MyHomeLoan 2013 年房屋贷款咨询问答汇总分享
2013 年 calendar year 就要接近尾声，在圣诞前夕 MYHOMELOAN 为大家整理一些一年中被大家问到的最频繁的一些澳洲购买房产的贷款相关的问题，这里做一些汇总希望可以为在寻找房子或准备做房屋贷款（Home Loan）申请的客户们提供一些基本的信息和知识，帮助大家更加顺利的获得贷款批准，也帮助更多客户拿到最适合的房贷产品。
（图片来源：OSR 官网）
商业生意贷款
如贷款者本人无税单，拥有付清的自住房，可抵押买生意（借贷100%）；要求卖方生意两年 tax return 显示盈利 （连锁店或非连锁店均可） 如贷款者本人无税单，自住房可抵押买商业楼（可借贷 100%）；要求 65%租金足够还款，租约需 3-5 年，如租金不足，可提供其他收入证明。 建筑商贷款可达成千上万。
商业贷款（commercial loan）如果没有收入提供，可选择一些银行的 Lease doc 产品，借款 60% LVR。
海外人士贷款
如果您是来澳旅游或生意考查，投资移民，或拥有PR但在海外供职 （如中国大陆，港澳台新马，欧美等国家），均可采用您的海外收入来借贷，需要海外工作单位出具收入证明，申请人必须和我们贷款经纪人约见，建议贷款批出后才能看房下定金。请具体和我们的贷款经理电话或约见做详细沟通，确立整个流程是符合自己的个人情况，贷款经理会每一个步骤给与建议和指导，直到房子顺利 settle。
自雇人士借贷
自雇人士贷款是要做一些准备的，比如公司财政报表（Financial Statement) 和近两年的个人退税单；若税务情况不好，提供营业额的出入账 Business Activities Statement (要在银行中显示一年）也可以帮助借贷； 如无退税者，要有一年连续的营业存款进账记录。
买空地盖房或旧房重建
无经验者最好不要买空地，和未分契的地，资金将积压很久而无租金收入。这和 House and land package 购买时已有批文的不同，也区别于旧房推倒重盖（Council 及政府批文时间较短）。欢迎和我们约见了解澳洲买地盖房须知和贷款程序。我们建议您和 MyHomeloan 的房贷经理详细沟通自己的情况，作出相应的规划，请拨打热线 0488886896 预约。
列举几项不能贷款者的原因：
1. 未满 18岁未成年人，及仅依靠养老金的高龄者 （家庭有成员者不协助者）
2. 贷款申请过多，CRAA（信用报告）有明显记录
3. 在澳洲申请救济，夫妻双方均无收入者
4. 有破产记录或法律纠纷 （Bankrupcy or Court Matter)
一些其他问题的汇总
问：请问贷款买地要注意哪些问题？
答：如果您自行买地造房，在将建筑方案提交市政厅(council)获取批文，并与建筑商确定造价，制定合同后，即可向银行申请贷款。需要注意的问题主要有以下几点：
（1）由于贷款分买地贷款和建筑贷款两步进行，置业者必须考虑其贷款能力可以承担买地和建筑所需的全部贷款，有的置业者提供的收入只够贷出土地贷款，而建筑贷款无法进行；
（2）由于等待审批、订立合同、准备贷款等手续时间较长，置业者可能会面对一段无租金收入而需持续支付空地贷款的时期，如是旧房可在推倒前暂时出租；
（3）如置业者自行安排建筑人力和材料供应（owner builder），绝大多数银行和贷款机构不会批准贷款，有一到两家银行可以借款 75%，请和 MyHomeLoan 房贷经理联系做详细讨论；
（4）总贷款额不能超过土地和造价总和的 80%；
（5）在造房期间，建筑贷款只用支付利息，但如果合同调整，产生额外费用，置业者通常需自己准备候补资金；
（6）贷款获批后，银行会根据建筑合同分批放款于建筑商，资金不可由造房者控制，银行通过验房估价确认房屋建成进度和质量后，才会发放最后一笔款项。
MyHomeLoan 的贷款经理有丰富的建筑贷款经验，会为您的买地造房作全盘妥当的计划，降低风险和不必要的损失，请来电咨询详情！（0488886896 MHL 热线）
问：我想为我 20岁的儿子买房，想咨询您的意见。
答：我不赞成父母为无工作的儿女贷款买房。
从过去的经验来看，家长为无收入子女买房存在三大隐患：一、随着子女的独立意识的增长，家长对成交时缴付的 20%~50% 的订金毫无支配权，法律也不保护家长为贷款投入的财产的任何权利（例“一位家长曾经损失 30多万，在四年前为 19岁的儿子买房，儿子在四年时间内不断转贷，将贷款比例由 50%变成 80%，原来的房产资本不但没有保留，还完全被提现挥霍掉，而家长对此无能为力）；二、银行只对财产所有人（即地契和贷款合同上子女的名字）给予查询信息和支配交易的权利，因为他们是签字人；三、随着子女进入婚姻状况，他们未来的配偶将理所当然的享受这些财产。在此我想重申造成本次金融危机的一深层原因，发达的社会经济体产生大量泡沫，过早的经济行为、纯粹的贪婪引起的不必要风险。在此建议，父母可通过法律的方式，在地契上加上自己的名字，或用借贷的方式为工作的儿女支付首期，还有很多其他的方式，欢迎您来电咨询详情！
问：储备银行连续几个月保持 2.5% cash rate，各大银行在产品和政策上有什么新动向？
答：储银从今年（2013年）9月初保持现金率 2.5% 联系四个月到目前 12月不变，各大银行目前也基本保持浮动利息平稳，预计明年的浮息也会保持在此水平一段时间，也会考虑在经济继续低迷时或许再一次降息。几大银行也分别在每年的新 Financial Year 开始时，通常 9月开始，推出各种促销活动特别是 Refinance 转贷活动来吸引其他银行的客户。（我们在之前的简报也有提到，目前仍旧有银行提供转贷或新的贷款客户现金活动或促销利息活动，请联系 MHL 的房贷经理了解：0488886896 或是关注 @澳洲悉尼信贷房贷 或微信 @Myhomeloan 了解最新的银行产品更新）在此我们希望MyHomeLoan 大额度贷款的新老客户，和我们取得联系，特别是有些利率目前还超过 5.00% 的客人。因为银行的优惠是有期限的，在锁定一定贷款量以后，将会修改或停止。
固定利息上，2013 年 11月已经有七八家银行宣布上调 3-5 年的固定利息产品，基本再 0.2% 上调幅度。可以明显看到银行对未来 3-5年的利息预期。已经可以判断各个银行都会陆续跟进上调固息了。我们会建议客户想固定利息的朋友可以考虑选择 Rate Lock确保自己在 settle 时能拿到目前最低的固定利息。3-5 年固息上调后，分别 CBA 和 ING 银行也对 2年固息做了 0.1% 的上调，我们理解可以看作是对市场的试水，如果符合预期可能其他银行会在圣诞新年后陆续跟进，如果不符合预期，这样的调整不至于让两个银行因此损失太多的客户。
问：我之前听说无收入可通过 Low Doc 方式贷款，去银行问过被告知不行，为什么呢？
答：很多关于无收入用 Low Doc 贷款的广告是存在误导的。银行的 Low Doc 产品是针对生意成立不久，在年终还没有进行报税工作（没有 Tax Return/Financials）的自雇人士推出的，虽然不用提供税单等各种收入证明，但银行仍然要看生意账户的交易转账情况，或过去 12个月的 BAS，以核实所报收入的真实性。Low Doc 适用于无收入证明的自雇者，而非无收入者。有些自雇华人只收现金，没有或者只有少量流动资金入账，对于申请 Low Doc贷款都是很不利的。另外，每家银行的 Low Doc政策都有所不同，请有意买房贷款的自雇人士尽早与我们联络，我们将针对您的具体情况为您提前做好准备工作。
问：我电话咨询贷款时被告知贷款能力很高，因而交了房屋订金，正式批贷时却少借20万，请解释。
答：您在电话咨询贷款时并没有提供工资单，只是告知贷款顾问你的总共收入，比如说 10万。但当我们看到你的实际工资单时，才发现银行只能接受您的基本工资和长期规律的加班费部分，而短期的奖金、不规则加班、补贴（allowances）都不能计算在您的贷款能力内。由于可接受的收入能力相差很大，能借出的贷款额度自然大大降低。再加上银行根据市场不时调整贷款测试利率（assessment rate）和标准生活费用（living expenses），因此不同时段您的贷款能力可以大不相同。MyHomeLoan 在广告、网站，和电话中强调正式批文的重要性，请不要以口头上的借款咨询为标准去轻易交付不可退还且无冷静期的购房订金。
问：为什么说首期要准备 20% 比较好？
答：贷款比例（即贷款额度与物业价值的比例，简称 LVR，物业价值以银行评估价值为准）对于贷款是否成功非常重要。如果贷款比例不超过 80%，即自付首期 20%，银行会以常规政策标准审核材料，不会产生别的费用，也相对容易获批。如果贷款比例超过 80%，银行会要求贷款者购买强制抵押保险（LMI），保险费由贷款额度和贷款比例决定，由于各大银行使用的保险公司不同，保险费会有较小的区别。有个别国外的银行提供 80%~85% 没有保险费的产品，这种产品会收取较低的固定费用。除了保险费外，银行对于超过 80%的贷款申请也会有额外的审核标准，包括存款、收入，和信用等情况。有些类别的贷款者不能申请超过 80% 的贷款，例如收入来自海外，或者收入证明不齐全的贷款者。如果您现在手上的资金没有 20% 而准备贷款买房，请您来电谘询 MHL 的贷款经理，我们会根据您的具体条件为您的贷款计划提出建议。
问：我拿到贷款预批以后去拍卖了一个物业，可是估价回来低很多，怎么办？
答：最近我们时常遇到估价偏低的问题，尤其是拍卖的物业估价偏低是比较常见的现象，因为通过拍卖确定的价格往往是数次叫价后哄抬上去的，当然会比实际价值高。我们建议拍卖者在申请贷款时充分考虑到这一点，不要申请比例太高的贷款，尤其不要超过 80%，否则会有额外的保险费，甚至被拒批。还要在资金上做好充足准备，以免由于资金不足而无法成交，产生罚款甚至损失定金。另外，有的贷款者要求银行在拍卖前估价，如果回来偏低，银行几乎不会在拍卖后更改这个估价结果，这会令资金不足的买家非常被动。如果您有拍卖物业的打算，请及时拨打 MHL 热线 0488886896 咨询 MyHomeLoan 贷款经理的专业意见。
问：我是没有 PR（永居）的贷款购房者，预批在很久以前就拿到了，现在听说有些房屋海外人士不能买，请指教。
答：目前澳洲的政策又回到 2008年 12月以前的规定，非永居者购房要申请 FIRB（海外投资审理机构）的批文，有些新房在出售是就获有这样的批文，大部份二手公寓和别墅（House）都需要购房者的律师帮助申请这个批文。这个购房批文和贷款批文是分开进行的，一般要求工作日 20天，房子越新，或在新的开发区里，获批准的可能性较大。较老的 House 和房屋缺乏地区的批准难度较大。也有很多客户 1周左右拿到 FIRB 批文，具体手续 MyHomeLoan 的贷款经理会为您做详细解释，请务必不要在找到房后立即交无冷静期不可退还的订金！值得提醒的是，如果您在交换合同后再去 FIRB 申请批文，通常情况下是拒绝的，FIRB 不受理交付定金后的申请，必须先申请再确定。
问：我申请贷款的时候突然被银行告知有信用问题，贷款批不下来，怎么办？
答：在澳洲，保护自己的信用记录是一件非常重要的事。银行拒批一是五年中的坏账记录已经偿还但金额较高或情节严重；二是欠账仍为付清。多数银行对这两种情况是不接受解释立刻拒贷的。少数银行可能会接受已经付清且情有可原的坏账。如不按时付账单、电话单，或者轻易把自己的名字借给别人申请电话、贷款而产生不良后果，都会造成坏账记录。如果您和任何人或公司之间产生费用、法律等纠纷，我们建议您首先付清欠款，再进行协调。从欠款到产生坏账记录是有一定时间，一旦耽误了而产生坏账记录，要再清除会非常昂贵而且困难。对于有关婚姻或联名账单出问题，请电MHL 0488886896，我们将给您一定的建议。
问：我自己在盖房，原来的贷款不够，还差两万块钱就完工了，我能转到 MyHomeLoan 帮助我借钱吗？
答：任何抵押物想借贷，银行都会对完整的物业进行估价，对一个未建好的房子，银行一般是不接受的。原因是，对以前的建筑质量和保险都无法接受。建房贷款申请时在动工前对物业进行估价，动工后一般按五次分期拨款，每次拨款前都会检查房屋建造的情况。您在开工前，如咨询了贷款顾问，这些知识都应该被解释，并清楚知道。差钱部分是得不到转贷批准的。一切必须在动工之前计算好。
问：我买房定金交了以后才发现贷款批不下来，怎么办？
答：许多新移民都犯相似的错误。请先咨询 MyHomeLoan 我们的贷款经理（Mortgage Broker），协助您将各种材料准备齐全，并和银行、律师一起估价您的房子，这一步每一个购房者都必须先做。今年政府已严格规定金融信贷 broker 必须持牌，对任何误导购房者的行为进行法律制裁。如您在给定金前有人说过您的贷款不成问题，而没有给您正式的批文，（一般贷款顾问和律师是和您的地产经纪是分开作业的，好的地产经纪会推荐有经验的贷款公司和律师而不是关系户，以避嫌，并保护消费者的利益）您可以追求此人的法律责任。但是，您自己也要为签字交换合同付责任。报纸上多次登出新移民的买房买生意的纠纷，大部分是因为缺乏本地长期从事该行业的专业人士的建议。
问：澳洲储银如果未来加息，对我的贷款有什么影响？
答：澳洲储备银行（RBA）会在每个月（除一月外）的第一个星期二宣布对利率的调整决定。如果储备银行宣布涨息，所有银行和基金的浮动利率产品会相应调整。多数情况下，浮息的涨/跌幅会与储银的调整幅度一致。假设您现有 30万的房贷，如果储银涨息 0.25%，您的产品也涨 0.25%的话，您每个星期的还款增加 $11.5；假设您只有 10万贷款，在同样的情况下每周还款增加 $3.8，（这是按 30年本息还款计算的。）如果您近期打算申请预批，请及时与我们联络，我们会在评估您的还款能力时将银行可能的涨息考虑在内，以确保您找到房后贷款能顺利进行。
如果您已经有贷款在银行，请和 MyHomeLoan 的贷款经理沟通，做一个 Loan Health Check 确保您的贷款产品有获取最新的银行利息，没有额外支付不必要的费用和利息。
问：我去年买了一个 48万的自住房，现还欠 40万。我的收入较高，能再借贷投资一个房作负扣税吗？
答：如您在自住房欠款较高的情况下投资，将影响到您的还款能力和时间。尽量缩短偿还自住房的时间，是一种 positive 的理财行为。目前利息上涨，影响自住房的还款能力，负扣税（negative）还需承担一半以上的开支。您的自住房还款不减少，等于是在交房租。望您给我们电话，我们可为您做一个较短时间的还款计划。负扣税的详情需要咨询您的会计师。
问：我最近打算购买楼花（期房），想咨询一下贷款方面的问题。
答：购买楼花要求贷款者一直维持稳定的工作和收入水平。如现在的 NAB（国民银行）提供的较优惠的利率，要看近两年的收入情况。由于看不到抵押物，银行只会等到物业完工，并注册地契后（一个月之内）才会估价并无条件批贷。完工之前的所谓批文超过三个月都是无效的。工期较长的楼花还有可能受到市场价格的影响而上下波动，对于贷款比例较高的客户往往是有风险的。因此您还需作好充分的资金准备以应对由于估价不到位而贷款额降低的状况。另外，享受政府的新房首置津贴和印花税减免的购房者在也请和 MyHomeLoan 贷款经理沟通，了解您的物业交换合同和完工时间符合政府要求，和律师确认，确保您可以拿到首次置业补助。
问：我想参加房屋拍卖(auction)，请问要注意什么？
答：拍卖购房的最大风险在于购房者不享受常规购房的五天冷静期内退还定金的政策。大部分拍卖者往往是在冲动的情况下进行的，成功拍得后的价格往往高于市场价，而银行是根据实际估价批准贷款的。如果事先没有对所购房产进行详细了解，包括地区、结构、和市政规划等，银行有可能拒批或者要求降低贷款额，贷款比例高过 80% 的这种风险更大。因此，MyHomeLoan 建议有意拍卖者，要事先做好贷款申请和估价报告。
问：能介绍一下有关买车贷款的信息吗？
答：如果您有正常的收入，用您的工资单来借贷是最容易的，可以 100%借出。还款周期可选 24~60 个月，新旧车均可，但年限不能超过 12 年。当您看到中意的车后，请来电提供车辆信息，并将收入等材料传真给我们，我们将即时给你报价。对于无正常收入的人，如果您有生意注册和物业（含房贷均可），信用记录良好，贷出 100% 也不难。没有物业的专业人士（如医生、律师等），也可享受不提供收入证明的车贷申请。我们提供多样车贷产品，适应有不同需要的贷款者，还提供卡车、设备等各类贷款。欢迎您给我们来电 MHL 0488886896 详细咨询！
问：我是新移民，想早点买个房，但听说多借钱要交保险，是吗？
答：对。新移民不惜交付较高的保险费，（如贷款 90%，50 万，保险费约 $8,500）以申请超过 80% 或 85% 的贷款。除了有保险费以外，银行要审查的材料也更多，包括工资进账记录，存款三~六个月的记录（Genuine Savings），如不提前做准备，看中房才申请贷款，是来不及的。如收入较好、材料较好的申请者，保险费也可贷出来。详情请来电咨询 MyHomeLoan 0488886896。
也有银行可以提供 90% 或以上贷款 LVR 不提供真实存款记录，但我们建议您和 MyHomeLoan 贷款经理沟通做详细咨询。
问：我的收入有 5万，是首次购房，我能贷款多少？
答：光了解收入，我们还需要其他的信息，如–是否结婚？有无孩子，及其他外债，信用卡等？如您是 single，也无外债，可以最多贷到 35万（根据不同的银行产品及利率）。如贷款超过 80%，您还需要有较好的工资进账及存款记录，贷款比率越高，材料要求越多。希望新移民能保留银行单据及税务材料，只要给我们一个电话，我们会立刻免费为您做预批。在您未拿到银行批文时，找房时请先不要下定金。
问：我找过两家自己中意的银行，被告知我以前有坏账记录，因而无法批，有这种事吗？
答：是的。很多银行对于以前有坏账（哪怕是付掉的）的客户的申请都会直接拒掉。因此，我们建议您在提出贷款申请之前，先请我们的贷款经理为您做一次免费的五年信用记录的查询（CRAA），以避免不必要的贷款拒批，并建议新移民保留良好的信用记录，包括电话、住房、信用卡等各种付款。我们同时还可帮助您向银行解释因疏忽而造成的坏账记录，以使得贷款顺利进行。
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