记录的人提供一份免费的信用报告。

原有的信用报告制度规定 200 澳元以上的资金逾期 60 天还未支付的行为将被视作“违约行为”。新的信用报告制度将 200 澳元的额度变成了150 澳元。

开始实行的新的信用报告制度之后,信用卡最低支付额度支付晚于 5 天以上,则视作“逾期未缴”。逾期还款将被录入所有信用类型内,如抵押贷款和个人贷款,但两年后将会删除信用记录。

通信和水电煤气费用的还款记录已经有信用保障,将继续不作逾期还款行为处理,除非还款超过 60天,这样的话仍将视作“违约行为”。

新的信用报告将更加全面,会体现以下信息

  • 银行开户类型、帐户开户时间、帐户关闭时间
  • 每月还款记录
  • 信用卡申请是被拒绝还是批准以及所有债务清单
  • 5 天以上未还款将被视作“逾期未缴”,从记录未还款的日期起,两年后删除记录
  • 信用卡借贷限额和其他信用行为
  • 超过 150 澳元延期还款 60 天以上将被视作“违约行为”,从记录的日期起,五年后删除记录
  • 通信和水电煤气费用的还款超过 60 天将视作“违约行为”

 

新的信用报告改革对房贷申请有何影响?

从最近一段时间与 Veda 机构的交流和一些客户信用报告产生问题来看,有几点值得分享。(只是经验的总结,还需要更多的摸索来核实)

  1. Broker 的权限有调整,不再可以像以前可以直接刷新信用报告中客户的地址和雇主信息,通常做过信用报告后刷新的信息会有延迟显示,对于贷款申请者有着很大的影响,特别是信息不一致的客户直接导致贷款被拒绝
  2. Information Disclosure ,银行可以通过信用包括看到其他银行的 credit enquiry 同时看到其他银行借贷的额度
  3. 消费者应该更加重视自己的信用报告,约束自己对于不必要的信用产品的申请,比如信用卡、车贷、房贷预批(enquiry)、频繁的换银行做申请
  4. 借贷者在已有的信用挂钩的服务上要谨慎,避免不必要的逾期付款导致的违约行为
我们建议客户在不确定的情况下,递交房贷申请前获取一份 Credit Report,确保不会有任何问题。有些时候一个忘记的 bill 或其他同名的人信用违约与自己的报告混在一起,都会带来不必要的麻烦。

也建议一些客户订阅 Veda 的服务,随时关注自己的信用信息,如果有盗用 ID 等情况可以即时发现解决。

MyHomeLoan 的客户可以与我们的房贷经理沟通,免费获取一份信用报告,了解自己目前的信用信息,确保每一个贷款申请都顺利安全。

 关于什么是信用评分(credit scoring),请点击阅读。

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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