关于 RBA 说的澳洲房价低估 30%
（图片新闻来源：SMH）
最近不少报道，关于 RBA（澳洲央行）说澳洲独立屋价格低估了 30%，大家租房不如买房。 微信的朋友圈也是各种衍生版本的转发，多数就是房市依旧火，入市时机不可错过，当然也有一些对刻意片面宣传只为卖房做出批判的。 有朋友给我们留言发邮件，想听听我们的看法。简单罗列一些观点，希望有所启发。
（一）
首先针对朋友圈各种被转发的新闻，不管是鼓吹还是理性，其实都一样。因为到头来你的客户还是你的客户，客户自己买房子会有自己的判断，即便你再鼓吹也许客户的一个情怀就否掉了。与其去过多的宣传一个点，不如整体为客户提供更周全的服务，哪怕第一单做不成，我相信客户还会惦记你的好，后面有需求依旧是你的客户，就算他不投资，他的朋友也会愿意介绍给你。
（二）
关于入市，目前的市场来说，我们觉得不论是否继续火，买房这个事情如果你的资金就位了，条件允许了，贷款有批准了。早买也就早买吧。
回头来看，应该很少会有特别后悔的。
如果自住需求，早晚都要有个窝，条件允许，就算市场冷却了，怎样也是有个住所，不考虑短期卖掉，就 Hold 住还利息。
如果是投资，更没必要有什么犹豫的，其实项目 A 和项目 B 能有多少区别？事实上最后你买下一两年你会发现，就是挑白菜，还是那句话「你条件允许的情况下」只要数字都可以了，投资哪个具体的项目就没那么大难题了。
但如果你没入市，涨多少跌多少和你有什么关系呢？
（三）
来说说这独立屋房价低估 30% 的事情。
首先你要明确，说的是 House（独立屋），并没有说所有的房子，而且也没有特指悉尼和墨尔本首府城市。
我们的观点在之前的文章《悉尼和墨尔本房产有泡沫吗？》里也有提到对于楼花和公寓楼的一些顾虑，然而对于现房市场包括独立屋和二手公寓的市场，近几年的需求应该不会有大幅的减少。也意味着价格不会有大跌，放缓有可能，那也应该是 2017 年后的市场了或许。
（四）
央行的这些分析师有时候也是要拿工资非得写点报告什么的。
你说谁不想现在就拥有一套房子？
这个市场下，房贷利息那么低，可以这么理解：「就算房价再涨 30%，买房还是比租房划算。」
出发点应该是两方面，一个是因为利息处于历史的低位，而且短期没有上升的迹象，那么房贷还款压力会很小，相比较房租的支出，还不如买房。另一方面买卖多了，供给能多一些，也能给市场带来一些平衡？更多的是也可以促进多一些家庭支出和消费，多一些刺激经济。你想想，全家老小 50% 的收入都交房租了，剩下钱还得积攒 30% 做买房首付……还有多少能消费呢？
（五）
但问题在于，大家不是不会算这笔账。
买房不是说能还得起贷款就能买，你还得有首付资金呀。
虽说银行针对自住房贷款没有那么严格，可以借款超过 80%，可惜按照目前银行 assement rate 来算鬼佬们大家们保持原有 life style 的情况下又有多少偿还能力呢？
如果真的 APRA 也跟着 RBA 的节奏，银行那边放松借贷审批，估计真的就离崩盘不远了。各位自己也可以约莫着算算自己实际的偿还能力，就算利息回归到 5.5% 的时候。
（六）
这意味着什么呢？
简单一点，两点暗示吧。
一个是房贷的利息应该在未来短期时间（两年）里不会有大幅上涨的趋势。
另一个是独立屋房价还会继续涨，涨的多厉害，只能说比各位的工资和存款速度要快。
所以怎么说呢，各位如果把最坏的情况想到，然后给自己 stretch 以下，能买下就抓紧买下吧。那么给自己近几年额外一些经济压力。因为真的可能如果这拨没跟上，你只能先「凑合」一套，等下拨再说了。
但你还是要记住，并不是所有买的都会涨的。
（补充 15/07/2015）
和一个朋友今天聊天，其中谈到两点觉得挺值得分享，虽然简单但有道理：
目前悉尼房产市场在五月和六月达到了 15% 的年增长，从年初到现在差不多也有 10% 的增长，这样来算的话，比起美国次贷危机（GFC）前房价几乎上涨了 50%。
- 媒体总是会抓住吸引眼球的点来报道，达到一个冲击的效果。只看 50% 的确很夸张，可是细算一下，如果是 GFC 前的话也就是大概 2007 年时间，平均一算 8 年时间的话每年增长就是 5.2%，除去通货膨胀实际的增长也就是每年 3% 左右。这样来理解的话还是很合理的增长。
- 如果房价真的已经达到了「过高」的地位，按道理那么价格就会下跌。因为没人买得起了。目前价格还可以涨，就意味着市场里还是有人可以买得起。市场是残酷的，不会因为你觉得贵就会降价，可能不公平，但这是事实。
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