一个数字检测您是否处于「房贷风险」?

mortgage risk

(图片来源:Irish Times)

(一)越走越低的利率

澳洲的房贷利率继续走向更低。

目前有机构可以为自住房客户提供低至 3.49% 的浮动利率,如果经纪人选择放弃佣金通过客户支付一笔较小金额的服务费,利息甚至可以再降低到 3.34% 浮动。

3 年前当固定利率刚刚开始跌破 5% 的时候,几乎整个澳洲房贷市场都沸腾了,银行、经纪人、房贷客户们都怕「错过」了银行所谓的短期促销,纷纷电话要求固定房贷利率 4.99%,能帮客户锁定在那个 rate 的都是英雄。

然而利率从 4.99% 恢复到 5.29% 没多久后就一路跌到 4.89% 4.69% 4.59% 4.39% 4.19% 3.99% 3.89% 3.75%……

(二)越走越高的房价

澳洲几个主要的城市从 2012 年底开始,基本都是出于一路上涨的趋势。

利息降低了,还款压力减小了。从 6% 的利率将低到 4%,减少了 33% 的利息还款。许多朋友喜欢从这个角度出发去考虑房子的投资,感觉买房子比租房子都应该便宜了,不买都亏了。

然而市场上,你看一看主流的澳洲本土年青一代还是很难通过自己的存款积蓄和工作收入进入房子市场。常常看到的报道就是首次置业买家比例依旧很小,即便一些买家入市也都会选择一些可承受的价格房产作为投资先。

这里的一个概念尤为重要,作为任何一个房产投资者都应该考虑的,就是可承受能力「affordability」。

说的简单一些就是房子价格是否 affordable?因为即便大趋势是值得投资的市场,持有成本相对减小但已经走得很高的房价却超过了许多买家的承受范围。

不光是买房子的人要考虑,开发商也同样考虑,而且考虑的更加前瞻性更加全面不动声色。这也是你会注意到许多开发商在 2015 年基本在悉尼就没有太多新项目,集体转移到其他城市,一个是其他城市屯下的土地随着市场上涨可以拿出来开发赚取更多利润,另一个就是对悉尼当地市场新楼盘价格可承受能力的一个评估,市场在涨利率在跌成本也在上升,就算房价可以继续一路飚上去,是否潜在的买家可以承受这样的价格呢?达到一个瓶颈的时候,也就要等下一个轮回(整体市场涨个几年后)再回来继续赚钱了。

(三)银行的顾虑

整个市场欣欣向荣的时候,没有人会放过一个赚钱的机会。

开发商卖更多的房子,投资者买更多的不动产既有增值又有租金,银行两边借钱拿利息。

由于银行信贷收紧,同时公寓楼市场供应量的大量增加,8月的纪要里 RBA 认为未来房产价格继续按照前几年速度飙升的可能性不大,意味着房产泡沫风险会很低。
正是因为这样的判断,即房产市场的泡沫风险很低,这才更加放心的降息 0.25%(否则担心房市再次推高产生泡沫风险),然而 RBA 也保持一个态度就是一旦感受到房产在未来再次出现过热的情况,可能会促使银行和政策出台新的政策调控房地产市场。

这是 8 月澳洲央行一些纪要的总结

看起来没有系统风险,市场一切稳当。

然而没有什么比起银行自己更能提前嗅出潜在的风险并积极调整信贷政策来避免规模性的违约发生。

其中,不太显眼但却比较值得关注的我们认为就是本息还款的要求。

ASIC 去年的经纪人工作 review 后提出来的一些问题,比如「只还利息」的贷款比例过高,会给房贷市场带来系统风险。作为经纪人(broker)的我们可以给出许多理由认为 ASIC 不懂市场已经「老掉牙」了,居然会提出这样的愚蠢问题,难道他们不知道有对冲账户吗,甚至我们还写过一篇文章讲述「为何选择只还利息」。

然而现在我们认为,ASIC 的顾虑和银行近期对于本息还款的要求或许十分必要,并且对于未来 5-10 年的房贷市场稳定(房市稳定)有着很重要的作用。

对于银行来说,房屋抵押贷款的本质风险就在还款违约,进一步的话还款违约并不是最担心的,担心的是违约后银行是否可以通过采取行动收回损失。最常见的就是 mortgage sale,换句话说就是你房子的 resaleability。通俗一些就是当你不还钱跑掉时,银行去强行拍卖掉你的房子是否容易,容易卖掉(甚至不需要通过宣传直接有人接受),而且容易卖到要的价格可以拿回抵押贷款和相关违约带来的费用。

贷款者违约可能客户自己的经济情况发生变化,当然也可能由市场的任意一个因素直接导致,利息的升高、房子供应增大空置率变高、租金回报无法偿还相应贷款。你可能觉得不太可思议,感觉这些能有多大影响居然可以导致贷款违约?设想一个投资客拥有 5 套投资物业(50万贷款平均一套),通过租金来偿还贷款,倘若利息从 4% 上升到 5%时候,250万贷款一年只利息就会增加 2万5千元澳币,租金是否能有同样的上涨都会造成很大的经济压力。更不敢想象房子价格市场再有任何变化的时候(下跌或不涨)可能会出现麻烦。有些朋友可能只有一套物业,但道理也是一样,所以要看看下面我们给出的一个数字来判断下你到底会不会有房贷的违约风险。

话说回来,这和只还利息又有什么关系呢?目前房贷收紧的市场大概也是和四五年前开放海外借款有着很大关系,市场自我的调节能力很强,当一块市场行不通就会有另一个产品出来争夺市场,政策相对这个产品就会宽松直到感觉到有危机,然后这一块再就收紧,在出现另一个产品。所以每一个政策都可能带来未来市场的一个蝴蝶效应。

只还利息便是其中之一。通常只还利息 5年 – 15 年,最简单的问题就是 5年后,15 年后,目前就已经无法承受本息还款的借款者,收入的情况是否会允许在更短的时间内本息偿还呢?再加上如果利息上升回归到 6% 左右?当然您可能会说,第一只还利息的借款人可能并不是还不起本息,只是希望通过只还利息更好的管理房贷;第二 5 年后 15年后再换一个银行继续只还利息不就好了吗?其实包括我们在内也都是这么想的。但从监管角度和从长远市场风险的考虑,的确 ASIC 更加到位。第一个也正是 ASIC 要去调查了解清楚的问题,到底无法承受选择只还息的借款人和能有偿还能力选择只还利息的群体各自的比例怎样,要等 ASIC调查报告之后再做进一步讨论;第二如果客户就是一直这样的策略通过不断的 refinance 达到永远只还息不还本那也一定会给市场带来系统风险。

这也是我们认为银行近期开始推行本息和只还利息区别对待的出发点。通过本息更低利率的政策,引导客户偿还本金,降低银行本金的风险,也减少了银行对于未来房市不确定性的抵充(房子成交后价格下跌,客户未还任何本金丢房而跑)。

要强调的是,我们并没有对市场有多么的担忧,只是对相对激进的投资客户一些提醒。

你可以不这么认为,但是别忘了在 2008 年美国次贷危机已经一年后,后知后觉的市场里还有人也有同样的认为,房子价格怎么会跌呢?澳洲可能会是不同的市场,但作为拿着一辈子积蓄去投资的人们,你需要了解清楚可能出现的情况是否会真的影响到你,因为如果你没有考虑过,那么真正市场出现问题的时候,丢掉一生积蓄的也能是你。

(四)十个人里就有一个,你是否也处于「房贷风险」中

每个借钱的人都会说,我会按约定准时还钱的。

有的是经过深思熟虑,做过一番计算比较清楚自己的日常开支也对自己未来经济状况做过评估。但也有许多客户稀里糊涂,因为担心错过市场,让自己也是比较有生活压力。

Roy Morgan 最新的报告显示,在澳洲 5个房贷客户中就有 1个(18.4% 的客户)处于还贷风险中,10个客户里有 1个(13.9% 的客户)处于极度的房贷风险中。

其中的一个简单判断标准就是:

房贷持有者本息还清贷款的还款金额如果大于家庭收入的 15%-30% 区间就会被定义为「存在房贷还贷风险」;如果这个比例超过 30%-45% 的区间则是极度有风险。

打个比方,50万贷款 4.15% 利率, 30 年还清,每月还款金额 $2,430,每年就是 $29,160;如果家庭收入低于 $97,200 就是出于很有还贷风险的范围。

回归到银行贷款的审批,道理也是一样。

一个家庭的税后收入-基本生活开支(通常两个成年人的家庭 $2,900/月)- 贷款还款(按照 7.25% 较高的审核利率)-额外生活的开支> 0 ,才能够批准贷款。

所以如果还贷的金额超过家庭收入 30% ,还贷压力造成的违约风险就很大。

主要决定风险水平的就是家庭的收入,如果家庭总收入低于 $60,000 澳币一年,其中 83.2% 的房贷客户都会有极大的还贷压力;当家庭总收入达到一年 $80,000 时,还贷压力的客户将降低到 18%。

其中报告里一个发现,当家庭收入来源不只是依赖一个成员时,这样的风险将从 18% 降低到 9%,但倘若两个人的收入偿还房贷,一旦一个人失业则会将 38% 的家庭会立刻有还贷风险,30% 的家庭会有极度的还贷风险。这也是为何一个家庭贷款如果只有单一收入来源,银行自动评判的风险就会成倍增加,导致借款额度大大降低,来避免系统风险。

考虑到目前澳洲的就业市场,过去六个月全职工作的职位下跌,失业无疑是最大的风险。

所以有时候为自己和家庭购买一份收入保险或房贷保险也都是十分必要。

好了,大家拿起计算器看看自己是否处于还贷风险吧。顺便也算算,当利息如果涨到 5% 的时候会不会有压力,也想想倘若哪天失去了收入(或部分收入),是否也有一个备选的方案可以支撑还款。

我们希望帮助大家借到房子贷款,成交房子的同时也让大家能够在风险来临的时候守护好这个来之不易的家。

 

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