手握十套房子的人

(图片来源:afr)

(一)

这段时间看《军师联盟:虎啸龙吟》,里有一集诸葛亮说「外面的人都说我精通奇门遁甲,其实真正用兵之计不过在于查地形,知天文,晓人心哪。没有捷径可走。」

在 My Home Loan,我们每年接触到大量客户,有些客户持有三四套物业有些五六套,甚至十多套物业。

你会发现这些客户各行各业,有些本身就是从事地产行业,有些是医生,有些是工程师,有些是搞 IT 的,还有一些自己做生意。他们都对地产很执着而且乐于接受相关的任何信息,都很喜欢研究地产,每个人都对地产投资有自己的见解。

在自己的行业做的很好,又对地产投资有所研究,可以说两个领域都是「专家」了。然而你和他们聊天的话,他们最初的一两套物业和大多数其他房产投资者并没有多少区别,也是做了大量调研,错过很多喜欢的物业,咬牙存多一点首付,少赚一点卖掉一套喜欢的物业再投资。是什么让他们持续建立自己的投资组合呢?我们假设大家都对地产投资有信心并且有意愿的情况下,抛去客观的制约因素,你会发现这样的投资客户有一个共通点就是越是买的多,越是果断。

比如有朋友上午看了一个物业,下午就做了决定。他告诉你,就是挺喜欢这个物业的,然后各方面情况也差不多,就买了。比如你看到一个客户手上几套房子都增值不少,问到他当初怎么想的买这套呢?他说直觉吧,就感觉这套还行,运气好。

你可能觉得他们买了那么多套房子,一定是这方面的专家才可以吧,事实上恰恰未必。

(二)

曾经一个国内的地产开发朋友过来澳洲考察,我们约了一个澳洲做开发的伙伴聊天,他也在澳洲做了五六个小型项目,却发现这个伙伴并没有做过地产开发的背景,完全是自己摸索一路走过来的。前期的时候也吃过亏,没有赔过钱是因为「运气好」前几年市场好,「怎么做」都赚到钱。不论是顺风顺水还是磕磕绊绊,让他在起步的阶段可以迅速积累起来经验和组建团队。

经验是不断地总结让他不吃亏,知道哪里可以做哪里不能做;团队是不断做大的资源,抓住好的机会。

听起来很高大上,但借用这个伙伴的话通俗的说,开始的时候一两个小项目试试手,运气挺好没有亏,觉得可以做,于是就继续做,主要是自己苦点累点熟悉了整个流程,后面的就是按部就班,虽然每个项目都有不同。你可以不是每个环节的专家,但你可以拥有一个专家的团队。从找地,到设计图纸,申请批文,承建商报价,银行融资,预售,成交,市场,甚至项目统筹和监理都是找这个环节上的专家搞定就好了。我只要算好我的利润可以合理范围内大家都赚到钱就好。

所以听到他可以上午看到一块地,几个电话下午就做决定的说法。

总结一下就是,前期积累的团队就是他的专家团,通过几个电话就可以了解到能建造怎样的项目,贷款融资能多少,确定资金可以启动项目,大概中介预计下销售的情况,就可以知道是否有利润可以赚。

(三)

巴菲特对于投资有一句话:「你的收益,在买入的时候就已经锁定了。」

这就是「买出利润来」。

什么意思呢,借用雪球一位朋友的解释就明白了。

如果你做过债券就知道,你买入时就知道这一笔投资下去是赚还是亏,如果是赚那是赚了多少了。比如债券利率8%,2 年到期,你如果出价 95元,你就知道你收益是(112.8-95)/95=18.74%。至于你买入后价格波动,比如波动到 80元,你账面亏损了15元,那是“假亏”,并不影响你最终的收益,(除非你割肉了,那假亏就变成真亏了)。同样,价格波动到 120元,除非你按 120元卖出,否则你的最终收益早已锁定,那就是你买入时就已知道的 18.74%。

反之,如果你买入时出价 120元,你买入时就已经亏损了。价格波动如果到 130元,好像是赚了,那是“假赚”,(除非你卖掉了,那假赚就变成真赚了),那是你的运气,这样的盈利你已经完全取决于市场了。

股票也是债券,只是票息不固定,没有到期日,本金不归还,但你买入时的收益所对应的公司利润是确定的,这就决定了你买入时的收益已经确定。至于股价波动并没有影响你的收益,其原理和债券相同。股价上涨,你的收益率其实是下降的,收益率=公司利率/股价。所以股票上涨是大多数人亏钱的根源。

投资盈亏,不是由于股价的波动。而是在买入的时候,已经决定了盈亏。从这个意义上讲,股市是艺术的,但投资是科学的。

以招商银行为例。如果是 10 倍,5 倍市净率等买入,那买的时候就亏了。并不是股价下跌,才造成的亏损。股价下跌,只是把以前买入时的亏损,表现出来而已。

同样的道理,如果是以 1倍市净率,或者更低的市净率买入。那买的时候,就已经赚了。如果以后股价涨了,也不是因为股价涨了赢的。同样,股价上涨,只是把买入时赚的钱,表现出来而已。

以上道理,在现实的生意买卖中,都属于常识。买进一个生意,是吃亏了,还是赚钱了,买的时候,都是知道的。因为投资回报率,在买的时候,已经知道了。不知道的,是什么时候,能卖个好价钱。也许,3 年,也许 5 年,也许 10 年。

这也就明白了巴菲特那句话「你的收益率其实在买入时候就已经锁定了。」

(四)

你会发现那些手里握着几套物业的投资客户,好多也是一样的,并不是你看到的很随意做了一个决定,而是他很清晰的知道要达到的目的地在哪里,通常投资的区域都是很固定(很熟悉或有经验的区域)。房产作为投资无非也就是买入价格,卖出价格,持有时间三个要素决定了收益率。

假设一套物业在可承受的范围内一直长期持有,而你心中已设定好一个卖出价格的话(100万)那么无非就是时间的问题,是 1 年 3 年 还是 5 年涨到 100万 不确定,但总归作为不动产会达到这个价值,当然或许期间也会有跌破买价的时候。理性的投资人心中都有一个预期的回报率,根据「经验」大胆做一个假设持有几年卖出,再看看买入价格,这个物业是否值得入手就一目了然了。

(五)

是什么让这些「手握十套房子的人」建立了如此投资组合呢?

其实也并无捷径可走,他们往往有自己专业的领域,但都不是各个领域的专家。

投资当然有风险,和你我一样该走的路也都要走,该遇到的问题也一一要解决,只是他们更善于通过身边的专业人士,大大降低其中的风险,更快速的达到目的地,可以将自己的精力和时间用来去发掘更有价值的投资。

他们是站在牛顿肩膀上的人。

(六)

My Home Loan 不是地产投资的专家,但绝对是贷款方面的专家。

我们希望成为您在澳洲资产配置环节中,信贷方面当仁不让的专业顾问。

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