MyHomeLoan 2013 年房屋贷款咨询问答汇总分享

2013 年 calendar year 就要接近尾声,在圣诞前夕 MYHOMELOAN 为大家整理一些一年中被大家问到的最频繁的一些澳洲购买房产的贷款相关的问题,这里做一些汇总希望可以为在寻找房子或准备做房屋贷款(Home Loan)申请的客户们提供一些基本的信息和知识,帮助大家更加顺利的获得贷款批准,也帮助更多客户拿到最适合的房贷产品。

mortgage questions

 

(图片来源:OSR 官网)

商业生意贷款

如贷款者本人无税单,拥有付清的自住房,可抵押买生意(借贷100%);要求卖方生意两年 tax return 显示盈利 (连锁店或非连锁店均可)
如贷款者本人无税单,自住房可抵押买商业楼(可借贷 100%);要求 65%租金足够还款,租约需 3-5 年,如租金不足,可提供其他收入证明。
建筑商贷款可达成千上万。

商业贷款(commercial loan)如果没有收入提供,可选择一些银行的 Lease doc 产品,借款 60% LVR。

海外人士贷款

如果您是来澳旅游或生意考查,投资移民,或拥有PR但在海外供职 (如中国大陆,港澳台新马,欧美等国家),均可采用您的海外收入来借贷,需要海外工作单位出具收入证明,申请人必须和我们贷款经纪人约见,建议贷款批出后才能看房下定金。请具体和我们的贷款经理电话或约见做详细沟通,确立整个流程是符合自己的个人情况,贷款经理会每一个步骤给与建议和指导,直到房子顺利 settle。

自雇人士借贷

自雇人士贷款是要做一些准备的,比如公司财政报表(Financial Statement) 和近两年的个人退税单;若税务情况不好,提供营业额的出入账 Business Activities Statement (要在银行中显示一年)也可以帮助借贷; 如无退税者,要有一年连续的营业存款进账记录。

买空地盖房或旧房重建

无经验者最好不要买空地,和未分契的地,资金将积压很久而无租金收入。这和 House and land package 购买时已有批文的不同,也区别于旧房推倒重盖(Council 及政府批文时间较短)。欢迎和我们约见了解澳洲买地盖房须知和贷款程序。我们建议您和 MyHomeloan 的房贷经理详细沟通自己的情况,作出相应的规划,请拨打热线 0488886896 预约。

列举几项不能贷款者的原因:

1. 未满 18岁未成年人,及仅依靠养老金的高龄者 (家庭有成员者不协助者)

2. 贷款申请过多,CRAA(信用报告)有明显记录

3. 在澳洲申请救济,夫妻双方均无收入者

4. 有破产记录或法律纠纷 (Bankrupcy or Court Matter)

一些其他问题的汇总

问:请问贷款买地要注意哪些问题?

答:如果您自行买地造房,在将建筑方案提交市政厅(council)获取批文,并与建筑商确定造价,制定合同后,即可向银行申请贷款。需要注意的问题主要有以下几点:

(1)由于贷款分买地贷款和建筑贷款两步进行,置业者必须考虑其贷款能力可以承担买地和建筑所需的全部贷款,有的置业者提供的收入只够贷出土地贷款,而建筑贷款无法进行;

(2)由于等待审批、订立合同、准备贷款等手续时间较长,置业者可能会面对一段无租金收入而需持续支付空地贷款的时期,如是旧房可在推倒前暂时出租;

(3)如置业者自行安排建筑人力和材料供应(owner builder),绝大多数银行和贷款机构不会批准贷款,有一到两家银行可以借款 75%,请和 MyHomeLoan 房贷经理联系做详细讨论;

(4)总贷款额不能超过土地和造价总和的 80%;

(5)在造房期间,建筑贷款只用支付利息,但如果合同调整,产生额外费用,置业者通常需自己准备候补资金;

(6)贷款获批后,银行会根据建筑合同分批放款于建筑商,资金不可由造房者控制,银行通过验房估价确认房屋建成进度和质量后,才会发放最后一笔款项。

MyHomeLoan 的贷款经理有丰富的建筑贷款经验,会为您的买地造房作全盘妥当的计划,降低风险和不必要的损失,请来电咨询详情!(0488886896 MHL 热线)

问:我想为我 20岁的儿子买房,想咨询您的意见。

答:我不赞成父母为无工作的儿女贷款买房。

从过去的经验来看,家长为无收入子女买房存在三大隐患:一、随着子女的独立意识的增长,家长对成交时缴付的 20%~50% 的订金毫无支配权,法律也不保护家长为贷款投入的财产的任何权利(例“一位家长曾经损失 30多万,在四年前为 19岁的儿子买房,儿子在四年时间内不断转贷,将贷款比例由 50%变成 80%,原来的房产资本不但没有保留,还完全被提现挥霍掉,而家长对此无能为力);二、银行只对财产所有人(即地契和贷款合同上子女的名字)给予查询信息和支配交易的权利,因为他们是签字人;三、随着子女进入婚姻状况,他们未来的配偶将理所当然的享受这些财产。在此我想重申造成本次金融危机的一深层原因,发达的社会经济体产生大量泡沫,过早的经济行为、纯粹的贪婪引起的不必要风险。在此建议,父母可通过法律的方式,在地契上加上自己的名字,或用借贷的方式为工作的儿女支付首期,还有很多其他的方式,欢迎您来电咨询详情!

问:储备银行连续几个月保持  2.5% cash rate,各大银行在产品和政策上有什么新动向?

答:储银从今年(2013年)9月初保持现金率 2.5% 联系四个月到目前 12月不变,各大银行目前也基本保持浮动利息平稳,预计明年的浮息也会保持在此水平一段时间,也会考虑在经济继续低迷时或许再一次降息。几大银行也分别在每年的新 Financial Year 开始时,通常 9月开始,推出各种促销活动特别是 Refinance 转贷活动来吸引其他银行的客户。(我们在之前的简报也有提到,目前仍旧有银行提供转贷或新的贷款客户现金活动或促销利息活动,请联系 MHL 的房贷经理了解:0488886896 或是关注 @澳洲悉尼信贷房贷 或微信 @Myhomeloan 了解最新的银行产品更新)在此我们希望MyHomeLoan 大额度贷款的新老客户,和我们取得联系,特别是有些利率目前还超过 5.00% 的客人。因为银行的优惠是有期限的,在锁定一定贷款量以后,将会修改或停止。

固定利息上,2013 年 11月已经有七八家银行宣布上调 3-5 年的固定利息产品,基本再 0.2% 上调幅度。可以明显看到银行对未来 3-5年的利息预期。已经可以判断各个银行都会陆续跟进上调固息了。我们会建议客户想固定利息的朋友可以考虑选择 Rate Lock确保自己在 settle 时能拿到目前最低的固定利息。3-5 年固息上调后,分别 CBA 和 ING 银行也对 2年固息做了 0.1% 的上调,我们理解可以看作是对市场的试水,如果符合预期可能其他银行会在圣诞新年后陆续跟进,如果不符合预期,这样的调整不至于让两个银行因此损失太多的客户。

问:我之前听说无收入可通过 Low Doc 方式贷款,去银行问过被告知不行,为什么呢?

答:很多关于无收入用 Low Doc 贷款的广告是存在误导的。银行的 Low Doc 产品是针对生意成立不久,在年终还没有进行报税工作(没有 Tax Return/Financials)的自雇人士推出的,虽然不用提供税单等各种收入证明,但银行仍然要看生意账户的交易转账情况,或过去 12个月的 BAS,以核实所报收入的真实性。Low Doc 适用于无收入证明的自雇者,而非无收入者。有些自雇华人只收现金,没有或者只有少量流动资金入账,对于申请 Low Doc贷款都是很不利的。另外,每家银行的 Low Doc政策都有所不同,请有意买房贷款的自雇人士尽早与我们联络,我们将针对您的具体情况为您提前做好准备工作。

问:我电话咨询贷款时被告知贷款能力很高,因而交了房屋订金,正式批贷时却少借20万,请解释。

答:您在电话咨询贷款时并没有提供工资单,只是告知贷款顾问你的总共收入,比如说 10万。但当我们看到你的实际工资单时,才发现银行只能接受您的基本工资和长期规律的加班费部分,而短期的奖金、不规则加班、补贴(allowances)都不能计算在您的贷款能力内。由于可接受的收入能力相差很大,能借出的贷款额度自然大大降低。再加上银行根据市场不时调整贷款测试利率(assessment rate)和标准生活费用(living expenses),因此不同时段您的贷款能力可以大不相同。MyHomeLoan 在广告、网站,和电话中强调正式批文的重要性,请不要以口头上的借款咨询为标准去轻易交付不可退还且无冷静期的购房订金。

问:为什么说首期要准备 20% 比较好?

答:贷款比例(即贷款额度与物业价值的比例,简称 LVR,物业价值以银行评估价值为准)对于贷款是否成功非常重要。如果贷款比例不超过 80%,即自付首期 20%,银行会以常规政策标准审核材料,不会产生别的费用,也相对容易获批。如果贷款比例超过 80%,银行会要求贷款者购买强制抵押保险(LMI),保险费由贷款额度和贷款比例决定,由于各大银行使用的保险公司不同,保险费会有较小的区别。有个别国外的银行提供 80%~85% 没有保险费的产品,这种产品会收取较低的固定费用。除了保险费外,银行对于超过 80%的贷款申请也会有额外的审核标准,包括存款、收入,和信用等情况。有些类别的贷款者不能申请超过 80% 的贷款,例如收入来自海外,或者收入证明不齐全的贷款者。如果您现在手上的资金没有 20% 而准备贷款买房,请您来电谘询 MHL 的贷款经理,我们会根据您的具体条件为您的贷款计划提出建议。

问:我拿到贷款预批以后去拍卖了一个物业,可是估价回来低很多,怎么办?

答:最近我们时常遇到估价偏低的问题,尤其是拍卖的物业估价偏低是比较常见的现象,因为通过拍卖确定的价格往往是数次叫价后哄抬上去的,当然会比实际价值高。我们建议拍卖者在申请贷款时充分考虑到这一点,不要申请比例太高的贷款,尤其不要超过 80%,否则会有额外的保险费,甚至被拒批。还要在资金上做好充足准备,以免由于资金不足而无法成交,产生罚款甚至损失定金。另外,有的贷款者要求银行在拍卖前估价,如果回来偏低,银行几乎不会在拍卖后更改这个估价结果,这会令资金不足的买家非常被动。如果您有拍卖物业的打算,请及时拨打 MHL 热线 0488886896 咨询 MyHomeLoan 贷款经理的专业意见。

问:我是没有 PR(永居)的贷款购房者,预批在很久以前就拿到了,现在听说有些房屋海外人士不能买,请指教。

答:目前澳洲的政策又回到 2008年 12月以前的规定,非永居者购房要申请 FIRB(海外投资审理机构)的批文,有些新房在出售是就获有这样的批文,大部份二手公寓和别墅(House)都需要购房者的律师帮助申请这个批文。这个购房批文和贷款批文是分开进行的,一般要求工作日 20天,房子越新,或在新的开发区里,获批准的可能性较大。较老的 House 和房屋缺乏地区的批准难度较大。也有很多客户 1周左右拿到 FIRB 批文,具体手续 MyHomeLoan 的贷款经理会为您做详细解释,请务必不要在找到房后立即交无冷静期不可退还的订金!值得提醒的是,如果您在交换合同后再去 FIRB 申请批文,通常情况下是拒绝的,FIRB 不受理交付定金后的申请,必须先申请再确定。

问:我申请贷款的时候突然被银行告知有信用问题,贷款批不下来,怎么办?

答:在澳洲,保护自己的信用记录是一件非常重要的事。银行拒批一是五年中的坏账记录已经偿还但金额较高或情节严重;二是欠账仍为付清。多数银行对这两种情况是不接受解释立刻拒贷的。少数银行可能会接受已经付清且情有可原的坏账。如不按时付账单、电话单,或者轻易把自己的名字借给别人申请电话、贷款而产生不良后果,都会造成坏账记录。如果您和任何人或公司之间产生费用、法律等纠纷,我们建议您首先付清欠款,再进行协调。从欠款到产生坏账记录是有一定时间,一旦耽误了而产生坏账记录,要再清除会非常昂贵而且困难。对于有关婚姻或联名账单出问题,请电MHL 0488886896,我们将给您一定的建议。

问:我自己在盖房,原来的贷款不够,还差两万块钱就完工了,我能转到 MyHomeLoan 帮助我借钱吗?

答:任何抵押物想借贷,银行都会对完整的物业进行估价,对一个未建好的房子,银行一般是不接受的。原因是,对以前的建筑质量和保险都无法接受。建房贷款申请时在动工前对物业进行估价,动工后一般按五次分期拨款,每次拨款前都会检查房屋建造的情况。您在开工前,如咨询了贷款顾问,这些知识都应该被解释,并清楚知道。差钱部分是得不到转贷批准的。一切必须在动工之前计算好。

问:我买房定金交了以后才发现贷款批不下来,怎么办?

答:许多新移民都犯相似的错误。请先咨询 MyHomeLoan 我们的贷款经理(Mortgage Broker),协助您将各种材料准备齐全,并和银行、律师一起估价您的房子,这一步每一个购房者都必须先做。今年政府已严格规定金融信贷 broker 必须持牌,对任何误导购房者的行为进行法律制裁。如您在给定金前有人说过您的贷款不成问题,而没有给您正式的批文,(一般贷款顾问和律师是和您的地产经纪是分开作业的,好的地产经纪会推荐有经验的贷款公司和律师而不是关系户,以避嫌,并保护消费者的利益)您可以追求此人的法律责任。但是,您自己也要为签字交换合同付责任。报纸上多次登出新移民的买房买生意的纠纷,大部分是因为缺乏本地长期从事该行业的专业人士的建议。

问:澳洲储银如果未来加息,对我的贷款有什么影响?

答:澳洲储备银行(RBA)会在每个月(除一月外)的第一个星期二宣布对利率的调整决定。如果储备银行宣布涨息,所有银行和基金的浮动利率产品会相应调整。多数情况下,浮息的涨/跌幅会与储银的调整幅度一致。假设您现有 30万的房贷,如果储银涨息 0.25%,您的产品也涨 0.25%的话,您每个星期的还款增加 $11.5;假设您只有 10万贷款,在同样的情况下每周还款增加 $3.8,(这是按 30年本息还款计算的。)如果您近期打算申请预批,请及时与我们联络,我们会在评估您的还款能力时将银行可能的涨息考虑在内,以确保您找到房后贷款能顺利进行。

如果您已经有贷款在银行,请和 MyHomeLoan 的贷款经理沟通,做一个 Loan Health Check 确保您的贷款产品有获取最新的银行利息,没有额外支付不必要的费用和利息。

问:我去年买了一个 48万的自住房,现还欠 40万。我的收入较高,能再借贷投资一个房作负扣税吗?

答:如您在自住房欠款较高的情况下投资,将影响到您的还款能力和时间。尽量缩短偿还自住房的时间,是一种 positive 的理财行为。目前利息上涨,影响自住房的还款能力,负扣税(negative)还需承担一半以上的开支。您的自住房还款不减少,等于是在交房租。望您给我们电话,我们可为您做一个较短时间的还款计划。负扣税的详情需要咨询您的会计师。

问:我最近打算购买楼花(期房),想咨询一下贷款方面的问题。

答:购买楼花要求贷款者一直维持稳定的工作和收入水平。如现在的 NAB(国民银行)提供的较优惠的利率,要看近两年的收入情况。由于看不到抵押物,银行只会等到物业完工,并注册地契后(一个月之内)才会估价并无条件批贷。完工之前的所谓批文超过三个月都是无效的。工期较长的楼花还有可能受到市场价格的影响而上下波动,对于贷款比例较高的客户往往是有风险的。因此您还需作好充分的资金准备以应对由于估价不到位而贷款额降低的状况。另外,享受政府的新房首置津贴和印花税减免的购房者在也请和 MyHomeLoan 贷款经理沟通,了解您的物业交换合同和完工时间符合政府要求,和律师确认,确保您可以拿到首次置业补助。

问:我想参加房屋拍卖(auction),请问要注意什么?

答:拍卖购房的最大风险在于购房者不享受常规购房的五天冷静期内退还定金的政策。大部分拍卖者往往是在冲动的情况下进行的,成功拍得后的价格往往高于市场价,而银行是根据实际估价批准贷款的。如果事先没有对所购房产进行详细了解,包括地区、结构、和市政规划等,银行有可能拒批或者要求降低贷款额,贷款比例高过 80% 的这种风险更大。因此,MyHomeLoan 建议有意拍卖者,要事先做好贷款申请和估价报告。

问:能介绍一下有关买车贷款的信息吗?

答:如果您有正常的收入,用您的工资单来借贷是最容易的,可以 100%借出。还款周期可选 24~60 个月,新旧车均可,但年限不能超过 12 年。当您看到中意的车后,请来电提供车辆信息,并将收入等材料传真给我们,我们将即时给你报价。对于无正常收入的人,如果您有生意注册和物业(含房贷均可),信用记录良好,贷出 100% 也不难。没有物业的专业人士(如医生、律师等),也可享受不提供收入证明的车贷申请。我们提供多样车贷产品,适应有不同需要的贷款者,还提供卡车、设备等各类贷款。欢迎您给我们来电 MHL 0488886896 详细咨询!

问:我是新移民,想早点买个房,但听说多借钱要交保险,是吗?

答:对。新移民不惜交付较高的保险费,(如贷款 90%,50 万,保险费约 $8,500)以申请超过 80% 或 85% 的贷款。除了有保险费以外,银行要审查的材料也更多,包括工资进账记录,存款三~六个月的记录(Genuine Savings),如不提前做准备,看中房才申请贷款,是来不及的。如收入较好、材料较好的申请者,保险费也可贷出来。详情请来电咨询 MyHomeLoan 0488886896。

也有银行可以提供 90% 或以上贷款 LVR 不提供真实存款记录,但我们建议您和 MyHomeLoan 贷款经理沟通做详细咨询。

问:我的收入有 5万,是首次购房,我能贷款多少?

答:光了解收入,我们还需要其他的信息,如–是否结婚?有无孩子,及其他外债,信用卡等?如您是 single,也无外债,可以最多贷到 35万(根据不同的银行产品及利率)。如贷款超过 80%,您还需要有较好的工资进账及存款记录,贷款比率越高,材料要求越多。希望新移民能保留银行单据及税务材料,只要给我们一个电话,我们会立刻免费为您做预批。在您未拿到银行批文时,找房时请先不要下定金。

问:我找过两家自己中意的银行,被告知我以前有坏账记录,因而无法批,有这种事吗?

答:是的。很多银行对于以前有坏账(哪怕是付掉的)的客户的申请都会直接拒掉。因此,我们建议您在提出贷款申请之前,先请我们的贷款经理为您做一次免费的五年信用记录的查询(CRAA),以避免不必要的贷款拒批,并建议新移民保留良好的信用记录,包括电话、住房、信用卡等各种付款。我们同时还可帮助您向银行解释因疏忽而造成的坏账记录,以使得贷款顺利进行。

 

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房屋购买的问题汇总

1. 买房需要交GST吗?
答:购买已修建好的房屋不需要交GST。然而也有例外的情况,如有专业部门提供的服务会收GST。请在您签署合同之前询问专业顾问。另外,商业用房需要交GST。

2. 我必须亲自参与房屋成交吗?
答:不需要。您可以请代理处理成交事宜。您可以委托任何人作为您的代理,只需提供书面授权。如果卖方也委托代理人来与您或您的代理成交,请务必要求对方出示相应的书面授权书。Myhomeloan 的房贷经理会为您详细解释购房流程、成交手续及过程。(包括购买楼花 off-the-plan、现房 existing property 或参加拍卖 auction )

3. 法定文件、证书(statutory certificates)会收费吗?
答:不同政府部门的收费不一样。请去电咨询详细收费情况及部门地址。如果您有聘用律师或处理产权转让的专业律师(conveyancer),请向他们详细咨询。Myhomeloan 可以为您推荐经验丰富的律师。

4. 如果成交延误怎么办?
答:这取决于延误的原因。如果是您的过失导致的延误,卖方可能会要求您偿付一定的罚款。通常根据成交金额,会有相应的利息和罚款需要支付,节假日也计算利息。

5. 我需要聘请买方代理吗?
答:买方代理只为买方服务,一般来说会收取费用,您可以就该费用进行协商。某些代理类似房产经纪人。您在决定前需要做一定的调查,也可以来电Myhomeloan 咨询,您是否需要聘请买方代理。

6. 购房合同内有哪些特殊条款需要注意?
答:特殊条款包括很多内容。您需要注意的包括成交前使用订金的权利,延迟成交的罚款等等。Myhomeloan 为您推荐的律师,会为您详细解释合同。

7. 我对某物业所有权进行搜索(title search)后,发现该物业有一个 caveat。什么是caveat?
答:caveat 是一种表示第三方(人或公司)在该物业中有利益的警告。例如该物业的所有人有其他债务,如个人贷款(personal loan),债权人可在该物业上加一个caveat,因而债务还清前该物业不得卖出。请您务必确认在房屋成交前,物业的 caveat 已经消除。

8. 我应该买保险吗?
答:您在交换合同后需仔细考虑是否为物业买保险的问题。虽然保险是在成交时才强制购买的,但在交换合同以后您就已经有权购买保险了。Myhomeloan 为您推荐的律师会为您详细解答。

通常 free standing 的建筑 house 等需要购买 building insurance 才能完成成交,所以一定要了解需要购买的最低保额,并在 settle 前将 certificate of currency 交与银行做 settlement。

9. 我可以和别人一起买房吗?
答:有两种共同所有权可供您选择。第一种叫joint tenants,表示两者共同拥有该物业,通常用于夫妻与合法配偶。他们对该物业享受平等的所有权(如一方已买过房,会影响政府的购房津贴)。第二种叫tenants in common,所有人可以出售或通过遗嘱赠与他(她)在该物业中享有的所有权。这种共同所有权可平等拥有,也可按一定比例分配。

10. 谁可以做产权转让(conveyance)?
答:产权转让证持有者和律师可做产权转让。还有些州会为您提供自助式的产权转让指南。当您做选择时,请考虑以下几点:
(1) 费用多少?
(2) 如果发生错误有怎样的相应保护予以弥补?是否有赔偿性保险以应对错误发生?
(3) 有没有其他需要考虑和咨询的因素?
(4) 该产权转让是否清晰明了?(有没有caveat?有没有任何保护条款?该物业是否是所有人自己建造的?)
(5) 您是否有时间和精力自己进行产权转让的工作?

 

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澳洲房屋贷款基本术语解释和房贷知识

一. 房屋贷款综合咨询问答

海外人士贷款 :如果您是来澳旅游或生意考查,投资移民,或拥有PR但在海外供职(如中国大陆,港澳台新马,欧美等国家),均可采用您的海外收入来借贷,需要海外工作单位出具收入证明,申请人必须和我们评估人约见,贷款批出后才能看房下定金。

自雇人士借贷:自雇人士借贷是要做一些准备的,比如公司财政报表 (Financial statement)和近两年的个人退税单;若税务情况不好,提供营业额的出入账Business Activities Statement (要在银行中显示一年)也可以帮助借贷;若无退税者,要有一年连续的营业存款进账记录。

买空地盖房或旧房重建:无经验者最好不要买空地,和未分契的地,资金将积压很久而无租金收入。这和House and land package购买时已有批文的不同,也区别于旧房推倒重盖(Council及政府批文时间较短)。欢迎和我们约见了解澳洲买地盖房须知和贷款程序。

二. 几项不能贷款者的原因:

1.未满18岁未成年人,及仅依靠养老金的高龄者(家庭有成员者不协助者)

2.贷款申请过多,CRAA有明显记录

3.在澳洲申请救济,夫妻双方均无收入者

4.有破产记录或法律纠纷(Bankuptcy or Court Matter)

三. 目前贷款还清后的注意事项:

有些客户在经历漫长还款,在贷款还清后急于关闭还款账户,并将地契取出。对于再次贷款申请有困难并将来急需用钱的客人,我们建议保留多还的部分,方便将来重新使用,以免将来因个人条件不够贷款时有现金流动;客人有贷款资格也应该选择向银行借贷投资,而非使用现金去购买,特别是投资房。原因如下:1.无贷款租金税务很高;2.将来用还清的房子去套现也有一定的困难,数量和贷款都收到限制

1.了解购房及贷款的费用

除了房屋本身价格外,将有额外费用,其中包括:印花税,律师费,财产抵押保险费,虫蚁检查报告费,检测报告费,建筑商报告费,物业管理检测报告费,贷款申请费,房产评估费,注册费等。购买55万房屋以下的贷款者,政府的印花税将全免;超过55万-65万房价的购房者,印花税将按比例缩小减免,到65万截止超额者概不享受优惠印花税。澳资信贷的专业贷款顾问不仅会为您详细陈述您的贷款产品可能产生的所有费用,还会根据您的自身情况为您选择费用最合理的产品。

2.利用额外还款降息

最好的方法降低节省贷款利息是超过按期供款的金额额外还款。在按不同的利率水平的还款记录推算,贷款早期每额外还款一块钱,就可以在整个贷款期间节省2块钱的利息。您可以考虑两种额外还款的方法,一是在您有闲置资金的时候进行一次性的多还款 (one-off extra payments),二是增加您常规还款的额度。固定利息贷款以及小的基金产品,通常会对额外还款加以限制,或者收取一定的费用。

3.使用”专业人事套餐”(Professional Package)折扣

如果您的年收入超过$50,000,或者您和您的配偶年收入超过80,000,您可以向我们咨询关于”professional package”的折扣问题。通常情况下,无论您选择哪一种professional package,您的利率都可以有百分之0.4以上的折扣。对于那些将自己一系列的银行业务整合到一个金融机构的贷款者,银行和信用社也会给予一定的折扣。一般来说,它们会提供的优惠包括房贷折扣,以及减免储蓄账户和信用卡的费用。但需注意的是,这类产品通常会有年费。Myhomeloan 提醒您在选择产品时不要只关注是否有折扣,还要小心有折扣的贷款产品会产生的更高的费用。

4.小心蜜月期利率

房贷机构往往会以很低的蜜月期利率来引诱贷款者。这些利率看起来很诱人,它们低于标准利率组多可达2个百分点。然而分析表明,蜜月期利率只会持续6个月至一年的时间,然后房贷机构会将其自动转为标准利率。一个很好的比较房贷机构各种产品的真实利率和费用的方法,就是查询它们公布的”比较性利率”。2004年的澳洲房贷报告指出,蜜月期利率越低,之后的贷款越昂贵。美国的次级抵押贷款危机是很典型的由于对蜜月期利率使用不当而造成的后果。美国很多贷款机构将期限较长的蜜月期利率提供给还款能力不够的贷款者,当蜜月期在几年之内结束后,危机随之爆发。Myhomeloan 的贷款经理会为您详细解释各种产品的蜜月期利率的特点,将蜜月期利率的实际情况为您透明化,使您不会有后顾之忧。

5.了解固定利率 (fixed rates)

固定利率贷款吸引人的地方,在于当银行加息的时候,它可以在一段固定的时期内锁定您的贷款利率,而不像浮动利率那样随之变化。然而,固定利率贷款会在您额外还款或者提前还清贷款时产生高额的罚款。固定利率更适合于强调未来还款额度的可知性和确定性的贷款者,比如房产投资型贷款者以及预算较紧张的贷款者。Myhomeloan 认为,某些贷款者为了抵抗加息而挑选时机锁定固定利率贷款的做法其实是很有风险的,其性质就像赌博未来一样,而且锁定的时期越长,这个赌越大。预测未来三到五年的利率就像买彩票一样,其风险可想而之。我们建议您在充分了解固定利率的特点后做慎重选择。

6.除标准贷款之外的其他选择

如果您是自己经营事业,或者刚来到澳洲,或者过去的信贷记录不好,都可能被银行,房屋建筑协会以及信用社拒绝您的贷款申请。在这种情况下,您可以考虑正在兴起的”无需收入证明” (low doc) 的贷款市场。一些非银行的贷款机构专门提供迎合这一些贷款着的产品。这样的产品利率普遍偏高,不过会在几年之后在按时还款的条件下下降。详情请致电 Myhomeloan。

7.检查是否有持续的费用 (ongoing fees)

如今很多银行都要对房屋贷款收取每月或每年的管理费。当您在比较不同产品的成本时,请不要只关注利率,而要留意”贷款成本总额”。很多贷款机构都用”年平均利率”(AAPR)来比较实际的或总计的贷款成本。虽然这种方法含概了其他费用,但它的误导性在于年平均利率会根据每个贷款不同的贷款额度而变化。

8.检查您的贷款结单是否有误

有声明表示,超过50%的房屋贷款结单存在计算错误。一些简单的错误,比如输入错误的余额数目或者在错误的时间使用错误的利率来进行计算,都会造成损失。出差错是常有的事情,银行也不例外,这就是为什么您要额外留心您的贷款记录。现在有多种适合您的个人电脑的软件来帮助您检查您的贷款结单。Myhomeloan 提醒您,留意贷款结单。

9.比较利率,更要比较产品特点

越灵活的贷款产品,利率越高。某些浮息贷款 (variable rate) 产品允许您提取还款 (redraw facility) 或者用存款对冲 (offset),这些产品的利率都比基本贷款产品的利率高。因此,当您在选择最佳的利率时,一定要注意比较具有同类特点的产品及其费用。Myhomeloan 为您提供的贷款产品非常丰富,为了充分服务于您的理财需求,我们的贷款经理会结合产品的利率和功能,帮助您做出最佳的选择。

10.考虑便携式贷款 (portable loan)

便携式贷款允许您在不做转贷的情况下卖掉一个物业而转移至另一个物业,也就是说,在还清原来的贷款后申请一个新的。这样做可以节省申请费和律师费。很多贷款机构会坚持强调新的物业所需要的贷款额小于现有的贷款额。如果您有转换物业的计划,欢迎来电 Myhomeloan!

11.是否需要取款功能 (redraw facility)

如果您的贷款产品有取款功能,您可以进行额外还款,并有权利在需要的时候将多还的部分提出来。然而,只有某些贷款产品才有这种功能,其中有一部分是要收取费用的,它们比基本浮息 (basic variable) 贷款产品更贵。当您决定选择这样一个更贵的贷款产品时,请确保您了解它的取款功能的条件,包括对最小额度的限制以及每次使用所产生的费用。如果您对提取额外还款额的功能有特别要求,请向 Myhomeloan 的贷款经理咨询。

12.不要比较所谓的”标准浮动利率”(standard variable rate)

如果您通过收取房租进行物业投资,请您关注澳洲税务局发现的一些常见的退税问题。律师费只有在通过贷款来购买物业时才可用来退税,而不是只购买物业就可以。这些费用可以和其他的贷款费用一起以成本的方式请求退税。而且,它们会随着贷款的时间而逐年贬值。税务局着重考查的另一个退税问题就是物业的贬值问题,相对于新的物业来讲,二手物业的贬值评估会更加困难。投资者可以自行计算,也可以聘请施工技术员来完成。虽然这会产生至少$500的费用,不过可以申请到更高的贬值退税。投资者因为维修,收租或对出租物业进行检查而产生的路费也可以退税,这也是一个税务局审计的重点目标。出租的房产不一定要在外省。无论房产所在地是哪里,都可以每年按公里数进行退税。Myhomeloan 的贷款经理同样擅长于为您的税务计划做出合理的安排。他们可以根据您的个人情况和要求,为您选择最能节省纳税的产品。

13.妥善安排纳税

如果您通过收取房租进行物业投资,请您关注澳洲税务局发现的一些常见的退税问题。律师费只有在通过贷款来购买物业时才可用来退税,而不是只购买物业就可以。这些费用可以和其他的贷款费用一起以成本的方式请求退税。而且,它们会随着贷款的时间而逐年贬值。税务局着重考查的另一个退税问题就是物业的贬值问题,相对于新的物业来讲,二手物业的贬值评估会更加困难。投资者可以自行计算,也可以聘请施工技术员来完成。虽然这会产生至少$500的费用,不过可以申请到更高的贬值退税。投资者因为维修,收租或对出租物业进行检查而产生的路费也可以退税,这也是一个税务局审计的重点目标。出租的房产不一定要在外省。无论房产所在地是哪里,都可以每年按公里数进行退税。Myhomeloan 的贷款经理同样擅长于为您的税务计划做出合理的安排。他们可以根据您的个人情况和要求,为您选择最能节省纳税的产品。

14.可比性利率 (comparison rate) 是有限的

现在,所有的贷款机构都必须将”可比性利率”放在它们房屋贷款和个人贷款的广告里,来帮助贷款者了解他们所需的全部成本,包括利息和费用。Myhomeloan 建议您,当您在选择贷款产品的时候,请不要完全以来在这些利率上,而要了解他们的不足。这些利率只包含的利息和相关费用,并没有展示出产品的特点,以及对您的具体情况的适用程度。详情请致电 Myhomeloan!

15.保留准确的记录

Myhomeloan 特别提醒您,保留您所有的存款和自动提款机交易的记录。同样,将您的贷款申请和批准文件的副本保存在安全的地方也是明智之举。如果您向银行请求查看支票和贷款文件的副本,银行会向您收取大笔费用。以上的做法是避免这些费用的最好办法。

16.注意产品的灵活性

当您在贷款时,请确保您选择的产品所提供的灵活性可以应对您在未来10到25年的贷款期限内难以避免的情况变化。应该考虑的功能包括额外还款,提取额外还款,固定某一部贷款额的利率,以及在需要时进行贷款重组的可操作性。大多固定利率的贷款产品不会允许您额外还款,或者会因此收取费用。因此请您务必在贷款之前了解产品的各项条件与规定。Myhomeloan 的贷款经理可以为您详述各类产品的具体情况,欢迎致电 Myhomeloan。

17.小心罚款(deferred establishment fees)

当您在贷款早期,尤其是头3到5年内终止一个浮动房贷合同时,您将面临相应的罚款。这种”deferred establishment fee”需要您犹为注意。这个罚款可能和终止固定房贷合同一样多,甚至高达数千元。大多数贷款者并不会在头几年更改他们的贷款,然而事实上,政府从01/07/2011起明文规定取消罚款,但是01/07/2011之前的合同可能也会产生DEF。现在贷款合同的平均期限非常短,只有20个月。如果您想了解更多关于各类产品的罚款问题,欢迎致电 Myhomeloan!

18.充分运用多余的资金

充分运用您的存款可以加快您的还款速度。俗话说”省一块钱就是赚一块钱”。如果您的房贷利率是8%,您每多还一块钱本金就让每年8%的还款少一块钱。相反地,如果您将这多余的一块钱存起来,您最多赚百分之4到7的利息。因此,您多还给贷款的资金应该是您的存款的两倍。因此,Myhomeloan 建议您,充分利用您的闲置资金来最大程度地减少您的还款压力。

19.了解还款频率与还款速度的关系

将每月的还款额分成两次隔周 (two fortnightly payments) 还款或者四次每周 (four weekly payments)还款可以缩短您的贷款期限。一是因为每个月都不止四个星期,将原来的月供分成每两周或每周付一次实际上可以比一个历月的还得多。二是因为当利率是每天计算的时候,还款越频繁,每个月所还的利息越少。然而值得注意的事,当您要求更改您的还款频率时,务必告知贷款机构将您的月供分成两份或四份。否则,很多贷款机构只会重新计算实际每周或隔周的还款额。如此以来,额外还款的优势就体现不出来了。

20.戒烟也能有助于您的贷款

如果您每天抽一包烟,一年下来您在香烟上可花费$3000。您可以戒烟,每天节省8块钱,这样您每月的还款可多加$240。Myhomeloan 不但关注您的理财计划,还关心您的身体健康!

21.用对冲账户 (offset account) 节省利息

对冲账户不仅可以节约您的房贷利息,还可以帮助您避税。对冲账户里的存款是在每月减去现有的贷款额之后得到的净数。这样利息就只在净总值上计算。用现金支付的储蓄账户的利息是需要纳税的,而同样数额的利息用来对冲房贷的利息却不用纳税,这就是一个通过税务来有效减少贷款的方法。然而,最好利用对冲账户的方法,是使用”100%对冲”账户,也就是说,为这个账户支付和贷款利息一样的利息。贷款产品中的取款功能和信用贷款的最高限额就是以相似的方式运用您的储蓄账户。详情请致电Myhomeloan!

22.运用”line-of-credit”产品为您节省

信用度高的贷款者可使用逐渐增多的一系列”line-of-credit”贷款产品,也被称作工资账户或者”all-in-one”账户。这种产品通过运用您的每一块钱多余资金来减少您的贷款。它可以在还款日期之前直接将您的收入用于还款,以此来减少贷款余额。由于您只需取出您需要的钱供生活所需,剩下的都用于还款,您可以有效地减少贷款余额。这样的话,您的贷款可以更快还清,并可以节省数千元的利息。然而,使用这种产品的贷款者必须具备很高的信用度,而且不能长期提取高于入账数额的资金。除开任何金融方面的收益,您收入必须超出支出的数额至少要等于您本金与利息还款的额度。如果您的情况符合以上的要求,欢迎致电 Myhomeloan,我们的贷款顾问会为您做出最佳的安排。

23.用物业资本(home equity)贷款

您的贷款还得越多,您对物业的拥有程度也就越多,您所建立的物业的资本也越多。近日来,随着银行系统的更加灵活,用物业的资本来借贷第二物也或者股份也成为了现实。相比与个人贷款或者投资贷款,这样做的好处在于其利率会持久不变地偏低,也就是说,您提供的资产担保越好,贷款机构提供的贷款条件也就越好。您的由砖和水泥筑成的家,就是最好的资产担保。Myhomeloan 同样擅长为您进行增贷的服务,欢迎来电!

24.多种金融业务可以赢取利率折扣

贷款利率的折扣可以到低于标准可变化利率0.7的百分比。某些大银行和其他较小的贷款机构给在同一家机构办理所有金融业务的贷款者提供一整套优惠。这种优惠要求最低贷款额在$150,000至$250,000之间,使用此机构的信用卡,开设一个交易账户,有超过人均的收入,并可能收取年费。如果利率从8.57%降至8.07%,$200,000的贷款可在25年贷款期限内节约近$19,000的利息,每月的还款可减少$63。如果将这每月节约的$63继续用于还款,贷款者可以节省超过$250,000的利息。这套优惠还包括免费的银行业务以及有折扣的差额 (margin) 贷款,保险,以及个人贷款。通常这些优惠不会作广告,Myhomeloan 会帮助您找出这类的产品,供您参考。

25.请勿盲目锁定贷款利率

虽然现在的利率已经降到了 53 年以来的最低水平,业界依然相信利率会继续下降,更好的贷款产品也会随之出现。 MFAA(澳洲信贷及金融协会)近日所做的调查显示,在643位参与投票的贷款顾问中,有82%认为现在还不是锁定贷款利率的最佳时机。相反,只有14%认为现在应该锁定利率,而4%还不确定。Myhomeloan 建议自住者可锁定一半或按浮动需要对冲的额度安排相应比率锁定一部分。 最近几个月内储备银行将现钞汇率(cash rate)降至 2.50%,Myhomeloan 也收到很多贷款者来电,咨询有关固定利率的问题。为此我们也进行了一系列的调查研究,希望能为您的贷款抉择提供有用的帮助。 Mortgage Force 的 Ann Folbigg 女士认为,业界有预计储备银行在今年底会有再一次降息行动,这将是利率调整过程的最底部,这段短暂的时期将是锁定利率的最佳时机。同时她也指出,虽然现在锁定利率也并非不好的选择,但她相信未来将有更好的定息产品出现。 与她的观点类似的还有 Auspak Finance 的 Mark Mellick 先生。他认为还将有更多的利率调整出现。 Myhomeloan 认为,我们有责任帮助我们的客人了解他们的贷款以及最新的利率走向和经济情势,使他们在掌握了充足的知识和资讯的前提下,就是否锁定利率做出明智的决定。

*9 月份历来是一个房贷业务竞争最激烈的时间段之一,因为这是四大银行中三家银行:澳新银行(ANZ)、国民银行(NAB)与西太银行(Westpac)新财年的开始。由于有迹象表明房贷市场在低息的刺激下开始强劲复甦,因此今年的竞争尤为激烈。

表现如下:
西太平洋银行(Westpac)目前推出了一项新策略,即向旗下申请抵押贷款的客户提供 1,500 元的现金(受条款限制,通常额度接近 50万 Myhomeloan 都可以帮您争取到。),表明澳洲银行的客户争夺战进一步加剧。
根据西太银行近日推出的新策略,向该行申请80万元以上房贷的客户都可享受1500元的“现金返还优惠”。随着官利降低至历史最低,房贷市场加速发展,为了赢得更多贷款客户的青睐,国内众多借贷行都使尽浑身解数提供更具吸引力的服务。抵押贷款经纪公司 AFG 的总经理 Mark Hewitt 指出:“目前住房贷款市场的竞争力日趋白热化。”
西太银行的现金优惠策略比国民银行(NAB)更具吸引力,后者于上个月点燃了新一轮价格战:其他银行的房贷客户若转投 NAB 麾下,将可以立即获得 1,000 元的现金返还,NAB 的转户返现优惠活动在 9月 30日前有效。联邦银行(CBA)刚刚延迟促销活动(until further notice),转投该行产品的房贷客户提供 700元的现金。西太银行所有的圣乔治银行也推出了类似举措:于 10月 31日前向银行办理房贷业务的客户将获得 1,250元的现金。
西太银行当前提供的标准可变房贷利率“雄冠”四大行,过去一年内该行的市场份额因此不断缩小。如今的客户竞争日益激烈,西太试图扭转自己的不利局面。虽然西太并没有对 1,500 元的返现策略设定期限,但该举措将在有限的时间内施行。

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