【王二房贷日记】要还本金吗?为什么房贷只还利息?Interest Only 有什么好处?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

王二在澳洲贷款购买了房子时,在选择还款方式时非常的犹豫,想到国内都是本息一起还(Principle & Interest),澳洲银行提供只还利息(Interest Only)有些不明白。问了许多朋友也是得到各样的答案。

那么澳洲的房屋贷款,在什么情况下选择只还利息?有必要本息一起还吗?

interest-only-arms

我们也常常被客户问询是否应该只还利息?或是否应该本息一起还?

我们分几点简单的做一个总结:

自住房

  1. 很多时候自住房因为没有税务的 Benefit 许多客户考虑本息一起偿还,30 年或 25 年逐步将贷款还清,这是最普遍的一个还款方式
  2. 考虑到未来可能自住房转投资房,我们建议和 MyHomeLoan 贷款经理沟通,确定是否需要只还利息,因为当未来自住房变成投资房时,已偿还的本金部分再次 Top up 或 Refinance 借出来时也是无法获取 Negative Gearing 的效果*
  3. 如果您是以上情况,最好借助 Offset(对冲帐户)实现未来更大的负扣税效果

投资房

  1. 许多投资客户,目的是用最少的资金和成本达到更多的投资,其中多数会选择只还利息,从而在现金流上也会有更多充裕的资金
  2. 负扣税(Negative Gearing)的效果会更加明显*
  3. 特别是一些客户拥有两套房产,其中一套物业自住(Owner Occupied),另外一套投资物业(Investment Property)可以规划自住房借款比例挪到投资房,达到的效果是投资房按照 100% LVR 的标准借贷,自住房减小 LVR,从而投资房可以更大限度的利用 Negative Gearing

关于只还利息几点分享

  1. 只还利息并不代表不还本金,不是说本金在 30 年贷款期限中是没有减少
  2. 只还利息的同时,原本本息一起偿还中的本金依旧可以通过 Offset 帐户达到对冲本金的效果
  3. 也就是意味着,只还利息是和本息一起偿还在正确使用 Offset 帐户时可以达到同样的减少本金的效果
  4. 然而这样的还款方式更加的灵活,首先不必要按照还款的周期定期“偿还”本金(对冲),只要随时有闲置的资金都可以在 Offset 帐户中达到“偿还”本金的效果,其次对于许多年轻的置业者来说还款的压力会小许多,避免本息偿还在经济压力大(比如升息后)出现 Default 违约的情况,被强制偿还额外的违约利息(通常是原利息 + 2%-3%)
  5. 最后,通过结合 Homeloan 贷款帐户和 Offset 对冲帐户加上 Credit Card 信用卡可以实现 Loan Minimisation Management 节约更大笔的开支
例如:
40万借款,夫妻收入 $6,000 澳币一个月在除了还贷,每月生活开支 $2,500 澳币的情况下,5% 利息的话,通过 Loan Minimisation Manangement 管理贷款,可以比 30年本息一起偿还节省大概 $18万到 $20万澳币的利息,贷款将在 16 年左右还清。

请预约我们的贷款经理和您沟通讲解贷款的最小化管理,通过我们的计算器帮您做一个合理的规划。

LMM 的管理方式同样适用于本息一起偿还的客户,自住投资都可以操作。
*我们建议您和您的会计师洽谈税务相关的问题,我们不提供税务建议

或需您读了以上的总结还是会一头雾水,通常已经有偿还贷款的客户会明白多一点。我们建议您和 MyHomeLoan 的贷款经理沟通,针对您的个人情况给出更多的还款方式建议。

王二得到我们的建议后选择的 Package 产品和还息方式帮助了他减少了还贷压力的同时,节省了一大笔利息的费用,更重要的是为未来的投资计划铺好了路子,不会在下一套投资时因为之前的 Structure 有问题为后面的投资添堵。

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 [email protected]
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au
MyHomeLoan 微博 MyHomeLoan 微信
微博 @Myhomeloan 微信 @Myhomeloan

澳洲买房 vs 中国买房,澳洲和中国买房的区别及全面对比分析

这是一篇分享在新浪房产频道的文章,Myhomeloan 针对其中的内容做了一些整理,特别是房贷方面提供了更准确的信息。整理上内容非常的全面,数据和对比分析也十分到位,值得阅读,欢迎大家分享。

china oz property

1、产权概念不同

产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。

国内房产仅包括 70 年的使用权,并不包括所有权(参见土地管理法,即土地使用权未到期国家也可征用)。在澳洲,房屋和土地买卖是分开处理的。买 house 的时候签合同,签的是 land & house package 合同,先签土地转让合同,再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求,也可以先买好地,自己找设计师设计,再交由政府审批。如果买 apartment,也是有土地所有权的,叫 joint land,就是和别人共有的,能省去很多麻烦和每年一付的 land tax。

产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略,这在后面会讲到。

2、增值潜力不同

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢?

在澳洲,房价的走势却是相当稳定的,年增长 7%—10%,大约 7—10 年翻一番。耳熟不?已经听了无数人这么跟我说,不管你们信不信,我将信将疑。秉承着质疑一切的原则,我在ASB—澳洲统计局,找到了这个数据。

mfgl-1

只能说,从九十年代开始,在全球经济大宽松的背景下,增长较为迅猛,之前的走势增长幅度较 CPI 略高而已。这里提到的 7 年翻一番事实上也是中价位的翻一番

mfgl-2

 

来源:http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/Lookup/4102.0Chapter9002008

尤自九十年代开始,在全球经济宽松的大背景下,增长尤为迅 猛。这主要 是由白人文化导致的,外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近 30% 的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了 购房安家的观念。每年 2.1% 的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以中国人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。

3、风险性差异

3.1 空置率 (vacancy rate)

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在 5%—10% 之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在 10%—20% 之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证 房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在 20% 以上为商品房严重积压区。

空置率在 10%-20% 便是空置危险区,上海的 是 60.2%,北京的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。(数据参考)官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,在 42 年内,房价就算不跌,也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%—1.8% 浮动。(数据参考

上文提到,30% 的澳洲人租房住。因此,在澳洲买房,完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言,多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少,供小于求,这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。

3.2 租金回报率 ROI (return on investment)

简而言之,租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于 3.5%。其中, 北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在 2.5% 以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅 2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在 5.3% 左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀,回报率可达到 6% — 6.5%。墨尔本则保持 city 7% 左右。如果在 Gladston,Townsville 一类的矿区或军区,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的 11%—13%!

4、政府立场

4.1 政府补助 ( Government Grant)

上文提到不算政府补助和退税收入,ROI 已经是 5.2%,基本和房屋贷款利率(5.5% 左右)持平。因此,在澳洲,租房住还不如自己买房。可是,澳洲人 推崇自由与提前消费,甚至七十几岁的老太太,拿着政府养老金还每周出去打工,就为了一个人住在 manly beach,图的就是这个范儿!政府犯愁了,“求求你们了,买房子吧,我给你们钱,一次性给一大笔,每年还退一笔!买了房,你好我也好。我这能刷数据,能 降低养老负担,你能捞一笔,还不算你们遗产税!买吧买吧,再不买都让中国人买没了!”

不是夸张,上面所述句句有理有据。在新南威尔士州,首次置业者购买 65 万(房屋中位价)以下的新房或楼花,将获得 1.5 万澳元的补贴,该补贴将 于 2016 年 1 月 1 日起下调至 1 万澳元。在昆士兰州,首次置业者从 2012 年 9 月 12 日起可申请 1.5 万澳币政府资助,但房价总额不得超过 75 万澳元,而且必须是新 房或者楼花。如果房价总额低于 40 万澳元免去印花税。而维多利亚州政府从 2013 年 7 月 1 日起开始推行新的首次置业者补贴,补贴金额为 1 万澳元;此外还将印花税的优惠比例提升至 40%。

4.2 澳洲是唯一一个施行 Negative gearing 的国家。

很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提——投资用途。为了鼓励房产投资,ATO 税务局把个人房屋出租当 成了一种会产生 assessable income 的小生意!众所周知,会计有一个原则叫 accrual accounting,中文叫“权责发生制”—— 是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务,即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确 认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。通俗地讲就是:算账的时候将折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候没 人管你折旧什么。

由于收入越高者税率越高,房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 20 万澳元,在本套房产上的年退税额将是 $8,100 澳元。老婆在 accounting firm 工作,经常帮公司或个人退税,发现但凡像医生律师之流的高收入者,帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人 群,甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

*通常会计师、律师、医生的高端置业,在收入达到一定水平时,可以通过高级别的 Broker 在银行拿到 ProPack 产品,达到 90% LVR 无需缴纳 LMI 保险,即可以省去大笔的保险费,同时可以最大限度的利用贷款额度做负扣税。

4.3 澳洲政府很希望“自己人”来买房子。

但是在这个追求所谓“民主、公平”的国家,又不能对没有 PR 的人区别对待,所以诞生了像 FIRB ( Foreign Investment Review Board) 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或 者期房,政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国,所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。

有关 FIRB 的信息请点击:FIRB 介绍

5、贷款

5.1 贷款难度 (Mortgage)

在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款,留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以 担保人的收入来担保你的贷款。不过仅限于购买新房,目前二手房贷款会收到很多制约,详情可以阅读这里《留学生签证如果贷款购买澳洲二手房屋》。在经过专业 Broker 的指导之后,一般都可以申请到 80% 的贷款。这些专业指导包括 Cancel 你的信用卡来降低信用违约 程度等。不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心!试想,如果你的还款能力出现问题或者破产,银行 只需收回 这套房产,并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的,银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格(贷款利率只比存款利率高一个百分点),是赚钱买卖!要知道,悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。

并且,最近的种种经济指标和数据指明,澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪 AAA 主权评级的唯一发达国家。 尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里,澳大利亚 2011-12 财年预算赤字占 GDP 的比重大致仅为 3%。澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十 年一遇的经济危机,对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击,原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时,澳大利亚政府便会 采取一系列措施鼓励房产市场,刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。

5.2 贷款首付 (Deposit)

房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用,俗话讲以小博大,四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的 澳洲,首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为 10%,交付时交付另外 10%,通常首付 20% 借贷 80% 的比例。反观国内,05 年开始国务院下令,个人住房贷款首付提至 30%,第二套房贷首付不低于 50%。如 果 购买的第二套房用做投资用途,及出租,那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以今年悉尼房屋中位价两房 60 万为例,购买楼花的订金只需 5%—10%, 即 3万— 6 万澳元,一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工,按照年增长7%计算,房屋已增长至 68.4 万,加上 5,000 澳元的投资者政府补贴,获利将可 能是两年的学费。其后如果将此房用于自住,付的是和房租差不多的贷款,得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份卖掉,得到的 将是大笔的 capital gain、如果一边自住,一边将此房的 Master room 租出去,自己住小间,每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的),既节约了自己的房租,还将得到卖房时 capital gain。当然了,在这样一个讲求专业的国家,一定要找个专业的 Broker 帮助实现贷款,专业的律师维护最大权益,专业的会计会帮助避税。

*这里有一篇详细的以房养学的案例分析可以阅读:澳洲以房养学分享

5.3 只付利息 (Interest Only Repayment)

澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的!通常为前 5 年或最多 15年,之后可以通过转贷或申请延长达到更久。为什么可以只还利息?参见上文产权的问题,国内房屋使用权 70 年,所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清,不然不是等于白用了?而澳洲的房屋是私有财产,即 forever,无限期,那么你想什么时候还清就什么时 候还清!

第一,既然购买不动产是一种投资,那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分,及对投资项目的 信心强弱不一。如果没信心,就少投钱,将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心,那不如拿 pay-off 的钱在其他地区多买几处房产,既实现了利益最大化又 分散了风 险。第二,只还利息还能使每年的账面亏损最大化,退尽量多的税回来。反之,pay-off 以后,租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不 仅不能退税还得因为投资盈利而上税!

你也可以向银行申请一个 offset account,把房款放进去,每个月银行自动从里面拿钱。无息,因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是 offset account 是自己的账户,可以随时取钱出来,只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。

*详细 Offset 帐户介绍和功能解释请阅读:Offset 与 Redraw 功能的对比

5.4 再融资 (Refinance)

当房价涨了以后,例如 60 万的房子涨到了 70 万,那么,可以用这 10 万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的 10 万作为第二套房子的首付, “免费”购买 第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请 Refinance,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋,蛋变母鸡的故事。在发达国 家,想要一夜暴富的几率非常低,巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念,每个人都可以生活的很好。

*相关阅读:转贷(Refinance)的知识介绍

6、买卖体制不同

澳洲历史不长,制度却很严谨,大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域,包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主 Vendor 和买家 Customer 是不会见面的,整个买卖过程都将通过第三方——中介 Agency 完成。在买卖双方的律师配合下,由中介为双方交换合同。当然,联系律师、邀请 broker 帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至,因为中介有较大的 bargain power(集合买家,相当于团购),有时可以向开发商为买家争取利益。

提起中介,国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为,缺乏有效法律机制的监督。在澳洲,情况是截然不同的。要想进入房地产 市场,哪怕 只是做拿钥匙开门带人看房子的工作,也是需要职业资格认证的(Real Estate Registration Licence)。

随着职位的提升,权利变大,还要强制性的接受相关课程的再教育,考取各种证书。入门的 Licence 主要是培训职业道德和法律的相关知识,课程 为期一周, 加上考试直至 Fair Trading 下发执照,总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为 700 澳币左右。课上会有很多案例分析,大概都是讲做这行很危险,随时有可能被起 诉,所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许的, disclosure 是很重要的一条,比如屋里死过人,下水道会堵,旁边要盖个房子挡光,必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介进入公司以后往往还有三 个月到半年的培训期,因为现代人对中介的要求越来越高,不但要掌握房产知识,还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。

在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA (development approval) 审批下来就开始卖。开发商边盖边卖,越卖越贵,等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子,看到的往往就是大 楼模型、模拟图、户型图和工地…先付一定数量的订金,之后付房款的 10%(首付的10%,会直接存入律师信托银行账户,任何人都无权动用,这就在很大程度 上为购房者规避了风险),建好以后再付 10%,这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序,在项目的初期购买房产就好于后期购买,因为有更多的楼层、户型选择,开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。

*相关补充

因为是海外人士澳洲购房,文章多以购买楼花(期房)和新房为例,以下是一些在澳洲购买房产,包括二手房产的相关分享,做了一些整理供大家参考:

  1. 澳洲期房、现房购买简明流程
  2. 澳大利亚购买房子的详细流程讲解
  3. 澳洲房屋贷款基本术语解释和房贷知识
  4. 澳洲购房房屋贷款咨询问答汇总分享
  5. 澳洲房屋购买 – 合同细节详解
  6. 购置房产交换合同前的几个报告 Report
  7. 购买期房楼花使用 Trust 信托帐户还是 Bank Guarantee 交付 10% 定金?
  8. 澳洲购置房产的必备词汇总结
  9. 澳洲买地建房和贷款流程
  10. 海外人士如何在澳洲贷款购买房产
  11. 澳洲购买房产需要支付哪些费用?
  12. 澳洲购置物业时交费的程序介绍
  13. 澳洲买房:Freehold 和 Leasehold 区别
  14. 澳洲购买 House 独立屋知识普及:关于房屋的 Lot Size
  15. 澳洲六种房屋产权证种类介绍
  16. 悉尼各区房地产现状分析

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。(问答社区:Ask.Myhomeloan.net.au )

MyHomeLoan 微博 MyHomeLoan 微信

微博 @Myhomeloan                                                          @Myhomeloan

Weibo.com/Myhomeloan                                                  0488 886 896