同样的市场,不同的投资「命运」

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(图片来源:GameFinance)

(一)

去从年底信贷政策逐步收紧后,前段时间大家还在到处寻求海外买家贷款解决方案,到了现阶段应该多数对市场有些认知的客户已经很清楚状况了。

⇢ 《2016 海外投资客户贷款解决方案

如果没有办法满足 U基金要求或无法接受 Prime基金利率的客户,其实都应该考虑将房子尽快安排拿到市场重新出售。

如果您还感觉期待近期政策会有放宽松,碰碰运气,我们认为可能会损失更大。

(二)

事实上,如果您已经将房子放到市场上转售。你或许会发现,特别是墨尔本 CBD 公寓和布里斯班部分公寓,在市场上并不是那么容易出手。甚至选择原价转售,等了几个月也没有消息。

你可能也依稀记得你的 agent 给你算过一笔账,最坏最坏的打算,不 settle 了就把房子转售出去。可是为何我的房子放了几个月却无人问津呢?

是市场不同了吗?是供需变化了吗?

事实上市场还是那个市场,悉尼和墨尔本的清盘率还是非常的高,这依旧是澳洲房市的指向标,房市并没有冷却;澳洲的房子也依旧短缺。可是为何你的房子卖不掉,二手市场其他的物业却有那么多人去抢呢?

(三)

不知道大家是否还记得去年 6月我们的的一篇文章《悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?》里面第 5 点「不同角度看海外人士投资澳洲房产」中提到过一句话:

事实上澳洲本土的人不是应该反对卖房子给中国人,应该反对的是那些逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓,只建造那些卖给中国人的房子。 这才是问题。

对于这个市场有太多不确定因素,政治因素,经济因素,甚至可能哪天你也不明白的一个东西冒出来,市场方向就变了,那这些房子怎么办呢?

你买房子的时候,所有人都告诉你 Locaton location location(地点地点地点),但没办法的是这是同一个市场但却又不是同一个市场。因为作为悉尼的投资客户都很难知道墨尔本到底哪些区域是当地市场偏好的,偏好的程度有多大,更何况是连澳洲都只来过一次两次观光的海外买家。我们都一样,只能通过报道和中介的介绍,来了解绝大部分的区域和项目信息,你想通过自己的调研和朋友去打听,还不如找个靠谱的经纪人了解。

所以信息不对称,这很难避免的。

当你准备 Settle 不了转售出去的时候,你要考虑你进入的是当地二手房市场,你的房子要卖去哪里?本地居民有这个需求吗?是本地居民喜欢投资的类型吗 ?这是你要问的问题。(事实上在你购买的时候就应该考虑到)

那些只给中国海外买家建房子的区域,当然也有本地中国投资客户(否则 FIRB 限制无法开工),你就需要考虑清楚。还有那些第四大第五大 CBD 的,澳洲和国内不一样,总共两千五百万人口,你说要发展到那个地方真不知道是多少年后了。要是 5 年后你再去卖,应该会有人接手,必定在那个区生活的人们,既然都在那个区生活买房了就一定是负担不起你现在这个房子价位的。

这里涉及一个「可负担性(affordability)」我们上个月讲过这个问题,点击可阅读

楼花的价格已经考虑到市场的增长,是未来的一个价值,但是在不成熟的社区(不是说你已经看得见的政府规划的区域,已经开始落实的区域属于增长的区域,我们指的是还只是规划八字都没一撇的做宣传的区域)这些「虚高」的价格就是赌博。

(四)

最后也有朋友会有疑问,我的房子是在很好的区域,但是也是很难卖掉,这又是为什么?

我们在今年 4月的一次讲座里和大家也分享过,「即便在同一个区,同一个时间段投资的物业,项目不同可能最后隔壁的项目成交一年后赚了 10万澳币,而另一个项目却价格原地踏步或只涨了 2-3万块。」

为什么呢?即便你知道那个区是有规划要涨,但是不同的项目不同开发商,不同的承建商,不同的销售,项目本身的质量和设计规划都可能有很大的差异。回到最初那点,有些房子贵了点,但多了个车位,阳台采光更好户型更符合当地居民的需求,自然放到二手市场时就很容易增值卖掉。而同样的区域有些开发商就是为了卖给特定买家,房子设计比较紧凑楼层较低,价格也便宜,可是虽然便宜了几万,但放到市场后一对比 local 的买家还是会做出自己的选择。

好东西贵也是会有人购买,但差的东西便宜也不一定有人要的。何况是给自己买个家呢。

(五)

所以最可怕的不是海外客户 settle 不了。

而是持有这些物业的客户,选择亏掉印花税亏掉 FIRB 费用甚至 10% 的定金都没有人来接手这些物业。 这才是麻烦了。

必定就是在房市崩溃的时候,接盘的人也只会去挑优质的资产。换做是你也是一样吧。

 

 

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国民银行(NAB):澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本

前言

每天关注的新闻里一定会有一条或两条有关地产的资讯。

上周我们写的「悉尼和墨尔本是否有房产泡沫」和「针对 APRA 投资房贷款政策收紧应该注意事项」得到许多朋友关注和阅读。这两天新闻又开始报道,悉尼近 4周的清盘率逐步下滑,已显趋势,又有预计 2016 年银行要加息,然后房市在未来三年内会大跌,而且此观点来自于注明的市场研究机构 BIS Shrapnel《2015-2018年住房前景》(Residential Property Prospects)报告

“这是市场的正常作用,这是经济学101。市场繁荣,大家都跳进来,然后开始大举建设,市场变得供过于求,于是开始纠正。”

这句话我们是认同的,市场会自动纠正,然而我们不认为未来 3 年内房价会大跌。

单纯从房贷的角度来看,首先如果房价大跌,那么银行房贷资产将出现问题,势必会引起房贷危机,引用我们一位客户的话「如果真出现澳洲版的房贷危机,预计到时候县国有化四大银行,然后零利率,央行扩大资产负债表,购买澳洲国债、金融机构债,加上扭曲操作,如果还不可以再同步推出新型的投资移民计划。」Too big to fail,我觉得应该还不会出现这样的情况。其次利息我们认为未来 1年半内都不太可能上升,预计年末还有可能再有一次降息的可能。所以升息带来的压力应该不太大。

反而应该是政策的调整,对于投资者会有较大的影响。

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作为 NAB 的最高级别经纪人,My Home Loan 收到国民银行发来的《澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本》,是关于澳洲房屋价值趋势的一些总结和展望。通过总结过去 12 个月(截止 2015 年 4 月)市场上发生的交易,为大家提供一个数据支撑,判断未来近期房产价格的趋势。

全澳概况(National Overview)

根据 CoreLogic RP Data 的价值指数,在截止 2015 年 4 月的过去 12 个月,各省会城市放在一起房价一共上升了 7.9%。比起去年截止 2014 年 4 月的最高峰时期的 11.5% 增长有所放缓。但近期在利率下调和住房需求的刺激下市场出现反弹,特别是悉尼。

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对比各省会城市,在过去一年,悉尼保持了最强劲的增长速度 14.5%,墨尔本也表现出较强劲的增长 6.9%,布里斯班 2.2%,阿德莱德 1.7%,佩斯 0.3%,霍巴特 1.2%,堪培拉 1.1% 以及有所下跌的达尔文 -1.6%。

新南威尔士州概况(New South Wales Overview)

在过去的一年,悉尼有记录的房价在所有省会城市增幅最大。根据 CoreLogic RP Data的价值指数,截止 2015 年 4 月的过去12个月内悉尼房价增长 14.5%,其中 House 增长 15.5%,Unit 增长 9.7% 。悉尼的房价同比 2012 年 6 月增长了近 40.2%,是澳洲所有城市中增幅最大的城市。同时大多数的沿海市场的增值都表现出相当强劲的水平。

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Hunter 和 Illawarra 也表现出了相当强劲的增长。除此之外,远离海岸的市场已经趋于平稳的增值水平。

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(新州最可承受价格区)

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(新州最贵区)

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(新州独立屋增值幅度最大的区)

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(新州单元房增值最大的区)

然后预计到 2016 年 3 月 NSW 房价会上涨 3.3%

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到 2015 年 12 月,悉尼房产增值上涨 10%

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维多利亚州概况(Victoria Overview)

在过去一年墨尔本房价上升了 6.9%,是除悉尼以外增幅最大的省会城市。同比 2012 年  5 月,增幅 24.5%。墨尔本独立屋(house)和单元房(unit)的房价增长速度显示出巨大差异,分别是 7.6% 和 1.9%。

相对于墨尔本周边区域房价的增长疲软,其他城市例如 Ovens-Murray 地区包括 Wodonga 和 Wangaratta 的 house 增值显著。然而作为维州第二大区域的 Barwon 包括 Geelong 和 the Surf Coast 房价增幅则很温和。虽然墨尔本以外的城市增值相对平稳,但在维多利亚市场每一个区域的 house 都保持了稳定的增值。

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(维州独立屋增值最大的区)

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(维州独立屋增值最大的区)

预计到 2016 年 3 月维州的房价上涨 1.3%

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预计到 2015 年底墨尔本房产增值 6.2%

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昆士兰州概况(Queensland Overview)

在过去一年布里斯班房价增长了 2.2%,其中 house 增值 2.3%,unit 增值 0.7%。同比 2012 年 6 月增幅为 11.5%。然而房价仍然低于其先前的最高峰。

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昆士兰房价的增长相比其他州要更加多样。增值最多的地区是 North West 包括  Cloncurry 和 Mount Isa,增幅为 7.1%。其他沿海区域增值超过 Brisbane 的有:Gold Coast 为 5.4%,Sunshine Coast 为 5.0%, Far North 为 4.9%。也有一些地区表现了负增长,Central west-4.8%,Northern-4.0%,Fitzroy-2.4%。

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(昆州独立屋增值最大区)

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(昆州单元房增值最大区)

预计到 2016 年 3 月昆州房价上涨 3.3%

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预计 2015 年底,布里斯本房产增值上涨 3%

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南澳概况(South Australia Overview)

阿德莱德的房价在过去的一年增长 1.7%,其中 unit 2.6%,house 1.6%。在目前的发展阶段(自 2012 年 7 月),阿德莱德房价增长了 10.1%,刚刚恢复到先前的最高水平。自 2008 年底,阿德莱德房价增长了 12.2%。南澳其他地区房价增幅多样化 Murray 7.9%,Outer Adelaide 4.1%。

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预计 2016 年 3 月南澳房价上涨 -0.4%,2015 年底阿德莱德房产增值 0.4%

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澳洲首府堪培拉概况(Australian Capital Territory Overview)

堪培拉的房子价值,从实际角度来看呈现了下跌,数据上过去一年 ACT 上涨 1.1%,其中独立屋增值 1.3%,单元房下跌 2.1%。自 2012 年 2 月来算,房子价值上涨了 6.8%。

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许多数据还是可以好好对比研究一下,如果您感兴趣阅读这份报告的具体内容,请扫描下方 Myhomeloan 官方微信关注后转发 6 月 30 日我们的任何一条内容,将朋友圈转发记录截图发送 Myhomeloan 或 Runningbroker 的微信,我们会发送这份《澳大利亚房产市场报告》到您的邮箱或微信。

 

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