澳洲房价开始跌了吗?你关心的房屋拍卖清盘率

clearance rate fall

(图片来源:abc.net.au)

前言

最近开始碰到一些客户提到「哎呀我是不是买在了市场价格最高峰啊!房价是不是开始跌啦?」也有少数客户购房时变得犹豫。原因是读到了一些新闻,关于清盘率(拍卖 auction clearance rate)出现下滑;另有提到一些区域比如西悉尼开始出现价格下跌,跌幅达到 7.3%;还有哪些哪些区被银行列为高风险(高信贷违约)区域,银行借款开始限制比例。

所以大家问题来了,澳洲房价开始跌了吗?

我们就从上述几则大家关心的新闻中的关键词出发,来理性的理解一下这个市场在发生哪些变化,是否对我们的购房和贷款有着影响。

拍卖清盘率(auction clearance rate)

清盘率简单的说就是拍卖市场待出售的房子实际被出售的比例。

我们拿主要的悉尼和墨尔本市场来看,几方面因素利率历史低位、供需、海外资金等一度让清盘率飙到 90% 多,有几周几乎都是在 95%。造成的感觉就是只要放到拍卖市场的房子都卖掉了,或者说都达到了卖家的预期,越来越多的卖家选择把房子放到拍卖市场中出售,希望抓住这「一生两次」的机会卖一个高价,开始更美好的生活。然而经历了连续几个月疯狂的拍卖市场和过去近 1年的房价飙涨,加上房贷市场政策收紧,疲倦和厌恶拍卖的买家们有了更多的选择(上市拍卖的房子也多了起来),导致许多卖价无法达到卖家的贪婪预期,清盘率开始下跌。许多房屋在拍卖后与潜在买家议价出售,或待售。

故事大概就是这样的一个情况。

清盘率是拍卖市场供给和需求状况的写照,是反映整个市场预期表现的首要指标。

这里看到的是市场在做一个调整,供需的调整,买家和卖家对于价格预期的一个调整。结合着各方面的因素。

  1. 买家开始出现疲惫,并不是所有买家都经得起拍卖上超过底价几十万的价格,我们理解是市场上存在着这么一批买家,他们刚刚趁着市场的高位卖掉了几年前投资的公寓楼,有些是新移民有些是投资客,拿到一笔出售旧物业带来的资金已经完成了新的投资和 upgrade。也就是这些人该买的买该投的投的差不多了,剩下的买家手上的资金不可能让大家继续疯狂地拍卖喊价,市场也逐步回归理性变得理智,甚至有些买家出现对拍卖的厌恶,只选择议价不参加拍卖,或就等着拍卖流拍后再和卖家沟通。
  2. 卖方的市场预期达到瓶颈,火热的市场让卖家变得贪婪,大家都想在这一辈子可能就一次的机会里「捞一把」,过上更好的生活。然而市场总会有一个瓶颈,因为买家也会有一个预期,就像悉尼西区的豪宅再漂亮也不会卖到东区的价格,每个市场和每个区域都有一个「指导价格」,买家卖家心理都会有预期,卖家一味的想着高价出售,最后只会流拍。况且每年的春天是房子出售的季节,这几周可以看到拍卖市场上的房子要多许多,买家的选择多了自然清盘率也会下跌。这也是大家看到越来越多的中介有经验的会建议卖家考虑拍卖前提前议价出售,避免流拍。
  3. 借贷市场的政策收紧,毋庸置疑政策的变化和未来不确定性让特别是买家变得谨慎起来。必定要考虑到是否有足够资金和是否有未来的偿还能力。
  4. 政治和经济大环境的不确定性,新总理 Turnbull 的上任,会对房产投资方面有怎样的政策,大家多少都会感觉到市场的各方面有许多不确定因素,选择观望理性的购买也不再少数。

所以综上,待拍房产数量增加、投资者数量减少加上卖家预期值过高以及银行信贷和经济政策的不稳定使得悉尼和墨尔本的拍卖市场压力增加,清盘率下降。

价格下跌的数据

这是一则来自 Domain.com.au 的新闻:

西悉尼房产拍卖会的平均成交价已由今年 8月时的 84.1万澳元降至 9月时的 77.9万澳元,跌幅达 7.3%。

清盘率也异常惨淡,从 5月份时的将近 90%跌至 56.4%。

首先平均成交价原本就不是一个很好的衡量标准,就好比 8月时有 3套 90万 1套 60万成交,然后 9月时有 4 套 90万 7套 70万的成交,一个平均价 84万一个平均价 78万,能说明啥呢?

整体的市场是在上行,如果单独罗列出一个区域去解读会有许多误导,所以这些数据也就是看看知道就好。房产是一个不动产,长期持有,你看到的是未来的市场走势,如果像是股票一样你把房产的价格波动也是在每天有一个播报估计也会很吓人。

别忘记,市场中还有一大批首次置业买家,一大批资金并不能负担得起那么高房价的买家,他们也要进入市场。所以市场趋于缓和后,也是利好,必定可以圆更多家庭的梦,而这些买家也是驱动后面几年房价稳定增长的力量。

另外别忘记,数据和市场是有滞后性的,等你看到数据时,那都已经是半年前至少三个月前的事情了。上半年 NAB 有过一个各个区域房产的报告,这里可以点击阅读《澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本》。

银行罗列高风险华人区

SYDNEY SUBURBS AT RISK(来源

POSTCODE SUBURBS
2000 Sydney CBD
2205 Arncliffe, Turella, Wolli Creek
2213 East Ryde, Macquarie Park, North Ryde
2769 The Ponds
2209 Beverly Hills, Narwee
2019 Banksmeadow, Botany
2199 Yagoona
2017 Waterloo, Zetland
2067 Chastwood, Chatswood West
2211 Padstow, Padstow Heights
2008 Chippendale, Darlington
2141 Berala, Lidcombe, Rockwood
2153 Baulkham Hills, Bella Vista, Winston Hills
2210 Lugarno, Peakhurst, Peakhurst Heights, Riverwood
2118 Carlingford
2222 Penshurst
2166 Cabramatta, Cabramatta West, Canley Vale/Heights, Lansvale
2767 Bungarribee, Doonside, Woodcroft
2127 Newington, Sydney Olympic Park, Wentworth Point
2144 Auburn
2566 Varroville, Bow Bowing, Minto, Raby, St Andrews

微悉尼做了一个总结,把悉尼的华人区分类罗列如下:

Screen Shot 2015-10-09 at 9.50.09 AM

然后墨尔本和其他州的列表可以点击这里

首先每个银行和借款机构,对于抵押物(房屋)都有不同的审批标准,有些银行对于 postcode 有限制,有些银行对于面积有限制。常见的就是一些区域银行借款额度会有控制,如上面所提到的,因为风险的控制,可能是由于区域的违约率、区域的房价变动浮动、区域的住宅密度等等。比如悉尼的 Zetland 区和墨尔本 Southbank 在 NAB 银行如果按照投资房借款,最高比例就是 70%,然而自住房就可以借款 80%;再比如悉尼的 Rhodes 许多楼因为高密度房屋数量集中,银行的借贷比例很容易达到,Westpac 以及旗下银行许多就不在借款。这个我们在购买楼花注意事项里有提及,客户还是要有所了解,避免交割风险。

另外,值得一提的近期有悉尼 Zetland 客户购买的两居室 $1.19 mil 价格估价全价,80% LVR 纯海外客户,比起去年许多两房估价回来 90万左右的,市场的增长还是得到了银行的认可。

房价跌了吗,我还买吗

这是最终都要回归的点,说了这么多。那么到底现在的市场下我们还要不要继续看房子买房子呢?

我们认为不论是近期低迷的清盘率还是下跌的平均价,这只是市场的正常伸缩调节,并不意味着澳洲房产的衰退,市场依然有购买需求,房产市场依旧会增长,只是幅度会变得平稳许多,如果一定要说涨到什么时候呢?我们觉得 2017 年可能是个转折。

前段时间微信上有朋友转发一则关于房价下跌的帖子:

有客户问到房价还会跌吗?
回答是:

1.目前房价是百姓希望跌
2.业主不想跌
3.银行不敢跌
4.政府不让跌
5.理论上必须跌
6.经济上不能跌
7.成本上没法跌
8.硬需上不可能跌

说句实话,真的要是跌了你不买,涨了你又买不起,不跌不涨你又不着急。
买房还是要根据自身的情况,合适就可以下手。

里面说的还是很有道理的,买了房子的人就巴不得房价继续涨,涨的越高越开心,甚至会后悔当初为何没有多买一套,所以我们常说卖房子会上瘾。许多朋友是年初买了,到了年中房子涨钱了,手上还没有多少新的继续就要开始想各种法子从银行多借钱,从老房子里拿多些钱,要再买一套。这也是为何 APRA 更加严格的监控这块投资的领域,避免许多买家未能考虑到未来的偿还能力带来更大的信贷风险。

但是市场中还是有三四成的人们依旧在租房,大家还是想着房价跌吧,这样我就可以买了。可事实上如果真的跌了,都说是买涨不买跌,大家可能又会想都跌成这样了还敢买嘛,会不会继续跌啊再等等啊。

买不起房子的人群分流,一部分继续租房观望,一部分可能转入投资楼花期待可以多一些时间筹备资金。当然也有一直买不下房子的。

回到文章开头客户的那句话,「哎呀我是不是买在了市场价格最高峰啊!房价是不是开始跌啦?」我们的观点是买房子是安顿个家,就算是投资是长期也不是短期投机,所以不用太在意买在高点或买在低点,无非是多几年时间消化掉这个价格的差异。

而且没有房子是要居住或持有一辈子的,现在购买的物业或许只是一个跳板,就像前面我们提到当前市场上许多朋友是卖掉了几年前公寓,换了一套满意的 house。

一句话,无论是高点还是低点,根据自己自身的资金和偿还贷款的能力选择一个合适的就没错。

最后,购买新房找一个靠谱的地产中介,如果是寻找现房那就多看看房子,春天了周六多走走看看,做好前期功课,让律师帮忙看好合同检查好物业,再有一个靠谱的贷款经纪人,祝愿大家都能选到心怡的物业。

 

 

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