【物业类型】50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款

主流银行对于 40 平方米或 50 平方米的小户型公寓房贷款政策有很大的不同。多数银行低于 50 m² 的房子就不再考虑借贷,或收紧政策降低贷款比例到 60%。

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(图片来源:Freehome)

关于 50 m² 大小的单元房和公寓房

随着越来越多亚洲移民进入澳大利亚工作居住,我们也看到越来越多的公寓楼 apartment,同时也出现了很多小面积的居住房。一些是开发商为了挣更多钱做的设计,一些的确是在寸土寸金的地段只好减小住房面积达到更多的开发。

最常见的就是在 City 周边地区,因此很多银行会有 postcode restriction 限制。比如 Sydney 悉尼市中心 Central Park 的项目就有很多 38 m² 大小的 studio 或一房公寓。

也有人提到悉尼和墨尔本等首都城市,特别是悉尼越来越像曼哈顿,小的 studio 或一房公寓也越来越收到上班族的青睐,在 City 方便生活工作。

为何小于 50 m² 的房子难借款?

与上面提到的越来越多年轻上班族青睐相反,银行和其承保的保险公司并不这么认为。

通常银行考虑一个小的公寓房,主要也是考虑作为一个抵押物,当出现 default 银行拍卖房子时会比较难卖掉,因为市面上还是相对少的一部分人会购买。

或许未来会更加吃香,银行借贷的政策也会宽松一些。

大于 40 m² 小于 50 m²

 

一般来说,如果房子室内居住面积(Internal area)是大于 40 平方米,不包括阳台、车库和储物间等,那么我们是可以帮助在银行借款最高达到 95% 的比例。

通常我们会建议在 90% 的 LVR,正常 80% 的贷款额度是可以拿到。

这里也会提醒,50 m² 是多数银行的槛,另外 45 m² 也是门槛,要确定的是这个面积不包括阳台等。

房贷保险公司的政策:大于 40 m² 小于 50 m²

这里要提到保险公司的政策是因为,普通的房产通常 80% 贷款不需要保险公司介入,然而牵扯到特殊的情况,比如面积小,房产周围有高压电线等,保险公司会有特殊政策限制。

澳洲主流大银行通常对于自己选定的保险公司都拥有 DLA(Delegated Lending Authority),很多时候可以自行决定批准贷款。也就是说如果有和保险公司政策不一致的情况下很多他们也有权利 override 保险公司的政策。

为澳洲银行和机构提供房屋贷款保险的公司 Genworth 和 QBE 最为常见。针对于面积小的房产,两大保险公司的政策是:

Genworth

… 除去阳台和车库面积,至少居住面积要达到 50 m² 。(对于desirable 和 high demand 的首都或大城市地区,质量高的房屋可以接受最小 40 m²。)

QBE

… 面积(包括阳台和车位)小于 50 m² 的房屋,不接受。

可以看到两大保险公司对于此类房产接受的政策上都是很含糊的描述,Genworth 我们很难界定什么是质量好有在有需求的地区;同时 QBE 虽然没有明确规定室内是要多大,看起来是接受 50 m² 以下,只是要求整体的面积不小于 50 m²,也没有明确提出界定。

内部小于 40 m²

 

小于 40 平方米后,真的就是寸土入金了。哪怕就小小一平米都会有很大差别。

近期就是有许多 38 m² 或 39 m² 的公寓房被银行因为各种原因拒绝接受的案例。其中银行政策中并没有明确写出,最终确认的原因主要是因为大批量高密度区的楼花 settle,海外人士购买居多,银行评估担心市场变化的风险,为控制借贷在整栋项目中所占的比例(max exposure)收紧政策。

常见的小于 40 m² 房子:

  • 室内小于 40 m² + 阳台小于 10 m²,银行接受程度更不好
  • 室内小于 40 m² + 阳台大于 10 m²,银行接受好一些,可达到最高 90% LVR

目前小于 40 m² 甚至 45 m² 的房屋,能接受其做抵押物的银行并不多,仅有 2-3 家银行。因此需要特别谨慎。

*我们建议客户特别是在这种情况下,不要因为看到房价比较“合适”,盲目交付定金。与 My Home Loan 专业的贷款经理电话沟通一下,了解一下房子所在的区域,开发商(质量)还有与律师确认实际室内居住面积,我们的房贷经理会大概了解银行是否可以借款以及借款比例。在此之后您在交换合同,以避免不必要的损失。

很多时候,楼花合同中允许 5% – 10% 的 variation,那么就要做好准备,和有经验的贷款经理沟通,了解开放商过往项目的情况。因为很多时候合同中或许是 45 m²,在实际交房过程时银行评估师做出的估价包括会显示只有 44 m²,这可能会带来很大的不同。

特别是海外人士购买楼花,小户型的房产更要特别的注意。考虑到海外人士房贷银行选择上的局限,尽量避免此类户型的房产。

UPDATED 12/2014:

最近还是有许多购买楼花的客户询问关于小户型的房屋贷款政策。

银行针对海外收入客户有所调整,部分银行可以接受 45 平米以上(室内面积)的房贷,但是因为许多是楼花,所以政策会调整,同时每个项目的区域不同(许多银行 Inner city 区域借款限制 70%)。

因此,我们建议如果您是楼花在还有许多政策和时间的不确定因素下,登记您的信息,我们会整理所有不同项目和客户的情况分类,在房子交付前 6 个月左右和您联系确保届时的政策可以批准您的贷款。同时建议您关注我们的官方微博和微信(Myhomeloan)我们会及时推送最新的政策调整,确保您的贷款顺利。


UPDATED 02/2016: Westpac 以及旗下银行可以接受 40 平米以上(Internal size),需要和 My Home Loan 贷款经理沟通确认楼盘依旧是在银行内部可接受的项目列表。

UPDATED 07/2016:

近期部分银行更新可以接受室内居住面积 40平米,澳洲本地客户和收入。

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