澳洲房屋购买 – 合同细节详解

前言:

这是一篇分享在网络上有关购房合同的细节解释,My Home Loan 觉得对购房的朋友们会很有帮助,整理分享在这里。

一般来讲,走到房屋合同这一步的时候,基本都尘埃落定了,签个字,交了钱,就等着房子盖好吧。自己也买过两个房子,签过两回合同,稀里糊涂听律师讲了一通,觉得她至少不会骗我,应该和我是一个战壕里的,就签了。这两天刚学到一点新鲜的房屋合同知识,拿来与大家分享一下。

Contract Explained

首先,在澳洲买房是一定要通过律师来操作的,买家与卖家不会直接沟通。一本房屋合同,至少都是在 100页以上的,所以普通人想自己看懂是很难的。全本合同过一遍是不太可能啦,主要讲讲与买家相关的一些重要章节。

1. Letter to Buyer Solicitor 给买家律师的信

合同里有一封卖家律师发给买家律师的信函,里面标明了几个关键的时间与事件。

  • Exchange – 在买家与卖家交换了双方的合同之后,买家与卖家就都不能反悔了,买家必须买,卖家必须卖。
  • Lot No. (土地局注册号) – 这个号码不同于门牌号。比如门牌号是888,但在土地局注册的时候,这个房子的号码或许是12。
  • FIRB (Foreign Investment Review Board 海外投资管理委员会)- 如果海外人士想在澳洲进房产投资,必须要递交一份申请给FIRB,通过审核之后,才能购房投资。(FIRB 具体介绍

一般来讲,没有澳洲身份的海外人士,购买新房或者楼花是没有问题的(只要有钱就行啦)。但在购置二手房上,没有澳洲身份的海外人士是很难申请成功的。但在有一些案例中,留学生也是可以凭借学生签证购买到二手房产,前提条件是:房子一定是用于自住而非投资。也就是说买来的二手房,你只能自己住,不能用来租给其他人。不被发现还好,若被举报,好一点是要求你强制出售该物业,最坏的情况就是没收你的房产啦。

  • Section 66wCertificate (冷静期)– 通常,交了定金(通常是$2000- $5000不等)之后是有一个冷静期的,在这个时期内,如果对所选物业不是很满意,可以要求全额退换定金。但冷静期的长短,要视所购物业而定。可以事先要求房屋中介向卖家咨询冷静期的长短再做决定。
  • 5 天内交换合同 – 在买家律师收到这封信函的时候,卖家律师会要求5个工作日内交换双方的合同。当然这个时间也是可以拜托律师延长一点点,就看律师厉不厉害啦(因为一些原因,我的律师曾经帮我拖过一个月那么长……她真是个好人)。

2. Deposit 10%定金

如果买家对自己看中的物业没有疑问,交换了合同之后,就可以准备房子的定金了。这个定金不同于之前提到的,前面所说的定金是用来锁定这个房子,以免其他的买家可以要求购买此处房产,而这里的定金指的是房价的10%。例如,一处$600,000的房产,所要缴纳的定金就是$60,000。

那么这个定金交给谁呢?有两种选择。

  • Bank Check(银行支票)- 去自己的银行,开一张$60,000的支票(以$600,000房产为例),接收人是卖家律师所在律师行的信托账户(TrustAccount)。千万记住,这张支票绝对绝对不是开给开发商的,在房子盖好,你交了尾款之前,开发商都是不能动你的钱的。如果是开给开发商的,一定是被骗了。那有人会担心律师行把我的钱卷跑了怎么办,不要怕,信托账户的意思就是这个账户是受到政府监管的,是安全的,谁也拿不走。

把钱放在这个信托账户里,是会产生利息的,这个利息的分配方式有三种。

  1. 利息都归你。有一些比较大牌的开发商呢,不是很在乎利息这点小钱,所以就都给买家了。
  2. 利息你和开发商一人一半。有一些开发商会选择与你平分这个定金所产生的利息,一人一半,也还可以接受啦。
  3. 完全无利息。有的开放商就比较那个啦,利息全部被他吃走,你什么都拿不到。就不点名批评了哈。

那么这个利息从什么时候算起,又到什么时候结束呢?这个利息可以用 来干嘛呢?

答:利息从 the date of unconditional exchange(无条件交换合同)那一日算起。‘无条件交换合同’的定义与要求在合同里都会写的很清楚,比如‘10%的定金已缴纳’,‘冷静期已过’等等,律师都会向你解释清楚,不必担心。利息到你成交房子那一日结束。这笔利息会直接从你需要缴纳的尾款里扣除。

  • Bank Guarantee (银行担保)- 即使如此如此这般这般,有的买家还是不放心,怕自己的钱被别人骗了, 没关系,还有办法!去你的银行,开一张BankGuarantee,也就是在自己的名下另开一个定期存款,表明这笔存款你不会动,是留给开发商的。这样钱还是在你自己的银行里,照样收着利息,谁也拿不走。但是,开这样一个账户是需要手续费与管理费的,不同银行价格不同,可以去银行咨询一下。

3. Front Page 首页

在首页中有这样几点比较值得注意。

Contract for the sale of land – 2005 edition (土地销售合同 – 2005版)
话说我第一次看到这个东西,是一个中介向我推销楼盘的时候,给我看了别人签过的合同(大概是想说这个房子很好卖,你看这么多人都签合同了)。我一看,‘2005’!心想,你这个骗子,拿人家2005年买房子的合同来忽悠我,当我不识数啊!现在,在这里真心的对这位小哥说声 抱歉啦~其实这个2005的意思是说,这份模板的合同,从2005年开始就没有变动过了,这8年来一直用的都是这个模板。所以大家不要像我一样冤枉人家哈。

  • 购买者形式 – Joint tenants(联合户主),Tenants in common (共享权益),In unequal shares(不等比例占有)。当然,这都是在购房人数大于两人时才会产生的问题。

Joint tenants – 假设购买者是两人,在这种形式下,每个人都享有此处房产100%的产权。举个极端的例子,两位户主驾车出游,遇车祸,男方先不行了,女方撑了10分钟后,也没气儿了。在这种情况下,房子的所有权应该由谁来继承呢?答:女方的遗产继承人。为何咧?因为两人都享有100%的产权,男方去了之后,这个房子产权,就100%的过渡到女方的名下了,男方的遗产继承人已经和此处房产没有任何关系了。

Tenants in Common– 购买者占据同等比例的产权份额。如两人购买,就各占50%。若4人购买,就各占25%,以此类推。还是上面那个案例,若在此种条件下,房子的所有权应该由谁来继承呢?答:男方继承人50%,女方继承人50%。这就是因为在购买时,房子的产权已经平均的分给了两个人,不管谁先挂,都不影响自己和对方的产权份额。

In unequal shares– 这个就是按照事先约定好的比例来分配。比如男方拿的钱多,就占个70%,女方拿钱少,就占个30%。这个就随意啦,自己人商量好就行。遗产的继承问题也是根据这个比例来的。

4. Green Page 标准页

这个其实与买家是没有太大关系的,但是会看到合同里有几页颜色是彩色的,与其他白色的不同,所以大家会比较好奇。这个只是法律上对‘合同’本身的一些要求,用来保证这份合同的合法性之类的。没什么大用处啦。

5. Special Conditions 特殊条款

在合同里与买方最最密切的就属 Special Conditions了,这些是很具体的买方的权利与义务。我之前买的房子,合同里关于 Special Conditions 有 33 大条。今天主要讲讲其中比较关键的几个。

1)Defined Terms 词条定义
合同中有很多词有其特殊的含义,这一条款里列出了这些名词在合同中的意义。

  • Adaptable CarSpace(残疾人车位):有的时候比较nice的中介销售人员会把价格单拿给客户看,其中CarSpace这一项里,偶尔会出现Adaptable这个字样。这是什么意思呢?澳洲法律要求,一个住宅小区里,必须要有一定比例的车位是配备给残障人士的,这种车位通常比其他的车位大出许多,并且上面标注了残疾人轮椅的标示。Adaptable指的就是这种面积格外大的残疾人车位。但这不表明此户主的车位必须给残疾人使用。
  • AdaptableResidential Apartments(残疾人户型):同上,这种户型是针对残障人士设计的,通常会有比较宽大的门(方便轮椅进出吧),比较大的卫生间等等。话说我是从来没有见过这种户型在出售的,可能因为比例实在是非常的小。这种户型不意味着只有残疾人能购买,也不意味着普通人住进去会很奇怪。主要还是看户型图。
  • Common Property(公共设施):一个小区里的花园,健身房,游泳池,走廊,楼梯间,电梯等等设施,都属于这整个物业的户主们共同所有。为什么要强调着一点呢?有的老外事儿多嘛,比如你在走廊上放个自己的小鞋架,或者在花园里放个你自己的小盆栽(这种情况听起来比较少啦哈哈),或者有些比较迷信的爷爷奶奶们在家门口放一尊佛龛等等,事儿多的老外就有可能跑来告你啦。因为他觉得这也是他的地方,不能随便让你放东西。
  • FIRB(海外投资管理委员会):上面有提过了,不过对海外人士再强调一遍吧。没有澳洲身份(比如 PR)的人,在这边买新房是 OK的,提交一份申请给 FIRB就可以了,律师会帮你做,你只需要提供护照首页的复印件就行了。买二手房的话也是可以尝试申请,但 80%-90% 都有可能是被拒绝的。假如真的被批准买二手房,千万千万要用来自住!!如果非要出租不可呢,拜托一定要收现金,而且房客一定不要是那种又吵又闹会搞到被邻居投诉的那种。否则房子就会被强制出售或者没收啦~
  • Sunset Date(落日条款):这个很重要!!很多人在买房的时候遇到这一条款觉得不公平,甚至有可能会因为这一条款而拒绝买房。我来给大家讲讲这一条款存在的必要性也合理性吧。

首先,这一条款本身的意思是,假设开发商预计这栋房屋可以在15年年初盖好(也就是从现在起的 20个月左右吧,通常都是开盘之后的 18到 24个月内盖好),那么他的Sunset date 如果设在 2016年 6月,就表示这个房子最迟最迟,2016年 6月也要盖好,若还没有盖好,那么买方可以退出合同,拿回 10%的定金与利息。为什么要设这么一个日期呢?其实这个日期不是开发商订的,而是开发商贷款的那个银行要求的。Sunset Date是银行要求的最后完工日期。那么为什么开发商不好好盖房子,按时完工呢?因为有的时候会很倒霉遇上天灾,金融危机,工人罢工,政变,战争等等不可抗拒的外力,开发商也很难办呀。比如昆士兰州那么爱发大水,一旦开发商本来想盖水景房,一个洪水把他买来的地都冲走了,他也很可怜呀。其实开发商盖房,和我们买房一样,都是要从银行贷款的,每多一天,都是要缴纳一天的利息呀,他也是恨不得今天盖,明天就完工,后天就去盖下一个。所以买方也多多体谅一下对方的处境啦。(其实说起来银行最坏了,他先把钱贷给开发商赚一笔,然后再贷给业主再赚一笔,一个楼盘他能赚两次钱……)

2)Construction& colour scheme selection 建材与色系选择

  • Construction(建材):澳洲的公寓楼不同于国内,是没有毛坯房这么一说的,盖好的都是精装修。一般来讲,展厅里边用的是什么,长的什么样,你的家里也是一样的。我买第一个房子的时候,就是被他的展厅闪花了眼,不买的话我真的想去死。展厅里的家用电器,灶台水管,镜子淋雨,电灯电泡用的是什么牌子的,你的家里也是这些。但是!如果在房子建造的期间,其中某个品牌倒闭了怎么办呢?这个时候你也不能让开发商去死,也不能说不要这房子了,不过开发商保证会提供similarquality(同等质量)的品牌的器具装在你家里。同等质量的意思也就是同等价位啦。不会说展厅里摆的是$2,000的灶台,结果给你家里安的却是$200的。
  • Colour schemeselection(色系选择):一般开发商都会提供2到3个色系来让你选择,深色的,浅色的等等。但是色系只能选一次。如果你今天跟律师说我要深色系的,就不能过两天再说我想改浅色系的。为什么呢?因为你这边选好了,合同递给卖家律师了,人家就要开始准备买料了。你今天选这个色,明天选那个色,建筑商也会觉得你很难伺候。所以干脆就说好,想清楚,咱们只能选一次哈。

3)Rectificationof Defects 矫正缺陷(这翻译怪怪的,大家凑合看吧)

  • OccupationCertificate(入住许可):房子造好以后,不是你想住就能住进去的。市政厅会派专门的人来检查,这个楼盘的建造符不符合当初被批准的建筑许可(DevelopmentApproval,就是DA啦)。比如开发商当初的计划是一层楼有5户,结果盖完了一层楼有10户,又或者小区里的绿化面积比当初承诺的要小,或楼房本身有不安全隐患存在等等,市政厅都是不会发放入住许可的。所以凡是你能住进去的房子,第一,一定与你当初看楼花的时候没有大的,不可接受的出入;第二,房子一定是安全可以住人的。
  • Pre-completioninspection(入住前检查):入住许可拿到后,你就可以去自己购置的物业里挑毛病了。比如门把手太紧啦,墙面脏啦,门上有划痕啦,插座不好用啦(记得自己带个充电器,检查一下墙上插座是否好用),灯不亮啦等等,然后填一张表,交给开发商(给律师就好)让他们派人过来修理。

当然,有些毛病不是你一次就能查出来的,所以在入住后的90天之内,有任何问题和毛病,都可以通过律师要求开发商过来修理。在此之后,就要交给物业公司来处理啦。

4)Completion date 完工日

在开发商 1、把Strata plan注册到土地局,2、拿到occupation certificate(入住许可),一切都准备妥当后的15到21个工作日内(一般律师都会给多争取个几天,是合同而定了哈),买房就必须把尾款全部付清(包括现金与贷款)。如果在合同规定的期限内不能完成交易,开发商有权收你 $200-$300/天的罚金(因为你欠他的钱,他也是要给银行缴纳利息的)。如果在这个罚款期限(是合同而定)过去之后,仍旧不能交钱,那对不起了,房子人家要收走,10% 的定金你也拿不回来了。更惨的是!如果开饭上把这套房子重新放回市场,结果卖出去的价钱却没有你当初买的时候贵,你是要补差价的!!所以真的是投资有风险,入市须谨慎。贷款这方面我日后会给大家讲,所以现在只是先吓唬你们一下哈哈哈~~~

5)Outgoings 支出

在律师跟我讲到这块的时候,我一开始很不满意!我很奇怪怎么除了房子的钱,我还要交这么多七七八八的钱给开发商。不过经过一番解释我就明白啦,现在也给大家说一说。

  • Council Rate(市政费):众所周知,在悉尼居住,是要给居住所在区政府缴纳费用的。这个费用是用来干嘛的呢?答:收垃圾,公共设施的维护,小孩上公立小学等等。假如房子是当年 7月 1日交房的,那么如果开发商在当年 1月 1日已经替你交纳了一整年的市政费,那你当然应该退给开发商半年的市政费啦。还有,每一区的市政费是不一样的哟。
  • Water Rate(冷水费):在悉尼,公寓楼里边是没有水表的,水费是一个固定的费用,每季度一交。同上,如果房子是当年 2月 1日交房的,而开发商已经在 1月 1日替你交纳了一个季度的水费,那么你当然应该把人家多付的 2月和 3月的水费退给人家了。这里的水费指的是冷水费,而非热水,热水的加热是要算煤气钱的,水和煤气分开。所以千万不要因为水费是固定的,就一天洗 8个热水澡哈,那都是要交煤气费的!
  • Land tax(地税):说到地税,大家可能要表示不满了:老子买的是公寓楼,哪里有地,凭什么要交地税?原因是这样的:开发商在买地的时候,是要缴纳地税的。房子盖好之后,这个地其实是被所有的业主平摊了。算到每户头上呢,其实没有多少,而且是个一次性的缴费,就这么一回,大概 $1,500左右。
  • Strata(物业费):物业费分大物业和小物业。大物业 = 小物业+ Sinking fund(维修基金。话说我也就是听见人家说叫 sinking fund,但是不确定是不是这个sinking 啊,如果错了,希望有人帮忙指正)。有的时候会看到广告上说“超低物业费!两房只要 $600!”,这种应该指的是小物业,而非全部的。Sinking fund 主要用于房屋的维修,比如电梯,水管,电路,安保系统,清洁等等,也是一笔不小的开销。

通常第一个物业公司是由开发商推荐的,因此一个楼盘广告里所提到的物业费也就是由这家公司拟定的一个价格。房子落成,买方住进去之后,就会有安保人员,大堂经理等等的存在。在入住率达到50%之后,就要成立业主委员会啦,由业主委员会来选择本小区究竟需要一个怎样的物业公司,可以把之前的换掉,也可以继续使用这家公司。物业费的价格,也是由业主的需求来定。比如业主认为本小区只需要两周减一次草坪而非一周一剪,游泳池只需要一个月换一次水而非2周一次,那么物业费的价格自然就会比较低。另外房屋的质量也一定程度上决定了物业费,如果电梯常常坏,水管常常爆裂,那物业费肯定高,这也就是为什么老房子的物业费往往比新房高很多的原因。

有游泳池与健身房的物业费,要比没有这种设施的高。有的人就想,我这办一健身卡也用不了这么多钱啊,何必住这种房子。假设两者之间的差价在 $400/季度,那么一年就差出 $1,600,十年差 $16,000。也就是说,在相同涨幅的情况下,只要十年后有人愿意多付 $16,000,那么你这个游泳池和健身房就算免费用了。那十年后为什么人们会愿意买有游泳池和健身房的楼盘呢?试想大家现在买房的时候,是愿意买有电梯的还是没电梯的?是愿意买与人公用洗衣间的还是有自己的洗衣房的?社会发展的趋势肯定是要让大家过的越来越舒服,越来越方便。当然这个仁者见仁智者见者啦,而且十年间物业费也要涨,还是要根据自己的实际需要决定呀。

  • Stamp duty(印花税):在澳洲买房都要缴纳一定比例的印花税,可以在这个网站上进行计算 http://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/(这个是我最爱用的,大家也可以找别的 Stamp duty calculator)。这个钱是交给 OSR(Office of State Revenue 州收入总局)的。这个钱在交换了合同的 15个月内缴纳即可。

6)还有其他几点零碎的,在这里给家一起讲了吧。

  • 关于 Discount(优惠):有的时候买方会问中介“价钱可不可以商量啊”,“我多买两套算便宜点咯”,“你不给我便宜,我找别的中介买了哈”等等的问题。不是不能便宜,而是如果给你算便宜了,一是对其他人不公平,而是很有可能对你也不公平呀!一套房子,在贷款的时候,银行是要来对房子进行估价的。如果你的房子是 $650,000买的,而你楼上相同户型的业主只花了$640,000(其实楼上的房子原价是 $660,000,不过开发商给他便宜了$20,000),那么银行就会认为你的房子买贵了,不能按照$650,000来给你贷款。这你不就哭了么。可是你会说,那我可能买的比楼下的便宜也说不定啊,那我告诉你,如果这个开发商能给你便宜,就一定能给其他人便宜,搞不好你就是吃亏的那个!所以,找开发商要折扣是可以的,但通常开发商都会拒绝。但是!虽然合同上房子的价钱是不能动的,不意味着合同以外,开发商不可以给你点好处。我朋友之前买的两个房子,一个答应送他 $9,800的家具,一个答应成交之时,少收他 $20,000。
  • Strata plan(开发草图):这个不同于 Floor plan。开发草图上只有整个楼盘的位置,花园的位置,每一户都只用小方块来代替,没有具体详细的内部户型与小区规划等等。
  • Floor plan(户型图):户型图里的东西就比较多了,包括厨房卧室卫生间的格局啦,洗衣房储藏间的位置啦等等。而且户型图上一般都画着床,沙发等家具。请注意,floorplan上凡是可移动的物品(家具),都不包含在成品房里。另外,任何不影响经济价值的改动都是被允许的,比如放冰箱的位置从左手边换到右手边之类的。
  • By law(次要法规):这里包含着一些不那么重要的条例,如:可不可以养狗啦,可不可以开 party啦,可不可以在阳台上晾晒义务啦等等。
  • Schedule of finishes(内部设施清单):这里明确列出房屋内部所有用料,器具的清单,包括灶台,水池,镜子,淋浴间,坐便,电灯等等设施的品牌,与展厅里你所看到的应该是完全一致的。
  • 如果建成后房屋面积的误差在 5%以上,是可以要求退出合同的。也就是合同上 100平米的房子,结果盖出来只有 94平米或者 106平米(这种情况应该算是赚到了吧),都是可以要求不履行合同的。如果误差在 5%之内,那就接受吧。其实开发商是宁给多不给少的,因为一个户型,楼上楼下可能几间十几间都是一样的面积,如果他盖少了,那么这几户十几户一起要求退房,开发商也很麻烦,不如干脆盖的时候就多给你一点,反正这边房子也不是按平米来收钱的。另外,澳洲这里户型图与合同上提到的面积,都是使用面积,不是建筑面积,是没有公摊的,内部面积(internalspace)与外部面积(external space包括阳台,院子等)是分开标注的。所以 80平米的两房住进去的时候,应该和国内 100平米左右的感觉差不多吧。

 

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