银行降息,现在是固定利息的好时机吗?

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(图片来源:Value Finance)

(一)

上周四周五,INGNAB 均宣布下调固定利率。

ING 下调自住房 3 年固定到 3.88%(CPR 4.47%)投资房固定利率 3年 3.97%(CPR 4.49%)。

NAB 的固定利率下调,同时浮动利率的折扣少做了一定调整。

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其他产品包括 Choicelend(NAB 旗下的基金产品)也宣布降低固定利率。

(二)

这时候一定又是几家欢乐几家愁的局面。

有些朋友一拍大腿,「看!还好没固定吧?!我说什么来着?!还好没固定吧?还得降!」

另一些朋友一拍大腿,「靠!怎么刚固定了就降了?!我就说不应该固定!你看亏大了!」

当然也有不少朋友压根就没固定利率,也有许多朋友固定了也没设么感觉该做什么事情做什么事情,该喝咖啡会朋友的会朋友。

(三)

提到固定利息,我们总喜欢给客户打个比方就好像炒股票。

所有人都希望在最低点买入,固定利息各位也都想「抄底」。

实际上可能反应过来已经「触底」时候向银行申请固定利息,表格拿到签字寄回去,利率已经开始上升,要知道一旦升起来的利息可比降息要快的多。最后啥也没拿到。

年初 CBA 银行推出 3年固定利率 3.99% 的时候,许多朋友蜂拥递交,你是否了解 CBA 拥有一支过去五年对宏观经纪预测最精准的团队?银行花大笔的资金雇佣大量经济学家,收集大量宏观数据分析,捕获的大量你我都不知道的经济信息,然后计算出一个 3.99% 的利率让大家去占便宜?

所以,固定利率永远都不是一个用来省钱的工具。

固定利率更多的目的可能是避免利息波动带来的还款压力和违约风险,或是更好的实现对现金流更好的把控。

你想明白了这一点,固定低 0.1% 或高 0.1% 就不会激动的拍大腿了。

⇢ 我们写过一篇文章从技术层面考虑《是否要固定利率》,可以点击阅读。

(四)

追求低的利率,节省开支无可厚非。

这是贷款经纪人首要的责任就是帮助客户需求一个可以节省利率的产品。但这仅仅是最基本的一个要求,可决不可以只以利率做衡量标准。

我们在《我为什么最不考虑利息》里提到过,所有的产品和功能都应该是服务客户的目的和目标的。

即便你仅仅只是购买第一套自主物业,也是有目的目标的,你还会有未来的其他投资和计划,那么结合你的个人经济情况,是否固定或浮动满足你的需求,大银行还是小银行?只还利息还是本息还款?开通还是不要对冲账户?是否有其他税务目的需要满足?那就更不要说几套物业贷款,可能需要更多的聊一聊各个需求,做好一个 structure 的规划。

倘若你只有唯一的目标就是低利息,那简单了。直接去 Loanstreet 选择最低的利率递交申请不就好了,还需要啥经纪人做规划?

而实际情况你可能会发现刚开始利息还挺低过了一段时间刚换走的银行利息又低了。银行的利率随时在调整,不断会有新的促销。你可以选择不断地更换银行,但你要知道买房子申请贷款,不是逛菜场买萝卜挑青菜,你的信用记录在默默地记录着你每次一改变

(五)

回过头来,我们再看看开头提到的银行降息。

我们判断根据 ING 和 NAB 的行动,很有可能后续一两个月内陆续你会看到其他银行跟进也调整固定利率。先是三年四年或五年的固定利率下调,然后未来或许两年有机会再跟着降低一点。

浮动利率方面银行让出的折扣空间会再多一点,投资房方面的利率折扣目前基本也接近自住房,只是两者的标准浮动利率还存在 0.15%-0.2% 的差别,因此还是有所差距。

通常类似 ING 这样的直属 Direct banking 嗅到资本市场利润允许降息空间或者「看到」其他银行预备采取行动时候,都会提前先做动作,反正大家早晚的事情,不如早几天拿出来招揽些客户。

所以印证了刚刚说的,客户看到 ING 降了,准备转过去,刚转好,发现老银行也跟着降了。

还是那句话,是否做调整,是否固定利息,不是看利率来决定,更多的是这个改变是否能服务好你的需求帮助你达到一个目标。

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我是否要选择固定利率?

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(图片来源:MortgageChoice)

我是否需要固定房贷利息?

很多朋友办理贷款时候,关于选择浮动利率还是固定利率上,左右为难。

我们几乎每天都从客户那里收到这个问题。

但是这个问题确实没有一个任何简单的答案,因为没有人能够预测利率,甚至澳洲储备银行(RBA)也做不到。

我们建议大家不要把是否固定做为一个选择题,而是应该根据自己未来的财务计划和抵押的房产情况来判断固定利率是否适合您。

浮动利率 Vs. 固定利率

通俗的说浮动利率(Variable Rate)也就是利率会跟着市场变化,每个月初澳洲央行 RBA 宣布基准利率变化时,每个商业银行可以根据自身的融资成本和经营状况决定是否升息或降息,或保持不变。比如银行决定升息,那么浮动利率的客户利息将会随之上升。

固定利率(Fixed Rate)是在一定的期限之内,贷款利率保持固定不变,也就是即便银行宣布上调或下调利率,您的利息将保持在合同期内不变。比如您选择固定利率3 年 3.99% 的利息产品,贷款放款后利率生效,生效期开始到 3年期结束时间内,不论利率上升到 7% 还是下降到 3.5% 您的利率将保持 3.99% 不变。

我们进一步来讨论,通过几个问题,侧面了解固定利息的好处和坏处。

 

什么时候不应该考虑固定利率?

固定利率贷款的和浮动利率贷款有很大不同。

首先固定利率通常没有对冲账户功能(offset account),在利息固定的期间,您也会失去很多的灵活性,如果需要在固定利率未到期前更换银行(转贷)或是提前付清贷款、卖掉物业都要支付高昂的退出费(break cost)。

以下情况下,不要固定您的房贷利率:

  • 您考虑大笔金额的额外还款(extra repayment)。
  • 您打算出售用于贷款抵押的房产。
  • 您可能会对房屋贷款再融资(refinance)
  • 当您计划装修或重建一个房屋时,通常您可能需要再融资或者加贷。
  • 您不喜欢被锁定于一个特定银行的贷款产品。

固定利率贷款有什么限制吗?

  • 固定利率银行对于额外还款都会设置限额,通常每年最多额外还款 $10,000,有些银行比如 Westpac 允许最多一年 $30,000 额外还款,超过规定的金额就会有罚款。
  • 因为是固定利率,无法关联对冲账户。部分银行比如 ANZ 一年固定利率允许设置对冲账户,和部分小银行机构会有关联对冲账户的固定利息产品。
  • 如果您做出了额外还款,固定利率产品可能不会允许您再提取已经付出的任何额外还款。
  • 当您做额外还款,转贷,改变贷款产品或更换还款方式,变卖您房产或偿清您的贷款时,均需要支付高额的退出费(解约金)。
  • 建筑贷款无法选择固定利息的产品。

也有一些银行机构让您的固定利率贷款保留完整的灵活性。

请联系 My Home Loan,询问适用于您的住房贷款。

什么是解约金?

如果您要付一大笔的贷款还款,切换回浮动利率或关闭您的贷款帐户,那么您可能需要为解约固定利率合同而向银行支付一定的费用。这些费用被称为解约金,是一项提前还款的调整或经济成本。

情况包括比如:(举例,不完全列表)

  • 换银行转贷
  • 卖房子
  • 付清房子贷款
  • 额外还款
  • 更换产品还款方式
  • 任何形式关闭贷款账户

提醒:终止费可能很高昂,往往超过几千澳币,在一些情况下甚至会超过几万澳币!所以要了解清晰银行的条款,确保固定利率是合适的选择。

您是否要考虑更换银行?

银行之间在客户争夺上不断地竞争,也会通过固定利率来吸引新的客户可以稳定在一个银行多几年时间。目前许多银行在于 2 年和 3 年的固定利率上推出许多优惠活动。

您的过去办理的贷款利率或许已经不再有竞争力,可以考虑和我们的贷款经理电话沟通,讨论一下您当前的情况和当前贷款的产品,我们会为您做一个全面的贷款检查(loan health check),确保您的房贷是合适并且利息是优惠的。

请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们的贷款经纪可以给您目前优惠的固定利率介绍。

银行专业套餐折扣利率

通常银行贷款选择专业套餐(professional package)的话,那么您可能自动获得 0.15%或 0.20%的利率折扣。

这些折扣,只要是选择套餐产品(会有套餐费),银行都会有折扣利率,但银行会告诉客户这个是为您特别给出的折扣。

事实上,如果想要拿到更好地折扣,通常的做法很多客户就是强调要离开换去其他银行,retention team 可能会能给出更高一点的利息折扣。

应该固定多少额度?

最简单的方式就是计算一下在固话利率期间您可能会偿付多少房贷,然后维持这部分的贷款为浮动利率。这样就可以在浮动利率的部分内做额外的还款或者对冲,不会产生任何违约金的处罚。

如果我们的客户是房产投资者,他们通常会选择固定整个贷款的利率,因为大多不会做额外的房贷还款,同时固定的还款金额方便做财务和税务的规划。

如果是自住房贷款,更常见的是一部分固定一部分浮动,继续保持贷款账户灵活性利用好对冲账户关联浮动利率那一部分贷款,又可以享受固定利率的稳定利息。

应该固定多久?

固定利率的时间越长,您可能潜在的违约罚款费用就越高。

大多数人都选 2~3年期或最多不超过 5年期固定利率,超过 5年会有很多不确定性。因此银行往往也是针对这些固定期限推出许多活动优惠。

大多数人选择固定利率的期限是基于他们对未来利率的预期,以及何时他们的状况或需求会改变。所以他们可能需要考虑转贷因素,额外还款的可能性或是否考虑出售房产来做判断。

在您选择固定利率之前,您应当评估一下自己未来的个人需要。

如果您不确定是否是正确的选择或怎样做出规划,您可以咨询 My Home Loan 的贷款经纪。

您是否应当锁定贷款的利率?

固定利息并不是申请递交时就可以确定拿到的。

固定利率是需要在房贷交割时才能生效,而不是申请时。

通常情况下,在申请和交割期间,固定利率可能会有显著的变化。

也因此银行提供利率锁定(rate lock)的服务。

利率锁定是如何作用的?

通常如果您担心递交固定利息后利率走势是上升的,比如递交贷款时固定利率是 3.99%,然而贷款批准、签署文件、归还文件直到贷款交割可能需要好几周时间。那么如果固定利率上升至 4.29% 您交割时的固定利率将是 4.29% 而不是 3.99%。

那么利率锁定(rate lock)就是银行推出的一个利率上升风险控制的工具,在您申请贷款时,您可以通过这个服务锁定您选择的产品利率 60 至 90天内维持不变。

不同的银行机构,锁定的条款也不同,有些锁定利率服务可以在利率下降时,允许您获得更低的利率,上升时维持锁定的利率。

但不论怎样,如果选择了锁定利率,在贷款成交前不论利率上升多少,您的利率不会上升。

锁定利率,通常需要一次将支付大约相当于固定贷款金额 0.15% 的费用。

也有一些银行是提供免费 45 天 ~60 天利率锁定服务的,还有许多银行通过低的固定利率促销吸引客户,然而在贷款放款前活动截止,如果时间没能赶在活动截止前交割利率会变得高,错过促销活动。

如何固定贷款利率?

对于大多数银行和机构,您可以简单地给他们打电话,在电话里他们就可以固定您的贷款利率。为了确保您作出正确的决定,您可以在选择固定利率前给我们电话沟通 0488 886 896。

通常也可以将您的贷款分成两个贷款账户,然后将其中一个固定,这可以让您保持贷款中的一部分为浮动利率,进而您可以保留一定的灵活性。

不过每个银行要求不同,有些银行如果您只希望固定一部分贷款额度,会要求填写一份表格或重新递交审批贷款做出调整。

有些银行在冲浮动利率转为固定利率时会收取一小笔手续费。

 

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