你是否需要为你的澳洲出租房产(投资房)支付资本增值税?

你对增值税有所了解吗?以下是一些问答可能会对你有帮助。

real-estate-taxes

提问 1:2008 年 9 月我建造了一套房子,一直空着,直到 2009 年 1 月出租、租期 5 年。4 月份我搬进去打算住上一年,直到 2014 年 4 月上市。我可以获得6年以下的资本收益全额免税吗?在这个期间,我几乎没有任何其他主要住所。

回答:因为房子在你本人入住之前曾经出租,您就要按比例支付资本增值税。因此如果该房在 6 年中只有 1 年是作为你的自住房,你要交 5/6 的增值税。如果你在该房内居住超过 1 年时间,将会降低 50% 的增值税。

提问 2:几年前我在股票市场上大受打击,我想要出售有较好资本增值的出租房,我可以通过卖房的利润弥补我的损失吗,要多少年我才能做到?

回答:股票市场的损失是资本损失,不是贸易损失,将来的投资房出售获得的增值可以用作弥补这个损失。这个是没有时间限制的。

提问 3:我的父亲 81 岁了,最近因为老年痴呆症而搬到养老院。没有租金,但是他每个月的住宿费和养老金之间差价有 1,000 澳元。我们正在出售他的房子——我们希望除去一些费用之后能获得 38 万澳元的净收益。我们准备拿出 2 万澳元来支付一些费用和其他支出,剩下的部分我们不知道该如何操作才能代表父亲获得适当的投资。

回答:似乎你的父亲入住了有着高度护理的养老院,这里需要付住宿费而不是租金。一旦他的房子获得收益,这个钱就会增加到他当前的金融资产上,而且会获得收益。

目前的推定收益率(Deeming Rates)的计算方法为首 4 万 6,600 澳元资产的年利率是 2.5%,之后的资产年利率是 4%,因此如果你的父亲有 2 万澳元,而房子的售价是 38 万澳元,他的推定收入就会被认为是 $589/两周。这个收入和他的养老金将会用来评判他是否有能力自己支付照料费用。

如果你的父亲有养老金,那么他的资产也会根据无住房者的资产测试阈值( 33 万 9,250 澳元)进行评估——这个测试将会根据最低的养老金数额决定他所获得的养老金。

你父亲支付了住宿费,就有资格拥有该房并且出租,可以申请资产和收入免税,而且也会帮助获得稳定的收益。

但是如果一定要卖掉房子,那么就要想办法减少可评估的资产水平,比如礼物、葬礼准备金或者购买葬礼债券,还要想办法减少可评估的收入水平,比如建立家庭信托基金,如果你有专业顾问,这个方法值得尝试。

提问 4:我快 55 岁了,想要在生日那天退休。我有固定的福利,总额达 140 万澳元,或者每年能获得澳洲联邦 10 万澳元的养老金。如果我死了,我的妻子将会获得 60% 的养老金——她 50 岁,自己没有养老金或存款。我有套房子价值在 170 万,另一套房子价值60万,另外还有自管养老金 15 万,还有流动资产 40 万澳元。因为我没有负债,因此这养老金数额就很有吸引力。你有什么好建议?

回答:养老金的确很吸引人,尤其是在你和妻子都还算年轻的时候。

你的决定中主要因素就是你拥有 140 万资产的自信,以及这对你是否将房子留给你的受益人来说很重要。事实上,你认为养老金很诱人让我相信你对这个选择很满意,尤其是你在有自管养老金之外还有大笔资产。

提问 5:最近你提出了一个支付贷款的好方法,就是 10 万澳元的欠款每个月偿还 $900 澳元。我对这个建议很感兴趣,想知道是否在低于 6% 的低利息下这个建议要有所调整呢。

回答:这个数字将会让你在 14 到 15 年内还清贷款。根据其计算方法,期限越短的话,利息的影响就越小。

这就是说如果利息上涨,你就给自己降低了风险,如果利息保持当前水平或者更低,你就可以更快地付清贷款。

 

*MyHomeLoan 愿意为客户分享一些关于投资房产在借贷和税务上的一些案例,但请和您的会计师咨询有关税务上的问题。

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。(问答社区:Ask.Myhomeloan.net.au )

MyHomeLoan 微博 MyHomeLoan 微信

微博 @Myhomeloan                                                          @Myhomeloan

Weibo.com/Myhomeloan                                                  0488 886 896

房产投资中的 GST 问题

PropertyInvestmentGST

如果您要购买、出售、租赁或开发房产,那么您就需要登记 GST,因为您可被认为是在进行企业经营。企业经营包括您以盈利为目的进行的生意或者活动。很多人在进行产权交易时实际上是在进行企业经营,但是他们却没有按照要求登记 GST。即使是像划分土地并在其上进行开发建设这样的”一次性”交易,您仍然需要登记 GST。

如果您在连续的 12 个月之内销售的总价值或者您预计等于或超过$75,000,那么您必须登记 GST。

基于 GST 的房产包括以下所有:

  • 土地;
  • 土地及楼宇;
  • 土地权益;
  • 土地产权;
  • 土地占用许可证;

不同的房产适用的 GST 不同,取决于该房产是: 住宅还是商业房产。

住宅房产

住宅房产包括房屋、单元和公寓楼。闲置的土地通常不被认为是住宅房产。可以被占用、已被占用或打算被用作居住的房产就是住宅房产。

现有住宅房产

对现有住宅房产进行销售不需要缴纳 GST,除非该房产是新房产(参照以下新住宅房产部分)。

如果您要购买现有住宅房产,那么您不能申领 GST 抵免。

您购买与现有住宅房产销售相关的物品都不能申领 GST 抵免。当您出售物业时,您不能申领 GST 抵免。

如果您拥有用作居住及商业用途的房产,那么可能适用 GST(参照商业住宅房产)。

新住宅房产

属于以下情形的房产属于新住宅房产:

  • 之前未被用作住宅房产销售的房产;
  • 通过大规模翻新而建成的房产;
  • 在同一地块上拆毁旧的建筑重新建造的建筑物。

一处新的住宅房产在被连续租用 5 年之后,就不再被视为新住宅房产。

您可以为您销售新住宅房产而进行的所有购买,申请 GST 抵免(遵从 GST 抵免标准条例)。你必须为房产销售而支付 GST。

住宅出租房产

如果您出租的住房不是新的,那么:

  • 对于您所收取的租金,您无需缴纳 GST;
  • 对于您出租房屋所购买或者添置的所有物品,您不能申请 GST 抵免。
  • 如果您以销售为目的建造新的住宅房产,那么您可以为其建造申请 GST 抵免。
  • 如果您以销售为目的建造新的住宅房产,而计划销售的同时先将其租赁出去,那么您需要上报,要求对您已申请的 GST 抵免进行调整。

商业住宅房产

商业住宅房产包括:

  • 酒店、汽车旅馆、小旅馆;
  • 招待所、寄宿公寓;
  • 家庭式旅游车停车公园、露营地;
  • 提供类似酒店、汽车旅馆、小旅馆、招待所及寄宿公寓之类住所的机构。
商业房产

购置商业房产

如果您购买商业房产用于您已登记GST的商业活动,那么您可以在房产购买价格之内的申扣 GST。

您不能申领 GST 抵免,如果出现以下任何一种情况:

  • 卖方使用利润计划计算包含在销售价格之内的GST。
  • 您向某人购买房产,而这房产从未登记(或者不需要登记)GST;
  • 您购买的房产免GST;
  • 您未登记(或者不需要登记)GST。

出售商业房产

如果您要出售商业房产,例如:商店和工厂,那么您通常应该在出售价格中包含 GST。您也可以申领与您出售房产相关的购买 GST 抵免(遵从 GST 抵免标准条例),例如:包含在房产中介费用之内的 GST。

如果您要出售商业房产,那么您可以使用利润计划计算出本次销售的 GST。请参照以下利润计划部分。

如果您出售的商业房产正被出租,那么您可以将其视为持续经营的免 GST 销售,该”持续经营”是指您正在出租的企业。请参照以下销售生意部分。

如果您出租或租用商业房产

如果您作为出租人出租房产,那么以下情况您需要缴纳租金的GST:

  • 您出租工厂或者店铺,且;
  • 您已登记(或者需要登记)GST。
  • 如果您作为承租人租用商业房产,那么以下情况下您可以就包含在您所支付的租金中的GST申领GST抵免:
  • 您从他人处租用房产开展生意,且;
  • 您及您的出租人已登记(或者需要登记)GST。
销售生意

持续经营

出于 GST 之目的,当您出售生意时,如果您出售了继续运作业务的所有必需品,并且直到售出那天,您都在开展(或者将要开展)生意,那么您就是出售”持续经营”。
一般说来,如果符合以下所有条件,销售持续经营是免 GST的:

 

  • 该销售是为获得付款;
  • 买方登记了(或者需要登记)GST;
  • 买卖双方已书面同意这种销售为持续经营;
  • 供货商出售一切对继续运作业务所需的。
  • 买卖双方可以申扣与本次出售及购买房产相关的其他费用的GST,例如:包含在律师费中的GST。

空置土地

如果您要购买空置土地而进行转售或者将该土地用作商业用途,那么您需要登记 GST。

划分土地再细分

如果您有以下行为,那么您需要登记GST:

  • 购买土地进行细分和转售;
  • 将土地划分成小块–包括您家周围的土地–并在其上进行建筑;
  • 细分土地并将其用作商业用途。
房地产开发、建筑及翻新

以盈利为目的的翻新

如果您购买房产是为了进行盈利而翻新和出售,那么您需要在出售的时候登记 GST。然而,对于所购买的物品而翻新,您不能申领任何 GST 抵免,除非您在购买这些物品时就已经登记。

建造新的住宅房产

如果您建造新的住宅房产是为了出售,那么:

  • 您可以为建造以及所有与该房产销售相关的购买申领 GST 抵免(遵从 GST 抵免标准条例);
  • 您必须为出售该房产支付 GST。
  • 如果适用于 GST,那么您通常要缴纳的 GST 是销售价格的 1/11。您也可以运用利润计划计算出您应缴纳的 GST。
利润计划

通常情况下,您出售房产所要缴纳的 GST 数额是销售价格的 1/11。利润计划是计算销售价格中您所要承担的 GST 数额的另一种计算方式。

利润计划通常是销售额与以下之一的差额:

  • 您为该房产支付的金额;
  • 合理的房产估价。
  • 您能否使用边际收益方案取决于您如何及何时购买房产,以及您销售该房产所适用的 GST 情况。

 

*以上内容整理自互联网。MHL 建议您获取会计师的意见。

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。(问答社区:Ask.Myhomeloan.net.au )

MyHomeLoan 微博 MyHomeLoan 微信

微博 @Myhomeloan                                                          @Myhomeloan

Weibo.com/Myhomeloan                                                  0488 886 896

澳洲投资房退税项目小结

Property-Investment

在澳洲投资房产是退税的一项措施,但对于什么房产可以退税,针对与投资房的一些退税的项目我们帮您做了简单的整理。

可以申报退税的主要费用:

包括租房广告费、银行费用(手续费、年费等)、物业管理费、房贷的利息支出、地方政府 council 费、物业折旧(房东需要从专业机构购买物业折旧评估表,会计师根据这张表决定每年申报的金额。新房子在头 5 年之内,折旧占总退税额的主要部分)。除此之外,还包括园艺和锄草费用、房产保险、地税、除害虫的费用、给中介的管理费或提成、各项修理和维护费用、文具和电话费(很多人都不知道这两样也可以用来退税的)、水费、去视察房子和收房租所支付的交通费、获得投资建议如咨询理财师或会计师的费用。

投资房退税的两种方式:

第一种方式是年底退税:

在财政年度结束找会计师报税的时候,将多交的税一次性退回来。也就是先掏腰包,再拿回来。这是大多数人所采用的方式,也比较简单。

第二种方式是减少 PAYG Withholding:

在1年中的任何时候,让专业会计师替你向澳洲税局递交申请表格,估算出本年度你在房产投资的大致亏损额,然后税局会联系你所工作的单位,通知他们更改你的PAYG Withholding的量,也就是说,把本来要扣下来交给税局的那部分工资直接发到你的手上。这种方式使得投资人少掏腰包,所以更为划算,但是操作起来麻烦一些。很多人并不愿意自己工作的单位了解自己的投资情况,所以宁可采用第一种退税方式。

*Note: 我们建议您与您的会计师洽谈税务的问题。