为何负扣税政策(negative gearing)如此受关注?

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(图片来源:channel ten)

(一)

在澳洲,拥有投资房物业或想要购买投资房的业主都多多少少了解过相关 Negative gearning 的内容。几年前我们也做过一个总结,负扣税的介绍对负扣税的一些误解

简单的来说,作为一个投资如果在持有的期间,物业所带来相关的持有成本和开销(贷款利率,折旧,相关维护费用等)大于其所带来的收益(租金),就会带来投资的亏损,这个亏损在财政年度可以减少你总的保税收入,从而减少税收。相反如果投资房减去所有成本开销还有盈余,那么就是 positive gearing。

(二)

澳洲目前每四个岗位就有一个和房子有关联。

澳洲经济从矿业繁荣过度到现在,地产成为一个新的支撑。你看到每天媒体每天政府两党对于房子政策的调整就知道这是一个重要的不可忽视的问题。

自由党(liberal)对负扣税不做调整,工党(labor)的提议是只有新房子才能负扣税,同时针对增值税(cgt)要调整,卖掉房子将要交更多的税

我们不谈政治,单独了解一下这样的改变会对我们生活和经济会有哪些影响。

首先如果通过负扣税只有新房能享受,无疑会推动许多城市周边原本没有足够吸引力的高密度新房开建,说的通俗一些就是可有可无的新房建设,这样的房子越多越会影响此类房价上涨。因为这些房子对于自住家庭没有吸引力,自然投资的回报也不会好。投资者尽量要避免这样的物业投资,会很可能让你财富缩水。当然反过来,城市中心和周围的一些土地则会愈加值钱。

然后从 2016年第一季度澳洲 GDP 增长数字来看,虽然 GDP 增长但实际经济的利润并没有增长,而且经济表现里中小型企业的投资和支出在减少。这说明经济的确不是很乐观。目前澳洲政府要鼓励企业支出,才能拉动经济发展,可是到头来还要看消费者,因为消费者如果没有信心就不会花钱,那么企业增加支出扩大生产就不现实。

这个和负扣税有啥关系呢?那么房子是一个家庭最大的资产,如果消费者觉得房子的价值在降低,那么自然就会对自己的经济情况失去信心,那么这样的顾虑就会带来财富效应,也就是大家可能会担心自己的工作,担心还款的压力,当然也就会减少除基本生活开支以外的其他支出。那么消费者支出减少,消费者信心不足,企业支出和信心自然提不起来。

这对于房产投资者来说,他的收入和租金收入在减少的情况下,可是房屋的名义债务并没有减少,因此还款压力会增加,从而影响投资者对于投资房产流动收入回报的信心。

也就是澳洲央行(RBA)担心的“通货紧缩”。

这也是为何看到相关报道央行或许会在 8 月或 9 月再次降息,就是为了避免通货紧缩。

(三)

原本经济就已经不那么乐观,更改负扣税的政策只会是雪上加霜,投资者的信心会受到进一步打击。谁还会觉得那些城市周边地区的高密度公寓还有几十公里开外的土地建房(house land packages)值那么多钱?从投资的价值和回报来看买家会变得更加谨慎。这对于不论是开发商也好,承建商也好甚至当地的 Council 和许多相关地产的行业都是一个沉重的打击。别忘记我们开头说到的,澳洲经济从矿业繁荣过度到现在地产作为三大支柱产业之一,每 4 个工作岗位里面就有一个和地产相关。

所以不要以为负扣税只针对全新房子就会给开发新楼盘的开发商带来多少“繁荣”,实际上未必如此。

(四)

如果需要税改,还是多考虑考虑给小生意们降点税。去调整负扣税和增值税实在不是什么好事情。

所以大家记得 7月 2日大选时,要做一个明智的选择!这或许会让澳洲经济向着不同方向发展,当然对于所有和房产相关的行业,包括投资的客户和要买房的朋友,你们的切身利益都将受到影响。

 

这是重要的一票,请慎重考虑!我们将投给自由党(Liberal)

 

(申明:本文的内容不构成投资、税务或金融建议,请联系相关理财师、会计师或贷款经纪根据个人情况做详细咨询。)

 

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