房产投资中的 GST 问题

PropertyInvestmentGST

如果您要购买、出售、租赁或开发房产,那么您就需要登记 GST,因为您可被认为是在进行企业经营。企业经营包括您以盈利为目的进行的生意或者活动。很多人在进行产权交易时实际上是在进行企业经营,但是他们却没有按照要求登记 GST。即使是像划分土地并在其上进行开发建设这样的”一次性”交易,您仍然需要登记 GST。

如果您在连续的 12 个月之内销售的总价值或者您预计等于或超过$75,000,那么您必须登记 GST。

基于 GST 的房产包括以下所有:

  • 土地;
  • 土地及楼宇;
  • 土地权益;
  • 土地产权;
  • 土地占用许可证;

不同的房产适用的 GST 不同,取决于该房产是: 住宅还是商业房产。

住宅房产

住宅房产包括房屋、单元和公寓楼。闲置的土地通常不被认为是住宅房产。可以被占用、已被占用或打算被用作居住的房产就是住宅房产。

现有住宅房产

对现有住宅房产进行销售不需要缴纳 GST,除非该房产是新房产(参照以下新住宅房产部分)。

如果您要购买现有住宅房产,那么您不能申领 GST 抵免。

您购买与现有住宅房产销售相关的物品都不能申领 GST 抵免。当您出售物业时,您不能申领 GST 抵免。

如果您拥有用作居住及商业用途的房产,那么可能适用 GST(参照商业住宅房产)。

新住宅房产

属于以下情形的房产属于新住宅房产:

  • 之前未被用作住宅房产销售的房产;
  • 通过大规模翻新而建成的房产;
  • 在同一地块上拆毁旧的建筑重新建造的建筑物。

一处新的住宅房产在被连续租用 5 年之后,就不再被视为新住宅房产。

您可以为您销售新住宅房产而进行的所有购买,申请 GST 抵免(遵从 GST 抵免标准条例)。你必须为房产销售而支付 GST。

住宅出租房产

如果您出租的住房不是新的,那么:

  • 对于您所收取的租金,您无需缴纳 GST;
  • 对于您出租房屋所购买或者添置的所有物品,您不能申请 GST 抵免。
  • 如果您以销售为目的建造新的住宅房产,那么您可以为其建造申请 GST 抵免。
  • 如果您以销售为目的建造新的住宅房产,而计划销售的同时先将其租赁出去,那么您需要上报,要求对您已申请的 GST 抵免进行调整。

商业住宅房产

商业住宅房产包括:

  • 酒店、汽车旅馆、小旅馆;
  • 招待所、寄宿公寓;
  • 家庭式旅游车停车公园、露营地;
  • 提供类似酒店、汽车旅馆、小旅馆、招待所及寄宿公寓之类住所的机构。
商业房产

购置商业房产

如果您购买商业房产用于您已登记GST的商业活动,那么您可以在房产购买价格之内的申扣 GST。

您不能申领 GST 抵免,如果出现以下任何一种情况:

  • 卖方使用利润计划计算包含在销售价格之内的GST。
  • 您向某人购买房产,而这房产从未登记(或者不需要登记)GST;
  • 您购买的房产免GST;
  • 您未登记(或者不需要登记)GST。

出售商业房产

如果您要出售商业房产,例如:商店和工厂,那么您通常应该在出售价格中包含 GST。您也可以申领与您出售房产相关的购买 GST 抵免(遵从 GST 抵免标准条例),例如:包含在房产中介费用之内的 GST。

如果您要出售商业房产,那么您可以使用利润计划计算出本次销售的 GST。请参照以下利润计划部分。

如果您出售的商业房产正被出租,那么您可以将其视为持续经营的免 GST 销售,该”持续经营”是指您正在出租的企业。请参照以下销售生意部分。

如果您出租或租用商业房产

如果您作为出租人出租房产,那么以下情况您需要缴纳租金的GST:

  • 您出租工厂或者店铺,且;
  • 您已登记(或者需要登记)GST。
  • 如果您作为承租人租用商业房产,那么以下情况下您可以就包含在您所支付的租金中的GST申领GST抵免:
  • 您从他人处租用房产开展生意,且;
  • 您及您的出租人已登记(或者需要登记)GST。
销售生意

持续经营

出于 GST 之目的,当您出售生意时,如果您出售了继续运作业务的所有必需品,并且直到售出那天,您都在开展(或者将要开展)生意,那么您就是出售”持续经营”。
一般说来,如果符合以下所有条件,销售持续经营是免 GST的:

 

  • 该销售是为获得付款;
  • 买方登记了(或者需要登记)GST;
  • 买卖双方已书面同意这种销售为持续经营;
  • 供货商出售一切对继续运作业务所需的。
  • 买卖双方可以申扣与本次出售及购买房产相关的其他费用的GST,例如:包含在律师费中的GST。

空置土地

如果您要购买空置土地而进行转售或者将该土地用作商业用途,那么您需要登记 GST。

划分土地再细分

如果您有以下行为,那么您需要登记GST:

  • 购买土地进行细分和转售;
  • 将土地划分成小块–包括您家周围的土地–并在其上进行建筑;
  • 细分土地并将其用作商业用途。
房地产开发、建筑及翻新

以盈利为目的的翻新

如果您购买房产是为了进行盈利而翻新和出售,那么您需要在出售的时候登记 GST。然而,对于所购买的物品而翻新,您不能申领任何 GST 抵免,除非您在购买这些物品时就已经登记。

建造新的住宅房产

如果您建造新的住宅房产是为了出售,那么:

  • 您可以为建造以及所有与该房产销售相关的购买申领 GST 抵免(遵从 GST 抵免标准条例);
  • 您必须为出售该房产支付 GST。
  • 如果适用于 GST,那么您通常要缴纳的 GST 是销售价格的 1/11。您也可以运用利润计划计算出您应缴纳的 GST。
利润计划

通常情况下,您出售房产所要缴纳的 GST 数额是销售价格的 1/11。利润计划是计算销售价格中您所要承担的 GST 数额的另一种计算方式。

利润计划通常是销售额与以下之一的差额:

  • 您为该房产支付的金额;
  • 合理的房产估价。
  • 您能否使用边际收益方案取决于您如何及何时购买房产,以及您销售该房产所适用的 GST 情况。

 

*以上内容整理自互联网。MHL 建议您获取会计师的意见。

 

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澳洲投资房退税项目小结

Property-Investment

在澳洲投资房产是退税的一项措施,但对于什么房产可以退税,针对与投资房的一些退税的项目我们帮您做了简单的整理。

可以申报退税的主要费用:

包括租房广告费、银行费用(手续费、年费等)、物业管理费、房贷的利息支出、地方政府 council 费、物业折旧(房东需要从专业机构购买物业折旧评估表,会计师根据这张表决定每年申报的金额。新房子在头 5 年之内,折旧占总退税额的主要部分)。除此之外,还包括园艺和锄草费用、房产保险、地税、除害虫的费用、给中介的管理费或提成、各项修理和维护费用、文具和电话费(很多人都不知道这两样也可以用来退税的)、水费、去视察房子和收房租所支付的交通费、获得投资建议如咨询理财师或会计师的费用。

投资房退税的两种方式:

第一种方式是年底退税:

在财政年度结束找会计师报税的时候,将多交的税一次性退回来。也就是先掏腰包,再拿回来。这是大多数人所采用的方式,也比较简单。

第二种方式是减少 PAYG Withholding:

在1年中的任何时候,让专业会计师替你向澳洲税局递交申请表格,估算出本年度你在房产投资的大致亏损额,然后税局会联系你所工作的单位,通知他们更改你的PAYG Withholding的量,也就是说,把本来要扣下来交给税局的那部分工资直接发到你的手上。这种方式使得投资人少掏腰包,所以更为划算,但是操作起来麻烦一些。很多人并不愿意自己工作的单位了解自己的投资情况,所以宁可采用第一种退税方式。

*Note: 我们建议您与您的会计师洽谈税务的问题。