2018 澳洲房市:银行这样「被收紧」的形势下,我该怎样买房?

(图片来源:AAP Image/Dave Hunt)

关于近期澳洲信贷市场收紧报道已经很多,四大银行仍在皇家调查委员会(Royal Commission)的庭审中,已经被折腾的精疲力竭,审批是一步一步继续严格,只求能够更加合规不在招揽新问题。

购房和投资者们,却最关心的还是什么时候买,买怎样的房?

什么时候买,我们的观点永远都是现在买,只要您是 ready 的状态,有资金有负担能力,最好的时间就是现在。买怎样的房完全看需求和目的。我们今天从对市场观察的方方面面做一些简单的分享,希望可以有所启发,抛砖引玉。

(一)

陆续我们顺着市场的一些公开信息做一些罗列和思考。

昨天周二,澳洲央行 RBA 宣布了 5月份的现金率保持 1.5% 不变。这是连续不知道多少个月保持最低记录了,但我们不觉得还会持续更久,升息会出现在 2018 年今年下半年。

如果有些朋友投资组合比较多,还建议一部分物业做好固定利率。如果仅仅是自主投资一两套,在小银行可以拿到很低的浮动本息也就先稍安勿躁。

银行的审批政策继续收紧是必然的事情,七月前后可以说或许会是一个分界点,我们一个月前写过

要知道澳洲的房产市场上差不多有一半是投资客户,去年看到一些投资客户跑去悉尼外做投资,有些因为可负担性也在迁移其他城市,但对于投资客户来说我们建议如果不是专业投资者尽量避免在自己熟悉的区域外特别是主要城市外围做投资,说的直白一点小白客户避免悉尼以外的投资,如果你是当地居民自主无妨。数据上很闪光的项目,未必都是好项目,就好像闪光的未必是金子,有时候房子便宜一定是有原因的

(二)

公寓楼在部分区域已经供过于求。

2016 年澳洲首次出现大规模的公寓楼花多于别墅的建设,这在 2017 和 2018 依旧是同样的趋势,但今年已经可以感觉到土地建房的回归。

不是说公寓楼太多,而是说在特定区域突然增加几千套公寓,的确缺房子,但不是人口一下子都能跑到那个区域的。城市发展必定是环状展开。你像悉尼的 Rhodes 从八九年前那时候房市还不火是一步一步经历了从没多少人,到学生,到工作族,到家庭的几个阶段的社区演变,而不是瞬间一年两年几百上千套成交。

Council 也会开始越来越谨慎批准,增加多一些别墅联排等住房的类型更加均衡一些。因此高密度的趋势依旧,但低密度的需求会在近期增加,更多多样化的需求。

新兴人口不断,房价也不会有多少跌幅。

(三)

谈到公寓就继续说下楼花市场,会看到更多转卖抛售楼花的情况发生。

但悉尼、墨尔本和布里斯班会很大不同,如果你持有好多套楼花目的就是炒楼花,在能出手的情况下建议就抛掉吧,特别是手上已经背负了百万以上负债较难从银行拿到更多贷款的投机者。

既然会有人抛,那么就有人接。

开头说的什么时候买?只要你 ready。那看到不错的就接吧,不要太贪心,不要期待别人赔大钱卖给你,能负担的挺喜欢的就买下。你就记住抄底的一定不是你。

(四)

大量的房子成交,还是有蛮多位置好,交通便利生活方便的项目。

通常大家会觉得租房子的都是买不起的。

有意思的是,或许未来一两年你会看到好多已经拥有自己房子甚至不止一套的业主们在租房子。因为选择多了,租金相对会有一些调整,选择一个更加自由方便舒服的地方租下来,更契合自己的生活和工作是不错的选择。实际上对于许多高收入的人来说,从税务规划上也是一个有经济利益的选择。

那作为投资者的你,你的投资物业是不是在这些人或有类似需求其他群体会选择的区域呢?

(五)

华人买房更多的可能是一个对房产作为资产和投资的信赖,心里踏实。澳洲人对于房产更像是做生意,这从澳洲引入负扣税之后就变的如此

政策的影响势必让投资房产的趋势减缓,但对于首次首次置业的许多买家来说依旧难以搭上房产的列车,可负担的物业还是少。如果真的不 ready(资金,承受能力等)不要为了买房而买房。

那么多租房的选择,可以等待自己更加 ready。不要去你都不会去生活的地方买一个「便宜的负担得起的」房子做投资,没有人因为一套房子就改变自己的生活,但不合理的投资和负债一定会。

(六)

今年的近几个月清盘率远不如前几年,预计这一年上市挂牌销售的物业会继续维持较低的数量,或许在少一些。持续的区域居住需求会让 council 对于加建和 granny flat 奶奶房批准更加宽容。没有了太多人拿出来卖,有些业主可能就会更多考虑自己的改建、装修、重建,比起寻找新的升级物业或许更划算一些。

上市销售的物业少了,自然会有部分产中介也将离场。

所以还继续有意向购房的朋友们,手上多一些地产中介的资源也会是件幸福的事。

他们那里有房源。

(七)

盛世房产、乱世黄金。

或者说盛世买房,乱世买金。这里的金,你可以理解为现金或是黄金。反正手上攥着可流动的资金吧。

巴菲特对于投资股票说:

Wonderful companies at fair prices, not fair company at wonderful prices.

以普通的价格买进一家不错的公司要远胜以不错的价格买入一家普通的公司。

现在或许就是一个好时机,握着你的 cash 寻找你的「烟蒂股」吧。

你要是不知道怎么找,就还是学一学巴菲特,巴菲特说「找专业的人做专业的事」,让懂行的人帮你找。

你的房产收益,在买入的时候就已经锁定了

 

【申明】文章内容均为个人观点分享,不作为投资或金融建议。

大浪临近之时

(图片来源:ABC)

冲浪感想:Catch the Wave

出了澳洲才真发现悉尼的沙滩真的是最美的。Kuta Beach 初学 Surfing 踩着粗粗的沙粒伴着时而从海里漂来的塑料袋(因为是雨季深海会漂来些小塑料袋),想想之前每周末去的 Bondi 真的算是天堂了。

教练 Su 非常不错,纠正了几处以前自学时的错误动作,一口标准的美式英语,让我们都不要意思称他 Mate 了,太乡村了。几分钟的练习,更加准确、速度和稳健了。

浪还是蛮有力度,没有超深处去。边划水边想,总结了几点体验,生活工作中举一反三。

1. 向海里游去时,与其用尽力气向前推进不如省下力气站稳脚步,等待浪从岸边回来顺势推进。快速又省力。

2. 划到了海中,不要急于去赶一个大浪,往往准备不足被打翻,再回到原地浪费精力花费时间,做好判断,没有把握可以做好调整等待下一个浪潮的机会,更大的成功机率。

3. 大浪打过来时,你自己要 ready(需要快速在来临前 paddling,然后加快划动双手,快于浪潮的速度)然后乘势而上,借助浪潮的推力站稳。做跑在大势前的人,不光要是第二点里提到的快速做出反应,努力调整,或许更多时候是你应该随时 ready。这样才能乘势而起。

4. 所有的一切,皮肤晒黑掉皮(防晒措施没达标),膝盖磨皮,无数次被浪打翻,迎着大浪向海中一步步推进,最终不过就是为了那一分钟甚至几秒钟踏在板上从浪中穿过的快感、满足和喜悦。又想起「当幸福来敲门」里最后里一个章节 “Happiness” 也只是电影最后几分钟里,Chris Gardner 从 Office 走出来在大街人群里给自己鼓掌的那一瞬间。所有的其他章节,也终归属到最后这几秒的幸福里。这也就是追求和梦想的意义吧。

5. 很多时候不是身体不听使唤,也许仅仅只是需要 take a break。对于自己也好,对于队友也好,不要总 push 的太厉害,he just need a break。

如果这个世界上只有欢乐,我们就永远也学不会勇敢和耐心。

期待更大的浪潮。

Denpasar Airport, Bali

Night 04/02/2014 (Local time)

这是 4 年前在巴厘岛旅游学习冲浪朋友圈写下的一段感想。

四年澳洲投资和信贷的环境发生了巨大变化。

今天我们继续聊一聊冲浪。

在澳洲东西沿海处处是沙滩,在海边长大的孩子常常和大人一起扑腾扑腾水,好多也都顺其自然挺喜欢玩水的。前两年看过一期 Aussie 的广告,一对夫妇很喜欢冲浪,朝着自己喜欢的生活状态前进,哪怕慢一点艰辛一点,感觉都很值得,后来他们搬到了一个海边,离喜欢的冲浪沙滩跨过一条街就到了,通过经纪人的帮助最终 settle 了他喜欢的物业。所以环境还是挺重要的,潜移默化。

在学习冲浪最开始的时候,教练都会教你当浪打过来的时候,你是选择从上面越过去(jump over)或是钻进去(duck under)还是掉过头乘浪而起(catch a wave)浪潮推着你超岸边冲去。

最初多数都会选择从上面越过去都比较怕头钻在水下面,但是慢慢地几个大浪过来你就会习惯 ducking under。我配一张图片大家就明白了。(浪是从左超有打过来,像鸭子一样钻进水里)。

(图片来源:The Inertia)

当你逐渐适应后,接下来就是学会选择哪一个浪去冲(which wave to catch)。

这就需要你能够观察出哪一些浪潮是可以让你愉快的搭上一程或是很可能把你打趴到水里。这个选择的能力是需要不断地在实践中通过观察和失败或成功的体会总结出来,最开始可能会在小浪里摔几下,慢慢你就可以在一个浪潮下激动的滑向岸边沙滩。

面对浪潮的三个选择与房产投资人们通常选择怎样面对市场变化很相像。

有时候市场有小的波动,有时候有大的波动,是选择视而不见越过去,是乘着这个浪潮走一波?还是选择 duck under 寻找下一个可以搭乘的大浪?

不同经验的投资客自然选择会很大不同。

你到底适合做怎样的选择,只有自己更清楚这个浪潮会是有趣的还是危险的。

你要是真的看不准,就跟巴菲特学。巴菲特说「找专业的人做专业的事」。

潜移默化嘛,不急于投资,身边可以多一些这样的投资朋友总会能有所收获,再做决定判断会准确许多。

冲浪也好,投资也好,都需要一点点熟悉,从小的浪开始只要你 make progress。你要学会的是做好判断能够选择适合你的浪潮。

你要清楚,更有经验冲浪者自然选择更大的浪潮。

还有一句话你也要记住「when big wave hits, it just smash everything.