【物业类型】业余农场

(图片来源:Maryland Land Advisors

业余农场贷款

越来越多的澳大利亚人选择了 “绿色革命”,并进入乡村依靠土地生活。虽然住在一个小农场或业余农场可能是一个令人兴奋的变化,他们可能难以融资。

多数银行不会向超过10公顷(25英亩)的地产提供贷款。所以您应该怎样为购买更大的业余农场融资?

您可以借多少钱?

土地面积小于10公顷:您的贷款额度可达地产价值的95%。
土地面积小于50 公顷:您的贷款额度可达地产价值的95%。
土地面积小于60 公顷:您的贷款额度可达地产价值的80%。
土地面积小于100公顷:您的贷款额度可达地产价值的70%。
土地面积超过100 公顷:银行一般不把这些农场视为业余农场。如果您认为您的地产不会“创收”(见下文定义),请与我们洽谈您的情况。

商业农场:大型农业企业很难融资,而且往往贷款额度限制为地产价值的60%。请与我们的贷款经理讨论您的情况。
折扣:有竞争力的专业套餐和基本贷款折扣适用于最多达60公顷的地块。
银行为业余农场融资最主要的问题在于农场设施的升级和农场的用途。请阅读下文以了解更多相关信息。
请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们的贷款经理将让您知道哪些银行会接受您的业余农场。

什么是业余农场吗?

一般来说,业余农场是用于小规模农业的农村物业。

严格地说,业余农场专为实现个人价值和自力更生,而不能为商业目的而获得盈利。也就是说,小规模的工作农场被认为是勤奋业主的次要收入来源。

其中一些小规模农场的经营与商业农场相同,可以进行的活动包括种植水果和蔬菜,或饲养农场动物如牛、鸡、羊和猪。

想更多地了解业余农场?
请查看页面“什么是业余农场?”。

它们是否是优质的投资?

作为贷款经纪人,我们不能就购买物业提供的意见。但我们可以说的是,业余农场市场看起来比它在全球金融危机(GFC)后的最初几年好了很多。

具体而言,对于首府城市100公里内的小型农场的需求其实是相当稳定的,尽管假如您的

计划是投资的话,需要大概花费六到八周出售。
如同任何潜在的投资性物业,最重要的是您自己要详尽地调查,因为每处物业都有自己的长处和短处。

我应该关注业余农场的哪些方面?

检查土地是否符合您计划的用途。

这可以包括用于种植作物和照料动物的肥沃土壤,用于放牧的牧场和到达水源的路径,如池塘和湖泊。

请与地方议会确认区划和建设项目。

区划经常变化。计划和兴建中的设施或商业项目会对您运营业余农场的能力产生重大影响。举个例子,一条新的高速公路会破坏您最初看上地方的和平与宁静;更实际的讲,一个新的矿业或天然气项目会对附近区域的健康和您种植作物的能力产生巨大影响。

在为业余农场实际获得批准方面,您是否知道银行对易发生林火的物业有借贷限制,并且许多这样的物业与业余农场坐落在同一农村区域?

确认物有所值

有时农场附带您所需要的一切,包括内置马厩或畜舍,水槽,进料机和围栏。这很好,但它也意味着您必须确保您得到的东西物有所值,就是确保所有设施处于良好状态。

法律要求

需要要注意的包括地方议会的限制,联邦与州的法律,以及有关土地使用和养殖牲畜的许可要求。

欲知更多的资源和业余农场的建议,请去 farmstyle.com.au。

有地域限制吗?

像购买其他任何类型的物业一样,一些银行也有位置或邮编限制。
幸运的是,我们知道两个对于位置不那么保守的银行。所以请完成我们的免费评估表,我们的业余农场专家会告诉您是否符合业余农场贷款的条件。

什么时候一个业余农场成为一个商业农场

银行问我们的最主要的问题是某个农场到底是商业农场还是业余农场。打个比方,我们的银行之一具有如下政策:

“该物业的用途仅限于个人居住,包括租客的个人居住(即不得用于商业创收的目的,或短期的投机性投资或开发)。”

另一家银行的立场是,一旦商品菜园和其他农业设施能够生产或有潜力生产足够的收入,以满足运营费用和维持农场,他们一般就不再被视为业余农场。

在某些情况下,土地可用于种植作物或养殖有限的牲畜,但是这些只应满足业主的私人使用和享受。源自于租客的租金收入可被接受。(即出租物业的投资)。

注:您获得的所有评估只能基于土地和住宅的价值。估值不能包括土地,大棚,机械,果园,牲畜等资产的创收潜力。

如您所见,相对于为商业农场融资,银行更愿意批准业余农场的住房贷款。如果您计划从农场的运营中盈利,作为替代您可以申请商业贷款。
根据估价师的评定,农场要么被归类为商业要么被归类于业余。但根据您状况的优势和银行,可能有方法让您被评估为标准的住房贷款申请人。如果设备、土地或农场的整体运营模式都存在,而且您有20%的首付(您只贷款购买价格的80%),并且您能证明您可以无需农场的收入正常还贷,银行或许可以不经手商业或企业信贷部门批准您的住房贷款款。

这意味着,只要您的收入,就业和资产状况足够良好和稳定,可以无需农场的收入偿还住房贷款,我们仍能帮您从一些银行处获得贷款批准。

银行评估什么?

根据地产的位置和大小,我们的银行会用若干种方式评估业余农场。

土地面积:事实上来讲并没有最大土地面积限制。然而,大多数银行的限制是土地必须小于10公顷。某些银行愿意考虑50公顷,并且有一家银行愿意考虑任何规模的土地只要该产业不是商业农场。
银行可能会对超过200公顷的地产非常保守。

位置:每个银行都有自己的邮编限制。我们的银行中至少有两个没有邮编限制,然而偏远地区产业始终难以获得融资。

交通:必须有一条全天候道路可以直接通往该地块。土路是是可以接受的,前提是它们得到了良好的维护。

服务:土地所在的区域必须可以连接到电网并且无需过多的额外费用。因为许多澳大利亚的物业都有水箱水或化粪池,所以城镇供水和污水处理服务不是必要的。接通全部市政服务或部分市政服务的地块都是可以接受的。

分区:土地可以被划分为农村,农村住宅或其他您所在的州对应的分类。小心被划分为工业,商业或农业的土地,因为他们往往不被银行接受。一个经验法则是,如果您要购买土地需要征收消费税(GST),那么银行会将其视为商业地产。

土地用途:土地应该用于个人或投资用途,而不是作为农用。作为业余农场,轻微地改善农场设施和无农业生产收入一般会被接受。

为何银行如此保守?

在经济低迷或干旱时期,农场常会跌破买价,并需要较长时间才能售出。在农村和偏远地区尤其如此,因为这些地方的地价更易波动。在另一方面普通住宅有更多的潜在买家,因此更易快速售出。
由于这种高波动性,银行常在为业余农场审批住房贷款时更加保守。除此之外,银行认为商业农场是企业,而不是一种基于生活方式的购买。因此,他们只适用于成本更高的企业和商业贷款。

为业余农场申请贷款

在决定申请住房贷款前,向专精于业余农场的贷款经理寻求意见会有所帮助。
他们可以帮助您建立档案,阐明银行对土地面积,位置和运营可以产生多少收入的要求。
请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们的贷款经理之一专精于业余农场,可以帮您申请住房贷款。