外国投资审查委员会(FIRB)为购置澳大利亚房地产的海外投资者提供更多的确定性

过去数年来,关于购置澳大利亚房地产的海外咨询呈现了显著的增长。至少一部分的原因是由于澳大利亚的物业市场相比较于其他国家有着持续强劲的表现。 但是,国际上对房地产领域的兴趣也是与政策变化相关,而这些政策上的变化正在为海外投资者创造一个具备更多透明度和确定性的投资环境。

澳大利亚的外国投资审查委员会

简而言之, 一个海外投资者拟议在澳大利亚购买城市土地,必须事先向澳大利亚的外国投资审查委员会(FIRB)申请批准。

外国投资审查委员会就外资收购澳大利亚资产向联邦财政部长提供建议,特别是收购是否符合澳大利亚的国家利益。

外国投资审查委员会过去曾因其审批决定缺乏透明度和一致性而遭致批评。然而过去数年来,审查委员会就其审批工作和审批决定的作出提供了更大程度的解释,从而为外国投资者带来更多的确定性。(参见Corrs 的出版物 中国并购新规定)。

新任的外国投资审查委员会主席已经宣布将使审查委员会接受进一步的监督。而更多有关外国投资审查委员会如何看待不同行业的信息也会公布于众,同时与那些受到审查委员会审批工作影响的行业团体之间的交流也会变得更多。

与此同时,在国际范围内,澳大利亚的房地产市场在全球经济不确定的情形下仍维持了相对强劲(因此具有吸引力)。澳大利亚房地产信托行业在2012年3月这一季度公布了7%的较好回报率; 而在维多利亚州,房地产是该州最大的产业,占该州3,010亿元总产值的12.2%。

在房地产市场反弹和投资者享有更多确定性的背景下,海外投资者对澳大利亚房地产市场的兴趣急剧增长也就不足为奇了。本文以下部分总结了外国投资者购买澳大利亚房地产时需要考虑的现行法 规要求和相关的商业化因素。

购置房地产所需的审批

1975年外国收购与接管法 适用外资对澳大利亚房地产的收购。任何外国人拟议收购澳大利亚城市土地中的权益必须事先向外国投资审查委员会申请,获得财政部长的批准。 审批要求受限于特定的限额以及豁免情形 (参见下文的讨论)。

如外国人未获审批即购入了城市土地,这可能导致巨额罚款以及强制性地处置已获得的权益。

外国人 包括非澳大利亚常驻居民的自然人以及由非澳大利亚常住居民的自然人持有重大权益的公司或信托。重大权益指单一外国人持有15%的控制权或者由两个或更多外国人合计持有40%的控制权。

澳大利亚城市土地 指澳大利亚不用于初级农业生产的所有土地。 这涵盖了众多不同物业包括商业办公楼宇、购物中心、城市住宅物业。

澳大利亚城市土地中的权益 可包括在澳大利亚城市土地公司或信托中的权益, 即该类公司或信托拥有的澳大利亚城市土地的权益占其总资产价值50%以上。

举例而言,有一家在澳大利亚成立的公司, 其股东是外国居民。如果该公司打算收购某房地产投资信托中的信托单位, 而该信托持有的投资组合中的60%为澳大利亚办公楼宇,那么该项收购将需要获得财政部长的批准。

在绝大多数情况下,外国投资者为房产购买而提交的审批申请都获得了批准。但是如果财政部长认为某项收购违背了澳大利亚的国家利益,财政部长有权禁止收购或附加收购条件。 审批过程中关键的考量因素是“国家利益 ”。因此,单一审批申请通常不会受到质疑,除非申请人是由外国政府所有或控制、或者涉及的土地备受关注或包括了主要的农业地带。

审批过程本身通常比较有效率, 财政部长一般需要在收到申请后的30天内作出审批决定。审批决定在接下来的10天内送达申请人。财政部长有权将审批期限延长至最多90天。

豁免情形

一般来说,所有的外国投资者在收购澳大利亚房地产之前必须获得批准。但在有些情形下可以豁免审批。下表列出了通常的豁免情形:

种类

豁免条件

商业房地产
已开发的土地 现有已开发的商业房地产 (适用非美国投资者):

  • 价值低于5300万澳元; 或
  • 列入了文化遗产名单且价值低于500 万澳元
“期房” 出售 财政部长已经给予某房地产开发商预先批准,可以向外国人出售澳大利亚城市土地权益的待开发土地
投资工具 收购股份或信托单位:

  • 外国人从特定的澳大利亚上市公司或者特定的单位信托中收购低于重大权益额度的股份或单位信托;以及
  • 该投资实体拥有的已开发住宅房地产不到其房地产资产的10%
农业土地
除澳大利亚城市土地之外的所有土地 外国人收购的农业土地的总价值低于2.44亿澳元*
个人
现有住宅 财政部长已经确认,已建成房地产用于住宅目的不违背国家利益
签证 相关个人是永久居民签证或特别签证持有人
配偶 相关个人是澳大利亚居民的配偶并且作为共同土地持有人持有物业

* 近期曾有要求降低该额度标准并且要求对外国政府关联实体的拟议收购加大审查力度

交易的考虑因素

澳大利亚投资市场中的物业所有人更希望海外投资者在签订房产购买协议之前即已获得联邦财政部长的批准。通常这是在竞争激烈的销售过程中的一项要求。 然而,房产销售合同以财政部长的批准为先决条件也并非少见,特别是在审批不能及时获得的情形下。通常情况下,房产所有人会至少要求买方已经开始与外国投资审查委员会进行接洽。

(文章来源:Corrs Chambers Westgarth Lawyers

 

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【王二房贷日记】留学生签证如何贷款购买二手房产?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

学生和海外人士购买全新的房产,包括买地建房(House Land Package)是可行的,贷款获批问题不大。可以参考海外人士购房的文章。

越来越多的客户和朋友,包括 local 地产中介向我们咨询如何帮助下面这样的典型客户贷款购买澳洲本地的二手房产:

王二在澳洲读书,目前离毕业还有 2 年时间,考虑到越来越贵的房租开支,决定自己购买一套自主的房子。由于许多楼花或新房大都不可以即时入住,甚至需要等待两三年时间才能建好,因此打算购买本地的二手现房。第一,可以直接入住;第二,目前房贷利息比较低,房租节省的资金差不多可以 cover 贷款利息,自己只需要支付小部分杂费等,几年后房子卖掉还或许可以有不小的增值;第三,目前新房被海外投资客争抢的价格很高,二首现房价位会合理一些。

问题出现了,如果购买二手房澳洲需要海外投资审批委员会(FIRB)批准才可以,多数时候批准的唯一重要考虑因素就是购买者是否当前持有澳洲一年以上的有效签证。如果批准可以购买房子作为自住房,等签证过期或离境时需将房产出售。(律师链接)

首先大多数朋友会想到可否父母收入担保借款?

很多时候类似王二这样的学生,如果以父母名义一起购买绝大多数情况下 FIRB 不会批准,因为父母没有超过一年的有效签证。因此父母海外收入贷款行不通。因为通常银行会要求至少父母在房契(title)上要占有 5% 的拥有权(ownership),甚至多数银行要求 20%,才可以考虑父母作为共同借款人。

⇢ 阅读「房契上要放谁的名字?

其次,有些人提到为何不去 Westpac,Westpac 可以不查看 Visa 签证情况下批贷款。这里不再赘言这原本就是不规范的贷款申请,Westpac 的政策可以在如果提供澳洲本地收入情况下,或者拥有 PR 都可以绕过,但是银行要求提供 Visa 时就会出现问题,因为购买的是二手物业,需要海外投资评估委员会(FIRB)机构作出批准,那么批准的一个重要条件就是购买者持有超过一年的澳洲有效签证。此时贷款就会出现问题。

*有关 FIRB 的介绍:http://myhomeloan.com.au/?s=FIRB

这里的几个问题:

  1. 学生持有有效签证,获批 FIRB,购买二手房,因为递交学生签证,可能收入无法达到要求
  2. 希望提供海外收入,与签证冲突
  3. 希望提供海外父母收入,如果是新房可以;但旧房需要 FIRB 批准,父母因没有有效签证,房契上(title)上不可以占有比例,因此贷款银行也不可以接受
My Home Loan 提醒:

这里贷款和购房是两方面事情,单纯做贷款批准是没有问题的。可是即便贷款批准,当涉及到二手物业没有 FIRB 时,或贷款条件和最终 FIRB 有冲突,最终将无法 settle,我们也碰到过许多学生客户,与父母的收入一起预批拿到,以为可以购买物业,最终只能放弃,因为无法获取 FIRB 批准或因为 FIRB 的条件发现与贷款冲突银行拒绝放款。

 

My Home Loan 曾帮助几位客户和 agent,顺利完成如果是学生购买二手房,房契上只能放自己名字(100% ownership)然后贷款需要父母(或任何其他亲属)做担保申请的。请直接联系我们,海外收入 70% LVR ,澳洲本地收入贷款 80% LVR。

这里也可以衍生出去,举一反三,如果您的母亲名下需要购买一套物业,因为从未购买过房产,可以拿首次置业,但是因为 60岁银行很难借款,也可以同样情况母亲的亲属或孩子作为共同借款人,保持她的 title ownership 95% 或以上能拿到首置业补助,同时贷款可以顺利获批。

2014 年12 月最新更新:

目前此政策请先和 Broker 沟通您的个人情况,我们做了详细了解后帮您判断可行性。银行的政策已关闭,需要提前沟通,我们帮您把关是否可行,case by case 审批。

如果没有澳洲本地收入,无法考虑收入担保(父母),澳洲本地收入需要超过 50% 收入总和。

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