一个数字检测您是否处于「房贷风险」?

mortgage risk

(图片来源:Irish Times)

(一)越走越低的利率

澳洲的房贷利率继续走向更低。

目前有机构可以为自住房客户提供低至 3.49% 的浮动利率,如果经纪人选择放弃佣金通过客户支付一笔较小金额的服务费,利息甚至可以再降低到 3.34% 浮动。

3 年前当固定利率刚刚开始跌破 5% 的时候,几乎整个澳洲房贷市场都沸腾了,银行、经纪人、房贷客户们都怕「错过」了银行所谓的短期促销,纷纷电话要求固定房贷利率 4.99%,能帮客户锁定在那个 rate 的都是英雄。

然而利率从 4.99% 恢复到 5.29% 没多久后就一路跌到 4.89% 4.69% 4.59% 4.39% 4.19% 3.99% 3.89% 3.75%……

(二)越走越高的房价

澳洲几个主要的城市从 2012 年底开始,基本都是出于一路上涨的趋势。

利息降低了,还款压力减小了。从 6% 的利率将低到 4%,减少了 33% 的利息还款。许多朋友喜欢从这个角度出发去考虑房子的投资,感觉买房子比租房子都应该便宜了,不买都亏了。

然而市场上,你看一看主流的澳洲本土年青一代还是很难通过自己的存款积蓄和工作收入进入房子市场。常常看到的报道就是首次置业买家比例依旧很小,即便一些买家入市也都会选择一些可承受的价格房产作为投资先。

这里的一个概念尤为重要,作为任何一个房产投资者都应该考虑的,就是可承受能力「affordability」。

说的简单一些就是房子价格是否 affordable?因为即便大趋势是值得投资的市场,持有成本相对减小但已经走得很高的房价却超过了许多买家的承受范围。

不光是买房子的人要考虑,开发商也同样考虑,而且考虑的更加前瞻性更加全面不动声色。这也是你会注意到许多开发商在 2015 年基本在悉尼就没有太多新项目,集体转移到其他城市,一个是其他城市屯下的土地随着市场上涨可以拿出来开发赚取更多利润,另一个就是对悉尼当地市场新楼盘价格可承受能力的一个评估,市场在涨利率在跌成本也在上升,就算房价可以继续一路飚上去,是否潜在的买家可以承受这样的价格呢?达到一个瓶颈的时候,也就要等下一个轮回(整体市场涨个几年后)再回来继续赚钱了。

(三)银行的顾虑

整个市场欣欣向荣的时候,没有人会放过一个赚钱的机会。

开发商卖更多的房子,投资者买更多的不动产既有增值又有租金,银行两边借钱拿利息。

由于银行信贷收紧,同时公寓楼市场供应量的大量增加,8月的纪要里 RBA 认为未来房产价格继续按照前几年速度飙升的可能性不大,意味着房产泡沫风险会很低。
正是因为这样的判断,即房产市场的泡沫风险很低,这才更加放心的降息 0.25%(否则担心房市再次推高产生泡沫风险),然而 RBA 也保持一个态度就是一旦感受到房产在未来再次出现过热的情况,可能会促使银行和政策出台新的政策调控房地产市场。

这是 8 月澳洲央行一些纪要的总结

看起来没有系统风险,市场一切稳当。

然而没有什么比起银行自己更能提前嗅出潜在的风险并积极调整信贷政策来避免规模性的违约发生。

其中,不太显眼但却比较值得关注的我们认为就是本息还款的要求。

ASIC 去年的经纪人工作 review 后提出来的一些问题,比如「只还利息」的贷款比例过高,会给房贷市场带来系统风险。作为经纪人(broker)的我们可以给出许多理由认为 ASIC 不懂市场已经「老掉牙」了,居然会提出这样的愚蠢问题,难道他们不知道有对冲账户吗,甚至我们还写过一篇文章讲述「为何选择只还利息」。

然而现在我们认为,ASIC 的顾虑和银行近期对于本息还款的要求或许十分必要,并且对于未来 5-10 年的房贷市场稳定(房市稳定)有着很重要的作用。

对于银行来说,房屋抵押贷款的本质风险就在还款违约,进一步的话还款违约并不是最担心的,担心的是违约后银行是否可以通过采取行动收回损失。最常见的就是 mortgage sale,换句话说就是你房子的 resaleability。通俗一些就是当你不还钱跑掉时,银行去强行拍卖掉你的房子是否容易,容易卖掉(甚至不需要通过宣传直接有人接受),而且容易卖到要的价格可以拿回抵押贷款和相关违约带来的费用。

贷款者违约可能客户自己的经济情况发生变化,当然也可能由市场的任意一个因素直接导致,利息的升高、房子供应增大空置率变高、租金回报无法偿还相应贷款。你可能觉得不太可思议,感觉这些能有多大影响居然可以导致贷款违约?设想一个投资客拥有 5 套投资物业(50万贷款平均一套),通过租金来偿还贷款,倘若利息从 4% 上升到 5%时候,250万贷款一年只利息就会增加 2万5千元澳币,租金是否能有同样的上涨都会造成很大的经济压力。更不敢想象房子价格市场再有任何变化的时候(下跌或不涨)可能会出现麻烦。有些朋友可能只有一套物业,但道理也是一样,所以要看看下面我们给出的一个数字来判断下你到底会不会有房贷的违约风险。

话说回来,这和只还利息又有什么关系呢?目前房贷收紧的市场大概也是和四五年前开放海外借款有着很大关系,市场自我的调节能力很强,当一块市场行不通就会有另一个产品出来争夺市场,政策相对这个产品就会宽松直到感觉到有危机,然后这一块再就收紧,在出现另一个产品。所以每一个政策都可能带来未来市场的一个蝴蝶效应。

只还利息便是其中之一。通常只还利息 5年 – 15 年,最简单的问题就是 5年后,15 年后,目前就已经无法承受本息还款的借款者,收入的情况是否会允许在更短的时间内本息偿还呢?再加上如果利息上升回归到 6% 左右?当然您可能会说,第一只还利息的借款人可能并不是还不起本息,只是希望通过只还利息更好的管理房贷;第二 5 年后 15年后再换一个银行继续只还利息不就好了吗?其实包括我们在内也都是这么想的。但从监管角度和从长远市场风险的考虑,的确 ASIC 更加到位。第一个也正是 ASIC 要去调查了解清楚的问题,到底无法承受选择只还息的借款人和能有偿还能力选择只还利息的群体各自的比例怎样,要等 ASIC调查报告之后再做进一步讨论;第二如果客户就是一直这样的策略通过不断的 refinance 达到永远只还息不还本那也一定会给市场带来系统风险。

这也是我们认为银行近期开始推行本息和只还利息区别对待的出发点。通过本息更低利率的政策,引导客户偿还本金,降低银行本金的风险,也减少了银行对于未来房市不确定性的抵充(房子成交后价格下跌,客户未还任何本金丢房而跑)。

要强调的是,我们并没有对市场有多么的担忧,只是对相对激进的投资客户一些提醒。

你可以不这么认为,但是别忘了在 2008 年美国次贷危机已经一年后,后知后觉的市场里还有人也有同样的认为,房子价格怎么会跌呢?澳洲可能会是不同的市场,但作为拿着一辈子积蓄去投资的人们,你需要了解清楚可能出现的情况是否会真的影响到你,因为如果你没有考虑过,那么真正市场出现问题的时候,丢掉一生积蓄的也能是你。

(四)十个人里就有一个,你是否也处于「房贷风险」中

每个借钱的人都会说,我会按约定准时还钱的。

有的是经过深思熟虑,做过一番计算比较清楚自己的日常开支也对自己未来经济状况做过评估。但也有许多客户稀里糊涂,因为担心错过市场,让自己也是比较有生活压力。

Roy Morgan 最新的报告显示,在澳洲 5个房贷客户中就有 1个(18.4% 的客户)处于还贷风险中,10个客户里有 1个(13.9% 的客户)处于极度的房贷风险中。

其中的一个简单判断标准就是:

房贷持有者本息还清贷款的还款金额如果大于家庭收入的 15%-30% 区间就会被定义为「存在房贷还贷风险」;如果这个比例超过 30%-45% 的区间则是极度有风险。

打个比方,50万贷款 4.15% 利率, 30 年还清,每月还款金额 $2,430,每年就是 $29,160;如果家庭收入低于 $97,200 就是出于很有还贷风险的范围。

回归到银行贷款的审批,道理也是一样。

一个家庭的税后收入-基本生活开支(通常两个成年人的家庭 $2,900/月)- 贷款还款(按照 7.25% 较高的审核利率)-额外生活的开支> 0 ,才能够批准贷款。

所以如果还贷的金额超过家庭收入 30% ,还贷压力造成的违约风险就很大。

主要决定风险水平的就是家庭的收入,如果家庭总收入低于 $60,000 澳币一年,其中 83.2% 的房贷客户都会有极大的还贷压力;当家庭总收入达到一年 $80,000 时,还贷压力的客户将降低到 18%。

其中报告里一个发现,当家庭收入来源不只是依赖一个成员时,这样的风险将从 18% 降低到 9%,但倘若两个人的收入偿还房贷,一旦一个人失业则会将 38% 的家庭会立刻有还贷风险,30% 的家庭会有极度的还贷风险。这也是为何一个家庭贷款如果只有单一收入来源,银行自动评判的风险就会成倍增加,导致借款额度大大降低,来避免系统风险。

考虑到目前澳洲的就业市场,过去六个月全职工作的职位下跌,失业无疑是最大的风险。

所以有时候为自己和家庭购买一份收入保险或房贷保险也都是十分必要。

好了,大家拿起计算器看看自己是否处于还贷风险吧。顺便也算算,当利息如果涨到 5% 的时候会不会有压力,也想想倘若哪天失去了收入(或部分收入),是否也有一个备选的方案可以支撑还款。

我们希望帮助大家借到房子贷款,成交房子的同时也让大家能够在风险来临的时候守护好这个来之不易的家。

 

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我是否要选择固定利率?

fixed-rate

(图片来源:MortgageChoice)

我是否需要固定房贷利息?

很多朋友办理贷款时候,关于选择浮动利率还是固定利率上,左右为难。

我们几乎每天都从客户那里收到这个问题。

但是这个问题确实没有一个任何简单的答案,因为没有人能够预测利率,甚至澳洲储备银行(RBA)也做不到。

我们建议大家不要把是否固定做为一个选择题,而是应该根据自己未来的财务计划和抵押的房产情况来判断固定利率是否适合您。

浮动利率 Vs. 固定利率

通俗的说浮动利率(Variable Rate)也就是利率会跟着市场变化,每个月初澳洲央行 RBA 宣布基准利率变化时,每个商业银行可以根据自身的融资成本和经营状况决定是否升息或降息,或保持不变。比如银行决定升息,那么浮动利率的客户利息将会随之上升。

固定利率(Fixed Rate)是在一定的期限之内,贷款利率保持固定不变,也就是即便银行宣布上调或下调利率,您的利息将保持在合同期内不变。比如您选择固定利率3 年 3.99% 的利息产品,贷款放款后利率生效,生效期开始到 3年期结束时间内,不论利率上升到 7% 还是下降到 3.5% 您的利率将保持 3.99% 不变。

我们进一步来讨论,通过几个问题,侧面了解固定利息的好处和坏处。

 

什么时候不应该考虑固定利率?

固定利率贷款的和浮动利率贷款有很大不同。

首先固定利率通常没有对冲账户功能(offset account),在利息固定的期间,您也会失去很多的灵活性,如果需要在固定利率未到期前更换银行(转贷)或是提前付清贷款、卖掉物业都要支付高昂的退出费(break cost)。

以下情况下,不要固定您的房贷利率:

  • 您考虑大笔金额的额外还款(extra repayment)。
  • 您打算出售用于贷款抵押的房产。
  • 您可能会对房屋贷款再融资(refinance)
  • 当您计划装修或重建一个房屋时,通常您可能需要再融资或者加贷。
  • 您不喜欢被锁定于一个特定银行的贷款产品。

固定利率贷款有什么限制吗?

  • 固定利率银行对于额外还款都会设置限额,通常每年最多额外还款 $10,000,有些银行比如 Westpac 允许最多一年 $30,000 额外还款,超过规定的金额就会有罚款。
  • 因为是固定利率,无法关联对冲账户。部分银行比如 ANZ 一年固定利率允许设置对冲账户,和部分小银行机构会有关联对冲账户的固定利息产品。
  • 如果您做出了额外还款,固定利率产品可能不会允许您再提取已经付出的任何额外还款。
  • 当您做额外还款,转贷,改变贷款产品或更换还款方式,变卖您房产或偿清您的贷款时,均需要支付高额的退出费(解约金)。
  • 建筑贷款无法选择固定利息的产品。

也有一些银行机构让您的固定利率贷款保留完整的灵活性。

请联系 My Home Loan,询问适用于您的住房贷款。

什么是解约金?

如果您要付一大笔的贷款还款,切换回浮动利率或关闭您的贷款帐户,那么您可能需要为解约固定利率合同而向银行支付一定的费用。这些费用被称为解约金,是一项提前还款的调整或经济成本。

情况包括比如:(举例,不完全列表)

  • 换银行转贷
  • 卖房子
  • 付清房子贷款
  • 额外还款
  • 更换产品还款方式
  • 任何形式关闭贷款账户

提醒:终止费可能很高昂,往往超过几千澳币,在一些情况下甚至会超过几万澳币!所以要了解清晰银行的条款,确保固定利率是合适的选择。

您是否要考虑更换银行?

银行之间在客户争夺上不断地竞争,也会通过固定利率来吸引新的客户可以稳定在一个银行多几年时间。目前许多银行在于 2 年和 3 年的固定利率上推出许多优惠活动。

您的过去办理的贷款利率或许已经不再有竞争力,可以考虑和我们的贷款经理电话沟通,讨论一下您当前的情况和当前贷款的产品,我们会为您做一个全面的贷款检查(loan health check),确保您的房贷是合适并且利息是优惠的。

请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们的贷款经纪可以给您目前优惠的固定利率介绍。

银行专业套餐折扣利率

通常银行贷款选择专业套餐(professional package)的话,那么您可能自动获得 0.15%或 0.20%的利率折扣。

这些折扣,只要是选择套餐产品(会有套餐费),银行都会有折扣利率,但银行会告诉客户这个是为您特别给出的折扣。

事实上,如果想要拿到更好地折扣,通常的做法很多客户就是强调要离开换去其他银行,retention team 可能会能给出更高一点的利息折扣。

应该固定多少额度?

最简单的方式就是计算一下在固话利率期间您可能会偿付多少房贷,然后维持这部分的贷款为浮动利率。这样就可以在浮动利率的部分内做额外的还款或者对冲,不会产生任何违约金的处罚。

如果我们的客户是房产投资者,他们通常会选择固定整个贷款的利率,因为大多不会做额外的房贷还款,同时固定的还款金额方便做财务和税务的规划。

如果是自住房贷款,更常见的是一部分固定一部分浮动,继续保持贷款账户灵活性利用好对冲账户关联浮动利率那一部分贷款,又可以享受固定利率的稳定利息。

应该固定多久?

固定利率的时间越长,您可能潜在的违约罚款费用就越高。

大多数人都选 2~3年期或最多不超过 5年期固定利率,超过 5年会有很多不确定性。因此银行往往也是针对这些固定期限推出许多活动优惠。

大多数人选择固定利率的期限是基于他们对未来利率的预期,以及何时他们的状况或需求会改变。所以他们可能需要考虑转贷因素,额外还款的可能性或是否考虑出售房产来做判断。

在您选择固定利率之前,您应当评估一下自己未来的个人需要。

如果您不确定是否是正确的选择或怎样做出规划,您可以咨询 My Home Loan 的贷款经纪。

您是否应当锁定贷款的利率?

固定利息并不是申请递交时就可以确定拿到的。

固定利率是需要在房贷交割时才能生效,而不是申请时。

通常情况下,在申请和交割期间,固定利率可能会有显著的变化。

也因此银行提供利率锁定(rate lock)的服务。

利率锁定是如何作用的?

通常如果您担心递交固定利息后利率走势是上升的,比如递交贷款时固定利率是 3.99%,然而贷款批准、签署文件、归还文件直到贷款交割可能需要好几周时间。那么如果固定利率上升至 4.29% 您交割时的固定利率将是 4.29% 而不是 3.99%。

那么利率锁定(rate lock)就是银行推出的一个利率上升风险控制的工具,在您申请贷款时,您可以通过这个服务锁定您选择的产品利率 60 至 90天内维持不变。

不同的银行机构,锁定的条款也不同,有些锁定利率服务可以在利率下降时,允许您获得更低的利率,上升时维持锁定的利率。

但不论怎样,如果选择了锁定利率,在贷款成交前不论利率上升多少,您的利率不会上升。

锁定利率,通常需要一次将支付大约相当于固定贷款金额 0.15% 的费用。

也有一些银行是提供免费 45 天 ~60 天利率锁定服务的,还有许多银行通过低的固定利率促销吸引客户,然而在贷款放款前活动截止,如果时间没能赶在活动截止前交割利率会变得高,错过促销活动。

如何固定贷款利率?

对于大多数银行和机构,您可以简单地给他们打电话,在电话里他们就可以固定您的贷款利率。为了确保您作出正确的决定,您可以在选择固定利率前给我们电话沟通 0488 886 896。

通常也可以将您的贷款分成两个贷款账户,然后将其中一个固定,这可以让您保持贷款中的一部分为浮动利率,进而您可以保留一定的灵活性。

不过每个银行要求不同,有些银行如果您只希望固定一部分贷款额度,会要求填写一份表格或重新递交审批贷款做出调整。

有些银行在冲浮动利率转为固定利率时会收取一小笔手续费。

 

固定利率前联系我们

如果您还不是 My Home Loan 的客户,请致电或者在线咨询,我们的贷款经理会和您沟通讨论您的需求和情况,帮助您做出一个合理的选择。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
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成交风险(Settlement Risk)

settlement risk

前言

澳洲房产市场火热,交易量激增。整个悉尼、墨尔本还有布里斯班处在了一个不断加速的房产交易链条之中。一个又一个楼盘,一次又一次交换合同,在这里面无论发展商、买家、银行还是中介都看到了机会和收益。

楼花热卖,皆大欢喜,却也埋下了很多成交隐患。在这个当口又有多少人认真想过,两年、三年之后项目成交的时候,我们将会面临多少风险?当每个人都拼命挤进市场想要分一块蛋糕的时候,谁来保证那些缺乏经验的发展商能够按时交房?谁来保证那些遍地开花的中介能够严谨负责?谁来保证您交割前贷款可以顺利的批准?

交割风险

一切在成交时可能产生的风险都统称为“成交风险(Settlement Risk)”。这些风险不仅影响着买房者一方,而是买家、发展商和中介一损俱损,一荣俱荣。

尽管澳大利亚审慎监管委员会(Australian Prudential Regulation Authority, APRA)试图通过收紧投资贷款让澳大利亚不断上涨的房地产价格降温,这个举措也也同样也增加了澳洲房产市场的交割风险。

这一系列收紧投资贷款的政策,降低了房地产市场的增长势头,但也增加了经济衰退的风险。

那么,对购房者来说这意味着什么?

购房者最终为何会不履行交割?

交割能力

有些时候买家可能会遇到一些情况,致使他别无选择,只能不履行交割。例如,客户有多余的债务,没有额外的借贷能力获取房屋贷款。

影响这方面的一些因素包括:

1)借贷能力:有许多朋友不确定自己真实的借贷能力,没有提前做好贷款批准。如果您的债务(包括现有的抵押贷款)比收入还多,您最终会违约。在您申请抵押贷款前,合并所有的债务很重要的。
2)个人经济状况:突发事件,如失去工作,失去收入或经营企业失败会促使人们违约。还比如资金受困于其他投资无法及时转移用于交割物业等。
3)政府立法和银行政策改变:这包括借款限额,税收政策,信贷政策,税收优惠,或外国投资审查委员会法律(Foreign Investment Review Board, FIRB)的改变。 如果您是海外买家,当澳大利亚外汇汇率发生重大变化时,您都将受到严重影响。

我们会在近期另一篇文章做一个专题介绍近期政府和银行政策变化对于海外买家和澳洲当地华人买家带来的影响和相应需注意的事项。这是影响华人投资客户最大的潜在风险之一。

交割的意愿

一些购房者受特定情况的影响而违约。

例如,销售和交割期间,物业价格下降的幅度可能比您支付的定金还要多。在这种情况下,您会通过违约来减少损失。

这个挺起来好像蛮意外的,但请记住澳洲的房产并不是年年都在涨的,也有下跌的时候。更多时候是购买楼花,如果房地产市场降温并且很多人购买楼花,那么在交割时,房产价值与合同价格相比可能会下降。 这意味着,如果您交割房产,房产估价会比合同价格低得多。然后,您可能会被要求补足您的存款,使 LVR(贷款价值比)上升到之前同意的水平。比如 100 万的房子交付时银行评估只有 80万澳币,其中银行借款 80万的 80% 就是 65万,您需要支付 100万-64万 36 万的首付资金。

许多客户如果无力支付更多的首付交割,只好选择违约。

政府政策的变化和银行政策调整

政策的因素影响很大,通常受众面也比较广。通常会对整个房产市场带来一定的冲击。
例如, 2015年底,澳洲针对海外投资客户推出的 FIRB 新政策,要求海外客户必须先获得 FIRB 批准再购买物业;APRA 要求银行收紧投资房贷款,使得银行减小投资房贷款额度和上调投资房利率;近期银行针对海外客户需要提供有效签证并要求必须在澳洲境内做 ID check 等,都会造成许多客户无法递交贷款,最终物业无法成交损失定金和购房。

银行和政府针对房产投资设定了更严格的标准,其结果也是让交割风险增加了。

开发商会出现违约吗?

成交风险中有些是发展商造成的。有些发展商刚刚起步,或者刚由海外进入澳洲市场发展,他们缺乏足够的经验,或者不熟悉政府批准建房的条件,或者不懂得与铁路、供水、银行等部门该如何交涉,或者在预算方面容易出现疏漏,往往导致长期无法开工。几年以后,合同失效。即便买家此时拿回了10%的订金,他们失去的机会成本、时间、精力还是让他们蒙受重大损失。

现在日落条款已经得到调整不再允许开发商出现为利益通过 Sunset 条款单方退出合同。

但客观因素里还是有许多风险,比如未能及时或提早通知买家交割,仅仅是 14 天标准的通知,许多客户没有专业贷款经纪协助的情况下无法按时办理好贷款交割,加上可能处于圣诞或复活节等假期更是容易耽误成交,被强制罚款甚至损失定金和房子。

房产中介的衔接作用

在整个房产交易的链条上,中介是最不承担风险的一环,也是最容易造成风险的一方。房产中介的名声常常不大好听,因为确实有些人为了拉拢客人不择手段,最后造成了很大的灾难,也给整个行业的声誉蒙灰。绝大多数中介的工作都终止于房产预售,许多不靠谱的中介甚至不担心发展商的进度以及几年后买家是否成交,感觉交换了定金就万事大吉,客户甚至等到快要交付房屋时还不知道还需要支付剩余尾款,许多都是听中介说贷款不会有问题可却出了问题。

My Home Loan 建议购买楼花的客户独立寻求贷款建议。

了解自身的借款能力和还款压力,根据实际情况做好贷款安排。

⇢ 点击阅读《澳洲购买楼花,Off Plan 房屋贷款注意事项⇢ 点击阅读《期房楼花办理贷款重要的时间点把关⇢ 阅读更多相关楼花期房贷款信息

我们相信专业可靠的房产中介会积极联络客户,与开发商和律师保持紧密沟通,确保及时跟进项目进度配合客户安排贷款,只有房屋安全顺利交付,才算工作阶段性的完成。

二手物业成交风险

相对来讲,现房市场的违约风险相对小一些。因为在进入合同前期,买卖双方都可以更加准确的把握自己当下存在的不确定因素,确保利益得到保障。所以做好预先的评估很重要,这一点不仅仅是做一个预批,而是真真切切了解自己实际的还款能力,未来的经济状况做好长远计划,做出相应的规划和调整。

简单几方面需要注意的:

  1. 是否拿到了银行预评估批准信?
  2. 房屋买卖合同是否由律师看过解释过?
  3. 房屋检查报告是否有问题?

再确认了没有问题后交换合同,确保安全放心。

常常有客户问道,找贷款经纪和直接找银行有什么区别?我想您和 My Home Loan 的贷款经理沟通后就会知道不同。我们给的是建议,不是只把您的材料打包发送给银行。

最后的话

不论楼花投资,还是购买现房居住。

房产的购买是一个资金和精力投入很大的行为。我们相信价值,所以从来不鼓励投机行为,追求短线利益或许在这个市场并不是那么容易了。把控好风险是一切投资的基本点。决定购买物业之前,您必须考虑与抵押贷款相关的所有风险,这一点很重要。

愿各位投资房产的旅程顺利,作为您的贷款顾问,My Home Loan 希望可以 have a nice smooth journey with you all.

 

(部分文字内容引用 pia )

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同时成交:我是先买还是先卖掉房子?

每个客户的经济情况是在发生变化的,银行的产品和市场也在变化,因此许多客户会在每几年与 My Home Loan 的贷款经理沟通做一次 Loan Health Check 确保贷款享受到最新的优惠和符合自己新的经济情况。

同样在此期间客户们会遇到需要升级自己的住所,也许是孩子读书需要更换一个房子,或是更换一个更大更漂亮的房子。

这个时候许多客户会遇到的问题是,先卖掉现有的物业再看房子呢。还是先找到心仪的房子再卖掉现有住所?
当然最佳的状态就是房子找到了老的物业也卖掉,成交可以在同天发生,省心省力。

可这样的同时成交(simultaneous settlement)比较难实现,太多客观的因素制约。

我们这里把遇到的情况,为大家总结了一些相关的内容希望可以有所帮助。

1. 前言:先出售,先购买,还是先拿到过渡性贷款

无论您是想要搬去更好的地方还是想换个小点儿的房子,您都要决定是先买房还是先卖房。

这个问题通常很微妙,因为大多数人在买到新房之前并不想卖出旧房,同时很多人在卖掉旧房前也没有能力买新房。

My Home Loan 这里为大家做一些总结,并提供了一些适用于大部分人的解决方案。请继续读下去,看看我们能为您提供些什么帮助。

2. 我需要考虑些什么?

您选择的解决方案取决于您目前的资产状况,您能够申请到的贷款类别以及您的需求。以下一些问题应当值得考虑:

1)我能否快速出售现在的住房?
2)我多快能找到新房?
3)如果需要的话,我的家庭是否能提供经济支持?
4)我的收入是否高到能同时拥有两处房子而不需要申请过渡性贷款?

3. 对我来说最好的解决方案是什么?

以下是不同处境的人所采取的最普遍的解决方案。

1)首先出售:如果您几乎没有或没有任何资产,又或者您的房屋需要一段时间才能售出,这一解决方案对您来说比较合适。

2)首先购买:如果您有大量资产,并且您有足够高的收入以同时持有两套房产,这一解决方案对您来说比较合适。

3)在持有担保贷款的情况下首先购买:如果您几乎没有或没有任何资产,但是您有足够高的收入以同时持有两套房产,同时您的父母愿意将他们的房产作为您贷款额外的抵押物,这一解决方案对您来说比较合适。

4)同时交割:如果您能够将出售和购买安排在同一天进行交割,这一解决方案对您来说比较合适。通常您需要杰出的协商能力才能做到同时交割。

5)过渡性贷款: 如果您有充足的资产但是您没有足够高的收入以长期同时持有两套房产,这一解决方案对您来说比较合适。

4. 首先出售旧房

这是指您在购买新房之前出售现在居住的房屋。首先出售旧房最大的坏处是您在购买新房之前要租一段时间的房子。其优势是出售旧房所存的钱将存入您的账户,因此您不会承担在没有足够首付资金的情况下购买新房的风险。

如果您现居房屋没有足够多的 equity(增值资金),例如房贷是房屋价值的 80% LVR,那么在这种情况下您将无法具备申请过渡性贷款的资格,因此首先出售旧房可能是最好的选择。

如果您擅长沟通协商,您也许能够说服购买您房屋的人将房屋回租给您,直到您买到新房。这就避免了要搬两次家!

5. 首先购买新房

这是指您首先购买新房,然后再出售您的旧房。贷款方将把两处房产都作为抵押品,同时您需要支付全部贷款的利息。当您的旧房售出之后,贷款数额将减少,您需要偿还的利息也会下降。

首先购买新房这一策略适合高收入者,以及那些现有房产贷款比例比较小有足够都 equity的客户。比如说房子增值了,你的贷款只是房子目前价值的 60% LVR。

先买新房最大的优势是您能够立即购买! 您也能够避免租房子住。

遗憾的是,大部分选择首先购买新房的人并没有经济实力同时持有两套房屋! 因此,银行会拒绝他们的贷款申请,或者他们要被迫以低于市场价值的价格迅速出手旧房。

6. 在拥有担保贷款的情况下首先购买新房

这是指您在您父母的帮助下首先购买新房,您父母需要将他们的居住或投资房产作为您房贷额外的抵押物提供担保。因此您不需要现有房产里有太多 equity。

当您出售旧房时您能够尝还部分贷款,并且在大部分情况下可以将担保人移除。对高收入并且父母愿意将他们的房产作为贷款额外抵押物的人来说,这是一个非常好的解决方案。

7. 同时交割

同时交割是指旧房出售和新房购入在同时进行交割。

众所周知这很难安排!但是如果成功的话,您就不需要在等待购入新房的时候租房子住,并且您不必同时支付两套房产的抵押贷款,听起来很好不是么?

唯一的问题是如果一处交割有延误,将导致极大的困难!由于两处交割互相依赖,如果其中一处交割有一个小问题,那么整个交割过程都要向后延一到两天。这可能导致您需要支付利息滞纳金,如果出现严重的延误,那么您有可能损失您的定金!

8. 如何同时交割?

大部分进行同时交割的人都有一个长达六个月的售房交割期。他们会提出一个条款,允许他们只要提前4周给出通知,就能把交割日提前。然后他们才会寻找房源,当新房找到时,他们会将旧房的交割日提前,这样新房旧房就能在同一天进行交割。这种做法唯一的风险是您不能及时找到新房,这样您就需要搬出旧房住房子住。

另外一种方式是有些人在购买新房时把新房的交割期延长到六个月,并且设定一条条款允许他们能够将交割期提前。然后他们能够售出旧房并将新房的交割日提前,使其与旧房的交割日一致。这种做法的风险在于您可能不能及时售出旧房,因此可能损失新房的保证金。因此,对大部分人来说,我们不推荐这种方式。

9. 需要做什么才能做到同时交割?

如果您想进行同时交割,您必需拥有优秀的协商能力并且愿意以略低于市场价值的价格出售您的旧房,或者以略高于市场价值的价格购买您的新房。这会使另一方有动力同意延期交割。
当出售是在家庭成员或者朋友之间进行的时候,这一选择是最容易实现的。同时得到有经验并且专业的房产经纪,过户律师贷款经纪人的帮助也非常必要。

10. 使用过渡性贷款(Bridging Loan)

如果您在出售旧房前购买新房,您也可以使用过渡性贷款。过渡性贷款使您能暂时拥有两处房产,大部分情况下,在您售出您旧的房产前,房贷的利息将累加在贷款金额里(加到贷款本金之上)。

通常情况下,银行会要求你需要在拥有的房产中有超过 40% 的 equity,意思就是目前房子的贷款金额不超过 60%,这样才会考虑批准过渡性贷款(bridging loan)。

银行不需要你可以同时承受两套房子贷款偿还贷款的能力,在旧房子卖掉后贷款将变为新房贷款部分,在没有卖掉前这段 bridging 时期就是所谓的高贷款时期(peak debt),因为利息已经资本化了(capitalised)加到了贷款本金上。但是,如果您的旧房出售之后你的贷款未编号,那么您必需有能力偿还总贷款。

11. 什么样的人会申请过渡性贷款?

在大部分情况下,申请过渡性贷款的人是一些想要换个小一点房子的退休人员。在旧房售出后通常没有任何债务遗留问题存在。在这种情况下,不需要对收入进行证明。

过渡性贷款最大的优势是您能立即购买房产,搬进去,然后在您想要的任何时间售出您的旧房。

其劣势是在您同时拥有两处房产的时候,您需要支付数额高昂的利息。您现房里需要有足够多大量的 equity 才能有资格申请过渡性贷款,并且通常存在一个固定的时间,您必需在这个时间内售出您的房屋。

12. 得到正确的建议

向正确的人咨询会使这一过程更加顺利!一个好的地产经纪和一个好的律师会给您有用的信息,是您能够做出正确的决定。如果您想采用同时交割的方式,那么您将需要一个经验丰富的律师;如果您想申请过渡性贷款,那么您需要咨询专业的贷款经纪人。

 

 

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【王二房贷日记】我可以拿到多少的利息折扣?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭

pricing

(图片来源:News.com.au)

王二买房贷款 95万澳币,通过朋友推荐找到了 My Home Loan 贷款经理咨询。

通过一番沟通,贷款经理为王二筛选了 3个贷款产品,因为提前安排好了银行估价所以一切很顺利,最终选择了预定的银行贷款利息拿到了 4.14% 的浮动利息(2015年5月初贷款),随后王二的另一个朋友听到后也准备把自己现有的贷款转出来,虽然有一些罚款(因为之前固定)但是还是想能拿到这个利息转出来也可以节省一些。

与贷款经理沟通后发现,他能拿到的利息却要高于 4.14%,王二的朋友不解为何差不多的贷款额度,差不多的时间利息却不一样呢?

 

我相信许多朋友都会有类似的疑问,事实上对于专业的贷款经理这一点也不稀奇。

简单了说每个人的情况都不相同,因此贷款选择也会不相同,并不是您看到的朋友情况和您类似就会一样,或许朋友的贷款情况您真的不了解,并不一样。比如最近的一位客户朋友贷款 100万多澳币,朋友说拿到了利息更低(而且是低的很多),看到朋友也是 120万不到的贷款想到应该不会有区别,我们拿到贷款利息到银行系统查询准备去 match,事实上发现朋友在银行的还有其他借贷,总额度金额接近 250万。

我们也常和客户说,找到了 My Home Loan 就放心交给我们处理就好了,按照 NCCP 法案的要求,我们必须做到 responsible lending,其中利息也是重要评判标准,可以为客户争取到更低的利息,我们只会尽力争取更多一点的折扣,也只有这样客户才会更加信任,如果拿不到更好地利息客户随时也可以选择更换银行。

 

下面我们来为大家简单解释一下哪些因素会影响您在银行拿到的利息呢?

首先要解释一下银行的利息通常是在标准浮动利息的基础上减掉一定的利息折扣,这里为客户额外争取到的折扣就是银行说的 pricing。记住许多银行给的蜜月期或是 intro rate 都是不属于有折扣的,都是一个短时间的利息促销活动,这个和折扣是不同的概念,通常蜜月期(2年、或 3年)结束后利息会回到标准浮动利息减去一个标准折扣,会比较高。

贷款额度

通常贷款的额度越高,利息折扣会越好。意味着您的利息会越低。

比如刚刚的例子(利息只是示范):

贷款总额度再一个银行 250万,可以拿到 1.6% 的利息折扣,那么如果标准浮动利息是 5.63% 客户的浮动利息就是 5.63%-1.6%=4.03%;

贷款额度 100万,可能给的利息折扣就是 1.45% 那么折扣后的浮动利息就是 5.63%-1.45%= 4.18%。

但并不意味着 1000万贷款额度就会拿到更低的利息,通常超过 200万以上的贷款基本上利息都不会差别太大。

额度通常 25万,50万,75万,100万,150万,200万是不同的折扣门槛。

贷款比例(LVR)

贷款比例就是 LVR(Loan to Valuation Ratio),正常情况下借款 80%,银行都会实行以上按照贷款额度来给折扣的方案。

小银行通常会通过低于或等于 80% 给出稍微优惠一些的利息,可以吸引一些上班族的客户,风险小同时材料各方面比较规范很容易审批。

然而当借款比例超过 80% 时,银行要承担更大的风险,多数银行会根据 LVR 比例来调节贷款利息,也就是 interest rate loading。

举例:

同样 100万房子,借款 90万。

CBA 的利息如果借款 80万,利息就会比 90万(90% LVR)的高 0.3%。

St. George 利息就不会有差别,甚至可能会更好一点,因为 90万高于 80万。

当然也要考虑如果您是高收入人群,恰巧职业又在银行的 pro pack 列表中,比如医生、矿业工程等 90% 除了可以免掉 LMI 保险,利息可能也会好一些。

⇢ 阅读「相关 LMI 超过 80% LVR 贷款相关内容

套餐和贷款相关产品

银行的折扣通常在套餐下会更高,因为客户在银行的产品越多越有忠诚度,那么套餐下管理这些产品银行给出的折扣也会越大。主要体现在银行给套餐和非套餐的折扣差别。

比如

贷款 25万,就处于套餐和非套餐的边缘

为什么这么说呢,25万拿套餐,利息折扣 0.9%,但每年有套餐费 $395

选择非套餐,simple home loan 利息折扣 0.7%,没有任何年费,但有一次性的申请费等。

这时候就需要贷款经理和您沟通确定未来的一些规划,再做好选择,而不是只有利息上一年几十块钱的差别。通常超过 30万贷款额度的客户我们都会建议选择套餐。

也有些银行会通过 cross sell 其他产品,比如保险等给出客户更高的利息折扣,目的就是可以更好的留住客户。碰到好的 deal,我们会为客户计算,促销活动时如果可以节省更多我们也会给出建议客户购买。

收入情况

这里就比较多的是,您的情况是否适合一个银行借款的政策。

所以不要一上来就问哪个银行最低,因为作为专业的贷款经纪在不了解您的个人情况时给出一个建议是非常不负责任的。

您的情况主要是收入方面是否满足银行的要求,那么银行的选择也会不同,自然贷款利息也会不同。我们需要在可行的银行中选择相对适合的产品,而不是一味追求最低的利息。

活动和时机

这个很难把握,但还是可以争取。

每个时间段银行给出的利息折扣也是不同的,甚至有时候今天能拿到的和明天的都会不同。因为银行都是要根据后台的回报来计算每一笔贷款是否赚钱。每天银行的 portfolio 都会变化,当然更难预料的是每个时间段银行的政策也会变化,这样就影响比较大。

比如 2015 年初到 5 月份,这段期间银行针对投资客户和针对降息,不断的收紧给出的利息折扣。这也是为何我们刚刚提到的王二朋友无法拿到同一个利息折扣,仅仅相差一周多的时间递交,银行的政策变化无法给出更低利息折扣那么就只是运气不好了。

My Home Loan 也是市场上少有的先例,希望把信息透明化,利息公开化,所以我们每个月都会定期更新最新的银行产品和政策调整,希望可以第一时间帮助到更多的客户。

所以记住,我们下次告诉您,现在该递交申请的时候不要犹豫。错过了,我们也毫无办法。能做到的我们都会尽力。

贷款经纪的级别

首先要申明的是,作为专业贷款经理人都是会根据客户的情况为客户制定出适合的贷款结构和推荐合适的贷款产品。一般来说,贷款经纪不收取客户的任何费用,我们的佣金是由银行支付,会在贷款文件中得以体现,最大程度的公开透明。贷款经纪推荐利息高的产品,并不会拿到一个高的佣金,这也是保证贷款经纪可以为客户利益着想,实现 responsible lending 的一个原因。所以客户不需要担心银行佣金而推荐利息高的产品。

其次,贷款经纪在银行的级别在利息上会有些差异,主要体现在与大客户上可以争取相对更好的折扣。作为银行最高级别的经纪人,我们确保可以为客户拿到满意的利息,但我们不鼓励只追求低利息的行为,要记住利息永远都在变化,贷款的 loan strucure 要首先到位。

⇢ 阅读 《为何我最后考虑贷款利息?

 

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什么是 Comparison Rate(比较利率)?

大家在查看各个 Lender 的利率的时候,应该也有注意到在大大的 Rate 旁边,都会标一个小小的 Comparison Rate,而且后者比较高,这个到底是什么呢?

Comparison rate

(图片来源:BOQ)

The comparison rate helps you identify the true cost of a loan. It takes into account the interest rate, the loan set-up costs, the term of the loan, and any other up-front or ongoing fees associated with a loan.

 

以上的英文我觉得非常言简意赅,很好的解释了什么是 Comparison rate。考虑到许多朋友是从来没有注意到过或是很少去了解关于银行贷款产品利息旁边小字写的另一个利息,这里我们在扩充谈谈。

很多人把 Comparison Rate 叫做 “True Rate”,这是澳洲政府为了使眼花缭换的信贷产品能有一个相对客观的对比标准而推出的利率,任何 Lender 在公布其 Home Loan Interest Rate 的同时,都被强制要求必须同时公布 Comparison Rate。

简单的说 Comparison Rate 是一个比较住房贷款很好的一个参数,其实它就是把所有相关的银行费用包括开户费、账户管理费等计入贷款利率,从而对产品有个直观的比较。但是,大家要注意的是,现在不少银行把免费存款账户、信用卡等都捆绑到贷款品种中去,而这种隐形的优惠是没有办法从 comparison rate 中反映出来的,所以在比较时也要避免过分迷信这个 rate。

 Comparison Rate 通常它是把很多 up-front 和 ongoing 费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个 comparison rate 不包括 ATM/bpay/eftpos/credit card 的使用费用,也不包括提前终止合约的费用。

Comparison Rate 的计算方法比较复杂,以一定相同数额和一定相同还款期限的贷款为标准,把贷款产品除了利息之外的其他费用也计算在内,包括:初期申请费,年/月费,房屋评估费等。所以 Comparison Rate 一定比普通 Interest Rate 高,Lender 收取的其他费用越高,Comparison Rate 也会相对更高一点。所以比如说 Lender A 的 rate 是5.5%,但是收取较高的申请费,年费等,而 Lender B 的 rate 是 5.6%,但是免申请费以及年费,那么 Lender A 的 Comparison Rate 实际上比 Lender B 还要高。推出 Comparison Rate 的目的就在于提醒消费者注意其他费用,不要单一比较纯利率。

举例:

Suncorp 近期推出的 Spring Campaign 春季促销活动的利息就非常低:

15 万澳币的贷款额度 80% 或以下 LVR 可以拿到 4.69% 浮动利息,其中 comparison rate 就是 4.70% 几乎是没有其他费用的(只是一个未来 discharge 的手续费 $350 左右)

因为没有申请费,没有 offset 账户维护费,终身免年费,所以 Comparison Rate 和 Advertised rate 几乎一样。

Comparison Rate 也有它的局限性,而且不小。它的计算不包括一些所谓的将来有可能发生的触发费用, 比如:Redraw Fee,Early Termination Fee(提前分手费),Switch Fee(产品更换费),Progress payment fee(Construction Loan),等等。而且Comparison Rate 也不能反映信贷产品的一些其他 Features,比如是否有 100% Offset Account,是否可以 make additional payment,是否可以 Interest Only,是否附送 Credit Card 等等。

总之,在比较信贷产品时,要看一下 Comparison Rate,但是更重要的是了解到整个产品的结构和费用,才能确定是否适合自己。

请和 My Home Loan 专业的贷款经理沟通,详细了解银行产品的每一个细节,确保是符合自己的情况和需求。从长远角度规划自己的贷款,从而节省更多。

 

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