Common Debt Reducer (共同债务分担)

(图片来源:Laungani Finance)

这是贷款中专业用词,是指在银行进行评估时,旧债务按照实际份额计算。

几年前我们有分享过,当时海外投资客户很常见父母与读书的孩子共同购买房子贷款,现在澳洲本地共同承担债务也是很常见了。

例如小芳和小明想要购买新的自住房。目前小芳已有一套投资房,这是她和小琳一起购买。

问题就来了

由于小芳已有一套投资房,虽然她只是 50% 房子的拥有者。一般银行还是以 100% 的债, 50% 的租金收入来计算。在这情况下,与实际情况比, 债务增加,租金收入没有改变。这就要小芳不能通过银行债务压力测试。

解决方式

我们找到个别银行可以做共同债务分担。意思是假如小琳能提供收入,足够管理她的 50% 债务。

这时就对小芳非常有帮助了。银行就可以以 50% 的债, 50% 的租金收入来计算。

 

不同的银行对于 common debt 处理的政策会有很大不同。

请联系我们的贷款经纪做具体沟通,为投资做好前期的规划。

 

什么是 Second Mortgage 贷款?

(图片来源:geothermiebsl)

什么是“First Mortgage” 和 “Second Mortgage” ?

所谓 First Mortgage 即你买了一栋房子,把这栋房子抵押给 A 银行做贷款,那么对 A 银行而言,你的贷款便是 First Mortgage。如果你在 A 银行贷完款后,同时又把你的这栋房子抵押给 B银行,希望借出更多的钱来,那么相对B银行而言,你的贷款便是Second Mortagage 了。

之所以有 Second Mortgage 的情形发生,往往是因为当你需要借出更多的钱时,原本贷款的那家银行(如A银行)拒绝再贷款给你,而另一家银行如 B 银行(但通常是一些小型的财务公司,Private lender)则不介意借这笔钱给你,条件是你必须把房子也同时抵押给它。当你还不起贷款,房子被银行拍卖时,A 银行的利益将会是先得到保证,因为它是 First Mortgage。在 A 银行扣除你所欠的本息及与拍卖有关的费用后,剩下的钱才会再去还欠 B 银行的债务,因为它是 Second Mortgage。

显而易见,B 银行所承担的风险要高过 A 银行,这也就是为什么 Second Mortgage 的贷款利率往往要很大程度高过 First Mortgage。如在目前利率水平下,First Mortgage 银行的利率在 5% 左右,私人机构 Private lender 在 9% 左右,而私人机构的 Second Mortgage 利率则在 2%-2.5% 每个月,通常为短期借贷 3-6 个月期限。

有些客户理解成买第一栋房子称为 First Mortgage,买第二栋房子称为 Second Mortgage,这是不正确的,也许是按字面意思理解了。

 

欢迎联系 My Commercial Loan 获取 Second Mortgage 贷款选择。

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一个数字检测您是否处于「房贷风险」?

mortgage risk

(图片来源:Irish Times)

(一)越走越低的利率

澳洲的房贷利率继续走向更低。

目前有机构可以为自住房客户提供低至 3.49% 的浮动利率,如果经纪人选择放弃佣金通过客户支付一笔较小金额的服务费,利息甚至可以再降低到 3.34% 浮动。

3 年前当固定利率刚刚开始跌破 5% 的时候,几乎整个澳洲房贷市场都沸腾了,银行、经纪人、房贷客户们都怕「错过」了银行所谓的短期促销,纷纷电话要求固定房贷利率 4.99%,能帮客户锁定在那个 rate 的都是英雄。

然而利率从 4.99% 恢复到 5.29% 没多久后就一路跌到 4.89% 4.69% 4.59% 4.39% 4.19% 3.99% 3.89% 3.75%……

(二)越走越高的房价

澳洲几个主要的城市从 2012 年底开始,基本都是出于一路上涨的趋势。

利息降低了,还款压力减小了。从 6% 的利率将低到 4%,减少了 33% 的利息还款。许多朋友喜欢从这个角度出发去考虑房子的投资,感觉买房子比租房子都应该便宜了,不买都亏了。

然而市场上,你看一看主流的澳洲本土年青一代还是很难通过自己的存款积蓄和工作收入进入房子市场。常常看到的报道就是首次置业买家比例依旧很小,即便一些买家入市也都会选择一些可承受的价格房产作为投资先。

这里的一个概念尤为重要,作为任何一个房产投资者都应该考虑的,就是可承受能力「affordability」。

说的简单一些就是房子价格是否 affordable?因为即便大趋势是值得投资的市场,持有成本相对减小但已经走得很高的房价却超过了许多买家的承受范围。

不光是买房子的人要考虑,开发商也同样考虑,而且考虑的更加前瞻性更加全面不动声色。这也是你会注意到许多开发商在 2015 年基本在悉尼就没有太多新项目,集体转移到其他城市,一个是其他城市屯下的土地随着市场上涨可以拿出来开发赚取更多利润,另一个就是对悉尼当地市场新楼盘价格可承受能力的一个评估,市场在涨利率在跌成本也在上升,就算房价可以继续一路飚上去,是否潜在的买家可以承受这样的价格呢?达到一个瓶颈的时候,也就要等下一个轮回(整体市场涨个几年后)再回来继续赚钱了。

(三)银行的顾虑

整个市场欣欣向荣的时候,没有人会放过一个赚钱的机会。

开发商卖更多的房子,投资者买更多的不动产既有增值又有租金,银行两边借钱拿利息。

由于银行信贷收紧,同时公寓楼市场供应量的大量增加,8月的纪要里 RBA 认为未来房产价格继续按照前几年速度飙升的可能性不大,意味着房产泡沫风险会很低。
正是因为这样的判断,即房产市场的泡沫风险很低,这才更加放心的降息 0.25%(否则担心房市再次推高产生泡沫风险),然而 RBA 也保持一个态度就是一旦感受到房产在未来再次出现过热的情况,可能会促使银行和政策出台新的政策调控房地产市场。

这是 8 月澳洲央行一些纪要的总结

看起来没有系统风险,市场一切稳当。

然而没有什么比起银行自己更能提前嗅出潜在的风险并积极调整信贷政策来避免规模性的违约发生。

其中,不太显眼但却比较值得关注的我们认为就是本息还款的要求。

ASIC 去年的经纪人工作 review 后提出来的一些问题,比如「只还利息」的贷款比例过高,会给房贷市场带来系统风险。作为经纪人(broker)的我们可以给出许多理由认为 ASIC 不懂市场已经「老掉牙」了,居然会提出这样的愚蠢问题,难道他们不知道有对冲账户吗,甚至我们还写过一篇文章讲述「为何选择只还利息」。

然而现在我们认为,ASIC 的顾虑和银行近期对于本息还款的要求或许十分必要,并且对于未来 5-10 年的房贷市场稳定(房市稳定)有着很重要的作用。

对于银行来说,房屋抵押贷款的本质风险就在还款违约,进一步的话还款违约并不是最担心的,担心的是违约后银行是否可以通过采取行动收回损失。最常见的就是 mortgage sale,换句话说就是你房子的 resaleability。通俗一些就是当你不还钱跑掉时,银行去强行拍卖掉你的房子是否容易,容易卖掉(甚至不需要通过宣传直接有人接受),而且容易卖到要的价格可以拿回抵押贷款和相关违约带来的费用。

贷款者违约可能客户自己的经济情况发生变化,当然也可能由市场的任意一个因素直接导致,利息的升高、房子供应增大空置率变高、租金回报无法偿还相应贷款。你可能觉得不太可思议,感觉这些能有多大影响居然可以导致贷款违约?设想一个投资客拥有 5 套投资物业(50万贷款平均一套),通过租金来偿还贷款,倘若利息从 4% 上升到 5%时候,250万贷款一年只利息就会增加 2万5千元澳币,租金是否能有同样的上涨都会造成很大的经济压力。更不敢想象房子价格市场再有任何变化的时候(下跌或不涨)可能会出现麻烦。有些朋友可能只有一套物业,但道理也是一样,所以要看看下面我们给出的一个数字来判断下你到底会不会有房贷的违约风险。

话说回来,这和只还利息又有什么关系呢?目前房贷收紧的市场大概也是和四五年前开放海外借款有着很大关系,市场自我的调节能力很强,当一块市场行不通就会有另一个产品出来争夺市场,政策相对这个产品就会宽松直到感觉到有危机,然后这一块再就收紧,在出现另一个产品。所以每一个政策都可能带来未来市场的一个蝴蝶效应。

只还利息便是其中之一。通常只还利息 5年 – 15 年,最简单的问题就是 5年后,15 年后,目前就已经无法承受本息还款的借款者,收入的情况是否会允许在更短的时间内本息偿还呢?再加上如果利息上升回归到 6% 左右?当然您可能会说,第一只还利息的借款人可能并不是还不起本息,只是希望通过只还利息更好的管理房贷;第二 5 年后 15年后再换一个银行继续只还利息不就好了吗?其实包括我们在内也都是这么想的。但从监管角度和从长远市场风险的考虑,的确 ASIC 更加到位。第一个也正是 ASIC 要去调查了解清楚的问题,到底无法承受选择只还息的借款人和能有偿还能力选择只还利息的群体各自的比例怎样,要等 ASIC调查报告之后再做进一步讨论;第二如果客户就是一直这样的策略通过不断的 refinance 达到永远只还息不还本那也一定会给市场带来系统风险。

这也是我们认为银行近期开始推行本息和只还利息区别对待的出发点。通过本息更低利率的政策,引导客户偿还本金,降低银行本金的风险,也减少了银行对于未来房市不确定性的抵充(房子成交后价格下跌,客户未还任何本金丢房而跑)。

要强调的是,我们并没有对市场有多么的担忧,只是对相对激进的投资客户一些提醒。

你可以不这么认为,但是别忘了在 2008 年美国次贷危机已经一年后,后知后觉的市场里还有人也有同样的认为,房子价格怎么会跌呢?澳洲可能会是不同的市场,但作为拿着一辈子积蓄去投资的人们,你需要了解清楚可能出现的情况是否会真的影响到你,因为如果你没有考虑过,那么真正市场出现问题的时候,丢掉一生积蓄的也能是你。

(四)十个人里就有一个,你是否也处于「房贷风险」中

每个借钱的人都会说,我会按约定准时还钱的。

有的是经过深思熟虑,做过一番计算比较清楚自己的日常开支也对自己未来经济状况做过评估。但也有许多客户稀里糊涂,因为担心错过市场,让自己也是比较有生活压力。

Roy Morgan 最新的报告显示,在澳洲 5个房贷客户中就有 1个(18.4% 的客户)处于还贷风险中,10个客户里有 1个(13.9% 的客户)处于极度的房贷风险中。

其中的一个简单判断标准就是:

房贷持有者本息还清贷款的还款金额如果大于家庭收入的 15%-30% 区间就会被定义为「存在房贷还贷风险」;如果这个比例超过 30%-45% 的区间则是极度有风险。

打个比方,50万贷款 4.15% 利率, 30 年还清,每月还款金额 $2,430,每年就是 $29,160;如果家庭收入低于 $97,200 就是出于很有还贷风险的范围。

回归到银行贷款的审批,道理也是一样。

一个家庭的税后收入-基本生活开支(通常两个成年人的家庭 $2,900/月)- 贷款还款(按照 7.25% 较高的审核利率)-额外生活的开支> 0 ,才能够批准贷款。

所以如果还贷的金额超过家庭收入 30% ,还贷压力造成的违约风险就很大。

主要决定风险水平的就是家庭的收入,如果家庭总收入低于 $60,000 澳币一年,其中 83.2% 的房贷客户都会有极大的还贷压力;当家庭总收入达到一年 $80,000 时,还贷压力的客户将降低到 18%。

其中报告里一个发现,当家庭收入来源不只是依赖一个成员时,这样的风险将从 18% 降低到 9%,但倘若两个人的收入偿还房贷,一旦一个人失业则会将 38% 的家庭会立刻有还贷风险,30% 的家庭会有极度的还贷风险。这也是为何一个家庭贷款如果只有单一收入来源,银行自动评判的风险就会成倍增加,导致借款额度大大降低,来避免系统风险。

考虑到目前澳洲的就业市场,过去六个月全职工作的职位下跌,失业无疑是最大的风险。

所以有时候为自己和家庭购买一份收入保险或房贷保险也都是十分必要。

好了,大家拿起计算器看看自己是否处于还贷风险吧。顺便也算算,当利息如果涨到 5% 的时候会不会有压力,也想想倘若哪天失去了收入(或部分收入),是否也有一个备选的方案可以支撑还款。

我们希望帮助大家借到房子贷款,成交房子的同时也让大家能够在风险来临的时候守护好这个来之不易的家。

 

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我是否要选择固定利率?

fixed-rate

(图片来源:MortgageChoice)

我是否需要固定房贷利息?

很多朋友办理贷款时候,关于选择浮动利率还是固定利率上,左右为难。

我们几乎每天都从客户那里收到这个问题。

但是这个问题确实没有一个任何简单的答案,因为没有人能够预测利率,甚至澳洲储备银行(RBA)也做不到。

我们建议大家不要把是否固定做为一个选择题,而是应该根据自己未来的财务计划和抵押的房产情况来判断固定利率是否适合您。

浮动利率 Vs. 固定利率

通俗的说浮动利率(Variable Rate)也就是利率会跟着市场变化,每个月初澳洲央行 RBA 宣布基准利率变化时,每个商业银行可以根据自身的融资成本和经营状况决定是否升息或降息,或保持不变。比如银行决定升息,那么浮动利率的客户利息将会随之上升。

固定利率(Fixed Rate)是在一定的期限之内,贷款利率保持固定不变,也就是即便银行宣布上调或下调利率,您的利息将保持在合同期内不变。比如您选择固定利率3 年 3.99% 的利息产品,贷款放款后利率生效,生效期开始到 3年期结束时间内,不论利率上升到 7% 还是下降到 3.5% 您的利率将保持 3.99% 不变。

我们进一步来讨论,通过几个问题,侧面了解固定利息的好处和坏处。

 

什么时候不应该考虑固定利率?

固定利率贷款的和浮动利率贷款有很大不同。

首先固定利率通常没有对冲账户功能(offset account),在利息固定的期间,您也会失去很多的灵活性,如果需要在固定利率未到期前更换银行(转贷)或是提前付清贷款、卖掉物业都要支付高昂的退出费(break cost)。

以下情况下,不要固定您的房贷利率:

  • 您考虑大笔金额的额外还款(extra repayment)。
  • 您打算出售用于贷款抵押的房产。
  • 您可能会对房屋贷款再融资(refinance)
  • 当您计划装修或重建一个房屋时,通常您可能需要再融资或者加贷。
  • 您不喜欢被锁定于一个特定银行的贷款产品。

固定利率贷款有什么限制吗?

  • 固定利率银行对于额外还款都会设置限额,通常每年最多额外还款 $10,000,有些银行比如 Westpac 允许最多一年 $30,000 额外还款,超过规定的金额就会有罚款。
  • 因为是固定利率,无法关联对冲账户。部分银行比如 ANZ 一年固定利率允许设置对冲账户,和部分小银行机构会有关联对冲账户的固定利息产品。
  • 如果您做出了额外还款,固定利率产品可能不会允许您再提取已经付出的任何额外还款。
  • 当您做额外还款,转贷,改变贷款产品或更换还款方式,变卖您房产或偿清您的贷款时,均需要支付高额的退出费(解约金)。
  • 建筑贷款无法选择固定利息的产品。

也有一些银行机构让您的固定利率贷款保留完整的灵活性。

请联系 My Home Loan,询问适用于您的住房贷款。

什么是解约金?

如果您要付一大笔的贷款还款,切换回浮动利率或关闭您的贷款帐户,那么您可能需要为解约固定利率合同而向银行支付一定的费用。这些费用被称为解约金,是一项提前还款的调整或经济成本。

情况包括比如:(举例,不完全列表)

  • 换银行转贷
  • 卖房子
  • 付清房子贷款
  • 额外还款
  • 更换产品还款方式
  • 任何形式关闭贷款账户

提醒:终止费可能很高昂,往往超过几千澳币,在一些情况下甚至会超过几万澳币!所以要了解清晰银行的条款,确保固定利率是合适的选择。

您是否要考虑更换银行?

银行之间在客户争夺上不断地竞争,也会通过固定利率来吸引新的客户可以稳定在一个银行多几年时间。目前许多银行在于 2 年和 3 年的固定利率上推出许多优惠活动。

您的过去办理的贷款利率或许已经不再有竞争力,可以考虑和我们的贷款经理电话沟通,讨论一下您当前的情况和当前贷款的产品,我们会为您做一个全面的贷款检查(loan health check),确保您的房贷是合适并且利息是优惠的。

请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们的贷款经纪可以给您目前优惠的固定利率介绍。

银行专业套餐折扣利率

通常银行贷款选择专业套餐(professional package)的话,那么您可能自动获得 0.15%或 0.20%的利率折扣。

这些折扣,只要是选择套餐产品(会有套餐费),银行都会有折扣利率,但银行会告诉客户这个是为您特别给出的折扣。

事实上,如果想要拿到更好地折扣,通常的做法很多客户就是强调要离开换去其他银行,retention team 可能会能给出更高一点的利息折扣。

应该固定多少额度?

最简单的方式就是计算一下在固话利率期间您可能会偿付多少房贷,然后维持这部分的贷款为浮动利率。这样就可以在浮动利率的部分内做额外的还款或者对冲,不会产生任何违约金的处罚。

如果我们的客户是房产投资者,他们通常会选择固定整个贷款的利率,因为大多不会做额外的房贷还款,同时固定的还款金额方便做财务和税务的规划。

如果是自住房贷款,更常见的是一部分固定一部分浮动,继续保持贷款账户灵活性利用好对冲账户关联浮动利率那一部分贷款,又可以享受固定利率的稳定利息。

应该固定多久?

固定利率的时间越长,您可能潜在的违约罚款费用就越高。

大多数人都选 2~3年期或最多不超过 5年期固定利率,超过 5年会有很多不确定性。因此银行往往也是针对这些固定期限推出许多活动优惠。

大多数人选择固定利率的期限是基于他们对未来利率的预期,以及何时他们的状况或需求会改变。所以他们可能需要考虑转贷因素,额外还款的可能性或是否考虑出售房产来做判断。

在您选择固定利率之前,您应当评估一下自己未来的个人需要。

如果您不确定是否是正确的选择或怎样做出规划,您可以咨询 My Home Loan 的贷款经纪。

您是否应当锁定贷款的利率?

固定利息并不是申请递交时就可以确定拿到的。

固定利率是需要在房贷交割时才能生效,而不是申请时。

通常情况下,在申请和交割期间,固定利率可能会有显著的变化。

也因此银行提供利率锁定(rate lock)的服务。

利率锁定是如何作用的?

通常如果您担心递交固定利息后利率走势是上升的,比如递交贷款时固定利率是 3.99%,然而贷款批准、签署文件、归还文件直到贷款交割可能需要好几周时间。那么如果固定利率上升至 4.29% 您交割时的固定利率将是 4.29% 而不是 3.99%。

那么利率锁定(rate lock)就是银行推出的一个利率上升风险控制的工具,在您申请贷款时,您可以通过这个服务锁定您选择的产品利率 60 至 90天内维持不变。

不同的银行机构,锁定的条款也不同,有些锁定利率服务可以在利率下降时,允许您获得更低的利率,上升时维持锁定的利率。

但不论怎样,如果选择了锁定利率,在贷款成交前不论利率上升多少,您的利率不会上升。

锁定利率,通常需要一次将支付大约相当于固定贷款金额 0.15% 的费用。

也有一些银行是提供免费 45 天 ~60 天利率锁定服务的,还有许多银行通过低的固定利率促销吸引客户,然而在贷款放款前活动截止,如果时间没能赶在活动截止前交割利率会变得高,错过促销活动。

如何固定贷款利率?

对于大多数银行和机构,您可以简单地给他们打电话,在电话里他们就可以固定您的贷款利率。为了确保您作出正确的决定,您可以在选择固定利率前给我们电话沟通 0488 886 896。

通常也可以将您的贷款分成两个贷款账户,然后将其中一个固定,这可以让您保持贷款中的一部分为浮动利率,进而您可以保留一定的灵活性。

不过每个银行要求不同,有些银行如果您只希望固定一部分贷款额度,会要求填写一份表格或重新递交审批贷款做出调整。

有些银行在冲浮动利率转为固定利率时会收取一小笔手续费。

 

固定利率前联系我们

如果您还不是 My Home Loan 的客户,请致电或者在线咨询,我们的贷款经理会和您沟通讨论您的需求和情况,帮助您做出一个合理的选择。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
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成交风险(Settlement Risk)

settlement risk

前言

澳洲房产市场火热,交易量激增。整个悉尼、墨尔本还有布里斯班处在了一个不断加速的房产交易链条之中。一个又一个楼盘,一次又一次交换合同,在这里面无论发展商、买家、银行还是中介都看到了机会和收益。

楼花热卖,皆大欢喜,却也埋下了很多成交隐患。在这个当口又有多少人认真想过,两年、三年之后项目成交的时候,我们将会面临多少风险?当每个人都拼命挤进市场想要分一块蛋糕的时候,谁来保证那些缺乏经验的发展商能够按时交房?谁来保证那些遍地开花的中介能够严谨负责?谁来保证您交割前贷款可以顺利的批准?

交割风险

一切在成交时可能产生的风险都统称为“成交风险(Settlement Risk)”。这些风险不仅影响着买房者一方,而是买家、发展商和中介一损俱损,一荣俱荣。

尽管澳大利亚审慎监管委员会(Australian Prudential Regulation Authority, APRA)试图通过收紧投资贷款让澳大利亚不断上涨的房地产价格降温,这个举措也也同样也增加了澳洲房产市场的交割风险。

这一系列收紧投资贷款的政策,降低了房地产市场的增长势头,但也增加了经济衰退的风险。

那么,对购房者来说这意味着什么?

购房者最终为何会不履行交割?

交割能力

有些时候买家可能会遇到一些情况,致使他别无选择,只能不履行交割。例如,客户有多余的债务,没有额外的借贷能力获取房屋贷款。

影响这方面的一些因素包括:

1)借贷能力:有许多朋友不确定自己真实的借贷能力,没有提前做好贷款批准。如果您的债务(包括现有的抵押贷款)比收入还多,您最终会违约。在您申请抵押贷款前,合并所有的债务很重要的。
2)个人经济状况:突发事件,如失去工作,失去收入或经营企业失败会促使人们违约。还比如资金受困于其他投资无法及时转移用于交割物业等。
3)政府立法和银行政策改变:这包括借款限额,税收政策,信贷政策,税收优惠,或外国投资审查委员会法律(Foreign Investment Review Board, FIRB)的改变。 如果您是海外买家,当澳大利亚外汇汇率发生重大变化时,您都将受到严重影响。

我们会在近期另一篇文章做一个专题介绍近期政府和银行政策变化对于海外买家和澳洲当地华人买家带来的影响和相应需注意的事项。这是影响华人投资客户最大的潜在风险之一。

交割的意愿

一些购房者受特定情况的影响而违约。

例如,销售和交割期间,物业价格下降的幅度可能比您支付的定金还要多。在这种情况下,您会通过违约来减少损失。

这个挺起来好像蛮意外的,但请记住澳洲的房产并不是年年都在涨的,也有下跌的时候。更多时候是购买楼花,如果房地产市场降温并且很多人购买楼花,那么在交割时,房产价值与合同价格相比可能会下降。 这意味着,如果您交割房产,房产估价会比合同价格低得多。然后,您可能会被要求补足您的存款,使 LVR(贷款价值比)上升到之前同意的水平。比如 100 万的房子交付时银行评估只有 80万澳币,其中银行借款 80万的 80% 就是 65万,您需要支付 100万-64万 36 万的首付资金。

许多客户如果无力支付更多的首付交割,只好选择违约。

政府政策的变化和银行政策调整

政策的因素影响很大,通常受众面也比较广。通常会对整个房产市场带来一定的冲击。
例如, 2015年底,澳洲针对海外投资客户推出的 FIRB 新政策,要求海外客户必须先获得 FIRB 批准再购买物业;APRA 要求银行收紧投资房贷款,使得银行减小投资房贷款额度和上调投资房利率;近期银行针对海外客户需要提供有效签证并要求必须在澳洲境内做 ID check 等,都会造成许多客户无法递交贷款,最终物业无法成交损失定金和购房。

银行和政府针对房产投资设定了更严格的标准,其结果也是让交割风险增加了。

开发商会出现违约吗?

成交风险中有些是发展商造成的。有些发展商刚刚起步,或者刚由海外进入澳洲市场发展,他们缺乏足够的经验,或者不熟悉政府批准建房的条件,或者不懂得与铁路、供水、银行等部门该如何交涉,或者在预算方面容易出现疏漏,往往导致长期无法开工。几年以后,合同失效。即便买家此时拿回了10%的订金,他们失去的机会成本、时间、精力还是让他们蒙受重大损失。

现在日落条款已经得到调整不再允许开发商出现为利益通过 Sunset 条款单方退出合同。

但客观因素里还是有许多风险,比如未能及时或提早通知买家交割,仅仅是 14 天标准的通知,许多客户没有专业贷款经纪协助的情况下无法按时办理好贷款交割,加上可能处于圣诞或复活节等假期更是容易耽误成交,被强制罚款甚至损失定金和房子。

房产中介的衔接作用

在整个房产交易的链条上,中介是最不承担风险的一环,也是最容易造成风险的一方。房产中介的名声常常不大好听,因为确实有些人为了拉拢客人不择手段,最后造成了很大的灾难,也给整个行业的声誉蒙灰。绝大多数中介的工作都终止于房产预售,许多不靠谱的中介甚至不担心发展商的进度以及几年后买家是否成交,感觉交换了定金就万事大吉,客户甚至等到快要交付房屋时还不知道还需要支付剩余尾款,许多都是听中介说贷款不会有问题可却出了问题。

My Home Loan 建议购买楼花的客户独立寻求贷款建议。

了解自身的借款能力和还款压力,根据实际情况做好贷款安排。

⇢ 点击阅读《澳洲购买楼花,Off Plan 房屋贷款注意事项⇢ 点击阅读《期房楼花办理贷款重要的时间点把关⇢ 阅读更多相关楼花期房贷款信息

我们相信专业可靠的房产中介会积极联络客户,与开发商和律师保持紧密沟通,确保及时跟进项目进度配合客户安排贷款,只有房屋安全顺利交付,才算工作阶段性的完成。

二手物业成交风险

相对来讲,现房市场的违约风险相对小一些。因为在进入合同前期,买卖双方都可以更加准确的把握自己当下存在的不确定因素,确保利益得到保障。所以做好预先的评估很重要,这一点不仅仅是做一个预批,而是真真切切了解自己实际的还款能力,未来的经济状况做好长远计划,做出相应的规划和调整。

简单几方面需要注意的:

  1. 是否拿到了银行预评估批准信?
  2. 房屋买卖合同是否由律师看过解释过?
  3. 房屋检查报告是否有问题?

再确认了没有问题后交换合同,确保安全放心。

常常有客户问道,找贷款经纪和直接找银行有什么区别?我想您和 My Home Loan 的贷款经理沟通后就会知道不同。我们给的是建议,不是只把您的材料打包发送给银行。

最后的话

不论楼花投资,还是购买现房居住。

房产的购买是一个资金和精力投入很大的行为。我们相信价值,所以从来不鼓励投机行为,追求短线利益或许在这个市场并不是那么容易了。把控好风险是一切投资的基本点。决定购买物业之前,您必须考虑与抵押贷款相关的所有风险,这一点很重要。

愿各位投资房产的旅程顺利,作为您的贷款顾问,My Home Loan 希望可以 have a nice smooth journey with you all.

 

(部分文字内容引用 pia )

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