房子估价为什么会低?银行凭什么低估我的房子价值?

前言

市场上对于购买的房屋估价流传着许多说法,比如楼花通常会低估,或比如拍卖的房子常常估价估不到。许多中介和购买者对于估价也有许多误区,My Home Loan 希望可以从房屋贷款的角度坦诚的谈一谈房子估价低估的事情。

Valuation low

案例

我们先来看看常见房子低估的情况:

(以下案例只是随机想到,没有先后顺序)

(第一种情况)

很多时候是购买连起来的两块地(或房子),比如 $150 万估买下两块地,然后准备自己建一个全新的独立房屋,因为是两个 Title,那么银行分别对两块地进行评估,一个 site 估回来 70万一个 site 估回来 60万,这样总共 $130万,低估了 20万澳币。

(第二种情况)

拍卖,只是说有这个可能性。比如悉尼 Epping 前段时间留学生拍卖,$210万拍下,但最终因为银行估价只有 $90万澳币,未能继续成交,损失掉了 10% 的定金。当然这个例子比较极端。

(第三种情况)

楼花,很多人从逻辑上讲楼花都是卖的几年后的价值,也就是说 2年后交房,现在开发商卖给你的价格就是已经把因素考虑进来,卖的价格就是两年后的价格,因为可能夸张或者市场没有预期增长那么多,结果交割时发现楼花价格会被低估,购买者需要支付额外的资金交割。这也在我们之前的《购买楼花注意事项》中提到过。

 (第四种情况)

有开发潜力的物业(development potential),这个和第一种情况很像,比如客户购买一块 R4 Zoning 的房子,可以开发为 15套 Units,那么银行在进行物业评估时,只能按照未开发时的土地价格进行评估(或许算上土地上的 residential 物业,如果没有 DA 开发批文的话),但有时即便没有 DA,银行也会考虑作为 commerical 来评估因为可以明确判断其 purpose 目的是用于开发。简而言之,购买同一个物业,不考虑开发和考虑开发两者对于房子的出价会差别很大。

(第五种情况)

House land package,买地建房也有时会出现低估,土地低谷原因和第一种第四种情况类似,也有是建筑合同被低估(主要是 variations 部分要充分把握好);很多时候当房屋全部完工建成后我们建议再次做估价基本上就会全价回来。因此如果有额外充裕的资金,提前补进去少还利息也没有必要太担心,这也是为何我们在买地建房中,建议客户要有多一些充足的资金。

(第六种情况)

房子周边地区有高压电线,或是 flood zone 或是房子本身有问题的物业。

(第七种情况)

这类通常是楼花购买,客户要求有 rebate 写入合同,或是有开发商承诺的 rental gurantee 写入合同也都会造成房子低估。

分析

基本上都可以总结出来一句话概括就是:

You’ve paid premium on the property purchased.

归根揭底,就是银行要有风险把控,要控制抵押物的潜在亏损风险。换句话说,当在任何原因下借款人无法偿还贷款时,银行是不是会亏损。

说的更准确一点就是:

房子的 Re-sellabilty ,当银行mortgage sell 时你的房子是否容易卖掉,并可以卖掉银行借给你的钱(80% LVR 或更高)。

这也是应和了市场上留下的那句话“二手房通常估价都到位”。

原因就是二手物业,首先已经在市场超过 3-5 年,区域的价格已经稳定不会出现特别高的价格波动。同时买卖双方通常都是通过中介进行协商,你情我愿,达成的一个协议价格。

这里稍微提到一点,My Home Loan 常常帮助许多客户在购买物业时提供一份免费的银行全面估价报告(如需获取请参考获取估价报告流程发送 Email 至 val@myhomeloan.net.au)。

然而许多客户通常的想法是,我可否通过银行估价来判断房子的“真实价值”或“市场价” 这样再出价或和中介谈价格?

我们要提醒的是,这是一个误区,并不是银行估价系统工作的原理。

首先,并不存在一个所谓的“市场价”,打个比方,同一套房子不同的购买者,情人眼里出西施,也就是每一套物业对于不同的人来说都是独一无二的,自然而然心里的定位也不会相同;

其次,上文提到的当你和业主进行协商沟通,最终敲定了一个价格,那就是市场价。并没有一个客观存在的“市场价”参考,简单的说,如果对方要得离谱,你也不会接受,你出的价格过低,房主也不会卖给你。因此最终的合同价即市场价。(至于有些朋友会购买后后悔,或有些卖家卖了后想反悔,这都是人不知足的心理罢了。)

所以反过来看,当买方卖方达成了最终的一致合同价格后,作为提供资金给买方的银行就会来衡量,记住不是衡量你买的值不值,而是衡量最为银行的抵押物,银行这么多钱是否存在潜在的风险。

这样就不难理解,同一栋物业,即便是拍卖有人更喜欢这个房子或直白一点更有钱,拍卖时多出了 10万澳币购买,并不代表房子就会低估。只要在银行控制风险范围内,银行可以估到不论是高 10万还是低 10万,都会是合同价格(市场价格)。

这里在延伸一点,同一个物业银行之间为何会有估价不同的情况发生呢?

基本上可以理解为以下几个方面影响:

  1. 估价师不同(每个人的看法不同,这又会牵扯到银行 panel valuer 的定义,就不多说了)
  2. 银行对于区域的判断 profile 不同(说白了还是 risk 风险把控)
  3. 银行大小不同对于风险承受能力不同(还是风险把控)

所以会有些银行如果是现房(包括楼花已经注册 strata plan,系统分辨为现房时)就不用估价,直接会给合同价格,或直接做路边估价。

事实上有许多楼花在今年交割时估价都高于合同价格,这也说明并不是楼花都会低估,完全是看市场和银行对于这个市场风险的控制。

My Home Loan 提醒:

如果您不确定,我们建议您和 My Home Loan 贷款经理沟通,我们会协助您做好估价准备,了解不同银行对于不同区域的判断,我们可以帮助您了解哪些区域哪些银行估价会相对合适,哪些区域要避免哪些银行做评估。哪些项目银行已经达到 exposure 配额不再借贷,避免不必要的尝试和时间浪费。

建议

常常听到客户讲,如果你可以保证估价到位我就找你做贷款,或中介让我们你告诉客户估价不会有问题客户就下定金。

作为专业的房贷经纪,我们提供以上许多建议和帮助,但我们不可以做的是给你 100% 的 gurantee 因为估价就不存在 gurantee。

我们建议是,合同拿过来让你做贷款的银行做一个估价,你需要做的不是反复寻求意见或者责怪估价师或者过分担心低估,而是更好的和业主中介等沟通充分了解房子,当你充分的功课谈好了价格,接下来就交给银行估价就好。正常情况下银行会以合同价格参考做评估,是否可以按照这个价格借贷,除非出现上文提到的,你支付了比较大的 premium,银行自然会控制风险降低估价。

有人还是会问:那低估了怎么办呢?

我们想反问的是:“对啊。估低了你要怎么办呢?”

这也是为什么我们反复提醒客户,作为购房者,你需要考虑到其中的风险。

首先银行是站在您的立场,购买者与银行有着共同利益(房子是其借贷的抵押物),其次还是那句话,你要问自己,“你喜欢这个物业吗?” 如果可以承受就继续,如果不可以,再想办法,就这么简单。

什么办法呢?

我们可以帮助您能做的:1. 与银行 appeal,提供更多 Comparable sales 记录要求估价师重新 review 更改估价;2. 贷款多一些(超过 80% LMI 贷款);3. 补低估的差价;4. 损失小定退出合同;5. 换银行。

另外,通常 auction 不建议做估价,特别是提前做估价,不论是估高还是估低对于买家都是不利的情况。因此许多有经验的 sales agent 也不会允许买家提前做 upfront valuation。需要了解为什么,请和 My Home Loan 的贷款经理电话沟通。

总结

您会发现,这更加显示出贷款经纪 Broker 的重要性。

首先,您的贷款经纪是否有丰富的经验在这方面有着专业的见解和对银行与估价有更深入的了解?这方面可以帮助到您节约时间和减少很多麻烦。

其次,比起直接和银行办理贷款,Broker 的灵活性和中立性更加突出,我们遇到过许多案例客户因为银行估价低估,蒙受损失。有些是压根不知道还有可以换银行立刻做评估,或者说以为所有银行都是一样估价,其实不然,My Home Loan 我们的分享也是让更多的朋友可以有更全面的了解。

最后,您现在了解银行凭什么低估您的物业了吗?这只是每间银行对不同物业风险的评估,并不代表您的物业不值合同价格。

最后的最后,My Home Loan 的文章除非标明转载,其余均为原创。

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