澳洲房产知识:什么是 Caveat(留置权)

【不动产法】Caveat又称为留置权,是一种可以行使在不动产title上的权力,凡是带有Caveat的不动产,未经留置权人(Caveator)的同意是不可以进行交易的。举例:A向B借款,B以房产作为抵押,那么A就有权力在B房产的title上行使其留置权,进而阻止B对其房产进行处置。任何人都可以向土地局(LPI)申请留置权,但是没有合法理由,申请人可能会面临巨额的赔款。

 

什么是 Private Caveat?
私人冻结令 (private caveat)是一种法律行动,让这个产业不可以被转让,抵押、租借与给予通行权(easement)。当产业被冻结了,上述的行动都会被禁止,只有撤除冻结令后或者得到有关申请冻结令者的同意,这个产业才可以作买卖。
以下简单整里一些关于 caveat 的问题:
Q: caveat 时效多久?
A: 6年
Q:  caveat 费用多少?
A: 约RM350
Q: 被冻结产业怎么办?
A:
1. 去土地局申请撤销, 土地局会给对方通知, 两个月后没得到延长期限就撤销
2. 去法庭撤销, 传唤下 caveat 的人
(不同情况会有不同细节, 最好找专业律师谘询处理)
Q: 怎么知道产业被 Caveat?
A: 可自己或委托律师到land office 做land search. 在二手房屋买卖律师都会做 land search 查清产权, 拍卖前投标者也应该做land search 确保产业没被冻结
Q: 什么title 不可以 caveat?
A: 一般under master title 没办法caveat (也有例外)
Q:谁可以放 caveat ?
A: 谁都可以放 caveat, 但必须是和该产业有 ‘利益关系’. 申请产业冻结令是有责任的, 到时候会被传唤, 必须解释 “你是基于什么理由申请冻结该产业?”. 如果没有正当理由, 是要赔偿屋主所有损失的

一些例子:
1. 屋主收订后, 突然反悔不卖了, 退回买方订金. Buyer 可以对该产业放 caveat 吗?可以. 但前提是buyer “确定” 要购买该产业, 而不是申请冻结后又不购买
2. 屋主欠小明钱, 小明可以对屋主的产业下 caveat 吗?不可以. 因为当事人和该产业没有直接”利益关系”. 除非白纸黑字该房子是做为借款抵押, 否则会判败诉到时要付起赔偿责任.
3. Agent 对屋主收不到佣金, 可以对该产业下 caveat 吗?不可以. 屋主欠Agent 佣金. 但和该产业没有直接”利益关系”, 不能申请冻结令影响双方买卖
4.
小三被抛弃了, 可以caveat 男方产业出一口气吗?
邻居很吵很困扰, 可以下caveat 吗?
看对方不爽, 可以去偷偷下 caveat 吗?都可以下, 但到时候上庭提不出正确理由, 需赔偿屋主所有损失.
小结:
简单说, 任何人都可以申请产业冻结令, 重点是当事人和该产业 ”有利益关系” 才会有效. 不是随随便便喜欢就下冻结, 否则到时候上庭被判败诉还要赔偿屋主所有损失.
例: 屋主在买卖时发现自己的产业被caveat了导致买卖取消, 于是上庭撤销冻结令,发现申请冻结令者没有正当理由,  因此向下 caveat的人求偿所有损失.
以上只是大略参考,Caveat 因不同情况有不同处理方式, 比较难一概而论.
因此要放 caveat 前, 确定先谘询专业律师是否有充足理由 (避免到时候自己损失)
被告知产业将被下 caveat, 也先别惊慌, 资讯专业律师细节和详细情况. 掌握资讯后再和对方谈判.一般进入诉讼都是费时耗事, 可以私下解决可能对双方都有利.