国民银行(NAB):澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本

前言

每天关注的新闻里一定会有一条或两条有关地产的资讯。

上周我们写的「悉尼和墨尔本是否有房产泡沫」和「针对 APRA 投资房贷款政策收紧应该注意事项」得到许多朋友关注和阅读。这两天新闻又开始报道,悉尼近 4周的清盘率逐步下滑,已显趋势,又有预计 2016 年银行要加息,然后房市在未来三年内会大跌,而且此观点来自于注明的市场研究机构 BIS Shrapnel《2015-2018年住房前景》(Residential Property Prospects)报告

“这是市场的正常作用,这是经济学101。市场繁荣,大家都跳进来,然后开始大举建设,市场变得供过于求,于是开始纠正。”

这句话我们是认同的,市场会自动纠正,然而我们不认为未来 3 年内房价会大跌。

单纯从房贷的角度来看,首先如果房价大跌,那么银行房贷资产将出现问题,势必会引起房贷危机,引用我们一位客户的话「如果真出现澳洲版的房贷危机,预计到时候县国有化四大银行,然后零利率,央行扩大资产负债表,购买澳洲国债、金融机构债,加上扭曲操作,如果还不可以再同步推出新型的投资移民计划。」Too big to fail,我觉得应该还不会出现这样的情况。其次利息我们认为未来 1年半内都不太可能上升,预计年末还有可能再有一次降息的可能。所以升息带来的压力应该不太大。

反而应该是政策的调整,对于投资者会有较大的影响。

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作为 NAB 的最高级别经纪人,My Home Loan 收到国民银行发来的《澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本》,是关于澳洲房屋价值趋势的一些总结和展望。通过总结过去 12 个月(截止 2015 年 4 月)市场上发生的交易,为大家提供一个数据支撑,判断未来近期房产价格的趋势。

全澳概况(National Overview)

根据 CoreLogic RP Data 的价值指数,在截止 2015 年 4 月的过去 12 个月,各省会城市放在一起房价一共上升了 7.9%。比起去年截止 2014 年 4 月的最高峰时期的 11.5% 增长有所放缓。但近期在利率下调和住房需求的刺激下市场出现反弹,特别是悉尼。

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对比各省会城市,在过去一年,悉尼保持了最强劲的增长速度 14.5%,墨尔本也表现出较强劲的增长 6.9%,布里斯班 2.2%,阿德莱德 1.7%,佩斯 0.3%,霍巴特 1.2%,堪培拉 1.1% 以及有所下跌的达尔文 -1.6%。

新南威尔士州概况(New South Wales Overview)

在过去的一年,悉尼有记录的房价在所有省会城市增幅最大。根据 CoreLogic RP Data的价值指数,截止 2015 年 4 月的过去12个月内悉尼房价增长 14.5%,其中 House 增长 15.5%,Unit 增长 9.7% 。悉尼的房价同比 2012 年 6 月增长了近 40.2%,是澳洲所有城市中增幅最大的城市。同时大多数的沿海市场的增值都表现出相当强劲的水平。

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Hunter 和 Illawarra 也表现出了相当强劲的增长。除此之外,远离海岸的市场已经趋于平稳的增值水平。

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(新州最可承受价格区)

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(新州最贵区)

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(新州独立屋增值幅度最大的区)

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(新州单元房增值最大的区)

然后预计到 2016 年 3 月 NSW 房价会上涨 3.3%

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到 2015 年 12 月,悉尼房产增值上涨 10%

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维多利亚州概况(Victoria Overview)

在过去一年墨尔本房价上升了 6.9%,是除悉尼以外增幅最大的省会城市。同比 2012 年  5 月,增幅 24.5%。墨尔本独立屋(house)和单元房(unit)的房价增长速度显示出巨大差异,分别是 7.6% 和 1.9%。

相对于墨尔本周边区域房价的增长疲软,其他城市例如 Ovens-Murray 地区包括 Wodonga 和 Wangaratta 的 house 增值显著。然而作为维州第二大区域的 Barwon 包括 Geelong 和 the Surf Coast 房价增幅则很温和。虽然墨尔本以外的城市增值相对平稳,但在维多利亚市场每一个区域的 house 都保持了稳定的增值。

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(维州独立屋增值最大的区)

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(维州独立屋增值最大的区)

预计到 2016 年 3 月维州的房价上涨 1.3%

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预计到 2015 年底墨尔本房产增值 6.2%

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昆士兰州概况(Queensland Overview)

在过去一年布里斯班房价增长了 2.2%,其中 house 增值 2.3%,unit 增值 0.7%。同比 2012 年 6 月增幅为 11.5%。然而房价仍然低于其先前的最高峰。

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昆士兰房价的增长相比其他州要更加多样。增值最多的地区是 North West 包括  Cloncurry 和 Mount Isa,增幅为 7.1%。其他沿海区域增值超过 Brisbane 的有:Gold Coast 为 5.4%,Sunshine Coast 为 5.0%, Far North 为 4.9%。也有一些地区表现了负增长,Central west-4.8%,Northern-4.0%,Fitzroy-2.4%。

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(昆州独立屋增值最大区)

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(昆州单元房增值最大区)

预计到 2016 年 3 月昆州房价上涨 3.3%

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预计 2015 年底,布里斯本房产增值上涨 3%

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南澳概况(South Australia Overview)

阿德莱德的房价在过去的一年增长 1.7%,其中 unit 2.6%,house 1.6%。在目前的发展阶段(自 2012 年 7 月),阿德莱德房价增长了 10.1%,刚刚恢复到先前的最高水平。自 2008 年底,阿德莱德房价增长了 12.2%。南澳其他地区房价增幅多样化 Murray 7.9%,Outer Adelaide 4.1%。

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预计 2016 年 3 月南澳房价上涨 -0.4%,2015 年底阿德莱德房产增值 0.4%

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澳洲首府堪培拉概况(Australian Capital Territory Overview)

堪培拉的房子价值,从实际角度来看呈现了下跌,数据上过去一年 ACT 上涨 1.1%,其中独立屋增值 1.3%,单元房下跌 2.1%。自 2012 年 2 月来算,房子价值上涨了 6.8%。

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许多数据还是可以好好对比研究一下,如果您感兴趣阅读这份报告的具体内容,请扫描下方 Myhomeloan 官方微信关注后转发 6 月 30 日我们的任何一条内容,将朋友圈转发记录截图发送 Myhomeloan 或 Runningbroker 的微信,我们会发送这份《澳大利亚房产市场报告》到您的邮箱或微信。

 

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