关于 Meriton Vendor Finance:购房者的福音,卖房者的利器?

Meriton logo

(图片来源 Meriton)

提及 Meriton 的 Vendor Finance(开发商贷款),大家对于 Meriton(美利通)公司本身可能更加熟悉。

Meriton成立于 1963年,公司总部设在悉尼市中心的 Meriton Tower。凭借着灵活多变的市场策略和精益求精的工作态度,Meriton 逐渐成长为澳洲乃至南半球最成功的发展商之一。50年来,Meriton已经为澳洲本地居民和海外移民建造了超过 60,000多套住宅,开发足迹遍布悉尼,黄金海岸和布里斯班等地。

(这里可以点击阅读 Meriton 的介绍和历史发展。)

Vendor Finance(开发商贷款)

所谓 vendor finance,就是说开发商(或者卖家)在买房子时也给买家提供资金。

为的是什么呢?当然为的是确保房子可以在规定时间内顺利交割。

自然,对于卖家和买家都是一件不错的事情,合情合理,依然达成买卖协议,都希望可以顺利交割。finance-3-meritondifference_icons_233

在临近圣诞的这样一个时期,2015 年 12 月 14 日 Meriton 在官网推出自己的 Vendor Finance 优惠的信息:

三年期 3% 固定利率(参考利率 3.12%)

适用于 Meriton 所有在售的公寓项目。

- 最高比例本地收入 90% LVR
- 海外可借款 80%
- 按照购买合同价格借款,无需估价
- 申请费 $1,000
- 无需保险费用和其他人工费用
- 三年从 settlement 日期计息
- 可预先交付利息,无任何罚金
- 可提前还清本金,无任何罚金
- 审批时间 48 小时

类似的活动 Meriton 以前也有推出过,比如去年 2014 年为「促销」布里斯班 Infinity 项目时也曾推出过 2年 3.5% vendor finance,刺激销售。

Meriton Vendor Finance 实际案例

我们也曾接触过不少 Meriton Vendor Finance 的案例,其中三个典型与大家分享:

(案例一)

王二购买了一间 Meriton 物业,在办理贷款时由于估价差别较大(合同价 93万澳币,银行估价 86万),无法在短时间内筹足资金,银行有无法借款超过 80% 达到相应的额度。此时,选择 Meriton vendor finance,按照合同价格 93万的 80% 顺利交割。利息 5% 年利率,两年期限。

两年期很快时间就到了,在接近结束时王二才意识到必须要转换银行,必须在期限到期时完成 refinance,否则 Meriton 收回资金后将面临尴尬的局面,要么房子被「没收」拍卖掉,要么还清 vendor 借的钱(vendor finance amount)。如果此时市场依旧达不到预期,房子还是无法达到合同价格估价,或是其他银行无法接受物业为抵押物,王二的面临的「丢房」风险则很大。

(案例二)

王二的姐姐也有类似的经历,在购房时因为房子评估,费劲周折无法达到需要的贷款金额,最终选择 Meriton Vendor finance 借款 90%,将房子交割。

交割后市场一直处于上升阶段,在离 finance 两年期结束还有一年半时间,王二姐姐找到我我们安排转贷(refinance)事宜,买价 $102 万澳币,半年前估价 98万银行,目前银行估价 $118万澳币。顺利安排 refinance 后,补足了当时估价的差价同时还有多出的资金用于新的物业投资。

(案例三)

王二的哥哥收入很好,这些年也有些积蓄,投资了两套物业。

因为税务的规划,感觉 vendor finance 90% 借款无需支付 LMI 贷款保险费,只需要支付 10%+印花税便可以拥有一套全新的投资物业。

在现金流上 3% 的利率和租金回报算下来还有正的现金流,然而算上物业管理等费用和折旧,在税务上也可以达到短期的负扣税。

三年下来,物业增值,出售后也赚到一笔资产增值。

Meriton vendor finance 利弊分析

以上提到的三个案例,其中前两个都是真实案例,最后一个是根据目前促销活动虚拟出来的。

其中有几点我觉得值得挑出来给在大家强调一下:

  1. 一个是促销活动只是促销,虽没有说何时结束(通常这就是商家为刺激短时间让消费者做决定的策略),但请记住不论是 vendor finance 还是银行的 mortgage finance,审批的政策和利率条款都是按照交割(settlement)办理时处理,也就是说如果您购买的是现房可以立刻办理享受此优惠,但如果您购买的是楼花明年交付或后年,那就等明年或后年再说吧,那时候有没有这个活动还是否继续,只有 Meriton 晓得
  2. 目前的活动是三年期,与上面的案例提到的一样,如果在规定的年限您没有能够通过 refinance 或者自己筹集的资金将 vendor finance 付清,将面临房产被迫收回
  3. 这里就要提到关于两年或三年后重新办理贷款的事情,通常许多客户选择 vendor finance 多数情况下都是由于估价无法达到预期,再直白一些就是资金不充足,倘若在未来房屋市场价格有波动,那么相应转贷的风险也就会增加。
  4. 延伸的提一句,目前市场上 Meriton 的价格单是每周更新的,与其他的房子不同,Meriton 同样一栋房产可以在第一周市场不好的时候标价 80万澳币,在第三周市场好起来的时候标价 90万澳币,这是事实行业大家都知道的,这也是为何有时银行估价会出现较多的差别原因之一。
  5. My Home Loan 也曾帮助过一些客户把关递过相关递交 Meriton vendor finance 的申请,其中要求的材料和信息与银行类似,相应比较起来会稍微比四大银行严格一些,特别是对于资金(funds to complete)资产和收入方面都会有比较严格的要求。
  6. 最后也是最重要的一点,选择 Meriton vendor finance 的客户,一定要先明确的有一个退出策略(exit strategy),不论是两年后房子卖掉脱手,还是了解自己的个人情况可以确保 refinance 到其他银行和金融机构或是哪怕投入更多资金更换贷款,但你一定要能够知道自己如何退出,否则期限到后后果严重。举个例子可能大家就明白了,海外的投资客户,感觉很不错可是也没想好 2年想要卖掉,结果 2年时间到了想转去其他银行时银行政策已经调整无法按照海外情况借款,也就意味着哪儿都去不了,再考虑到卖房子,市场如果又不如预期,结果就可想而知。

总结

My Home Loan 对于 Meriton 的 vendor finance 观点比较中立,必定根据客户不同的个人经济情况可以从中获得利益,当然也有许多客户蒙受大的损失。所以大家还是要与律师或专业的贷款经纪沟通,确保自己是否合适选择 vendor finance。

必定 Meriton 的现金流雄厚是一个靠谱的 vendor finance,如果是其他的 vendor 提供 finance,大家势必要更加谨慎,因为 finance 的条款里可能会涉及许多「过分」的要求和协议,任何考虑以开发商贷款方式买房的人都应寻求专业的独立的法律建议。

对于有些朋友说到 Meriton 太黑心了,卖了房子,那么高价格,然后还要把贷款的钱也赚了实在是过分。这到也不能这么说,必定通过 vendor finance 可以实现购房的梦想,与此同时借贷都是双向的,Meriton 提供 finance 帮助你购买他的房子,那么如果你真的两年后没的去处也没钱还上,vendor 也是有风险的,还是要看市场,没有开发商愿意总是把旧房子收回来再接着卖,都想着能开发新的房子。

至于大家说到是不是因为近期房子市场冷淡了,Meriton 才使出这个大招吸引买家和投资客?我们觉得市场到底如何走向还不是很明朗,看看再说。但 Henry 做出这一举措,还是蛮懂中国人心思的。

更新 update

不少客户在微信上留言,关于这个 Meriton vendor finance 还是不太明白,我们做一些解释:

  1. Vendor finance 是很正常的一个卖家给买家借钱,目的就在于上面说到的让房子可以顺利交割。其中并不只是 Meriton 提供 vendor finacne,只是我们这次讨论的是 Meriton vendor finance。也有许多其他的 vendor 比如在买家资金不充裕的时候,提供资金作为 vendor finance 短期给一个利息周转,然后直到买家可以自己筹集资金还上这笔 finance。
  2. Meriton 推出的这个 3% vendor finance 只适用于购买 Meriton 自己项目的房子,是不提供给其他房产抵押的。说白了就是为了卖掉自己手上的房子,通过给买家提供经济上的短期帮助来实现购房。这个和前段时间新闻里的「平安提供给国内投资客首付资金,在澳洲购房」有那么一点类似的意思,但还是不同,我们改天可以在谈这个话题。

其他有问题再和我们沟通。

更新 Update 2

Meriton 已于近日宣布,3% 的三年利息目前促销结束。

新的利息「恢复」正常的 5% 年利息(参考利率 5.12%),可以按照 80% 海外和 90% 当地收入处理。

截止今天可以继续选择 3% 利息的活动,但贷款比例限制在 75%,活动明天不论是多少比例都没有 3% 了。

目前不确定 Meriton 是昨天的信息稿由于员工键盘打错了数字失误导致,还是为了满屏刷屏效应,还是别的原因。

更新 Update 3

美利通的大佬 Harry 还是蛮可爱的一个人。

3% 的 Meriton vendor finance 活动又回来了,限制在 75% LVR。

Photo 16-12-2015, 12 46 12 PM

 

*利益申明:My Home Loan 作为房贷经纪人,并不是 Meriton Property Finance 的任何信贷代表,我们的银行和借款机构中不包括 Meriton Vendor Finance,文章目的与大家分享关于 Vendor finance 的看法观点。

 

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澳洲地产项目开发指南:墨尔本房地产开发经验分享

前言

随着澳洲房地产市场的热度继续上升,也越来越多的中国开发商或是持有资金投资的客户选择在澳洲买地做地产项目开发。

房地产开发,在中国可能会听起来非常的遥不可及,需要很大的资金投入,沾上开发商一词,非富即贵。在澳洲,就不同了,许多小的项目可以到一套 House 的推到重建,到 Duplex 或几套 Townhouse 的开发,到几十套几百套 Unit 的项目开发都有。因为资金上可以很好的利用银行贷款作为杠杆,实现开发的梦想。

然而由于当地的国情、政策、法规和中国的不同,有个几十万澳币也能搞开发,于是乎,懂行的,不懂行的,呼啦一起上,最后有得意风生的,就也有见天抹泪的。有摸爬滚打若干年还没倒下,走了很多弯路,最后爬起来又成功了的,也有一朝被蛇咬,投资失败后远离房地产开发市场的。

property development

无论在任何地方做项目开发,不论是现金还是融资,资金是地产开发的前提条件。

MyHome,MyLoan 在地产开发中有着丰富的融资经验,帮助客户实现银行开发商贷款,获取最高达开发成本 100%,或是 GRV 70%-75% 的借贷额度。同时针对海外投资 FIRB 高达 50%-80% 比例的批准。

MHML 会针对项目和区域,特别是初次在澳洲做地产开发的客户推荐银行 Panel builder 和银行认可 Project Manager 协助项目的顺利展开和获取银行的贷款批准。

 

今天在这篇文章是由一位墨尔本做开发的客户分享,贡献出自己的一些经验,不论成功,只论失败。非常宝贵的经验,让我们一同阅读。

看到很多投资者由于一些基本的小错误最后导致了投资失利,楼主感到十分痛心。在澳洲也没有什么书籍或者讲座能给投资者和外来的开发者一些提醒和建议,我且以有限的知识和经验贡献出来,希望做地产投资和开发的人少走弯路。很多最后的成功者都是钱铺出来的,不断的失败学习出来的。希望楼主在这里开贴纸上谈兵,也能让各位有所收获,少走弯路。天涯里高手云集,有说的不对的地方,不全的地方,请各位指正。

有投资者在国内身家上亿,想来澳洲移民,顺带做点开发赚点钱以维持澳洲开销。结果不适应澳洲当地的方式,包括人的做事方式,做事节奏,一味追求某一方面的快速,忽略了其他因素,导致亏损。以前还在别人公司为别人做事的时候,深受国内老板和澳洲文化冲突之害,很是痛苦。

目录

本文也是有感而发,想到哪里,写到哪里,有前言不搭后语的地方,请多多见谅。人在墨尔本,澳洲其他城市不熟悉,所以就只谈墨尔本了。

基本上我会在后面谈到如下内容:

  1. 在墨尔本的主要的几种开发形式
  2. 如何在澳洲融资
  3. 税收和避税
  4. 为什么会亏钱
  5. 资质问题

其实好多小型开发商,自己在别人公司里上班,却还有地在建几个小连排别墅,每年也有个十来万收入,小日子滋润得很。

当然故事并不总是这么美好。“小日子”也要受到经济情况、眼光、时机、现金流的影响。能真正赚到钱也挺不容易的,斗智斗勇,得来那么十几万。

大开发商还好一点。但也就好那么一点而已,因为家底厚实,有时候现金流遇到问题,也能靠多年关系拆借度过难关。我想起以前有个老总,贷款买了一块公寓土地,准备建公寓。但是当时经济情况不好,迟迟达不到银行要求的 60%公寓房预售,那么就得不到建筑贷款,迟迟开不了工,每个月几万澳币的利息,抗了两年,苦不堪言。所以不论在哪个国家搞开发,现金流为王。W先生虽然苦,但还有现金流支撑利息,不会输到一无所有。

这件事同样也反映出华人开发商里的一个普遍问题,很多人不做预算*。听起来很不可思议是吗?怎么会不做预算?其实也不一定是开发商不想做,而是不熟悉澳洲的各种收费,不知道怎么做,在家底厚实的情况下,想试试再说,做做实验,玩得起啊。

*MHML 注:可行性报告(feasibility report)也是银行借款做开发商贷款的重要文件。

那么大概有哪些费用要考虑在内呢?

从买地,也就是对项目的选择说起吧。某地产大亨说过,对项目的选择就是三个原则,“Location Location Location!”可见 Location 有多重要。一般来说,尽量选到学校附近,火车站附近,电车线路附近,购物中心附近,最好附近还有小学,中学等等。当然,满足的条件越多,地价就越贵。但也更好卖。但根据我的经验,便宜的地有便宜的卖法,贵的地当然也有贵的市场。

在好区搞开发,例如 Doncaster、Box Hill、Burwood 比起一些发展中的区,例如Springvale、Nobel Park、Reservisor 利润率不一定就高,风险不一定就低。

尤其过去一年多来,墨尔本地产市场有些低靡,现在又渐渐进入上升期,但是再仔细观察一下,真正受影响的是那些比较高档的区的房产销售,普通新家庭还是要买房,如果不想搬去遥远的新区,那么就只能在城区内买便宜的 affordable 的 unit。我认为 50万以下的 unit 或者 townhouse 是刚性需求,风险反而低,你肯定卖得出去的。所以不要为了面子就专门扎堆去 doncaster、glen waverley、glen iris 要量力而行,也可以把眼光放在次一点的区,可能还更有收获。如果你想要搞开发,又没有信心,那么可以不用选在好区。例如 Doncaster 的新房供应量已经远远超出其他区,销售压力可想而知。

等你选好了区,那么涉及到一个问题,就是你要开发的户型,究竟针对的是哪种买家?如果当地是租房市场旺盛,那么你可以搞成小户型,房间尽量多,由于 Council 对卧室数量和车库的限制,你可以把多出来的卧室在图纸上做成 Study room,或者 Retreat 等等,客户买到手以后方便自己改,这种户型利于销售。

如果当地是自住需求,那么就可以考虑把房间做成 3 个卧室加书房,主卧放在一楼,少草地,放个 Timber Decking,会比较迎合市场。

当然如果不确定的话,可以和当地中介商量户型问题。

那么你买的地,都有哪些因素会影响造价呢?

1、坡度。

坡度除了影响造价,还影响销售。例如老年人就不喜欢上 5 个台阶再进家门。坡地也要做切土和回填,影响土壤等级。雨水排水系统(Retaintion System)的要求可能也会增高,从而大幅增加造价。还有可能太陡,切到 Water table,造成漏水问题,为了做防水系统,也会增加造价。

2、植被。

大树有可能是压垮你的最后一根“稻草”。砍一棵大树有几千的,连申请带请人来砍,都是成本。砍完了就完事了? NO, 还有树根呢。要确保树根死了,要把最后的树桩挖走处理掉,负责大树根会导致土壤水分不平衡,造成地基运动。这是能砍的树,问题都不大,还有不能砍的树呢。如果是有 Council 注册的保护树种,若非这块地真的是超有价值,便宜量又足,那么尽量就别买了。你看上了这块地,申请砍树,还得有正当理由(当然你可以想什么办法让这棵树提前寿终正寝),整个过程下来也是费时费力(要记得费时的意思就是你还在付利息,时间就是金钱真是一点没错)。看看 planning scheme 对这块地有没有植被保护,例如 significant vegetation overlay,如果有类似的 overlay,可能需要额外交钱,也可能需要其他部门批准,也可能根本不让你碰这棵树,你也就别想着开发的事了。买地钱看清楚!在哪里看呢?Google一下 Vic lands,去 land channel 的 planning maps,点选你的地块,生成报告,你就能知道你的地上有什么 overlay 了。

在有些区,你自己的地上有树就算了,甚至你要小心邻居家的树刚好在 Boundary 上的情况,有些 council 不在乎,但有些 council 很小心,如果你新的开发项目刚好在这段 Boundary 上有外墙,那么意味着你的地基边梁会切断别人家的树根,别人家的树因你的建筑行为而死,有时候真的会惹来麻烦。所以 council 可能不批你那么多你想要的房屋数量,以保护环境。那你不就亏了么。买地的时候小心。反正一般离大树 6 米内不可以建筑。对树对地基都不好,在心里自己做初步规划的时候可以大概考虑一下这个 6 米原则。

看地上的树对规划有没有影响,当然最好的办法是在买之前找设计师看一眼,如果看的第多,想粗略判断,那么就可以初步用 6 米来看看。有时候树种特别高大就不止六米了,最多到 1.5 倍的树高范围内,你不可以建房子,或者要用很多水泥来建一个 300 宽,2 米深,数米长的钢筋混凝土墙来挡树根。

3、Heritage。

也就是文物遗产保护。有些 80 年以上的老房子,已经被政府保护了,没有特别许可,不能推倒的,只能翻修,即使翻修也得重新申请规划批文。所以在买地的时候的 section 32 文件里看有没有 Heritage overlay。如果有,可能不能推倒重建。

4、Easement。

也就是废水管道。买地的时候要看你这块地有没有通废水管道,管道位置在哪。如果在很靠边界的地方,或者在邻居一侧,那都是有开发价值的。如果在靠地的中间,那就失去了开发价值,因为管道上不可以建筑的。有一个原则叫 angle of appose,在这里打字解释真的不方便,不如有兴趣的人自己 google 一下,你看到一个管道,在切面图里,从管道底面向右上 45 度画一条线,那么这个线内括走的土地,是不能建筑的,看看这条线括走了多少地,你就知道你的地有多少开发价值了。

5、services。

也就是水电煤气,雨水和废水的排水系统,也会影响你的造价和开发价值。例如你这块地的雨水排水口在 50 米以外,你意味着你建成房子后(分地),要从地下挖洞连通 50 米外的雨水管道,50 米的地道价格大概也在万来澳币吧。新的连排别墅也需要把电线从空中改成地上的电井,这也是数千的费用。所以在 section 32 上看清楚,service 都在哪里?

有过一个客户的开发项目,新的车道需要移开现有的一根电线杆才能做,这不是找刺激么。好像最后花了 9 千多吧。

那你在看地的时候,心里琢磨将来怎么分地,可要看看门口有没有电线杆或者树木挡路。可能会影响你报批的数量。

关于在旧城区里推倒重建连排别墅(Units or Townhouse),能想到的重大影响因素差不多也就那么多了。

关于 Residential 1 2 3, Zoning 分区

一些朋友想听 Residential1,2,3,因为我是个 Builder,不是专职 Architect,所以只能从我和我客户的经验上,尽量向大家共享我的经验,尽量避免损失。既然问到,我就提一下,说的不对请多指正。

从 2013年 4 月份开始,规划部门对土地性质重新做了划分。新增了Mixed use zone, Residential growth zone, General residential zone, Neighbourhood residential zone, township zone, low density residential zone.

这里面要注意的是 Neighbourhood residential zone,建筑限高 8 米,不能分地,遇到这种就别想开发的事了。

继续说其他的分区。

Mixed Use Zone,是在之前的基础上改进了,最高建四层,可以建高密度和中密度房型。可能在火车站附近会遇到这种区划。对高度限制不严格。如果申请的话,可能批给你更高的高度。

Residential Growth Zone,是新引进的区划。可以建 Townhouse 和公寓。限高是 13.5米,当地 Council 有权规定当地的限高。最高四层。在社区中心和火车站附近能遇到这种区划。

General Residential Zone,新引进的区划。可以使用现代设计风格,只能建独栋房屋或者 townhouse,限高 9 米。

Township Zone,改进型区划,可以建独栋房屋和 townhouse。限高 9 米。在房屋增长缓慢的地方能遇到这种区划。

Low Density Zone,这种区划就只能建独栋房屋了。偏远地区比较常见这种区划。

再说起 Overlay,真是很重要。在买房的时候,或者买项目的时候,一定要了解这块地被什么 Overlay 罩住了。Overlay 可以理解为电子地图里的图层,各个部门的底图都是一致的,但是各个部门所关心的事情不一样,所以绘制的地图就不一样,比如植物保护部门绘制的保护物种图,这就是个 Overlay,如果你看中的项目就被这个图层给括进去了,那就要小心了。

Overlay 也不是很可怕,就是费钱。如果要搞开发,在算成本的时候,要把这部分要考虑进去。例如有些植物保护 Overlay 是说某些树种很珍贵,除非对人生命造成威胁,是不能砍伐的,但有些是你要交 Contribution fee,可以理解为环境补偿费,就可以开发。例如洪水易发区,不是说你不能在这开发,是要考虑可能你的 Finish Floor 要比平常高个几百毫米,你造价可能上升之类。这些 Overlay 的细节在规划部门的主页上能查到,在买地前要自己看看。也可以在 iPhone 手机上下载规划部门的 app。买地钱一定带着这些问去先去问问 Architect。

我见过比较奇怪的案例是有一位中国房地产开发商来墨尔本买农场地转用途,结果因为刚来不懂,付了 17 万澳币现金作为订金,并且签的是无条件合同,才发现这块地有个环境部门的 Overlay,因为这块地里有个井,这个井里生活着一种珍贵的青蛙物种,不可以开发,最后这 17 万澳币就不要了,地也没买。

项目的预算以及如何避免流失利润

作为开发商,不怕有些地方算少了点,就怕漏项,有些地方压根没想到要算,结果利润白白就没有了。

说到这里,不得不和另一个话题一起提,就是要看懂建筑商的报价。

你说你要买地开发吧,除了建筑本身的费用,你要考虑的有:

  • 供水公司的增容费用
  • 分水表费用
  • 废水接口费用

门口有没有电井?没有电井要考虑做电井的费用。你的项目多大?有几十套公寓那么大?那要考虑电力公司会不会在你项目门口加个几万块到十来万的变压器!会不会你的项目的新车道旁边有电线杆?要移这个电线杆也要准备万来块钱。

新项目的地块里废水管道接口有多深?按照每米 $2,600 来计算吧。要是有 3 米深,那就准备 8千块来做 Boundary Shaft 吧。

新项目的 Fence 要不要重新建?要的话也要算上,几千上万也很容易,Builder 有的也不包这个。

这个地区的公共用地补偿费是几个百分点(Public Open Space Contribution)?如果你分了 3 块或以上的地,注意这个费用,可能是 Council 对地估价的 2%,你买来的地如果是 100 万,那么 2 万现金就要白白交给 Council。有的海边的区还有 10% 的。

如果你买来地是放在公司名下的话,那你卖地的时候要不要包 GST?问清楚你的会计再做决定。别最后卖完房子还给税局几万 GST,那就白做了。

有没有把卖地的时候的中介费考虑进去?2% 也就这么没了。

设计费呢?别忘了设计费。做个批文一万到两三万都有可能。加上施工图工程图,再来一两万。

做项目要是贷款,可千万别忘了算利息,利息也是占成本中很大的部分。一百万的项目一年 6%-7% 的利息可别忘了。

主要的款项暂时就想到这么多了,也是小型开发商最常忘记计算的几项。

再说说 Builder 的报价的事

墨尔本的 Builder 名声都不好,这是因为建筑本来就是投资很大的事,对建筑商来说也是风险很高的。开发商和建筑商是利益矛盾的双方,也就可以理解了。建筑商也知道开发商会四处询价,那么报低了价,能吸引到开发商,但自己的利益却得不到保证,万一哪个地方出差错,就白干了,还能赔进去。如果报高了呢,显而易见,开发商也不找你呀。

于是建筑商也很无奈,只能在报价上耍花招了。所以开发商首先要多找几家 builder 要报价,其次要做到 Compare apple to apple。不要错过实诚的 builder。有些建筑商故意一开始把报价写的很低,等你真的开始和他合作建房,发现很多容易有风险的条目其实都没有包括,最后要多加钱。也可能有些装修材料没有包括,或者配置很低,最后要多加钱。避免这种情况就要 Compare apple to apple,便宜的不一定是最好的。

有个中东某国的人是个 builder,在华人圈里小有名气,他用很低廉的报价吸引了 40 多个客户,很多都是中国人,签了合同,收了定金后,就什么都没干,直接拿着大额定金跑路了,手机永远不接。便宜的东西背后可能有陷阱。

建筑合同法里规定了一种条款叫 Provisional Sum。这个是说,如果在签合同时,有些成本无法计算,那么要给出一定的预测和机动款,最后多退少补。有些事例如挖地基,的确在开挖前是不知道要挖多深才能见到 hard clay 的,那就只能这么规定了。所以开发商有可能还要往这种事里多加钱。很多小开发商现金又不多,全靠贷款,那么就要小心这种事了,在买地的时候就要看土壤检测报告,到底大石头多不多,Hard Clay 在几米深,坡度不要太斜等等,以避免 provisonal sum。

Provisional Sum 的例子不止地下碰到石头。在特别差的土壤等级也会遇到,不开挖是不知道出土量有多少,浇筑水泥的工程量有多少,所以也要作为 provisional sum。基本上在开工前无法确定成本的,都要归到 provisional sum 里。坡地也会遇到。做装修工程也会遇到这个。

至于地下室,也可以建,没有听说有法律禁止,当然必须要向 council 申请,如果建地下室很增加房子的 value 的。多准备个 10 万块,就能有个不错的地下室。

上面说完了开发成本,现在说建筑成本

建筑成本和开发成本是有区别的,区别就在于有些分项 builder 是不负责的。明显的地方好说,例如水电煤气的分表费用,增容费用。但有些 builder 就跟你玩游戏了。所以有些报价看起来好便宜,但是 fence 不包,driveway 不包,new crossover 不包,landscaping 不包,那这些就真的变成你这个开发商的开发费用了。你当然是想风险越小越好,所以你想让 builder 包的越多越好,一个项目上百个分项,有时候 builder 自己都会遗漏,何况作为开发商的你呢。所以越仔细研究,越小可能性产生冲突损失钱。

上面说的是包活给 builder,这种建筑方式,尤其越大的项目,builder 收取的利润会越高,例如 3 个 unit 以上,因为现场的各种突发状况因为规模问题,变的会有更多影响力,builder 一个不小心,就会亏钱。所以 builder 会尝试多收一些钱来保护自己,以防哪个地方没估计到。除了保护自己的钱外,再加上利润。这种做法大 builder 除外,因为他们有独立的预算部门,来控制成本。

Builder 如果没做好本分,最受伤的其实是开发商。我接手过几例 builder 没算好报价,或者没运作好财务,申请破产,把开发商的项目扔在那里,2 年之久,木架都变黑了,最后又花很多钱重新返工。开发商两年的银行利息都够买辆奔驰的了。

所以挑选 builder 挺重要,有些 builder 就是干活的匠人出身,不懂管理,做一两个项目还弄得清楚,做三四个项目直接就乱套了。把这个项目的钱用在另一个项目上的,用客户的钱买四驱车的,导致项目无法进度,都有。而且有些 builder 自己是工匠出身,自己建房子可能成本低极了,就以为给客户也可以这个价格建,结果一下 3 套房子到手里来,忙不过来,又因为报价太低无法雇人,项目只能扔下了。所以我个人看来,懂管理的 builder 更重要。

另一种建房的方式,另一种和 builder 合作的方式

这种方式其实会省钱,风险也降低了不少。但是前提是自己要多少懂一些建筑。具体做法是,你雇佣这个 builder 当 project manager,给他管理费和 builder license 的使用费。

作为开发商,这样做的好处是:

第一,降低了成本。因为 Builder 通常会收取建筑额的 20% 以上作为利润和风险规避,有的也会只收取 15% 到 18%。但如果你雇佣 builder 做 project manager,你付给他的钱可能只需要 5% 到 8%。项目越大可以谈的空间越大。

但这样的方式也有一定的要求,例如作为开发商你的现金流必须很强大,背负着 80% 的贷款就别这么搞了。

第二,自己对建筑最好比较懂,有的不合理的事情也能反应过来。

第三,倒是不用担心你的 manager 会拿回扣什么的,这种事很少,我以前为别人当 manager 的时候,澳洲本地人想分包我的工程,只是打电话来求,没有一个给我钱或者物什么的,连杯咖啡都没请我喝过。所以 manager 传统 trades 坑开发商还是比较难。避免这种情况也不难,就是在开工前找预算公司做个项目预算,严格按照预算施工,不会出格到哪里去。

最后质保问题,澳洲新房的质保是出 builder license 的人负责的,和开发商无关,这点和中国不同。所以房子没盖好,以后有质量问题,是找 builder 的。

新房保险和各种保险的问题

涉及到建筑行业的保险,有几个必须要知道的概念。

一个是 New home warranty insurance,也叫 Builder’s insurance,这个保险呢,是开发商付钱,builder 代买,QBE 出售。

保护什么呢?注意了,保护的是业主,如果物业出售了,保护的是随后的买家。保险期限为:结构性的 defect 保 6 年,内装修 defect 保 2 年。注意了,你买了这个保险,并不是说出了建筑上的质量问题就有保险赔付,千万别听人忽悠,这个保险只是用在当 Builder 破产、消失、死亡时,Builder 无法履行其责任,那么保险公司会介入对业主进行相应的赔偿。

听起来是不错,但是这个 New Home Warranty Insurance 基本上只赔付建筑额的 20%,也起不了大的作用,其二是耗时极长,数年不赔付都不奇怪。所以如果摊上一个坏 builder,拖着你的项目不做,那就变成一个非常劳民伤财的局面了。

另一种保险,就是 Public liability insurance,这是 builder 的公共责任险,当第三方在工地上受伤、死亡,或者工地丢失、损坏东西,保险公司赔付 builder。这个保险和开发商无关。开发商应该自己买保险,保护自己的公司。

还有一种息息相关的保险就是 work cover 了,只要是有雇员,就一定要买这个保险。也和业主无关,是 builder 买给自己员工的。

建筑结构

现在建筑市场上主要的结构还是木材,钢架结构有,但是比较少。而且澳洲的主要几大钢铁生产商垄断着这种钢架生产。

你的这种结构很好,就是给澳洲人多提供了一种选择。我作为建筑商我是基本上无法选择用什么结构,工程图怎么规定的我就怎么建,我无权介入。我的建议是你最好在澳洲雇佣营销团队,成立实体店,设点,投入巨大的营销成本,应该能做起来。

Hebel 是个好东西,而且中国和澳洲差价很大。澳洲用来制砖的黏土也是越采越少,总体趋势是用 Hebel。还是那句话,现在 Hebel 是 CSR 的独家注册产品,你要是想进入澳洲市场,靠我们这种建筑商是成不了气候的,最好还是拿澳标认证,然后设点。

关于搞开发和利润率的认识

曾经无数次国内来的开发商问我,在墨尔本这里搞个项目,办批文一年,建筑一年,最后年利润率也就 10%,搞什么搞啊,也就比存款利息高那么些而已,在国内随便哪个项目都 50% 到翻几倍的赚,澳洲怎么比的了?

这话没错但也不对。这涉及到对澳洲做开发的方法和认识问题。

在澳洲稍微大一点的开发商,手里都攥着几十块上百块的地,而且现在进行施工和开发的,基本上都是十年前到数十年前的土地。而中国开发商一登陆,在不熟悉澳洲国情的情况下,立即购买土地,立即开发,不顾市场行情,并且最糟的是,如果多买一块地来进行储备吧,情况不熟悉,想就从一块地开始个试验田吧,最后发现不赚钱。当然不赚钱了,开发模式不正确嘛。

如果你是想成为职业开发商,以做开发商为接下来很长时间的事业的话,那么首先你手里至少要有两个项目。从刚一开始,一个项目报批,另一个项目待批。等到第一个项目可以开工的时候,第二个项目可以报批了。等第一个项目完成了,第二个项目也可以开工了,那就要买第三个项目了。这样链条才能慢慢的转动起来,每次开工的都是3年前的地,慢慢的开发周期越拉越长,基本上要是能做到你现在开发的是你5年前的地的话,就非常成功了。如果只是指望一个项目给你回报30%的话,只能说澳洲的模式不是这样的。

当然也有小开发商是一边上班,一边用闲钱开发个几栋 unit 来补贴家用的,不在此列,为了利润最大化,还是自己做批文最好。买带批文的地的话……就看你议价的能力了。

怎么运用资金

在说资金问题之前,发布一个警告。

前文提过,维多利亚州的规划框架改革了,接下来会有重大影响。很大可能很多区里的某些区域会对开发进行限制,本来能划分 6 个地块的,现在也许只能划分两个了。最先响应规划部门的两个 Council 是 Cambellwell 和 Glen Iris 的 Council,你会发现很多在这两个区内的地,本来能划分 5 个 8 个的,甚至是公寓的,现在都无法划分,或者只能划分 2,3 个了。

规划法和 Common Law 不同,一般法律是对实施前的案例不适用的,但唯有规划法是一实施,现在正在报批的项目都要按照新法来审核。

除了这两个 Council,其他 Council 会陆续向规划部门递交本区的新框架。所以各位开发商在买新地之前,务必要找 Architect 问清楚,不要擅自做决定,以免造成重大损失。

有个开发商在 Camberwell 有一块 3000 多平米的地,准备做 40 来套公寓。但是新法 Gazette 以后,他只能划分两个房子。大家小心。

澳洲对建筑从业人员划分的类别很多,每个州都不一样,我只能说维多利亚州的情况。对建筑从业人员有:

Building Surveyor (Unlimited)
Building Surveyor (Limited)
Building Inspector (Unlimited)
Building Inspector (Limited)
Quantity Surveyor
Civil Engineer
Mechanical Engineer
Electrical Engineer
Fire Safety Engineer
Draftsperson Building Design (Architectural), interior, services)
Draftsperson Building Design (Interior)
Draftsperson Building Design (Services)
Commercial Builder (Unlimited)
Commercial Builder (Limited)
Domestic Builder (Unlimited)
Domestic Builder (Limited)
Domestic Builder (Manager)
Demolisher (Low Rise Buildings)
Demolisher (Medium Rise Buildings)
Demolisher (Unlimited)
Erector or Supervisor (Temporary Structures), Class 1
Erector or Supervisor (Temporary Structures), Class 2

再往细分还有很多。

你这样的工程师是有很光明的前途的,那么你有两个发展方向。

第一呢,如果资金很充足,可以自己搞开发,开建筑公司等等。

第二呢,如果资金不充足,想找工作,那么如果英语很好就简单了,在这边的什么学校里学个 Builder Surveyor 或者 engineering,可以免修一些课程,最快毕业,也很好找工作。

最后给点建议

作为新手来说,风险最低的开发方式,就是第一个项目,越小越好。项目规模越小,风险就越小。怎么个小法呢?

首先要确保建造好了以后能卖出去。这取决于你对某个区的熟悉程度。例如我就熟悉墨尔本东南的几个区的情况,包括哪里有学校,哪里有购物中心,哪里的房子自然环境好,哪里靠近工业区,哪里附近有垃圾站,哪里的房子上周拍卖情况不错,哪里比较平淡,就连中介都是大部分代理自己附近的区的,因为熟悉。所以你要是熟悉了某个区,了解了其中猫腻,才着重在哪个区下手。

最小的项目甚至可以买个后院大点的房子,尝试在后院盖一个卖出去。即使这样你也要涉及和 Architect 接触,开始接触了解规划法规,找个 builder 盖起来,自己如果住在前面,也能天天看着学着,这就是最小最小的了。

预算基本上就是要考虑周全,不要漏项,就是买地的价格,过户费,律师费,贷款手续费,利息,保险,地税,Council rate, 水电煤气都要算做 hold 地成本的。更别说后面的规划费,申请费,各种 report 费,contribution fee(这还是个大头),卖地的时候的中介费,GST,建筑费就更别提了。增容水电煤气的费用,都是要算进去的。一个不留神什么没算到,就不好了。

如何选择土地物业呢,就是多看拍卖,多看 open for inspection,多留联系方式给中介,他们在很长一段时间内遇到适合你的项目都会发给你。自己也要每天看 realestate,浏览经常浏览的区,在一段时间后你会发现很多有趣的东西。例如发现某个房子怎么 5 个月了还没卖掉,也会发现某些房子一个星期就卖了。会发现某些区怎么全是拍卖的形式,还会发现某块地降价了,等等之类。多做笔记,多在周末看看拍卖,很有好处。

至于分界点不同的人有不同见解。基本上开发商有 20% 利润都是愿意的,有些项目运转的好,30% 也是有的。

一些问题汇总

1、在与 builder 打交道的建房过程中 我们需要注意哪些细节 builder 在建房过程中的利润点都在哪些地方?

和 builder 打交道的过程是挺不容易的,很多注意要点里,最重要的一条是,不要怕麻烦,所有所有所有的交流过程,最好都要做到写到书面上!最重要的第二条,不到 stage,最好不要付钱,除非你真的相信他,即使提前 stage 付款了,也不要离 stage 完成差太远。

2、项目超过 5百万澳币有需要注意的吗?

你的项目造价超过 5 百万澳币,要小心很多事情,会带来成本的增加。工会的介入,工地安全部门的巡查什么的,不要舍不得钱,一定要请专人帮你来搞定这些周边的事,你的项目才能顺利进行。签合同要陈列清楚什么东西不包括,以免大幅增加成本。花点钱请 quantity surveyor 给你把项目审核一遍,看有什么成本漏项没有估计到。

3、项目越大,风险越大,都具体有哪些要注意的呢?

基本上来说,项目越大,风险越高。风险都来自哪些方面呢?所谓风险,就是经济损失,钱不控制在自己手里,就有风险。

除了上面的 builder 跑路的例子,举个新鲜例子,你要一次开发 6 套 Townhouse,你跟银行申请了贷款,跟 Builder 签订了建筑合同,6 套 townhouse 签订六本 New Home Building Contract。结果到了地基阶段的时候,争议出来了,银行说你得把 6 个地基全部做完,才能放款。但是 Builder 说,6 个房子 6 个建筑合同,肯定是做完一个地基结一个地基的款啊。这种情况,开发商就卡在这里了,builder 没钱垫,做不完 6 个地基,银行不放款,说要全部做完才算数。你是开发商你怎么办?如果是 6 套还好,你开发 8 套 10 套怎么办,现在有几个 builder 有那个财力给你垫这么多? Builder 还同时开几个项目呢。

因此在银行开发商贷款方面一定要确保各个条款,找到靠谱的 Banker 和 Broker 协助,了解清楚,提前做好准备。

 

文章内容非常细致全面,部分信息或许不是最新政策。

近几年澳洲房产开发市场火爆,因为悉尼新州房价和成本上升,许多客户选择去墨尔本买地做项目开发。值得参考。

我们建议如果您是第一次做项目开发,不妨多个角度了解。与我们的贷款经理预约,详细沟通开发流程和开发商贷款需要了解的信息,确保资金就位,顺利完成开发项目。

 

 

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