投资房利息上调,政策收紧之后:「澳洲房产市场走向,投资者该怎样应对」

investment proeprty slow down

(图片来源:Guardian)

当前市场和政策变化

上周五从 APRA 发布的数据来看,目前除了 Westpac 其他三大行依旧超出 10% 的投资房年增长速度:CBA 10.2%,NAB 14% 然后 ANZ 12%,Westpac 刚刚好 9.9%。

除此之外,上月初(7月)APRA 也要求银行提高准备金比例,到目前几乎所有银行都对投资房的贷款做出了调整,如果您还不知道澳洲投资房市场银行政策的变化调整,请点击这里回顾「投资房贷款政策收紧」。

大概的总结就是三点变化:

  1. 投资房利息基准利息上调(包括部分银行是只还利息上调)
  2. 投资房贷款比例限制 80% 以下
  3. 部分银行要求本息偿还

对房市和房产投资者的影响

值得注意的是普遍这次利息调整,都不像往常减少投资房贷款利息的折扣,比如前几个月时候,这一次是直接上调了基准利息。也就是投资房和自住房区别为两个基准利息。

这样的影响就是不论银行现有客户还是新客户都将面临利息上调。

这一点很有意思,因为如果是只针对于新客户可以理解。因为新的客户会根据利息成本来做出对投资的不同决定。而过往客户已经 settle 的,特别是可能还有几年前十几年前 settle 在银行的老爸老妈级别的客户都将面临升息。有些客户可以重新调整贷款的结构,选择新的合适的银行和产品,有些没有选择的只能说是被银行「敲诈」一笔利息还款。

同样,如果是为了减缓投资房增长,那么房产投资最为火爆的无非就是悉尼、墨尔本和布里斯班(可能都还算不上火),政策的一刀切也将波及投资其他地区房产的客户。

 

有人不理解,说澳洲经济这两年那么差,到目前央行已经几次降息,可是经济也还是没有啥起色,矿业也不景气,就靠着房产市场撑一撑经济了。那为何还要这么限制投资房产呢?

明天 RBA 8 月例会应该还是会继续保持 2% 的低现金率,预计可能会持续一段时间,或许还有机会今年下半年再降到 1.75%。央行从宏观角度保持低的利率是为的低的澳币,为的可以拉动外贸和经济,而房产只不过是搭了个顺风车。也正是因为如此,房贷利率这么低,投资成本那么低,借贷政策那么松,投资房增长速度让 APRA 觉得有些担心,从而约束银行放贷。

所以房产市场特别是新房建设方面,应该会继续下去,只不过投资者的成本会上升。但对比起 3 年前市场刚起步时利息依旧是低的很多啊。

顺着说下去,两种投资客户要特别小心了:

(1)没有足够的存款的投资客户

(2)没有足够收入或稳定收入的投资客户

很多人可能会笑话,觉得这不是搞笑吗?既没有存款,或又没有稳定收入还买什么房子呀?如果您是这么考虑的那应该不用太担心自己会有麻烦了。

但的确不少投资客是这样的,我们在 5 月也提到过因为几年前投资楼花有不小的增值或是买的 House 涨了许多,从现房套现做新的投资,甚至手上还有两三套楼花明年交割,要等待从目前的老房子里拿钱才够剩下的 10%,月还款利息全部是由租金 cover。

我们会建议类似的客户,要小心了。

My Home Loan 几点观察和建议

(1)APRA 澳洲审慎监管局从「审慎」的角度,对投资房的贷款要求银行收紧政策限制投资房贷款增长过快。目前应该还是属于试探性阶段,随着这两个月银行政策效果的检测会再相应做出新的调整。

(2)与几家二手房市场的大 agent 沟通,包括观察到最近一些参加周六拍卖的客户反馈来看,许多「热」区的拍卖市场出现变冷的趋势。没有那么火爆了。不少原本计划拍卖的房子都愿意通过中介提前逻猎中意买家商谈价格,提前成交,避免流拍后更难出售。

(3)对于楼花市场,像上文提到的,建议买家多准备一些首付资金,不能过多依赖从现房 cash out 或完全认为 80% 购买价格的贷款准备资金。

最近有几位客户转贷投资房 cash out 做新的投资,直接被新银行拒绝的,理由就是 Internal credit score fail。银行对于目前市场不论转贷还是同银行 top up 取现做投资的都有了更严格的要求。明显收紧了。

(4)对于海外收入的客户,要注意未来政策会有新的调整,ATO 将可能介入。在政策没有调整前有需要转贷或调整贷款的客户需要尽快,谨慎。

最后的话

目前这些调整并不是说大趋势和市场变化了,当然市场逐步放缓的确没有那么火爆。

当前银行升息也好,控制贷款比例也好都是技术和结构性调整,这些手段的目的只有一个:达到 APRA 的 10% 投资房年增长限制。如果说这个月或下个月这些政策调整没有效果或有效果,那么还会陆续有其他的政策调整出台,直到达到目的。

所以我们给大家的建议是,静观其变,不要急于给自己的贷款做出调整,特别是只有一套或两套房子的客户不要急着去固定利息,等政策平定后再做决定。如果固定了,两个月后政策又有调整对自己不合适,那么你就已经锁定了。

利息上升是趋势,未来自住房利息也会有上调的一天,目前利息都在 4.5% 左右,几年前利息 6.5% 左右。房产是一个长期持有的不动产,你没有听说房子涨了 1万块就要卖掉,或者房子跌了 2 万块就要抛售的吧?看到整个投资长期的一个回报,就不会因为每天看到利息的变化而捉急了。相反,你应该看到这个政策意味这什么从而调整自己的投资策略组合和方向。

我们作为房贷经纪,当然希望客户固定利息(锁定住客户),也当然希望客户转贷(多一笔收入),但是任何情况下成本的规划很重要,所以还是和我们的贷款经理电话沟通,计算一下是否合适,再做决定。不要盲目跟随

如果您不确定目前的情况该如何规划,请联系我们的贷款经理。

我们有专业的计算器和专家的经验帮您做好计算和分析。

 

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房贷利率上升:请了解清楚再慌张

apra investement loan

昨天发布《房产投资客们,投资房贷利率或已触底》后我们的电话几乎无法打进。

很多客户纷纷联系我们感觉比较紧张,我们还在耐心一一回复。

至于大家提到的「利息是不是都要涨啦」「我现在是不是要赶紧固定利息啦」?

My Home Loan 无法准确预知未来利息的走势,但有几点基本的和大家分享,我们希望客户是真的明白这些政策的背后,所以你们根据自身情况不至于做出不明白的决定。

(一)

近一年内房屋贷款的利率还是会继续保持较低。

这里不是说利息不会升,而是相对于整个房贷利息的历史,目前将依旧保持较低利率水平。备注,我们认为低于 5% 都是低的利息

(二)

这次升息背后是针对于 APRA 对银行投资房贷款增长比例的限制

可能是临时的调整,可能是长远的调整。完全要看如何的手段多久的时间可以让银行投资房增长比例回归 APRA 的要求。

目前这个政策可能有效,但也可能会有进一步的调整。

就如之前绝大多数银行通过调整 LVR 来降低投资房份额,显然效果并不是很明显。

那么如此银行开始通过利息的调节,限制增长。

这么做银行也有大的挑战,就是现有的投资客户或许会离开,通过「赶走」现有投资房客户来减少投资房比例,当然如果其他银行都跟进,那么「被赶走」的客户也未必有去处,所以可能银行之间还是会均衡。

都怪前段时间银行们太猛,做了那么多投资房贷款,的确也没有什么好法子,必定自住房贷款现在房价那么高,能有多少人通过自主借贷能力达到呀。达到的就都会想再投资几套吧。

所以最终不论是什么手段,升息也好,限制 LVR 也好,目的都是为了减少投资房贷款比例。也就是为何我们之前在《面对政策调整投资客要注意什么》里反复提到的,投资的客户如果您手上有几套投资物业,未来的投资成本(贷款调整成本)将会很高。要谨慎对待!可以调整的请尽快操作。

(三)

贷款上来讲,如果您没有太多投资房的 Portfolio 并不要太惊慌。

不是全面利息上调,针对的是投资限制。

至于是否您现在需要固定利息,预计短期内银行会有大量的要处理。不确定其他银行是否会跟进上调利息的方案。但的确可以考虑。

最好是和我们贷款经理先做一个沟通,确保是合适的方案,考虑到未来的贷款做好一个长远的规划。许多一味追求低利息的客户,许多之前 Promotion 去低利息的客户许多应该已经被套牢。我们一直强调「不要只看低利息」是有道理的。

 

有其他的我们再更新吧。

有问题请电话沟通吧。

 

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APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭

(图片来源:Yahoo)

最近时间里投资房和海外收入借款政策的变化给市场带来了许多不确定因素,也让许多投资客户担心起来。许多朋友读到我们的文章后来询问,是不是现在不该投资房产了?我觉得应该问的不是该不该,而是有哪些需要考虑的?不论您是旁观者还是已经入市。

先回顾一下这段时间政策上的调整:

⇢《【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息

⇢《【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

⇢《【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?

⇢《【FIRB 外国人投资澳洲】海外人士在澳置业成本提高,违规置业罚则定案》

⇢《2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整,降低贷款额度LVR至 70%,4月25日生效

⇢《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读

⇢《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税

 

(1)王二目前手上已经有了 4 套物业,借款近 200万澳币,因为利息低所有的租金收入加起来不但可以偿还所有的房贷,还有富余(positive gearing)。同时王二今年年底预计还有 2 套楼花等待 settle,因为资金的原因王二需要从现有的物业中 top up 拿出增值部分用于年底楼花的剩余首付。事实上已经 settle 的 4 套物业中,有两套王二是借款 90% 购买,同时因为利息和活动促销,王二的 4 个贷款分别分散在不同的三个银行。王二找到我们的贷款经理寻求贷款帮助。

(2)王二的哥哥王二哥,刚刚来到澳洲,虽然收入很高,但还没有太多积蓄,看到房市不断走高,担心没有机会入市错过时机,准备随便挑一个投资房买下来哪怕亏了也可以用于负扣税,必定收入很高税交得太多。

If you don’t own it, it is a bubble.

If you own it, you are in a bull market.

这是前几天金融时报里的一句话,我觉得形容现在的市场很贴切。

所以首先要看的是是否和你相关?

您已经入市和您没有入市,可能对市场看法观点会完全不同。换句话说,如果还没有买房子,这个市场即便涨的再多,或跌的再狠,对你能有多大的意义呢?然而哪些已经把一大半身价放进了市场的人,所看到的所期待的就不一样了。

上面提到的王二和王二哥,两个人的情况就是两个极端,但也很普遍。

先讲讲王二吧。

(一)

许久以前我们写过一篇文章《为何我最后考虑贷款利息?》,里面提到,有许多朋友因为在意利息或在意银行广告宣传中的促销「好」产品,却看不到产品全面的优缺点和局限性,更不想未来长远的规划。就像王二一样,为了当时的低利息和促销,分散了两三年家银行,有些是看到银行宣传有些是听到朋友说,其实折腾来折腾去貌似看起来很节省,也很有满足感。如果问道以后怎么考虑?王二会告诉你,我过两年就换银行了,无所谓什么 structure。

那么现在就是 pay back 的时候了。

王二没有想到的是政策的调整带来投资房无法获的之前更低的利息,那么目前即便想更换银行成本会很高,与此同时,90% 的贷款转银行时如果没有因为增值降低 LVR 到 80% 任然需要支付一笔新的 LMI 保险给新银行,很不划算。

总结:房贷是几十年的事情,即便可能每隔几年会调整银行更换产品,但从最初就要做好相应规划,从长远去考虑。只想着拿短期的活动或一味依据利息低作为选择银行的标准,可能会让你被迫锁定在一个银行,损失更大。

(二)

现在王二如果考虑将几套物业贷款重组到一个组合内,因为政策的原因无法拿到投资房部分的利息折扣。不过如果考虑到现金流和未来风险的控制,在目前接近 4% 左右的固定利息,是时候考虑固定一部分贷款的比例。

总结:如果您拥有几套投资房,或近期会有投资房 settle 可以考虑固定一部分了。如果您只是一套物业或许不用考虑太多,要合理想好对冲和固定的比例如果考虑的话。

(三)

Leverage 的风险。

通过银行的借贷实现购房,有效利用有限资金投资房产合理的方式。但如果您和王二一样,拥有几套投资物业,甚至完全依赖租金回报偿还利息,「过度」借贷的话风险也要做好把控。

就如 margin loan 的概念一样,一小部分资金通过 margin loan 杠杆实现更大的投资,如果市场上行,那么赚得回报也会跟着杠杆翻倍,但如果下行损失也是一样翻倍。

最好的把控就是自己用高一些的 assesement rate 做一个计算,哪怕心里有数比如即便利息增长到 7% 是不是自己还可以承受的起还款的压力。

总结:杠杆要把握有度,过高的杠杆可以是登天的梯子,也可以是万丈深渊。自己要做好把关。

 

然后我们看看王二哥。

(四)

几点需要提醒的都是很基本的,但是因为人们往往害怕错过了机会(fear of missing out),头脑一热。

首先,就是不要因为有了积蓄,找不到合适的房子仅仅因为担心错过就随便买一个。看起来这些事情不太会发生,事实上每天我们都可以遇到类似客户的经历。

比如王二哥因为考虑到反正收入高要退税,只要是投资房就算「亏」也可以抵税,值得。事实上负扣税的真正意义并不在于账面亏损退税,富人之所以喜欢负扣税应该理解为「即便短期内物业是账面亏损,得到税务上的好处,可重要的是长期持有是要赚资本增值的。」换句话说,如果给你一套房子从长远看也没有任何增值潜力,仅仅是每年亏损可以让你拿到 30% 左右的退税回来,你还会考虑吗?

其次,许多客户可能是第一次购房或是看到大家投资房也考虑投资房,如果您还不能明白什么是 LVR 什么是 Negative Gearing 什么是 strata title 类似的名词,我也建议还是多做一些功课,先了解学习一些知识再买不会有坏处。

 

所以总结下来就是,不论您已经是几套物业的业主还是刚刚进入房产投资的市场,最好是开始就有专业人士协助一起做好长期的规划;充分考虑到银行借贷投资的好处和风险,把控好自己的投资风险;如果现金流有限或比较多的物业贷款,可以考虑通过固定利息结合浮动规避一部分市场风险;不要盲目的跟风,做好调研工作。

 

最后送上两句话给大家:

 Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria. – John Templeton

大概意思就是说牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

另外一句是大家都熟悉巴菲特说过的,就不翻译了:

I will tell you how to become rich… Be fearful when others are greedy. Be greedy when others are fearful. – Warren Buffett

 

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【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

investor market

(图片来源:afr)

政策变化背景

最近关于澳洲投资房贷款收紧的政策,在澳洲有购房经历或有机会在澳洲购房的客户都十分关注。My Home Loan 在几周前最先整理发布,第一时间分享给了我们现有客户,我们认为到这个政策会有很大的影响,接着许多其他公司和媒体也相继报道。

政策调整简单概括的话就是,银行响应 APRA(澳大利亚审慎监管局)2014 年 12 月宣布的一项要求:「房产投资者的借贷增速不得超过 10%」,监管机构为阻止房地产市场过热的行动,要求银行对于投资房贷款收紧,主要体现在投资房贷款比例的小,利息的区别对待(取消贷款额外折扣),和贷款能力减少。

⇢ 点击阅读《投资房贷款政策变化细节信息

My Home Loan 认为这仅是一个开始,未来还会有进一步政策的收紧

下面来看看主流贷款申请的一些银行目前的政策是怎样。

银行当前针对投资房贷款政策

ANZ

  • PR、Citizen 或海外人士,贷款比例 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣

CBA

  • PR/Citizen 海外收入借款额度 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣

NAB

  • PR/ Citizen 和海外人士贷款额度 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣
  • TR 或临签客户以及海外人士,按照最新政策经过 Credit 审批,case by case 是否可以批准 80%
  • 海外收入的贷款(不论是否PR 或海外),贷款需本息偿还
  • PR/ Citizen 或持有 TR 临签本地收入自住房可享受额外利息折扣

Westpac/ St. George/ Bank of Melbourne

  • 海外人士贷款额度 70%
  • PR/ Citizen 贷款额度 80%
  • 投资房利息没有额外折扣
  • PR/ Citizen 或持有 TR 临签本地收入自住房可享受额外利息折扣

Bankwest

  • 投资房贷款比例限制为 80%,不再提供投资房超过八成的借款
  • 投资房利息没有额外折扣

ING

  • 原本就没有 Pricing的 ING,目前仍然按照 25万、50万和 75万贷款额度提供相应的浮动贷款利息

Suncorp

  • 不论投资房还是自住房,选择本息还款都会有额外利息折扣

 

对投资房贷款客户意味着什么?

这一系列的政策调整,是否意味着未来投资房就很难贷款了呢?

我们在《投资房贷款政策变化细节信息》里提到「APRA 的这一要求,就是避免出现太多投机行为,过度的通过银行杠杆却忽视了潜在的风险,更担心银行也为了争取更多房贷客户通过放松审批机制而导致出现美国次贷危机类似的困境。」

我们认为对于大多数为了给自己安顿一个家或持有一两套投资物业的客户来说,并不会有太大的影响,然而如果并没有足够存款,只是通过现有房子 top up 取现勉强购买一两套投资完全必须依靠租金回报来支撑贷款的客户,就要谨慎了;对于那些持有许多套房产,或手头持有几套楼花等待交割的客户更需要提前做好规划。

更高的房贷利息

随着银行纷纷取消对投资房的额外利息折扣,未来交割的投资房客户还款压力势必会增加。

如果超前退十来年,要知道过去澳洲投资房贷款也是区别于自住房的,那个时候两者利息的差别是 1%,所以不要感觉现在投资房利息没了 0.2% 的额外折扣就很生气,慢慢的未来可能就觉得已经很幸福了。

另外建议一些投资客户可以慢慢考虑将部分投资房产利息固定了,现在可能未必是最低的时候,投资么至少有一个 certainty。

更多的首付款

看到这是不是想到之前国内第二套要多付首付?哪里都一样,银行控制风险无非就要确保借出去的钱不会亏,那么借款人每多投入首付资金一些,跑掉的几率就小很多。

可以看到 Bankwest,Westpac 等针对投资房贷款,比例都开始有所调整。

那么 2014年底由 ING Direct 最先推出的按照楼花 off plan 房子 settle 时市场价格借款的政策,随着投资房贷款的收紧,各个银行业纷纷都只接受按照合同价格的 80% 借款,甚至纯海外客户的部分银行要求 70% 贷款比例。

同样的情况,您的借款能力下降

许多银行目前都调整了借款能力审核的计算公式,比如 St. George 银行上调了审批利率(assesement rate),NAB、AMP 等银行降低了投资房可用于还款的租金收入(80% rental shade),同时 NAB、Westpac 等也针对于投资房取消了在计算器中负扣税的效果。

不论是审批利率还是减小可接受租金收入还是取消负扣税在计算器中的效果,都是不同程度上降低借款的能力。也就是同样 8万澳币的收入,原本借款能力是 85万,现在同样情况下借款能力可能只有 60万。

海外投资客户借款额度减小

目前海外收入审批最多的银行 Westpac 和其旗下的 St. George,Bank of Melbourne,BankSA 针对纯海外人士均借款额度将至 70%。

其他银行目前还没有大的动作,所以可以在政策进一步收紧前请联系 My Home Loan 贷款经理做好沟通,提前规划。

SMSF 购买投资房

在 APRA 的限制下,或许许多当地投资客户会开始考虑 SMSF 作为新的投资工具,利用它来做杠杆投资房产市场。

 

您是否购买了楼花?

政策调整后,我们也陆续接到了许多购买楼花客户的电话,有几位客户过去两年买了六七套楼花,问询我们今年底和明年是否能顺利贷款成交。

真实的说,我们不确定是否可以。

如果政策进一步收紧,而客户本身没有足够的资金不能准时 settle 的话,那么将损失掉交付的定金和房子,还要面临开发商可能的起诉,包括如果开发商收掉房子后如果未能收回原合同价格会要求差价的罚款。

我们真的建议客户谨慎,市场可能未必是前两年买在哪里闭着眼睛买哪个项目都是赚得感觉。量力而行,首要看清自己的实际还款压力,实际购房能力,现在应该不是炒楼花的好时机。

房产投资客户可以做什么?

  • 如果您已经拥有投资房

检查一下贷款的产品和利息各方面是否有必要做出调整,那么现在可以根据其他银行的情况,联系贷款经理做一个 Loan health check,做出相应的调整,争取获得一个合适的产品,以便未来无法更换产品。

  • 如果您计划准备购买投资房

在购买前最好先和贷款经纪沟通,获取一份贷款预批在做打算,了解一下自己的真实还款能力。多数银行拿到批准后会兑现在 3 个月内找到房子都可以转换为全批,可以按照预批的政策实行,不过现在多数银行已经开始新的投资房贷款政策。

  • 如果您已经购买投资房楼花

我们建议您提前了解清晰政策的调整和变化,近期要 settle 的客户可以考虑提前做好准备和我们贷款经理沟通把握好时间递交,争取最大的利益。

如果是未来一年或更久成交,建议持续关注 My Home Loan 的微信和微博官网,我们会持续更新。或者您可以登记作为 My Home Loan 预定客户,我们会及时与您沟通关于项目 settle 时间更好地配合与您和律师开发商之间,安排好贷款申请和交割。

 

My Home Loan 一些想法

这两年来越来越多的报道关于海外买房,华人推高了房价等等。

我们的确也看到悉尼变得开始拥挤,高密度的楼群多了起来,对于 local 来说很多人觉得这不是他们想要居住的环境,有些搬往了郊区有些转移去了其他城市。我们以前也曾提到华人的数量必定只占了人口总数的很小一部分,真正又能起到多大的推动作用呢?

其实我所担心的并不是有多少华人买房,或多少当地人反对外国人来买房,我们担心的是开发商们为了迎合市场,专门建设符合海外人士胃口的房子

市场是存在滞后性的,当那一天市场方向发生变化的时候,可能这些房子再放回市场交易可能会有问题。

很多人就问现在还是买房子的好时候吗?是不是可以等一等房子跌了来捡漏?

我们感觉应该悉尼的市场不会出现这个情况,可能近 2-3 年经济不好的情况下央行都应该保持低的利率,房子可能未必会涨的如此疯狂,但应该不会出现下跌的情况。

回归到市场本身来看,目前我们认为所有购房的大军中,为自己买一套房子家人居住的还是占多数比例,其次投资客,再其次可能还有一些还能有购买能力但是担心错过市场怕后面更是买不到入市的,一个词语叫做「FOMO」(fear of missing out)。

所以实际上来看 APRA 的政策,反而未必会真正帮到这个市场减小房贷违约的风险,反而是让平民大众购房成本增加,阻碍了许多工薪阶层进入这个市场,而另外两个占据新房投资房市场比较大比重的人群海外购房者和高收入投资者并没有实质的影响。这些投资者要么有足够的资金支付,要么需要投资房作为税务工具。只会带来澳洲的两级分化。

最后的最后,这两块应该还是会有动作的。针对纯海外的投资客户和针对负扣税应该还会有进一步的政策调整。

 

原创文章,严禁转载,责任必究

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【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息

investment property

(图片来源:resi)

市场

房产市场依旧很火。同样带来的潜在风险也不可以视而不见。

在这些年办理的贷款中,我们对于以下的情形似乎已经很熟悉:

  • 贷款只还利息,不还本金
  • 因为借贷能力限制,房屋全部出租作为投资房
  • 在利息低压力小的情况下,选择从现房中拿出 equity 进行再投资
  • 90% 甚至要求“100%”的房屋贷款

这些似乎在目前的市场看来,都是很好的规划,你会听到朋友告诉你,“你不知道可以只还利息吗?啊?你不知道可以从老房子里拿钱再买一套吗?赶快找个 broker 打个电话问问,现在这个市场不拿点钱出来你都亏了。”

所以我们经常也会接到电话有人会来询问如何借款 100%,如何不拿首付买房子,手上有 5万如何能买一套 100万的房子等等等等。甚至有客户会以是否能帮助解决以上的问题作为标准衡量一个贷款经纪的专业性。

接到这些电话越来越多,我们也觉得越来越担心。

  • 一方面是感觉市场太疯狂,所以每个人都要钻着头挤进这个火热的市场,觉得只要我进来了就能赚钱,或者如果挤不进来以后可能更没机会了
  • 另一方面很多朋友没有意识到,90% 比例贷款的风险,还有从房子里拿出的现金(cash out)做新的投资不是你的现金,是从银行额外把增值部分借出来的钱进行再投资

 

监管

这几年的房屋市场让银行重新回归宽松的借贷政策,为了抢占市场分割许多银行也是通过各种手段降低利息,优惠的固定利息和现金返还争夺客户。

目前通过银行内部的会议已经确认,澳洲的金融系统监管机构们终于联合起来开始调查和打击风险房屋贷款。这次调查行动主要是针对威胁金融体系稳定性的投资类和单息还款型贷款。

澳洲审慎监管局(APRA)也曾在上周二告知本地的银行机构,新的贷款“限速”标准将阻止信贷机构积极追逐投资者房屋贷款的行为。

同时,澳洲证券和投资委员会(ASIC)称会调查单息还款贷款——这类贷款通常使贷款人对利率的变动特别敏感。

这一系列举措有利于给过热的悉尼和墨尔本房市降温——因为这些地区的房价持续上涨很大程度上是由于投资者需求的增长。

ASIC 也称在房地产市场过热的背景下会深入调查各大银行和非银行类信贷机构。

目前澳洲各大银行面临来自 APRA (Australian Prudential Regulation Authority澳大利亚金融管理局)的审查, 四大银行房屋贷款中投资贷款比例过大,APRA 担心市场风险过大,所以强制四大银行降低投资贷款比例。

updated 12/05/2015

进一步消息 Westpac 投资客户所占比例 11%(感觉想到保守啊这个数字),ANZ 也达到 16%,NAB 达到 20%,Macquaire Bank 达到 36% 其他银行的报告还没出,这个应该是跟着区域走也就是说悉尼和墨尔本比较严重,其区域如果没有超标 APRA 要求的 10% 可能会影响小一些。目前都在收紧投资房贷款的政策,像 NAB 和 Westpac 属于硬着陆,直接就cut掉这部分,省的未来比例更高难处理,直接宣布降低投资房贷款比例和通过划分投资房和自住房利息以及拒绝只还利息的方式直白的减小投资房申请。后续其他银行都应该会跟进(多数),有点感觉不妙的迹象。继续观察吧。

银行反应

正如去年底圣诞我们讨论过的那样,市场继续这样下去会有更多地监管:

  1. 针对投资者贷款比例下调 70%
  2. 区别对待投资房贷款和自住房贷款审批和利息
  3. 限制只还利息的贷款

目前得到的银行确认已经或即将收紧针对投资房的贷款。

新政策实施

Westpac

针对于海外投资客户,收紧贷款比例为 70%,同时本周开始海外投资贷款的贷款利息取消额外利息折扣,只可以申请标准利息折扣*。
NAB

因为通过低利息争夺客户市场,在过去几个月增长比例很高。

从本周三(5月13日)要开始强制收紧针对投资房贷款的客户,利息折扣将小于自住房客户。
同时针对 Credit score 不达标房屋评估风险高和持有临居签证或海外客户只允许本金利息偿还。
CBA

自本周三之后(5月13日)开始降低给予投资房贷款的折扣,自住房贷款仍可享受折扣。自本周五之后(5月15日)取消 $1000 投资房贷款返还。

 

*利息折扣解读:

通常各大银行会根据客人的贷款额度给出一个常规折扣,比如客人贷款100万,银行会在标准利率基础上给出1%的利息折扣;作为银行的高级贷款经纪会帮助客人争取到更高折扣,如1.2%-1.3%; 然而在新的政策下,目前 Westpac,NAB 和CBA 针对投资客户只可以给出常规折扣 1%。 这个新政策对于那些投资贷款,尤其是大额投资贷款影响非常很大,客人每年要多付出几百甚至几千的房贷利息。这个政策会在未来一段时间内对投资房市场产生影响。

 

我们认为这是一个很强的信号,和「澳大利亚税务局开始追踪违法购买本地住宅的外国人」两则消息都是很重要的值得关注的。

预计其他银行也会陆续跟进,在 APRA 的监管下陆续推出政策收紧对投资房贷款的限制。但类似 CBA 一直严格审批,并且许多当地客户从小就开户一直都在此银行各种服务的,可能自住房比例足够大,影响可能小一些。

每年银行的 financial year 是从 10 月开始,或许新的一年开始的时候,银行高管会为了当年业绩和奖金再次放松一下政策。等待银行的投资方比例重新回归安全区域过些日子或许政策会相对再宽松一些,我们依旧会在第一时间与大家更新相关调整。

My Home Loan 作为专业的贷款经纪,我们会继续关注为我们的客户带来适合的投资方案,请不要电话我们询问如何没有拥有一套房产的情况下如何 100% 贷款卖房子 (。_。)

 

注明:我们从投资和贷款管理的角度还是支持只还利息,通过对冲账户更加有效的管理贷款。然而都是要针对个人情况考虑,请于贷款经纪讨论。

这里我们曾分享过「只还利息的好处」。

 

持续进一步更新「银行收紧投资房贷款」

18/05/2015 update

Westpac 最新更新的银行折扣 pricing:

westpac rate update

 

如果您不知道什么是 pricing 折扣,请点击这里《贷款利息折扣》了解。

这里值得注意的有两点:

  1. 普遍利息都要高很多,发出的信号就是银行告诉你如果您是纯投资的客户,那么我们银行不欢迎了。看了一下几大银行几乎都是一样的政策差不多,所以也就无所谓丢不丢生意了,意思就是完全客户自己承担。
  2. 注意日期,9月 30日这就是上文前几天我们说到的,银行每年的财政年是从 10月 1日开始,也就是很有可能到了那个时候政策会继续细化。至于是更严格还是会放宽松,很难说。我们预计会继续保持严格,必定这几个月里面很难把投资房比例拉回到 APRA 要求的 10% 范围内。据说银行内部已经开始统计,因为这个政策调整所流失的客户比例,估计也是要做好权衡,等到新的财政年好更好地规划政策。

 

第二个值得注意的今天的消息是,预计 4-5周时间也就是 6 月底的时候,银行会进一步收紧投资房关于还款方式的政策,投资房将不再允许只还利息,强制性要求本息偿还,自住房就更应该本息了。

意思也就是 APRA 认为目前银行体系投资房比例过高的风险还是很大,说白了就是要限制通过银行做杠杆赚钱的行为,也就是你可以继续投资,但是强制性的要求偿还本金,而不是一味的通过只还利息拿出原本的本金在做更高的 Leverage 投资赚钱。

不知道各位投资的大客户们是否看明白了这个政策呢?

 

28/05/2015 update

NAB 最新针对海外收入政策调整

今天最新的确认信息,即日起 NAB 不论客户是否持有 PR 和 citizen 只要是海外收入,就按照 non-resident 海外客户处理。点击这里查看 Westpac 等银行海外政策的最新调整

这意味着:

  1. 所有海外收入贷款,都需要送进 credit team 审批,不可以在系统批准,预批和贷款审批时间会加长
  2. 贷款凡是海外收入的申请,将无法直接批准只还利息,credit 会要求本息偿还
  3. 审批会严格,所以贷款的 structure 和规划一定要谨慎,credit score 和有其他银行 credit enquiry 的客户要做好解释

 

29/05/2015 Update

ANZ 针对海外人士购房更新

APRA asking banks and customers who bought houses in last 12 months to provide plane tickets/boarding passes to prove if banker has met the customer.

几点值得注意:

  1. APRA 要求,不是银行
  2. houses 很模糊的概念,不确定是否指的是 dwelling 还是现房 House,有待进一步观察
  3. 无疑现在是从监管层面上很明确的在严格查海外违规购房和贷款

值得进一步观察 ANZ 银行的活动,然后看其他银行何时跟进。这是个不小的动作。

 

⇢ 点击阅读《专题:澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

 

My Home Loan 会继续保持政策的更新。

 

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