负扣税(Negative Gearing)是什么?案例详解如何操作

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澳洲负扣税 Negative Gearing 介绍

澳洲是唯一一个施行负扣税(Negative gearing tax return)的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提 — 投资用途。白话就是租出去。为了鼓励房产投资,ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 assessable income 中文叫“可纳税收入”的小生意(投资),而这种小生意通常都是“亏”的。

前面不是还说 ROI(投资回报)很高吗?怎么就亏了呢?所以说这是鼓励性质的,原因很简单。大家知道,会计有一个原则叫 accrual accounting,中文叫“权责发生制”是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。大概的意思就是账面上把折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候购买者并不会考虑到这些账面上的折旧。

举个例子,今年你的工资是 8 万,发下来的时候就只剩下 $62,453了,因为老板帮你向政府上了税。

计算如下,交给澳洲政府 $17,547 =(80000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%

假设去年,你恰好买了个 60 万的新房子,第一年折旧在 $18,000 左右。在租房这个投资上,你的其他有形支出还包括 council rate 市政管理费,water rate 水费,strata 物业管理,interest 利息等,收入是 rent 租金。一切按保守计算,ROI 投资回收率 = 5.2%。

收入 -支出= $600*52(一年的租金)- 5.5%*$480,000(贷款 80% 的平均年利息)-500(water rate 水费)-1200(strata 物业费)-600(council rate 市政管理费)≈ 0那么在会计上,你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000,接下来重新计算今年的taxliability 纳税义务了。因为投资“亏损”的缘故,你今年的 taxible income 可纳税收入变成了 $62000(80,000-18,000),实际应该向政府上交税额 $11,697=(62000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%。

可是已经交上去了 $17,547 怎么办啊?要回来不就是了,给 ATO(Australian Taxation Office 澳大利亚税务局)交个申请上去,不算房价涨了 7%-10%,今年又因为房子多拿回来 $5,850。

由于收入越高者税率越高,从上述算法可以看出,同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 $200,000 在本套房产上的年退税额将是 $8,100。也因此医生、律师、IT 等高收入者,帐下都会有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群,甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

银行也是针对于高收入人群,比如会计师、律师、医生等 Professionals 有特殊的产品,包括 Medical Pro Pack,可以达到 90% LVR 借款无需缴纳 LMI 保险费,可以让这些人士在支付最少的本金情况下拿最大的额度去低税。

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澳大利亚储备银行在2013 年 10月 4日递交给生产力委员会的研究报告中表示,纳税人可以通过固定产投资的“负扣税机制”(negative gearing)避税;尽管负扣税机制严重影响家庭支付能力,联盟党和工党都排除了修改负扣税机制的可能性。

在 2002年,Ernst & Young 咨询机构受储备银行委托研究澳大利亚税收政策中的负扣税机制,即投资者的房地产投资净损失可以抵消所得税。房地产投资者使用负扣税机制的策略非常简单,即在合适的地点购买合适的房地产然后出租,而租金收入所不能覆盖的支出(贷款利息和房地产折旧)可以抵销投资者的所得税。这种机制实际上相当于投资者利用所抵销的税款支付抵押贷款、是“负现金流动”,负扣税机制因此得名。Ernst & Young 的研究发现负扣税机制的最大收益群体是那些贷款额占投资额 80% 的投资者。对于现行的负扣税机制,联盟党和工党都排除了修改的可能性。负扣税机制的存在为房地产投资者每年提供 38 亿澳元的减税。

这份研究报告和储备的声明都表明,澳大利亚贫穷阶层一直在窘境中购房或者偿还房地产抵押贷款,因为富裕阶层投资人的炒作推动房地产价格在过去几年大幅度上涨。Ernst & Young 的研究报告本来准备提交给生产力委员会,目的是调查购买首房投资者的情况,但是储备银行最终没有将关于负扣税机制的有关研究结果提交给生产力委员会。储备银行递交的报告“鼓励”生产力委员会和其它税务政策专家“核查目前情况”。

储备银行在 10月 4日并没有对所递交的报告发表任何评论,但告诉生产力委员会“在过去几年房地产价格上涨中,投资者的购房支出不成比例,从而导致投资者支付能力下降,尤其是首房购买者。”澳大利亚高税率促使纳税人通过负扣税机制避税。

Ernst & Young 的报告称:“负扣税机制鼓励那些处于高税率阶层的纳税人通过投资避税,澳大利亚纳税人收入在很低水平时就须交纳最高税率,但是当贷款额占投资额比例达到 80% 及其以上时,负扣税机制允许纳税人以投资净损失抵销所得税,从而抵销高税率导致的重税。” Ernst & Young 的研究比较了澳大利亚、加拿大、英国、以及美国的房地产投资和税收政策,发现这些国家在家庭房地产投资方面也有类似的激励政策。Ernst & Young 的研究表明:“澳大利亚是世界上个人收入税率最高的国家之一,所以税收的负扣税机制对澳大利亚投资者更具有刺激性。”雷森去年7月份在担任反对党影子财政部长时曾提出应该回顾税收的负扣税机制,但是该提议被当时的工党领袖凯瑞恩(Simon Crean)搁置。

澳大利亚前任总理基廷(Paul Keating)在 80 年代曾经取消负扣税机制,当时是迫于房地产市场萧条的压力。澳大利亚一个置业、福利和工会联盟团体在本月初发出警告,除非废除负扣税机制,否则高房租、畸形抵押贷款、以及房地产市场崩溃则不可避免。但现任工党领袖的雷森在 9月 22日对澳广记者说:“我们不支持对负扣税机制的任何修改。过去几年房地产市场的火爆令储备银行担心,但是目前房地产市场已经冷却下来,我们不准备对负扣税机制进行任何修改。”联邦财政部长科斯特洛在今年 6月份拒绝了生产力委员会关于重新评估负扣税机制的建议,生产力委员会认为负扣税机制严重影响家庭支付能力。

 

负扣税适合你吗?

“负扣税(negative gearing)” 常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具,能让你少交几千元的税。在房地产投资上,它也是一个经常被误解的概念之一。

所谓的“gearing”,只不过是借钱(borrowing)的意思。当你借钱去投资的时候,无论投资收益是正、是负,还是零,你都是在 “gearing”,也就是负债经营的意思。“negative gearing”当然就是你借钱的成本大于你用这笔钱所得到的投资收益,所以事实上你是在赔钱。

(对应的也就是有 Neutral Gearing 和 Positive Gearing)

为什么要做“赔钱买卖”?

“当你进行负扣税投资时,你的收益有可能成倍增长,但同时你的风险也在成倍增加,房价下跌时,你可能会赔个精光。”

许多人要做“negative gearing”这种“赔钱买卖”,是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话,负扣税与养老金供款一样,是唯一可以找到的大笔避税的方法。

财务专家认为,当失业率位于三十年来的最低値,而工资的上涨超过通货膨胀率的时候,负扣税是很诱人的一种方法。

在当下的高利率之下,借钱的成本增加了,不管情愿还是不情愿,许多在物业上投资的人最后都在做“负扣税”。因为借钱的成本在 6% – 8%之间,而物业的收入可能只有5%。这当然就成了负收益了。

如何最大限度地进行“负扣税”?

如果仅是为了避税而采用“负扣税”的话,在财务上并不是很划算的。其实所谓“负扣税/负债经营”首先应是一种投资策略,节税应该是次要目标。

换言之,你采用所谓“负债经营”,是因为你需要更多的钱来买物业。“负债经营”让你可以只付极少的首期,甚至不付首期就买到物业,你不必用许多年的时间来攒钱买房。
目前有的贷款机构已允许借款人贷 106% 的款,这样你连交印花税和律师费的钱都有了,可以迅速进入物业投资领域。

*过去存在 106% 的贷款,其中包括提供 Line of credit 和 Credit card 额外额度支付印花税和杂费等。目前银行和机构借款最高 cap 在 97% 左右。或通过两套房产投资房 100% LVR 借款达到最佳的扣税目的。

*请和 MHL 我们的房贷经理做详细沟通和讨论。
用负扣税的办法进行投资有可能放大你的所得。假设你用 $130,000 的自有资金买了一份 $150,000 的物业,如果物业的价格涨 10%,你可以有 $15,000 的收益。
如果你用那 $150,000 做抵押,再借 $600,000,并购买一份 $750,000 的物业,如果这份物业的价格同样上涨 10%,你最初的 $130,000 的资金就能为你带来 $75,000 的收益。就算减去 $30,000 的成本,你还是有 $45,000 的凈赚,而不是 $15,000。

风险何在

不过,负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时,你的损失也可以成倍放大,而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道,你所投资的东西的价格可以涨,但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话,那你就可能遭受“灭顶之灾”。

比如,你借款 95% 买了一份价格 $400,000 的物业,也就是说你一共借了 $380,000,另外还有印花税等相关开销 $16,000。如果你是在三年前于悉尼买下这份物业的,那么很可能这份物业已经跌价了,只値 $350,000 了。如果你欠银行 $380,000,你的物业却只値 $350,000,这就叫“负资产”。因此,如果你把这房子卖了,你不但将损失你最初付的 $20,000 的首期,也损失了买房时付的 $16,000 的各种费用。

另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为,只要买了房子,就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话,这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。

不过呢,悉尼的租房市场现在非常火爆,这种风险就已经小得多了。

另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的,因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。

也就是说,采用负扣税的投资方法有许多风险,而且这并不意味着,你可以不做硏究,躺在床上等着天上掉陷饼了。

负扣税到底是怎么回事?(举例详细分析)

假设王女士买了一份 $400,000的投资物业。她以每周 $420 的价格将这物业租了出去,一年的租金是 $20,000。她需要付 $5,000 的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%,即 $320,000,利率是 7.5%(目前市场没有这么高,但正常澳洲利率在 6%-8% 之间),那么她的收入和第一年的开销如下:

租金收入:$20,000

减去管理费:$5,000
减去利息:$24,000

小计:$29,000

物业凈收入: -$9,000

工资:$80,000

应付税收入:$71,000

也就是说,王女士可以应付税收入从 $80,000 变成了 $71,000。这样她可以少交 $3,335的税款。

如果这份物业是份相对较新的物业,王女士还可申请建筑物折旧。

对新的物业来说,建筑物折旧率可以是建筑成本的 2.5%。同时装修费可以扣税。不过,最好在购买物业之前,就先了解好,这份物业的折旧情况如何。

以上例子表明,这份物业必须产生出资本收益来,才能抵消每年的负收入。负扣税就意味着你每年都在赔钱,所以,只有当最终的资本收益超过你每年所赔的钱时,这才不是一笔赔钱买卖。

以王女士的情况为例,她每年的税后损失是 $9,000-$3,335,也就是 $5,665。这就意味着她所购买的物业的价格必须每年有 1.4%-1.9% 的增长。

在过去几年,物业市场的长期表现是优于这个数字的,这也就是为什么许多人仍喜欢做负扣税投资的原因。

不过,投资者还应注意到的另一个因素是,如果租金上涨,一开始赔钱租出去的物业可能就会开始带来正收益了,负扣税就可能变成正扣税,这样就减少了对房价上涨的依赖性,也就是说,即便房价不怎么涨,单租金收入就已经赚了一笔了。
这也就是为什么物业投资是一项长期投资选择的原因。

负扣税适合你吗?

财务专家表示,负扣税的投资方法适合那些收入高、有富余的资金的人士。这样即便是他们的物业一时没有租出去,也不会陷于捉襟见肘的境地。

另外,在性格上比较积极主动的人也可以考虑采用这种战略。比如年轻人一想到他们还可以工作二十年,他们可以在这期间将房款付清,就可能会考虑负扣税的策略。
收益更大的人士当然是那些按高税率纳税的高收入人士,特别是夫妻双方收入均高的人士。
专家认为,将负扣税作为长期战略,并能轻松应对的人士,最终将有不菲的收益。但如果只着眼于短期的话,想在一、两年之内就发财的话,最好不要采用这种方法。

 

负扣税小秘方

负扣税不是为那些动不动就会吓得晕过去的人准备的。但是,如果你能仔细策划,它可以助你致富。以下是一些小秘方:

1. 评估你的财务现状

首先确定你自己的想达到的目标。别因为别人这么做过并成功了,你就盲目模仿。你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估,千万别仅仅因为别人这么做过,你就跟着做。一定要寻求专家意见。

2. 做最坏的打算

在做出决定之前,先仔细计算自己的现金流,看一看在最坏的情形下,你的资金是否能支撑下去。

有许多年轻夫妻买了投资物业,这时候两个人都有工作。后来有孩子了,妻子可能不工作了,两份收入变成了一份,结果手头的现金就变得紧巴巴的了。与此同时,孩子也要花钱,这就使经济状况更加紧张。

所以,在做出决定前,一定要多问几个“如果这样,我会怎样”的问题。比如在房子没租出去的时候,你有没有足够的钱供房等等。

3. 买收入保险

进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素,那就是在进行负扣税经营的同时,一定要购买收入保险。这样的话,一旦收入上发生什么问题,保险金就是你的保障。

4. 充分了解负扣税的风险和收益

不要轻易相信房产推销员的话。有时候推 销房屋的人只吿诉你负扣税的好处,而不会吿诉你它同时存在的风险。这个行业的管理也不是十分严格。

无论你进行任何投资时,都要同时了解收益和风险两个方面,并十分确定地知道,你为了得到这样的收益而愿意承受这样的风险。在你对风险进行了充分的评估之后,你就不再是盲目地投资了,你的决定是在充分掌握各方面信息的基础之上作出的。你知道哪些因素是没有问题的,同时了解哪些地方是可能出问题的。如果你愿意承担事情不顺利时的后果,那么你就可“大胆地往前走”了。

5. 买投资房时选择只付利息的贷款品种

如果你已有一份按揭,同时还想再借钱投资于股票或物业市场,那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的,同时你不必立即归还本金。

自住房房贷(home loan)是不可抵税的,所以你的钱都应用来还本金。你应该先将你的自住房房贷还清,然后再将你的投资房贷款转成同时归还本金和利息的品种。

6. 购买会带来长期资本收益的优质物业

购买房屋之前,一定要判断好房市周期,这样,你不至于接到“最后一棒”,然后要等许多年才能等到房价再升回来。考虑好增値的可能性有多大,以及你得等多长时间。

7. 请会计师替你退税

退税一般来说并不难,不过,请个专业会计师会确保你不会漏掉该扣税的项目,或犯任何错误。

总结和房产投资市场

总而言之,在采用负扣税策略前必须非常愼重,别觉得你所做的只是到银行去借钱,然后就是等着赚钱了。房市确曾有过那样的机会,即只要进去就会赚,但这样的时候不会持久。

人们需要了解,这是一项长期投资计划,而且也不是解决所有问题的唯一办法。
这今年澳洲主要城市,看起来都是不错的投资时机。如果你能付得起现有利息的话,市场利息很低,同时房产增值和租房市场都很不错。

希望大家在做好功课的情况下,利用好杠杆原理为让自己合理的避税同时实现资本的收益,实现 Wealth Creation。

如果您已经拥有一套自住房产,正考虑购买一套投资房产,我们建议您联系 MHL 的贷款经理,通过合理的计算,让您看到更准确的数字,这套投资房有多少首付可以从自住房中获取,同时投资房贷款中多少比例由租金Cover,多少比例由 ATO 退税抵消,最终自己支付多少的利息?

或许你会发现,每周实际支付的只需要您从口袋拿出几块或几十块钱。

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