澳洲房产市场:拍卖市场与清盘率(auction clearance rate)

clearance rate

(图片来源:Perthnow)

在澳洲房产相关的新闻中,我们经常听到“清盘率”这个词汇,那么清盘率到底是什么?对澳洲房产有什么影响呢?

从本质上讲,清盘率是拍卖市场供给和需求状况的写照,是反映整个市场预期表现的首要指标。简单的讲,我们想知道在拍卖市场待出售的房子实际被出售的比例。

我们总是会通过各种途径看到来自全国各地的拍卖结果(一旦周末拍卖的结果出来,各个房产机构将会公布拍卖清盘率),拍卖结果的信息是我们观察房地产市场的一种有用的工具,但是知道这些数据的含义以及他们是怎么算出来的是理解这些数字关键。

首先,搞清楚每一个机构算某个城市的清盘率时所及的地理概念。APM(Australian Property Monitors)的拍卖活动的数据包括每周六晚上公布的清盘率,采用的地理概念和澳大利亚统计局的所指的每一个城市概念是一致的,采用的都是统计上的地理划分(Statistical Division)。

其次,搞清楚统计的时间。APM 在周六晚上公布的结果都是根据当天搜集的主要样本,然后通过各种发行的出版物在周日公之于众,但是搜集结果的过程一直在进行着。所以到周三的时候,最终的清盘率(所有的结果计算进来之后)和周六公布的数据确实有所不一,但不会有很大的变化。

第三,这是最重要的一条,搞清楚他们的计算方法。

以下五项将会出现在拍卖的结果上:

1)拍卖现场售出数(Sold At Auction)
2)拍卖前售出数(Sold Prior To Auction)
3)流拍数(Passed In)
4)拍卖后售出数(Sold After Auction)
5)撤销拍卖数(Withdrawn)

包括五个因素中的几个还是所有的因素计算,将会影响到公布出来的清盘率。在权威的清盘率的分子(”top-line”)计算中,APM 就只考虑拍卖现场出售数和拍卖前业已售出的数量。其他的机构,包括一些房产集团,他们则会把拍卖之后的成交量也计算在总的交易量中,这将导致算出的清盘率较高。

至于分母(“bottom-line”)的计算,APM 包括了所以的拍卖量,甚至包括在拍卖之前就撤出的房产数量。而有些机构并不会将其包括在内,这样也会使得这些机构计算的清盘率更高。APM 将撤出的数量包括进来是为了防止人们预期房子将不会被卖出或者卖不到自己期望的价格而撤出而导致清盘率出现偏差。

APM 计算清盘率的公式:(拍卖现场售出数+拍卖前售出数)/(出售的总额+流拍数+撤销拍卖数)。这个计算结果是各大主流媒体所公布的最保守的清盘率。

(文章来源:房天下)

 

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