澳洲六种房屋产权证种类介绍

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澳洲的房屋类型多种多样,有别墅、联排别墅、公寓、酒店公寓、学生公寓等,产权证形式也颇复杂。下面就简单介绍几种产权证形式:

一、Sole Ownership(独立产权证):产权证上只有一个人的名字,代表只有这个人拥有此物业的产权100%的份额。

二、Joint Tenancy(共有产权证):产权证上有两个或者两个以上的人名,物业产权平均分配。比如某个产权证有夫妻两人的名字,那么夫妻两人共同拥有此物业产权,且平均的拥有此物业。当妻子过世后,妻子名下的产权将由丈夫继承。

三、Tenancy in common(联名产权证):两个人或几个人购买一个物业,但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额。如其中一人离世,他名下的产权留给他的继承人。

四、Tenancy in partnership(合作股份产权证):多个人购买一个物业,在产权证上注明每个人所占此物业产权份额的多少,以及在解散时如何分配等详细情况,多用于购买写字楼。

五、Co-ownership(企业产权证):以公司的名义购买物业,产权证上属的是公司的名字。如果公司不是在所购房产的国家注册的,那么此公司要提供营业执照等相关证明。

六、Trust and Family Trust(信托会和家庭信托会):公司、个人或家庭财产的拥有者可将资产交由信托会管理。家庭信托会的具体运作方式是先制定一信托书(Trust Deed),规定信托会的指定收益人,然后将资产逐步转至信托会名下。从法律上来说,信托会的资产已经不再属于资产的原始拥有人了。通常这样做的目的是保证家庭财产,避免遗产、婚前财产纠纷。

澳洲房产:澳洲购置房产的必备词汇总结

俗话说隔行如隔山,这话如果用到房地产行业上也许一点也不夸张。大家在看房产广告的时候可能会遇到很多在字典上很难找到正确意思的词汇,如 “Vendor”,“Fixture” 等。即使第一语言是英语的本地澳洲人碰到诸如 “encumbrance”、“easement” 等专业词汇时也会感到丈二和尚摸不找头脑。

即使自己有过在澳洲买卖房产经历的人,对于一些专业词汇,他们可能也只能说上个大概,或者给你一些道听途说的解释。MyHomeLoan 总结了一些常见的澳洲房产术语,希望这些基本知识能对您买卖房产或进行房产投资有所帮助。

1、vendor:卖方

2、purchaser:买方

房产买卖合同上经常会有两个主 体―― “买方“和“卖方”。vendor 在大多数字典上是“商贩”的意思,而在房产合同上指的却是“卖方”的意思;而 purchaser 也就是大家都知道的买方。

3、Consideration:合同价格/金额 -(买方 purchaser 为获得房屋所有权所支付给卖方 vendor 的价钱或金额。)

在大多数的字典上是 “考虑” 或者 “报酬”的意思,而在房产买卖合同中却是买方 purchaser 为获得房屋所有权所支付给卖方vendor的价钱或金额。

4、Deposit:押金(买方支付,交给一个律师管理的基金会,一般为合同价格的 10% 也有 5% 或其他商议金额)

就是我们俗话所说的 “押金”,其由买方 Purchaser 支付。在澳洲,房产买卖合同的押金 Deposit 一般是房产合同价格的 10%,如果买卖双方通过协商另有约定,也可以低于房价的 10%。另外,从开放商 developer 手中购买楼花 off-the-plan 时,一般也要交纳 10% 的 Deposit。这 10% 的押金并没有直接支付给开发商,而是交给一个由律师管理的基金会。等到了新房建成时,如果买家没有违反合同的任何行为,该基金会还必须向买家支付一定的利息。

5、developer:开发商

6、off-the-plan:楼花

7、Certificate of Title:房产证 – 房产证主要显示房产的地点,当前所有权情况和房产证的卷/号等信息。房产证上还会记载诸如 easement 地役权(对房产使用权的限制规定),mortgage 抵押债权或第三方对房产拥有的债权。

房产证原件由政府的房产办公室 The Land Titles Office 保管,副本由房产所有人或抵押债权人 mortgagee,如银行等借贷机构保管。每次房产易手,新的房产所有人的相关信息将会被记录在房产证上。

澳洲的房产证记录着房产所有人的历史,大家如果留心,会发现您所购买的房产的前任主人可能会是大家熟知的一位历史名人。

8、easement:地役权 – 地役权就是其他人由于特殊的原因有权使用你的房产,或您自己房产的一部分可能会被限制使用。

前者如邻居没有自己的出入通道,那么他就有权使用你的土地出入自己的房产;后者如您在自己的房产内的行为会受到一定的限制。如您在自家院内新建的建筑或其他设施,就不能妨碍邻居家获得光照或影响其视线等。

9、mortgage:抵押债权或第三方对房产拥有的债权(如银行等借贷机构)

10、The Land Titles Office:政府房产办公室

11、Settlement Date:房产交割日期 – 房产所有权由卖方 Vendor 转移到买方 Purchaser 的日期。这一日期主要是确定新的房产所有人开始交付各种费用,如 Council Rate 市政管理费和 Land Tax 土地税等的开始日期。

12、Council Rate:市政管理费

13、Land Tax:土地税

14、Default:未履行(在法律上,当事人的 Default 未履行行为将使其承担一定的法律后果。)

15、Encumbrance:房产留置权 – 也就是所有妨碍您使用或转让房产的障碍或妨碍物,如 Easement 地役权、Mortgage 抵押债权、Lease 租约等。在购买房产时一定要查清该房产是否有 Encumbrance 房产留置权。

16、Chattels:动产

17、Lease:租约

18、Fixtures:固属物 – 就是与房产固定联系在一起,除非破坏房产,否则无法带走的东西。固属物一般包括嵌入式的洗碗机,与房间连在一起的衣柜等。

 

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购置房产交换合同前的几个报告 Report

经历了漫长的选房过程后,终于定下了您的梦想家园。

在激动人心的装修设计前,您是否考虑过房屋潜在的漏洞?您是否担心过未来的房屋修理费用?是否想到过也许房屋成交后您还有意想不到的开支?我们现在为您详细介绍购房前几项必须的 ‘Report’。

建筑报告 (Building Report)

建筑报告通常由资质人士详细查看房屋后,做出的一份有关房屋缺点的报告。建筑报告通常包括:房屋电路、下水道、门窗情况、木工家具、墙壁、屋顶、屋外建筑(例如小棚)以及排水设施。建筑报告让您清楚的了解你即将购买的房屋存在怎样的风险。另外,建筑报告也可能提供给您一个议价的机会,因为您可能要为房屋的修理花费不少。通常,您需要在交换房屋合同前做好建筑报告,所以请务必与建筑报告商协商好报告时间,以免耽误您购房。

害虫报告 (Pest Report)

新南威尔士公平委员会 (Fair Trading NSW) 网站关于害虫报告有这样一段话 “While a building inspection report should identify any visual damage that may have been caused by termites, it usually won’t include the existence of termites or other timber destroying pests. It can be advisable to get a separate pest inspection report done before you buy a property.” 这就是为什么我们也建议您做建筑报告的同时也预约一个害虫报告。

房屋害虫包括:白蚁、蜜蜂、甲壳虫、蚂蚁、真菌等。如果您想购买的房屋有接触到地面的木板,那么您需要特别注意,因为这些木板是害虫侵害房屋结构最主要的途径之一。检验人员不仅会发现已有害虫,也会特别注意那些高危情况,例如泥土中的洞、虫尸以及木板。

物业情况报告 (Strata Report)

如果您购买的房屋是属于物业管理型(Strata Title),那么物业管理情况报告就显得十分重要了。一般来说,公寓楼和联排别墅都是以物业管理的形式存在。这个报告能够让您了解您的物业是否对物业经费管理妥当,是否有详细的账目记录,除此之外,您还可以了解到一个物业区内过往所有的重大维修和保险购买情况。这里说的保险是指物业为这个物业区购买的火灾、自然灾害或者人生伤害等险种。通过物业管理情况报告,您也可以了解到您即将购买的房屋是否仍有任何未付清的物业费,如果存在任何未付清的费用,房屋购买成功后,您就需要自己来承担这些费用了。

购买新房还是旧房?

究竟该买新房,还是该买二手房是很多购房者一大主要困惑。针对这一问题,MHL 搜集整理了对新房和二手房的优、缺点的一些比较,与大家分享。

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新房

优点

新房对房屋维护要求很低,一旦房屋完工短期内出现问题,买家可以要求开发商对此进行相应的维修。因此,对于精力有限,不打算花太多精力打理房子的投资者,新房可谓首选。

新开发的项目一般拥有较先进的采光及空间设计,整洁且更具时尚气息,较易获得买家的青睐。大部分新建公寓项目还会提供完善的配套设施,如泳池、健身房、桑拿室、水疗、活动室,甚至是小型私人影院等等。

因此新物业,尤其是那些靠近就业中心的项目,更容易吸引到收入稳定的优质租客。
较旧房来说,新房的先进材料及设计更环保,更节能,每年可以给买家省下不小的费用。

从税务角度来说,新房可使买家在较长的时间内申报更高的折旧以达到合理避税的目的,从而间接地增强了买家的现金流。

缺点

新房的价格一般比同区的旧房略高,原因包括逐年增长的建筑成本(材料及人工等),以及比旧房更加现代化的设计。

旧房

优点

价格波动较同区内的新房低。部分旧房可以通过翻新装修等方式给买家带来即时的资本升值。

缺点

  • 维护费较高,而且一旦翻新装修,将会造成翻新期间内的租金损失。
  • 较难吸引优质租客,除非买家肯花精力物力改造翻新。
  • 比起新房,旧房存在许多不确定的风险,例如:难以察觉的管道渗漏等,挑选不当将会在日后给买家带来诸多麻烦。
  • 由于旧房的折旧一般较少,在负扣税的方面没有优势。
  • 如果物业过于老旧,租金回报较低。

对于海外买家,政府对旧房的购买有限制且需要申请,除非拥有长期签证。若买家在签证过期前永久离境,还必须及时出售物业。请参考阅读关于 FIRB 海外投资审查

楼花

优点

前期投入很少。一般开发商只要求买家支付房价 10% 的首付到信托账户,到成交前所得的利息由开发商和买家平分。买家更可以通过 Bank Guarantee 的方式支付首付,期间所得利息全部为买家所有。选择优质的楼花,在成交前房价就可能有很好的涨幅,相对于 10% 的首付,买家可获得丰厚的投资回报。

澳洲政府对海外买家购买楼花方面没有任何限制,方便自住或投资的需求。自 2012 年 7月 1日起,新州政府对投资者的 $5,000 补贴只适用于房价在 65 万以下的全新物业及楼花。自 2012 年 10 月 1 日起,新州政府对首次置业者的 $15,000补贴也只适用于房价在 65 万以下的全新物业及楼花。

楼花还拥有前面提到的新房的所有优点,买家更可享有更高的折旧。

缺点

在某些地区,如果之前没有同类型的开发项目,楼花的定价会缺少历史数据的支持。
对于实力不足的开发商,如果动工前楼花预售没有达到一个相应的比例,有可能会造成项目的推迟,并且影响买家的自住或投资的计划。

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针对于房产投资的朋友们,可以参考以下的一些分享:

租金回报

作为投资房两大利润来源之一的租金回报,它的重要性是不言而喻的。如果租金回报好的话,不但能够与贷款利息等支出打平,还可能每周有净现金收入。这个分水岭在租金回报率 5.2%,租金回报率是指每年的租金收入总合除以房屋购买价乘以 100%。如果租金回报率大于等于 5.2% 的话,就有可能出现净现金流收入。

从市场整体上来看,同等价格的新房和旧房相比较,新房的租金回报率会高一点。对此最简单的理解就是,租客花同样的钱,更喜欢住新房。

资本增值

在房产投资里面,利润最大的就是资本增值(买卖差价)这一块。据统计,同一地区同类型的新房的增值速度会比旧房快一些。简单一点的理解就是,房子越新,租金回报就会越好,从而也越容易脱手。

迁入费用

购买旧房之后,新房东通常要对该房进行适当的维修和装修。比如说地毯老化需要更换或者墙皮脱落需要重新粉刷等等。这笔费用少则几千元,多则上万元。新房不涉及这种费用。

首次置业
这是第一次买房者的福音。凡是有永久居民或者公民身份并且第一次买新房 / 楼花的。 都可以在相应条件下享受首次置业津贴和印花税减免。这项 “收入”最多可达 3 万 5 千澳元左右。旧房目前不适用任何补贴。

投资者

如果是投资新房,政府会给出 5 千元的补贴。这一点不适用于旧房。

物业费用

在相似条件下,旧房的物业费用往往比新房要多。这一点是所有投资者的共识。随着房屋的老化,需要维护和修理的东西会越来越多,也会越来越昂贵。比如说,一个在 Kogarah 的 40 年老 Unit,三层楼没有电梯,2 房物业费用要 1 千多,因为总是有漏水和安全问题。新房基本没有此类问题。

折旧

这是一个会计概念。折旧越多,个人所得税的抵税额就越多(Negative Gearing)。比如说房子今年的折旧是 2 万澳元,投资者今年的个人收入是 8 万元。那么在年底计算个人所得税的时候只算 6 万的所得税(8 万减去 2 万)。 这一项折旧就给投资人省去了 6 千 5 百元左右的个人所得税(按照税率 32.5% 计)。所以折旧越多越好, 一般情况下,新房的前五年折旧非常多。如果是旧房的话,折旧一般很少。

保险

一般情况下,新房 / 楼花建成后,开发商给与 3 个月的检测期。在检测期内,如果买家发现任何房屋问题,开发商马上处理。所有电器都有厂家给出的 1 年的质保期。另外整个大楼会有 7 年的保险期。以上各点对旧房基本不适用。

历史

尤其对相信风水或者有忌讳的人,这一点也是需要特别注意的。因为时间比较久了,旧房里面发生过的事情没有人说得清。在交易的时候,有些中介也不会说明之前在这栋房子里面发生的事情. 新房没有这方面的顾虑。

建材

新房所用的设计,材料和技术都是最新的,这有助于降低成本,提高安全性和舒适性。对于旧房来说,材料会随时间老化带来诸多安全隐患。

虫害

“夜夜与虫为伴”,住过老房子的朋友都深有体会。蟑螂等虫会从门缝,建筑结构空隙,下水管等等爬入房内,虽然不至于对人造成过多伤害,但是总让人心里感到不舒服。这种问题在新房子中很少存在。

*本文为销售期房地产 agent 分享,MHL 觉得有许多观点的内容可以参考,至于新旧还要看大家的具体需求。文中有些偏颇与新房,但观点还是很有价值。

NRAS 房产(国民租房津贴计划)介绍与误区解析

为了缓解澳大利亚住房的严重短缺的困境,澳大利亚政府出台“国民租房津贴计划”的政策,即 National Rental Affordability Scheme,简称“NRAS” ,为投资澳洲房地产增加了巨大的确定性。有关投资澳大利亚房地产有多大的效益?本文将给房地产投资者算笔细账。

历史证明地产有前景

地产一直是澳大利亚的朝阳投资行业。据澳洲最权威的商业杂志 BRW Rich 2000 年的调查显示:在服务、娱乐、零售、媒体、金融投资以及房地产等众多投资产品中,房地产的投资回报是最高的,在 1987年和 2000就分别达到 28%和 34%。《太阳先驱报》(Herald Sun)也曾专门撰文《历史证明地产有前景》,指出澳大利亚百多年地产每年平均上涨9%。

尤其是一些重点城市,房价增速惊人。澳大利亚房地产研究机构 BIS Shrapnel的 调查表明:悉尼房价从 1969年到 1989年平均每 7年翻一翻;从 1989年 到 1996年房价有所波动,到 1996年仅比 1989年上涨 15%,到 2002年也翻了一翻,即 6年翻一翻(见附表3);墨尔本房价从 1969年到 1988年平均每 7年翻一翻;1989年仍然持续上涨,但到1996年间房 价有所下滑,同 1988年相比仅上涨21%,之后到 2002年又翻了一翻(见附表2);布里斯班房价从 1979年到 1992年平均每7年翻一翻,到 1999年上涨21%,到 2005年又翻一翻。

地产投资因而给投资者带来了丰厚的回报。就投资单个地产看,投资者每年可获得的净资产增值为$27,000。投资多个地产亦然:我们以贷款450万投资四个地产为例,21年后总资产960万,扣除负债450万,所获净资产可达510万!

NRAS计划带来的机遇

目前澳洲经济正增长3%,利率位于过去30年平均贷款利率的相对低点。2008年经历了一次235,800人的移民激增时期及27年来最大的一次新生儿增 长,有295,000个婴儿2008年出生。是人口增长最快的时期,达到2.94%。另外,家庭的规模不断缩小,要更多的房屋满足家庭小型化以及澳大利亚 人口老龄化等因素导致了澳大利亚未来房屋的供不应求。

据统计,到2013年澳洲将出现213,000套房屋短缺,悉尼地区每年的短缺加剧,今后6年,房屋短缺将提高到每年6 – 7 万多套。2008年7月24日,澳洲财政部长和房屋部长联合推出国家可负担租房计划 (National Rental Affordability Scheme)(简称NRSA计划),2008年11月通过并形成法律。NRAS计划通过政府每年给投资人补助$8,672来鼓励投资人投资房产,从而增 加经济型出租房供应并降低经济型房屋的租金。NRAS计划决定由政府出资6.23亿,在2012年提供5万个经济型出租房。

NRAS计划是要求投资人将其投资的房产租金降低20%,投放到市场上给那些符合条件要求的人群。政府每年给予投资人$8,600的补助,其补助随消费价 格指数调整(今年上涨8.4%)。补助政策是由联邦和州政府承担的,每年联邦政府承担$6000,州政府承担$2000。政府的补助是提供给投资者本人, 而且是免税的收入。而且,投资人可以通过投资符合NRAS的项目,拥有土地和房子,并获得资金回报,享受NRAS计划的优惠。

对于符合NRAS计划的投资有以下要求:

一、 投资的房产必须是新房
二、 房产的租金不能超过市场价格的80%
三、 必须根据租客的收入情况,来决定其是否符合居住NRAS房屋的条件
四、 主要的租客对象是:教师、护士、警察以及年龄超过55岁的家庭

NRAS对澳洲投资房的影响

总结NRAS的主要好处如下:

a) 有效的退税法
b) 无风险投资
c) 正现金流的房地产
d) 100%的借贷*
e) 政府租赁赞助支持
f) 10年安全的现金流

澳洲官网关于 10 年 NRAS 补贴政策房的介绍:
http://www.fahcsia.gov.au/our-responsibilities/housing-support/programs-services/national-rental-affordability-scheme

NRAS是澳大利亚住房补贴计划法案–National Rental Affordability Scheme的简称,下面是官网翻译过来的介绍:

1.澳洲国家住房补贴计划是澳洲工党政府2008年制定的一项法案,不会随着澳洲政府的更替而发生变化。
2.澳洲国家住房补贴计划是为了增加住房供给,缓解澳洲住房短缺的局面。居澳洲政府预计,到2013年全澳有200,000多套住房短缺。
3.参与国家住房补贴计划的投资者对投资物业拥有100%永久产权。
4.参与国家住房补贴计划的投资者目前享有联邦政府和州政府连续10年的年均投资补贴额为9524澳币,而且补贴额度会随着CPI的增长而逐年增加。
5.政府补贴全部是免税收入,投资者无需缴税。
6.参与国家住房补贴计划的物业必须以市场正常租金的80%对外出租。
7.参与投资房管理的房屋管理公司是州政府授权的专业房屋管理公司,不同于一般的房屋中介。
8.参与国家住房补贴计划的物业在10年可以随时出售,但必须卖给下一个能参与该计划的投资者;或者出售后,你投资另外一套参与政府补贴计划的物业,以使您投资政府补贴房的计划达到10年。10年后物业您可以自由处置。

常见疑问:

a.都在哪些城市有?(各州首府城市如悉尼,墨尔本,布里斯班,阿德莱德,黄金海岸都有)
b.是不是经济适用房,房屋品质是不是不好?(NRAS只是一项法案和指标,政府要求放到指定的区域即可,和普通房产唯一的区别就是:投资者10年内不能自住)
c.租给哪些人群?(租给澳洲年收入在4.2万-5.5万澳币的政府公务员,军人,教师等)
d.需求比例?(目前对NRAS的需求比例为6个人等一套房)
e.和投资普通房产的差别?以投资1套正常租金为400澳币/周的房产为例,NRAS 政策房的收入为:租金400*80%+补贴(9524/52周)180/周=500/周

这里有政府提供的一些数据,关于 NRAS 房产的表现和回报报表,提供下载和研究:

http://www.fahcsia.gov.au/our-responsibilities/housing-support/programs-services/national-rental-affordability-scheme/national-rental-affordability-scheme-performance-reporting

NRAS 各个州都有分布,但比较集中的有在布里斯班,新南威尔士州政府已经批准的比较少了。比较抢手。

NRAS 有 House、Townhouse、Apartment 等各种供选择。

一些房屋照片:

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(图片来源于网络 NRAS 房产展示,仅供视觉参考)

投资 NRAS 房产(政府投资房出租补助计划)常识与误区解析

NRAS 全称 National Rental Affordability Scheme , 是 2008 年联邦与州政府出台的一项投资房出租补助计划,目的是通过对地产投资者现金与退税的补助从而间接帮助租房者以折扣价格租到房子。在房价不太高的情况下(一般低于$450,000),这项政策可以在十年内保证投资者的正现金回报,实现零压力养房。 

作为一名 NRAS 投资者,同时也帮助了很多客户投资 NRAS 项目,我认为有必要在这里总结一下 NRAS 的基本知识与认识误区,希望对大家有所帮助。 

1.        管中窥豹,轻视 NRAS 
有人认为 NRAS 是公屋,是给没有工作,低收入的人住的。这是一个错误的理解,事实上申请 NRAS 房屋的租客都需要有稳定工作并且做收入测试,最低工资要求大约是在 $45,000. 他们主要的工作背景是政府雇员,例如警察、护士、学校老师等等。 

2.        厚此薄彼,重视 Cash Flow 忽略 Capital Gain 
NRAS 项目的回报率是非常高的,绝大部分投资者在十年内是不需要花一分钱养房子的(根据个人工作与财务条件不同而定)。这样的话人们往往被 NRAS 的正现金流所迷惑,就忘记了投资的 另一个目的:资本增值。其实 cash flow 和 capital gain 都很重要,应该根据投资需求的不同而选择不同的 NRAS 投资项目。 

3.        盲目大意,不做 Due Diligence 
有的投资者相信所有 NRAS 的项目都是好的投资项目,因为这是政府制定的政策并且也已成为一部法案,但这其实是不对的。事实上,政府不直接参与 NRAS 的管理,它不会考虑 NRAS 项目所在地的市场情况,谁是开发商,项目质量与售后服务等,所以还需要投资者自己做足功课后再做决定。 

4.        掉以轻心,忽视房屋购买价格与个人税率的关系 
NRAS 每年给予投资者的免税金额大概是 $10,000(根据 CPI 递增,海外投资者也可以享受),它对投资者的现金流最终的影响大部分取决于房价与个人所得税,基本的原则是房价越低,个人所得税越高NRAS的回报就越大。 

5.        忽视租金折扣的比例 
很多人都知道 NRAS 的项目在出租的时候租金要低于市场价格,但很多人不清楚根据不同 NRAS 管理公司的规则不同,租金折扣比例也有所不同,有些房屋的折扣会达到 20%,而有些则要有 30% 的折扣。在选择 NRAS 项目的时候,投资者也需要考虑折扣比例对自己投资回报的影响。 

6.        忽视贷款的限制 
无可置疑 NRAS 是一种很好的投资辅助政策,但是投资者在选择 NRAS 项目的时候要考虑到银行的贷款政策。每个银行对 NRAS 的理解与风险评估都不尽相同,并均为此制定了相应的条款。有的机构对 LVR(贷款价值比率)有要求,有的对 NRAS 管理公司有要求,有的对 NRAS 架构有要求等。所以对 NRAS 感兴趣的投资者在做投资决定前最好咨询有 NRAS 专业知识的公司。 

7.        NRAS 的退出条款 
有人认为 NRAS 的十年合约是不可以更改的,一旦签订就一定要持续十年,无法自由买卖与管理。实际上 NRAS 是很灵活的,投资者可以在任何时候自由退出,只是在选择 NRAS 项目的时候要了解管理公司具体的退出条款,有的只收取 $1000,有的根据 NRAS 合约所剩的年数制定。 

8. NRAS也适用于海外投资者 
其实澳洲政府还是挺慷慨的,海外投资者也可以申请大概每年免税的 $10,000补助金额,可是由于海外投资者没有 Negative Gearing 的优惠,所以在选择 NRAS 项目、贷款比率的调整、贷款产品选择方面需要采取不同的策略。

 

澳洲期房、现房购买简明流程

澳洲期房购买流程

1. Reserve a property / 预定屋子

购房者选定了满意的房子后,可支付一笔订金,一般是1000澳币,向中介7开发商申请保留该屋子。 订金会在规定的时间内退还给购房者。

2. Sign contract / 签订购房合同

中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分 理解合同后签字。同时开发商也需在购房合同上签字,并向购房者提供一份双方签署后的合同。购 房合同生效。

3. Apply for FIRB approval

海外投资者向澳洲海外投资审核委员会【FIRB】提交购房申请。这一步骤仅适用于非溴大利亚公民或 永久居民的海外投资者。
购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核,这个过程一般由购房者的代表律师协 助完成。

4. Pay 10% deposit / 支付10% 的购房定金

购房者需要在合同规定的时间内,一般为5个工作日或2周,支付购房款的10%作为定金。这笔定金 可以支付到开发商的信托账户,也可以存入购房者自己的账户再由其银行出具一份担保。如果是以 银行担保【BanK Guarantee】的方式支付定金,在房屋交割前购房者还可以获得这笔定金的存款利息。

5. Construction / 房屋施工

开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。在此施工期间,购房者不需支付任何费用。

6. Final inspection / 交割前验房

在房屋完工后,开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建 造是否达到合同规定的标准。

7. Settlement / 交割

房屋交割的当天,购房者需将购房的全款支付给开发商,购房者的律师会持合同和房款与开发商的 律师交涉完成最后的交割手续。购房者随后即入住新屋。

 

澳洲现房购买流程

1. Inspect the property, get vendor statement & sales contract / 看房且审査房东申明及卖房合约
购房者可以在指定的时间内前去看房,如果对此物业满意,可以要求房东提供房东申明及卖房合 约。大部分售房合约中已经包含了房东申明。

2. Sign contract / 签订购房合同
购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字,并注明出价,交割时间通常为30天到90 天。房东如果同意购房者的出价及其他条件,即可在购房合同上签字。在双方签署后,合约生效。 通常在购房者出价时需支付一笔订金表示诚意,可在随后退还。

3. Pay 10% deposit / 支付10% 的购房定金
购房者需要在合同规定的时间内,一般为5个工作日或2周,支付购房款的10%作为定金。这笔定金 —般会支付到房东的中介或律师的信托账户。

4. Final inspection / 交割前验房
通常会发生在交割前一天,房东会邀请购房者前去验房。购房者可以以此机会核对房屋状况是否于 合同规定的相符,并通知自己的代表律师是否进行随后的交割。如果在验房时发现严重问题,购房 者须立即通知自己的律师咨询并采取的相应措施。

5. Settlement / 交割
房屋交割的当天,购房者需将购房的全款支付给房东,购房者的律师会持合同和房款与房东的律师 交涉完成最后的交割手续。购房者随后可入住新屋。

*其他步骤
Building inspection / 专业人士验房
如果二手房的年代相对久远,尤其是别墅房,购房者可在出价前向房东申请派专业人士前去验房并 出具验房报告。这部分费用需由购房者支付。

 

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