【王二贷款日记】有关 457 签证贷款的注意事项

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

澳洲移民部 2013 年度报告中的数据显示,在调整了移民政策之后,移民部去年所签发的签证数量创下了新纪录。

年度报告中指出,2012-13 财年的技术类移民数量为 128,973 个,占了移民总配额的67.9%。而受需求驱动的雇主担保类技术移民,也以 47,740 个创下了新纪录,占了技术类移民的 37% 左右。

也有越来越多的华人通过 457 雇主担保签证来到澳洲,那么 457 签证在澳洲申请房屋贷款会有哪些问题和需要注意的事项呢?借款的额度和房贷的产品利息会有差别吗?

457 visa loan

王二刚刚获批 457 雇主担保签证,准备在澳洲未来扎根生活。考虑到也要结婚找对象,因此首要想到先买房。

王二的购房首付准备了 15% ,看着不断上涨的房价,想越早入市越好。但是王二问询了几个朋友,都得到不同的答案,不确定 457 签证是否能贷款,材料准备和贷款产品是否有不同?能不能借款 80% LVR 以上?

我们以下为王二做一些简单的案例分析和介绍。

需要提醒 457 签证的客户,购买的房产如果是二手物业,均需要获得 FIRB 的审批,只能用于自住房,不可以申请投资房贷款。

首先,澳洲的银行为海外客户和澳洲本地客户提供的房贷产品没有区别,除了一些银行会比较倾向于借贷给海外收入的客户,这类贷款被成为「海外收入贷款(Overseas Income loan」,我们做了很多的总结可以点击阅读。

其次,457 签证持有澳洲当地有效临时签证,提供的收入证明为澳洲本地收入证明(担保的雇主),也就是属于 Local income 借贷,因此更加在银行贷款申请和产品上不会收到“歧视”。所申请的贷款和持有 PR 或澳洲公民是一样的,银行利息和费用也没有任何区别。

除此之外,因为时澳洲本地收入,比起海外收入贷款的客户,457 签证的持有者可以在部分银行申请获得最高 90% LVR 的贷款额度。如果您有这样的需求,我们建议您和我们专业的贷款经理做详细的沟通,因为并不是所有银行都可以提供 90% LVR 额度的贷款比例,选择一间合适的银行和有经验的贷款 Broker 帮您做好申请的准备非常重要。

MyHomeLoan 友情提示:

当贷款比例达 90% 时,王二则需要支付相应的 LMI 保险,对于 457 签证贷款申请人这个保险在 90% 以下是可以 Capitalised 的,但是超过 90% 则不可以加在房贷上一并贷出。

⇢ 有关 LMI 房屋贷款保险请点击阅读

因为 457 签证是临时工作签证,那么往往持有者入境澳洲会比较短的时间。关于首付资金方面,银行是可以接受境外的存款证明。或者在申请转为正式批准时,将资金转移到澳洲境内银行既可。

王二恰好是作为矿业工程师(Mining Engineer)拿到 457 雇主担保,目前在王二存款只有 15% 首付,又没有额外海外存款情况下 My Home Loan 依旧帮助王二获得了 90% LVR 贷款无需支付 LMI 保险的产品。

少数几间银行可以准对医生、会计师、矿业工程师或律师等专业人士提供 90% LVR 贷款免除 LMI 保险的产品。

其中也包括持有 457 签证的客户。

如果您有和王二类似的情况,不妨给我们的贷款顾问电话沟通。

最后,在澳洲获取最终的贷款 Formal Approval 银行都需要最终的信用审批,那么信用报告就显得尤为重要,银行通过信用评分(Credit score)来判断一个申请者的信用风险,银行系统也会通过用户的一些信息给予大致的估分,分数从 0 到 1200 不等。分数越高则表示您在信用系统中的风险会相对较低,银行在审批贷款时会更加容易批准您的贷款。

不要因为尝试几间银行给自己的信用报告带来过多的询问记录,而影响了自己的申请批准。My Home Loan 建议您找熟悉 457 签证贷款的 Broker 来办理贷款。

⇢ 《我为什么需要申请房贷预批?

⇢《了解自己在澳洲的信用报告

或许您也和王二一样,问了一圈周围的朋友,但得到不同的答案,为何不给我们的贷款顾问一通电话做些简单的沟通,My Home Loan 为您提供专业的购房和贷款问题解答。我们接触解决更多的案例,凭借经验和与银行的更多沟通帮助到您解决难题。

王二在 MyHomeLoan 的帮助下,顺利的只支付 10% 的首付购买了一套自住房产,准备找对象结婚,安家立业。希望我们也能帮助到您。

 

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澳洲买房海外收入贷款 – Westpac、St. George、NAB、ANZ、CBA 政策更新

最近接到许多客户的电话询问关于海外收入贷款银行政策的调整。

因为购买楼花的客户比较多,因此大多是属于等待 Settle 的状态。

Westpac non resident loan

(image: Westpac Group)

Westpac(及旗下 St. George/ Bank of Melbourne/ Bank of SA)

其中最为关系的就是我们上周获得的一首信息(微博链接):

Westpac 下周一(6月16日),海外收入政策再次调整,持有PR 或是Citizen 的客户海外收入走回4 月28日前老政策,只需雇主信和工资单可以批准80% 的贷款。如果是纯海外客户没有时间准备需要近期Settle,联系我可以Waive 掉工资进账记录,80% LVR。很多客户可以放心了。

目前海外收入政策上银行的把关还是会较为严格。

据猜测 Westpac 和旗下银行也是因为收到其他银行外部压力,同时也因为住宅贷款 Exposure 的风险调控,收紧了海外收入的政策,包括贷款比例和项目比例。(点击阅读《详细 4月 28日 Westpac 海外收入政策调整解析》)。

然而没有过去多久,1 个半月后 Westpac 内部再次决定放松海外收入政策。其中就是上面微博提到的,针对于 PR 或 Citizen 可以按照 4月 28日之前的老政策走。简单的说也就是依旧可以提供以下政策审批贷款:

  • 雇主信
  • 工资单
  • 无需提供 Funds to complete 资金证明,无需提供 3 个月工资进账记录

对于住宅项目贷款比例的要求没有明确提出变化。

其他银行对于海外收入(Overseas Income Loan)的审批也有细微的调整,其中:

CBA

2014 年 5月 19日开始,CBA 对于持有 PR 或 Citizen 的海外收入客户也做了政策上的调整。

其中 PAYG 收入可以不需要提供整本工作合同的英文翻译件。

审核的材料变成与收紧后的 WPB 政策相同:

  • 一封雇主信结合
  • 一张或两张工资单 + 三个月工资进账银行记录

除此对于临时 TR 签证以下可以考虑:

Screen Shot 2014-06-17 at 11.57.27 pm

纯海外客户,即不持有以上任何签证的客户,只有在以下情况可以考虑:

  1. Co-borrower 是 Citizen(无需 FIRB 批准)
  2. Co-Borrower 是 PR(需要提供 FIRB 审批批准)

目前中国人民币列为 CBA 的 Silver currency 级别,可以考虑 80% 作为净收入使用。

需要了解更详细的审批制度和材料准备的相关信息,请与 Myhomeloan 的贷款经理电话详细沟通。

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同时推出的还有,房屋价格在 $1,500,000 澳币以下的物业可以免估价。只需要提供一份合同首页,可以节省许多的估价麻烦以及费用。

物业价值在 $2.0 mil – $3.0 mil 之间的贷款额度从之前的 75% 上调到 80% LVR。中等价位的豪宅可以考虑只支付 20% 首付既可拥有的行列。

ANZ 和 NAB

两间银行对于海外收入都做接受,对于材料把关上,MyHomeLoan 可以帮助多数海外收入客户拿到 80% LVR 贷款,无需提供 3 个月工资进账对账单。

但因为银行对于不同区域项目的限制要求不同,贷款比例会有区别。

比如 Westpac 在 City 可以做到 80% LVR,NAB 在部分 City 附近的 Postcode 只借贷 70%。其他的一些区域或许又有不同。

我们建议您与 MHL 的贷款经理做好沟通,再确定贷款银行的选择。

其他银行与基金

澳洲本地还会有其他银行比如中国银行(BOC)和阿德莱德银行 Adelaide Bank 以及基金产品也可针对海外收入的客户借贷 70% -80% 的贷款额度。

利息可以从 4.83% – 4.99% ,拥有对冲帐户和多取多还的功能。

近期几个月要 Settle 的楼花客户,Zetland "Platinum"、Meriton Ryde "Evoke"、Wentworth Point "BroaadWater"、Rhodes "VQ"、Glebe "Harold Park" 等项目等都可以开始准备贷款了。

  • 最主要提前处理避免开银行 Max exposure 的限制
  • 了解自己信用信息,确保贷款没有问题,避免最后开始准备时发现问题无法解决
具体细节请与我们的贷款经理电话沟通,也可以关注我们的微博微信平台即时了解政策的变化。方便贷款的准备,不要有耽误。

这里还有一篇《海外人士如何在澳洲贷款买房》,大家可以阅读参考。

 

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澳洲买房 vs 中国买房,澳洲和中国买房的区别及全面对比分析

这是一篇分享在新浪房产频道的文章,Myhomeloan 针对其中的内容做了一些整理,特别是房贷方面提供了更准确的信息。整理上内容非常的全面,数据和对比分析也十分到位,值得阅读,欢迎大家分享。

china oz property

1、产权概念不同

产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。

国内房产仅包括 70 年的使用权,并不包括所有权(参见土地管理法,即土地使用权未到期国家也可征用)。在澳洲,房屋和土地买卖是分开处理的。买 house 的时候签合同,签的是 land & house package 合同,先签土地转让合同,再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求,也可以先买好地,自己找设计师设计,再交由政府审批。如果买 apartment,也是有土地所有权的,叫 joint land,就是和别人共有的,能省去很多麻烦和每年一付的 land tax。

产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略,这在后面会讲到。

2、增值潜力不同

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢?

在澳洲,房价的走势却是相当稳定的,年增长 7%—10%,大约 7—10 年翻一番。耳熟不?已经听了无数人这么跟我说,不管你们信不信,我将信将疑。秉承着质疑一切的原则,我在ASB—澳洲统计局,找到了这个数据。

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只能说,从九十年代开始,在全球经济大宽松的背景下,增长较为迅猛,之前的走势增长幅度较 CPI 略高而已。这里提到的 7 年翻一番事实上也是中价位的翻一番

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来源:http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/Lookup/4102.0Chapter9002008

尤自九十年代开始,在全球经济宽松的大背景下,增长尤为迅 猛。这主要 是由白人文化导致的,外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近 30% 的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了 购房安家的观念。每年 2.1% 的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以中国人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。

3、风险性差异

3.1 空置率 (vacancy rate)

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在 5%—10% 之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在 10%—20% 之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证 房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在 20% 以上为商品房严重积压区。

空置率在 10%-20% 便是空置危险区,上海的 是 60.2%,北京的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。(数据参考)官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,在 42 年内,房价就算不跌,也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%—1.8% 浮动。(数据参考

上文提到,30% 的澳洲人租房住。因此,在澳洲买房,完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言,多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少,供小于求,这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。

3.2 租金回报率 ROI (return on investment)

简而言之,租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于 3.5%。其中, 北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在 2.5% 以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅 2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在 5.3% 左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀,回报率可达到 6% — 6.5%。墨尔本则保持 city 7% 左右。如果在 Gladston,Townsville 一类的矿区或军区,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的 11%—13%!

4、政府立场

4.1 政府补助 ( Government Grant)

上文提到不算政府补助和退税收入,ROI 已经是 5.2%,基本和房屋贷款利率(5.5% 左右)持平。因此,在澳洲,租房住还不如自己买房。可是,澳洲人 推崇自由与提前消费,甚至七十几岁的老太太,拿着政府养老金还每周出去打工,就为了一个人住在 manly beach,图的就是这个范儿!政府犯愁了,“求求你们了,买房子吧,我给你们钱,一次性给一大笔,每年还退一笔!买了房,你好我也好。我这能刷数据,能 降低养老负担,你能捞一笔,还不算你们遗产税!买吧买吧,再不买都让中国人买没了!”

不是夸张,上面所述句句有理有据。在新南威尔士州,首次置业者购买 65 万(房屋中位价)以下的新房或楼花,将获得 1.5 万澳元的补贴,该补贴将 于 2016 年 1 月 1 日起下调至 1 万澳元。在昆士兰州,首次置业者从 2012 年 9 月 12 日起可申请 1.5 万澳币政府资助,但房价总额不得超过 75 万澳元,而且必须是新 房或者楼花。如果房价总额低于 40 万澳元免去印花税。而维多利亚州政府从 2013 年 7 月 1 日起开始推行新的首次置业者补贴,补贴金额为 1 万澳元;此外还将印花税的优惠比例提升至 40%。

4.2 澳洲是唯一一个施行 Negative gearing 的国家。

很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提——投资用途。为了鼓励房产投资,ATO 税务局把个人房屋出租当 成了一种会产生 assessable income 的小生意!众所周知,会计有一个原则叫 accrual accounting,中文叫“权责发生制”—— 是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务,即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确 认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。通俗地讲就是:算账的时候将折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候没 人管你折旧什么。

由于收入越高者税率越高,房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 20 万澳元,在本套房产上的年退税额将是 $8,100 澳元。老婆在 accounting firm 工作,经常帮公司或个人退税,发现但凡像医生律师之流的高收入者,帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人 群,甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

*通常会计师、律师、医生的高端置业,在收入达到一定水平时,可以通过高级别的 Broker 在银行拿到 ProPack 产品,达到 90% LVR 无需缴纳 LMI 保险,即可以省去大笔的保险费,同时可以最大限度的利用贷款额度做负扣税。

4.3 澳洲政府很希望“自己人”来买房子。

但是在这个追求所谓“民主、公平”的国家,又不能对没有 PR 的人区别对待,所以诞生了像 FIRB ( Foreign Investment Review Board) 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或 者期房,政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国,所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。

有关 FIRB 的信息请点击:FIRB 介绍

5、贷款

5.1 贷款难度 (Mortgage)

在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款,留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以 担保人的收入来担保你的贷款。不过仅限于购买新房,目前二手房贷款会收到很多制约,详情可以阅读这里《留学生签证如果贷款购买澳洲二手房屋》。在经过专业 Broker 的指导之后,一般都可以申请到 80% 的贷款。这些专业指导包括 Cancel 你的信用卡来降低信用违约 程度等。不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心!试想,如果你的还款能力出现问题或者破产,银行 只需收回 这套房产,并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的,银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格(贷款利率只比存款利率高一个百分点),是赚钱买卖!要知道,悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。

并且,最近的种种经济指标和数据指明,澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪 AAA 主权评级的唯一发达国家。 尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里,澳大利亚 2011-12 财年预算赤字占 GDP 的比重大致仅为 3%。澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十 年一遇的经济危机,对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击,原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时,澳大利亚政府便会 采取一系列措施鼓励房产市场,刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。

5.2 贷款首付 (Deposit)

房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用,俗话讲以小博大,四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的 澳洲,首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为 10%,交付时交付另外 10%,通常首付 20% 借贷 80% 的比例。反观国内,05 年开始国务院下令,个人住房贷款首付提至 30%,第二套房贷首付不低于 50%。如 果 购买的第二套房用做投资用途,及出租,那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以今年悉尼房屋中位价两房 60 万为例,购买楼花的订金只需 5%—10%, 即 3万— 6 万澳元,一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工,按照年增长7%计算,房屋已增长至 68.4 万,加上 5,000 澳元的投资者政府补贴,获利将可 能是两年的学费。其后如果将此房用于自住,付的是和房租差不多的贷款,得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份卖掉,得到的 将是大笔的 capital gain、如果一边自住,一边将此房的 Master room 租出去,自己住小间,每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的),既节约了自己的房租,还将得到卖房时 capital gain。当然了,在这样一个讲求专业的国家,一定要找个专业的 Broker 帮助实现贷款,专业的律师维护最大权益,专业的会计会帮助避税。

*这里有一篇详细的以房养学的案例分析可以阅读:澳洲以房养学分享

5.3 只付利息 (Interest Only Repayment)

澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的!通常为前 5 年或最多 15年,之后可以通过转贷或申请延长达到更久。为什么可以只还利息?参见上文产权的问题,国内房屋使用权 70 年,所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清,不然不是等于白用了?而澳洲的房屋是私有财产,即 forever,无限期,那么你想什么时候还清就什么时 候还清!

第一,既然购买不动产是一种投资,那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分,及对投资项目的 信心强弱不一。如果没信心,就少投钱,将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心,那不如拿 pay-off 的钱在其他地区多买几处房产,既实现了利益最大化又 分散了风 险。第二,只还利息还能使每年的账面亏损最大化,退尽量多的税回来。反之,pay-off 以后,租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不 仅不能退税还得因为投资盈利而上税!

你也可以向银行申请一个 offset account,把房款放进去,每个月银行自动从里面拿钱。无息,因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是 offset account 是自己的账户,可以随时取钱出来,只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。

*详细 Offset 帐户介绍和功能解释请阅读:Offset 与 Redraw 功能的对比

5.4 再融资 (Refinance)

当房价涨了以后,例如 60 万的房子涨到了 70 万,那么,可以用这 10 万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的 10 万作为第二套房子的首付, “免费”购买 第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请 Refinance,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋,蛋变母鸡的故事。在发达国 家,想要一夜暴富的几率非常低,巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念,每个人都可以生活的很好。

*相关阅读:转贷(Refinance)的知识介绍

6、买卖体制不同

澳洲历史不长,制度却很严谨,大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域,包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主 Vendor 和买家 Customer 是不会见面的,整个买卖过程都将通过第三方——中介 Agency 完成。在买卖双方的律师配合下,由中介为双方交换合同。当然,联系律师、邀请 broker 帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至,因为中介有较大的 bargain power(集合买家,相当于团购),有时可以向开发商为买家争取利益。

提起中介,国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为,缺乏有效法律机制的监督。在澳洲,情况是截然不同的。要想进入房地产 市场,哪怕 只是做拿钥匙开门带人看房子的工作,也是需要职业资格认证的(Real Estate Registration Licence)。

随着职位的提升,权利变大,还要强制性的接受相关课程的再教育,考取各种证书。入门的 Licence 主要是培训职业道德和法律的相关知识,课程 为期一周, 加上考试直至 Fair Trading 下发执照,总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为 700 澳币左右。课上会有很多案例分析,大概都是讲做这行很危险,随时有可能被起 诉,所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许的, disclosure 是很重要的一条,比如屋里死过人,下水道会堵,旁边要盖个房子挡光,必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介进入公司以后往往还有三 个月到半年的培训期,因为现代人对中介的要求越来越高,不但要掌握房产知识,还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。

在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA (development approval) 审批下来就开始卖。开发商边盖边卖,越卖越贵,等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子,看到的往往就是大 楼模型、模拟图、户型图和工地…先付一定数量的订金,之后付房款的 10%(首付的10%,会直接存入律师信托银行账户,任何人都无权动用,这就在很大程度 上为购房者规避了风险),建好以后再付 10%,这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序,在项目的初期购买房产就好于后期购买,因为有更多的楼层、户型选择,开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。

*相关补充

因为是海外人士澳洲购房,文章多以购买楼花(期房)和新房为例,以下是一些在澳洲购买房产,包括二手房产的相关分享,做了一些整理供大家参考:

  1. 澳洲期房、现房购买简明流程
  2. 澳大利亚购买房子的详细流程讲解
  3. 澳洲房屋贷款基本术语解释和房贷知识
  4. 澳洲购房房屋贷款咨询问答汇总分享
  5. 澳洲房屋购买 – 合同细节详解
  6. 购置房产交换合同前的几个报告 Report
  7. 购买期房楼花使用 Trust 信托帐户还是 Bank Guarantee 交付 10% 定金?
  8. 澳洲购置房产的必备词汇总结
  9. 澳洲买地建房和贷款流程
  10. 海外人士如何在澳洲贷款购买房产
  11. 澳洲购买房产需要支付哪些费用?
  12. 澳洲购置物业时交费的程序介绍
  13. 澳洲买房:Freehold 和 Leasehold 区别
  14. 澳洲购买 House 独立屋知识普及:关于房屋的 Lot Size
  15. 澳洲六种房屋产权证种类介绍
  16. 悉尼各区房地产现状分析

 

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海外人士如何在澳洲贷款购买房产

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(图片来源:DailyTelegrah)

海外人士在澳洲购房

在澳洲,政府一向把房地产作为主要的支柱产业大力扶持,每年都会采取多项措施支持其发展,另外,企业界特别是金融界,也紧随其后采取了相应的举措,其中一项很重要的政策就是鼓励海外人士购买澳洲房产,以此作为个人投资组合的一部分。整个澳洲,政府与企业共同打造了一个对全世界开放的个人房地产投资市场。

对于海外人士,甚至从未来过澳洲的人士来说,可以得到哪些政策支持呢?

首先,在买房时可以享受到和澳洲本地居民买投资房同样的政策,即国民待遇。唯一需要多办的一个手续就是须经澳洲海外投资局 (FIRB)的批准,只要买房人不是澳洲政府认为有损国家利益的人士,所买房产不是澳洲历史文化遗产名单上禁止出售的历史物业,通常都会在两周之内批准。除此以外,对海外人士没有其他特殊限制,以此来看,对于海外购房者的要求是非常宽松的,在哪儿买,买什么,买几套都可以自由选择。

*注:通常情况下海外人士在澳洲只允许购买新房(包括楼花),记住:

Temporary Residents may purchase property in Australia to live in but must see it if they leave the country or it is no longer their principal place of residence.

其次,澳洲银行对海外客户同样是积极支持,客人只需要提供简单的文件,如护照、驾照复印件,收入证明信,买房合同首页就可批出房价 80% 的贷款(70%~80% 根据客户的情况)。而且利率和产品功能和澳洲本地客户完全一样。

第三,澳洲发达的金融业令海外投资人士如虎添翼,有些支持甚至在其自己国家都不能享受到。如:允许客户在前五年内只付利息,本金可以暂时不付,使贷款投资的客户轻松实现“以房养房”;房子升值后,不必卖房,只需简单地做个再评估,就可以把增值的部分兑现,把“死钱变成活钱”,实现滚动投资。也提供 Offset 对冲账户,如果有多余资金存入帐户,可以完全 100% 抵消掉所需偿还的利息。

 

海外人士在澳洲贷款

目前海外投资者在澳洲购房做贷款,基本上都是用海外收入来做。

这里简单分享几点:

  • 目前做的比较多可以接受海外收入做房贷的银行基本上就是 St. George、Westpac 或 BOC(中国银行)。
  • 当地银行 St. George 和 Westpac 目前对于海外收入的政策还是一封雇主信加上 2 张连续工资单或 3 个月工资进账银行记录,St. George 也与姊妹银行 Westpac 很快实施同样的政策,中国银行对收入的审查与两个银行类似。– 详细 Westpac 和 St. George 海外收入政策调整细节请查看这里《海外收入贷款政策调整历史小结》。
  • 关于 St. George 和 Westpac 唯一两个银行允许海外身份的购房者借款 90% LVR 的政策,请阅读 MyHomeLoan 的解释。Temporary Visa 的持有者,在澳洲本地收入允许借贷最高 LVR 90%,并不是纯海外人士,也更不是海外收入,请大家不要错误理解。
  • 如果是纯海外人士(没有 PR ),只要材料准备的到位,问题不是很大。
  • 如果是拥有澳洲身份,使用的海外收入做房贷,会有较多因素需要考虑,其中包括查看信用报告,了解近一年内是否有当地 local 的一些 activity(更换地址、签手机、办理过信用卡、车贷等 credit enquiry)。
  • 对于许多是留学生购买房产,以父母名义做房屋贷款。更加需要注意,特别是房契上的名字放谁。假设房契上放的是孩子的名字,那么贷款就必须有孩子的名字,如果是放孩子的名字但贷款只放父母的名字,那么目前的政策下只有中国银行 BOC 可以含糊接受(目前政策已基本关闭,需要和 MHL 的贷款经理做详细的沟通)。其他银行都不可以。
  • 目前 CBA 联邦银行也在逐步推出针对海外收入(特别是中国收入)的贷款政策,还没有正式成型。如果是国内有公司的客户,可以通过以公司收入的情况在 CBA 做房贷申请,policy 审查上还是较为复杂和严谨。
  • 其他银行 ANZ、NAB 也陆续接受海外收入贷款,政策较以上的银行严格,请和 MyHomeLoan 房贷经理沟通。
  • 非银行机构也提供 80% LVR 海外收入贷款,100% Offset 帐户和较大银行都要低的浮动或固定利息,为海外人士在澳洲贷款买房提供了更多的选择。

 

这里简单的给大家列出以上的一些信息供海外人士或还没有拿到 PR 购买房产客户提供一些有价值的参考。希望会有所帮助。

我们不提倡很多客户在任何情况下就想到海外收入贷款,很多时候要确定是否可行,风险在哪里,然后根据自己的情况规划贷款。不要等到出了问题再回过头来解决。

还是需要找一个专业的房贷经理,他们可以通过简单的几个问题,就可以很细致的了解您的情况并提出一些可行可靠的解决方案。

 

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FIRB 对澳洲买房的规定及 FIRB 申请

FIRB(foreigh investment review board) (澳大利亚外国投资审查委员会,简称”外管局”),按照目前的规定外国人(指还没有取得澳洲永久居留权的人)要在澳洲买房要获得澳洲外管局的批准。

确实来讲”外管局的批准是指具体某一房子可不可以卖给外国人,而不是这个外国人可不可以买这一套房子”.我们经常听到一手房不需要去申请外管局的批准,这个概念不够完整,因为发展商通常已经将他们开发的楼盘整体拿到外管局去审批了,外管局可能批准该楼盘的 80% 可以卖给外国人,所以给我们的’假象’是一手房(新房)无须申请,实际上这些房子已经获准卖给外国人了。

二手房通常都要去审批,因为原来的业主卖给你前是不可能去审批过的。

鉴于外管局的批准是指具体某一房子可不可以卖给外国人,而不是这个外国人可不可以买这一套房子的原理,所以申请人在申请外管局的批准时必须要提供具体的房子信息,如果批准的准备购买的房子因故没有买成,申请人则需另外申请购买其它房子的批准。

这里要强调的是 163 签证持有者买首套自住房批准率是百分百的。

FIRB官方网站:http://www.firb.gov.au/

FIRB 的更多解释:http://myhomeloan.com.au/overseas-investor-loan/firb/

外国投资审查委员会(FIRB)为购置澳大利亚房地产的海外投资者提供更多的确定性

过去数年来,关于购置澳大利亚房地产的海外咨询呈现了显著的增长。至少一部分的原因是由于澳大利亚的物业市场相比较于其他国家有着持续强劲的表现。 但是,国际上对房地产领域的兴趣也是与政策变化相关,而这些政策上的变化正在为海外投资者创造一个具备更多透明度和确定性的投资环境。

澳大利亚的外国投资审查委员会

简而言之, 一个海外投资者拟议在澳大利亚购买城市土地,必须事先向澳大利亚的外国投资审查委员会(FIRB)申请批准。

外国投资审查委员会就外资收购澳大利亚资产向联邦财政部长提供建议,特别是收购是否符合澳大利亚的国家利益。

外国投资审查委员会过去曾因其审批决定缺乏透明度和一致性而遭致批评。然而过去数年来,审查委员会就其审批工作和审批决定的作出提供了更大程度的解释,从而为外国投资者带来更多的确定性。(参见Corrs 的出版物 中国并购新规定)。

新任的外国投资审查委员会主席已经宣布将使审查委员会接受进一步的监督。而更多有关外国投资审查委员会如何看待不同行业的信息也会公布于众,同时与那些受到审查委员会审批工作影响的行业团体之间的交流也会变得更多。

与此同时,在国际范围内,澳大利亚的房地产市场在全球经济不确定的情形下仍维持了相对强劲(因此具有吸引力)。澳大利亚房地产信托行业在2012年3月这一季度公布了7%的较好回报率; 而在维多利亚州,房地产是该州最大的产业,占该州3,010亿元总产值的12.2%。

在房地产市场反弹和投资者享有更多确定性的背景下,海外投资者对澳大利亚房地产市场的兴趣急剧增长也就不足为奇了。本文以下部分总结了外国投资者购买澳大利亚房地产时需要考虑的现行法 规要求和相关的商业化因素。

购置房地产所需的审批

1975年外国收购与接管法 适用外资对澳大利亚房地产的收购。任何外国人拟议收购澳大利亚城市土地中的权益必须事先向外国投资审查委员会申请,获得财政部长的批准。 审批要求受限于特定的限额以及豁免情形 (参见下文的讨论)。

如外国人未获审批即购入了城市土地,这可能导致巨额罚款以及强制性地处置已获得的权益。

外国人 包括非澳大利亚常驻居民的自然人以及由非澳大利亚常住居民的自然人持有重大权益的公司或信托。重大权益指单一外国人持有15%的控制权或者由两个或更多外国人合计持有40%的控制权。

澳大利亚城市土地 指澳大利亚不用于初级农业生产的所有土地。 这涵盖了众多不同物业包括商业办公楼宇、购物中心、城市住宅物业。

澳大利亚城市土地中的权益 可包括在澳大利亚城市土地公司或信托中的权益, 即该类公司或信托拥有的澳大利亚城市土地的权益占其总资产价值50%以上。

举例而言,有一家在澳大利亚成立的公司, 其股东是外国居民。如果该公司打算收购某房地产投资信托中的信托单位, 而该信托持有的投资组合中的60%为澳大利亚办公楼宇,那么该项收购将需要获得财政部长的批准。

在绝大多数情况下,外国投资者为房产购买而提交的审批申请都获得了批准。但是如果财政部长认为某项收购违背了澳大利亚的国家利益,财政部长有权禁止收购或附加收购条件。 审批过程中关键的考量因素是“国家利益 ”。因此,单一审批申请通常不会受到质疑,除非申请人是由外国政府所有或控制、或者涉及的土地备受关注或包括了主要的农业地带。

审批过程本身通常比较有效率, 财政部长一般需要在收到申请后的30天内作出审批决定。审批决定在接下来的10天内送达申请人。财政部长有权将审批期限延长至最多90天。

豁免情形

一般来说,所有的外国投资者在收购澳大利亚房地产之前必须获得批准。但在有些情形下可以豁免审批。下表列出了通常的豁免情形:

种类

豁免条件

商业房地产
已开发的土地 现有已开发的商业房地产 (适用非美国投资者):

  • 价值低于5300万澳元; 或
  • 列入了文化遗产名单且价值低于500 万澳元
“期房” 出售 财政部长已经给予某房地产开发商预先批准,可以向外国人出售澳大利亚城市土地权益的待开发土地
投资工具 收购股份或信托单位:

  • 外国人从特定的澳大利亚上市公司或者特定的单位信托中收购低于重大权益额度的股份或单位信托;以及
  • 该投资实体拥有的已开发住宅房地产不到其房地产资产的10%
农业土地
除澳大利亚城市土地之外的所有土地 外国人收购的农业土地的总价值低于2.44亿澳元*
个人
现有住宅 财政部长已经确认,已建成房地产用于住宅目的不违背国家利益
签证 相关个人是永久居民签证或特别签证持有人
配偶 相关个人是澳大利亚居民的配偶并且作为共同土地持有人持有物业

* 近期曾有要求降低该额度标准并且要求对外国政府关联实体的拟议收购加大审查力度

交易的考虑因素

澳大利亚投资市场中的物业所有人更希望海外投资者在签订房产购买协议之前即已获得联邦财政部长的批准。通常这是在竞争激烈的销售过程中的一项要求。 然而,房产销售合同以财政部长的批准为先决条件也并非少见,特别是在审批不能及时获得的情形下。通常情况下,房产所有人会至少要求买方已经开始与外国投资审查委员会进行接洽。

(文章来源:Corrs Chambers Westgarth Lawyers

 

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