澳洲建房贷款注意事项和细节分享

前言

在澳洲买地建房非常普遍,My Home Loan 接触到许多建房的客户,多数家庭都会告诉你这是多么痛苦的过程,当然一路走下来最终住进自己精心挑选和参与建造的 House,是幸福的满足的。

越来越多的朋友倾向于选择 Project home builder(Rawson、Metricon、Clarendon Homes 等)会更加直接流程更加简单。然而整个过程依旧会漫长并不时有「状况」发生,因此不论是建筑本身还是贷款都需要找到一位专业的人士处理,避免时间精力和金钱上的损失。

construction loan tips

针对澳洲建房贷款,My Home Loan 用心写了这篇分享,希望对买地建房需要办理银行贷款的朋友有所帮助。

为何建房贷款流程复杂

在澳洲买地建房相对复杂,因为涉及到许多方的工作配合,包括承建商(builder)、分包商(contractor)、银行(lender)、律师(solicitor)、会计师(accountant)、造价师(quantity surveyors)还有当地的市政厅(council)。整个建房过程中各方工作的协调就尤为重要,这么多人涉及其中,每个都是各自领域的专家,但也难免不明白相互的工作细节,自然也可能会出现问题。

关于其中的建筑贷款,尤为重要,My Home Loan 接触和处理了许多建筑贷款,从与客户沟通的经历来看,可以说市场上大多数的贷款经纪和银行的贷款经理并不熟悉建筑贷款的流程,一是的确没有处理的经验,其次牵扯的精力和知识太多许多人压根就不愿意做或不会做。

这也是为何买地建房过程里会有各种问题出现,因为从递交申请 set up 贷款时错误就已经开始了。要记住任何细节上的问题都会带来整个建房的延迟 delay。比如犹豫建筑合同(build contract)不断修改,最终借款金额的变化,可能因为贷款额度有误延迟开工。这也是为何我们与大家分享这些细节,让 My Home Loan 贷款经理可以帮您更好的规划。

建筑贷款时间上要充足

不同银行处理贷款的方式会有不同。正常的房屋贷款,很轻松递交申请和材料后贷款,按照预定的银行 turn-around 时间 5-7 天批准,然后拿到文件签字归还。建筑贷款因为本身比较复杂再加上处理的银行工作人员经验不足,整个建筑贷款的审批流程会常常不那么顺利。

贷款文件在寄送过程中丢失,信用审批人员(credit officer)缺乏与其他部门的沟通,也会导致许多问题和延迟放款。比如是按照 package 借款还是土地与建筑分开 split contract 在贷款文件上和未来放款流程都会有不同,银行批款部门与文件部门以及审批放款部门都需要确保没有错误。

许多朋友觉得,银行怎么会犯错误呢?是的,当您办理贷款时您会发现银行会经常出现错误,而且会因为自己员工的小细节错误无法继续处理到下一个阶段,这也是许多 delay 的原因。作为您的房贷经纪,有义务在第一时间及时有效的与银行后台沟通,解决这些问题。

无论您申请哪间银行的建筑贷款,总之都需要有些耐心。每间银行对于建筑贷款的政策也会不同,比如第一阶段付款有些银行会要求不可以超过 25%,那么如果您的 builder 建筑合同第一阶段付款超过这个比例,注意从开始交割土地时就要选择对银行。找到专业的贷款经纪,可以免掉许多麻烦。

建筑贷款审批流程

首先,递交贷款申请时,银行会需要您提供一份建筑合同/造价单和设计方案,银行的估价师会对建筑合同参考造价单对未来完工的房子做一个评估,最终的借款额度,土地加建筑成本和整体完工后的价值取其中较低的提供贷款额度。(也就是说如果评估的估价低于合同价格,银行将取较低的提供对应的贷款额度)

然后,贷款批准后银行会寄送贷款合同文件,借款人签字原件还回银行,和正常的房屋贷款一样的流程。另外,施工方(builder)在获得银行每笔付款前,还需要提供其他相关文件,比如市政厅最终的方案批文、builder 的保险和施工付款的进度表(drawdown schedule)。

整个流程怎样银行会直接给 Builder 付款呢?

  1. Builder 向您出具相关发票(Invoice)
  2. 由您填写银行提供的施工进度付款申请相关文件(银行会提供,或直接在 Invoice 上填写授权银行支付)
  3. 将发票和 drawdown 申请的表格发送给银行建筑贷款部门
  4. 银行可能在第一阶段和最后阶段会安排估价师对已完工的房子做评估
  5. 通常没有问题的情况下,银行会在 3-5 个工作日将建筑款发至 Builder 账户
  6. 重复以上的程序,直到最后 Final payment。通常 Lock up 阶段银行会要求估价师做评估,有些银行会要求提供入住许可(occupation certificate)和房屋保险(building insurance)才会 release 最后一笔 10% 建筑款。
具体的建筑贷款付款流程,大家可以参考阅读这里:

《澳洲买地建房贷款办理和放款流程》。

建筑合同变更

您或许不知道,建筑合同里仅仅只是一个 $100 澳币的调整,都可能让银行重新评估整个贷款。如何才能更好地处理避免这些麻烦呢?

首先,确保提供给银行的的建筑合同是最终的完整版本。

其次,如果有一些小的变动,尽量就考虑从自己的资金支付,或者有什么小的折扣减免让 builder 在房子建完交割后再返还给你。

但是如果有大的更改,您必须通知银行,并且要做好准备银行可能许多要一些时间来处理重新审批贷款,可能甚至会要近一个月的时间。

总之“保持简单”,在做建筑贷款时非常有效,银行处理贷款和放款也会更加顺畅。如果你不断的更改合同和做调整,你就要做好心理准备,银行的贷款也会有 delay,可能会造成比较长的延误。

这也是为何我们总是提醒许多买地建房的客户,特别是考虑 private builder 的客户,在资金上要充足一些,留出空间用于支付额外的报价或涨价。

避免出现因为额外的费用卡住了整个建筑进度。

其他的协议和报价(minor quotes)

Builder 经常会将施工项目分包给分包商,如绿化(landscaping)、管道(utility connections)、游泳池(swimming pool)和现场清理(site works)的工作。最好将这些协议和报价都纳入到您与 builder 的合同中,然后由 builder 来支付这些费用。

当然 builder 并不一定会同意,在签订合同前最好和他们多做一些讨论,找到最合适的方案。

有时候银行会要求,直到其他这些工作完工时才会算房子竣工,才会同意拨最后一笔款相。可是有时候您和 builder 签订的合同里可能是同意开工前提前支付,这样会造成不必要的麻烦。

 一笔贷款还是分土地与建筑两笔贷款?

如果您购买土地建房,考虑分开来处理(split contract),贷款也是分为“土地贷款”和“建筑贷款”两笔处理。

这样办理,贷款交割的时间是不同的,但如果您贷款申请时没有分开处理,那么就意味着土地建筑一笔贷款,这个时候就会出现问题,因为在土地成交时,银行会要求您也要提供建筑部分的 20% 首付资金,假设土地交割时,你还没有准备好建筑部分的首付资金,那么就会涉及到借款超过 80%,您将需要支付相应的 LMI 保险(当然贷款可能也会需要重新审核)。

My Home Loan 的建筑贷款经理会和您沟通,确定您的购买合同是否需要分开处理土地和建筑贷款。与银行及时沟通,确保贷款的进度与您支付的首付款项保持一致。

首付资金需要准备多少?

如上文提到,资金的准备千万不要刚好 20% 加政府税费。

大多数客户买地建房都会超出预算。My Home Loan 的建议是在整个建筑施工的过程中,尽力节约开支尽可能的积蓄保持资金充裕,在房子建好前避免大宗开支。我们见过客户在房子即将竣工时,仅仅因为几千澳币的资金,却无法交割。

通常情况下,我们会建议拿到尽可能高的借款比例和额度,多数情况下确保在不支付 LMI 保险时拿到越多的额度,这样可以在出现需要支付额外花费时资金充裕。

如果您通过家庭的担保(guarantor loan),土地和建筑贷款成本 100% LVR 借款的话,我们也会建议预留一部分存款,用于支付 builder 在准备建筑合同和申请 council 批准时的一些费用和开支。避免银行因为这些费用无法放款开工。

Builder 外包的一些工作

有时,builder 会将部分工程外包,例如:

  • 游泳池(swimming pool)
  • 凉亭(pergola)
  • 车道(drive way)
  • 电线杆/电力连接(power pole/power connection)
  • 园林绿化(landscaping)
  • 施工场地清理(site clearing)
  • 棚、坝或休闲农场的设施(shed,dam or hobby farm improvements)

如果能有书面的外面工作的项目报价,我们可以递交银行申请多的贷款额度支付这些开支。但最终还是要看银行的政策如何定义这些工程是否可以提供借款。

最好的情况是在整个建筑贷款递交时就准备好这些信息和文件,如果房子已经开工或临近竣工再提出有额外的加建或变化需要借款,银行多数情况下不会考虑。

多数情况下,许多银行直到整个房子完工后才会考虑额外的其他这些工程,那个时候可以考虑整个房子建好拿到入住许可后再重新估价,或考虑转贷(refinance)来缓解资金的压力。

现金支付

如果您付给 builder 现金,银行不会考虑借款。除非是您使用自己的资金全部房子竣工后,银行可以重新给房子做评估,按照市场价值借款。

针对许多 owner builder,如果有合同部分银行可以考虑最高到 75% LVR 的建筑贷款。

我们建议您与 licence builder 签署正规的合同,确保他们有相应保险,并且符合您所在州资质要求和法律法规。

首置业补助

如果您通过银行递交了 FHOG 申请,政府会在银行建筑款第一阶段付款时将首置业补助打到您的贷款账号。这样对于那些借款比例高于 80% 的客户会很有帮助,意味着可以降低建筑贷款的比例以减少整个房贷的 LMI 保险,甚至有些时候重新估价土地已达到最大程度的减少 LMI 保险。

不过对于成交土地没有太大帮助,因为土地交割时无法申请 FHOG。

每个州对于首次置业补助和建房的补贴会不同,我们建议您和政府或电话您的律师确保您符合首次置业补助的要求。

担保贷款(guarantor loans)

如果您的父母可以通过提供担保帮助您买地建房,请于我们贷款经理直接电话沟通。担保贷款与建房贷款同时进行的情况很复杂,多数银行的借款流程无法直接处理,因此会导致错误和延误。

Cost plus/ Variable construction loan 浮动建筑贷款

有些时候,建筑部分无法确定总造价,我们可以申请 Cost plus 建筑贷款,针对于购房后有打算做建造、改建、推倒或推倒重建的情况比较适合。

联系 My Home Loan 的建筑贷款专家

我们的贷款经理在处理买地建房和建房贷款有着丰富的经验,建议您有相关问题电话和我们的贷款经理做沟通,准确快速的确定合适的银行批准贷款,同时更好地规划贷款可以在整个建房过程中减少不必要的麻烦。

您可以联系 [email protected] 或许相关建房的信息或发送您的建房经历和建房照片与我们分享。我们非常乐意与大家共同交流建房遇到的各类问题。

 

⚑ 建房贷款相关文章:http://myhomeloan.com.au/construction-loan

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澳洲买地建房和贷款流程

House-and-Land

在澳洲自己买地建房子。

程序第一步当然是先选择土地(land),这个阶段要注重是:土地的位置、地势平整、尺寸方正别太过于不规则、宽度是重要衡量标准、土地地下管道分布、火险等级指数等。

土地确认好后,第二步是根据土地尺寸来设计房屋然后建造(build)。这个阶段要注意的是:选择质量及信誉好的建筑商、留意建房规划要求、选择土地宽度相对应的房屋合理宽度、选择房屋室内布局、跟建筑商确认好交房标准、签订合同确认最终造价及交房标准。

优势

买地后再让建筑商来建房,比直接买现房最大的优势在于以下四点:

  1. 节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税,不征收房屋部分价值的印花税;而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。举例土地买进价是 30万澳元,房屋造价 30万澳元,那么先买地再造房需要交的印花税是 $8,990,而直接买 60万的现房最终要交的印花税是 $22,490(投资名义购买在目前有 $5,000 印花税的优惠)。如果首次置业,买地然后建房也是可以完全免掉印花税和拿到 $15,000 的 FHOG 补助(2016 年 1月 1日前)。
  2. 自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准,而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。
  3. 可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。
  4. 和楼花一样,资金准备时间比较充裕。可分期交房款,购买现房则需要马上付全款。

劣势

主要是业主需要自己 DIY 操心的事情多一些;选地造房不能马上入住,大约需要等半年;而且在造房这半年期间,贷款买地的业主要还土地贷款的利息。

流程和房贷准备

一些基本的 house & land package 贷款步骤和您可能需要了解的信息。

通常买一块空地,然后自己在上面建房子贷款的比例也是和正常购买一套房产没有区别,也就是正常的 80%,最多是可以做到 95% + 2% LMI capitalised 借贷,但这在收入上会有严格的要求,因为只有 3 家银行可以做到。house & land package 可能在步骤上会稍稍复杂一些,同时在资金准备和贷款还款时间线上有一些不同。

整个的步骤大体就分为两部分:

(一)购买地
这个部分实事上是整个 house land package 的最重要的部分。不论是您,broker,律师还是银行,这里都是最需要关注和花时间的地方。

银行通常需要您至少 land 先 settle,然后律师帮您 title 注册好,拿到 DA 可以建房子了,然后才会把 settlement 所需要的资金和贷款计算好,给您提供贷款。
(有一些的地是「熟地」通常开发商或 builder 已经划分好了可以随时动工建房子。会有很多不同情况,这个需要 case by case 讨论)

例如:如果整个 package 是 50万,然后您贷款 80%,银行需要您在 land settle 的时候是有 20% 资金在手上的。

这个例子中假设 land 是 30万,house 是 20万,那么银行在 land settle 的时候会给您提供 30万当中的 20万,也就是说您需要在地 settle 时准备好 10万(50万的 20%)+ stamp duty(如果有)和其他的费用。

之后就等于剩余的钱,也就是 land 剩下的 20 万和 House 的 20 万银行都会给您提供贷款。

(二)建房子

建房子要必须等 land 全部 settle 后才可以准备。

在房子开始建前,因为 settle land 时银行已经借了 20万给您了,所以那个时候那 20 万您就已经开始需要换这个贷款的利息。

之后建房子的贷款通常会有 5 或 6 个 drawdowns:

  1. 订金
  2. 水泥或地板打好
  3. 墙垒砌好
  4. 房子已经成型基本完工(可以做抵押)
  5. 花园或院子的路,最后完工

在整个这个建房时间里,之前的贷款是只有利息,之后完成了就可以选择利息或本息一起还。

总的来说,我们的经验是在资金的准备上 House & land package 一定要充足一些,因为在这个过程中会可能出现一些其他的意外费用,防止最后卡在一半没有办法进行,这样您又要承担利息,有无法完工没法 settle 房子。(这个在选择 builder 上要非常注意,因为多数的 builder 合同都不是 fixed fee,标价是一个,建筑开始后会有很多其他条款比如 coucil 的要求不同,再继续提出额外的费用等,需要非常小心)

其它的一些买地的细节您可以找律师询问和咨询,我们也可以根据过往经验给您分享一些经历,同时贷款的准备上我们会和银行针对你的个人情况先做一个情景讨论,然后确定拿到最好的 Offer ,同时协助您把需要的资料准备好,顺利 settle land 和 house。

*另外就是还有一些直接可以购买整个 package 已经有 DA,类似于小区一样一起统一规划建造的,那就相对容易,和购买楼花差不多,只需要支付 20% 剩余的 builder 开发商全部做好就可以了。贷款等到房子快要完工再开始准备就好。

** 注意:先 settle land 然后再分开做 construction loan 和一个 application 做 House land  package 整个 80% LVR 贷款批下来,按顺序 settle land 和 settle construction 在第一阶段 settle land 时准备的资金是不同的,后者要准备更多的资金。因此贷款操作起来一定要确定自己的资金状况再做申请,不要卡住让整个进度不能继续,压力之外还需要额外偿还地的利息。

*** 银行的选择也是需要讲究,因为不同银行对于 construction loan 的 draw down 每阶段资金的比例也是有不同要求。比如有些 builder 第一阶段是 20% ,有银行是要求第一阶段不得超过 15%,最后一个阶段不可以少于 10%,都是为了保护银行,房子不会成为烂尾楼。那么选择 builder 和银行上需要确认清楚后再决定。

 

请联系 MyHomeLoan 专业的建筑贷款经理,为您解决买地建房的问题和帮您定制最可靠的贷款方案。

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澳洲买地建房流程及收费图

house land package
你是否曾经想过有一片属于自己的土地,然后建造一座完全由自己设计的独一无二的小屋?澳洲能让你把这一切实现。

由于澳大利亚没有土地税、物业税等复杂税收和其他国家所设置的各种法律,所以在目前的跨国买地市场上,澳大利亚是最切实可行的国家。“随着澳元汇率的一路走低(更新于 2013 年 12 月),目前,不少企业家都已开始屯地。”

富人区与海景房最受青睐

华人比较喜欢在墨尔本的富人区和悉尼的海边买地建房。购买的土地一般在600平方米左右,价格为20万至30万澳元。如果在黄金地段,比如增值潜力大、公共配套设施齐全的土地,一块600平方米土地的价格可以达到80万至90万澳元(约合462万至520万人民币)。

按照澳大利亚政府规定,没有澳大利亚身份的海外人士只能购买新地,所以对于中国投资客户,是不允许购买二手地的。与买房一样,在买地的过程中也可以贷款,“只需付20%的首付款,其余都可以贷款。”

成功购买土地成了“地主”之后,是不是想建什么就可以建什么?土地上建怎样的建筑物需要到当地政府去批建筑申请。通过申请后,就可以选择建造商来建房,一般可以建一至两层的别墅或者公寓。而且,比起直接买房,买地建房更便宜、实惠。因为建造商不需要广告、房产代理、市场代理等环节。

优先考虑学区房政规区

澳大利亚在什么位置买地,盖什么样子风格的房子都是客户说了算,这是在国内购房无法体验的个性化定制服务。不少移民客户希望孩子去某一个学校读书,就可以委托中介帮他在学校附近买地盖房。

在选择买地的区域时,许多人首选学区房和政府规划区。在选地的时候,你要特别注意,可能隔条马路,这块地就属于学区房,它的升值潜力大。此外,还可以考虑政府规划区,隔条马路,可能这块地就属于政府规划区,周边配套(比如学校、交通、医院等)更完善。

在建房价格方面,不同风格的房子所需的材料不同,环保等级越高则造价越高。一般一栋二层楼的别墅均价为45万澳元(约合260万人民币)。而且,澳大利亚房子的结构与国内不同,都是砖木结构,而不是混凝土结构,所以要做好防火措施。

买了地,可以搁置两年,两年内不造房子都没问题,所以现在不少企业家都在屯地。两年后如果不开工,政府就会收回土地再次拍卖。

一下我们网络整理了一下澳洲买地建房的流程以及收费细节:

house land flowchart

 

常见问题:

1. 中国公民可以在澳大利亚买房吗?

可以,但是仅限于期房和从开发商手中的样板房,也就是说不能购买二手房。

2. 外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗?

都可以,也可以转卖,但其他中国买家就不能向你购买该房产了。

3. 相比二手房或现成的房子,期房有什么优势吗?

有。

  • 节省印花税:印花税是在以买卖合同生效当天的房屋或土地价格为基础征收的。如果那时土地上还没有建房,则只征收土地价格的印花税。相比二手房的印花税,期房的低很多。
  • 减税:房屋贬值是可以计为费用从而达到减税的目的的。相比二手房,新建的投资房房折旧高很多(会计意义)。所能减的税也多很多,而且里面的固定配套设施也都能折旧。
  • 购买价格低:开发商为求资金回笼,通常都会希望所开发的房屋早早的卖出去,所以价格通常比较低,但随着开发片区新建房屋数量越来越少,后来者一般都会比第一批购房者的价格高。
  • 房屋设计和装修的选择:因为可以和开发商协商,所以期房允许购房者对房屋的设计和装修提出修改,使之更个性化。

4. 中国公民可以在澳大利亚国内银行贷房贷吗?

可以,房贷的条件和澳大利亚公民的一样。理论最高值80%,通常在60-70%左右。

5. 建房初期我的资金压力较大,有什么方式可以暂时少还点吗?

有,银行均有每月“只换利息,不还本金”的还款方式,每5年需续一次,这样可大大缓解还款压力。

6. 如果我的房子还在还贷期,我想把房子卖掉,房贷怎么办?

在澳大利亚,不管是现房还是期房,房贷按揭都是可以转的。

7. 在澳大利亚购地建房的流程是怎样的呢?

请参考“购地建房流程”

8. Section 32是什么?

是一个法律文件,是房地产的卖方向有意向买方提供的一个文件。其内容包括房屋产权细节、卖方资料、房贷细节、规划信息
等相关信息。强烈建议买家在购买合同上签字之前,索取并仔细阅读Section 32,再做购买决定。

9. 我已经签了合同了,但我不想买这个房产了,我可以撤销合同吗?

在购买者在合同上签字后的三个工作日之内,购买者可以终止合同。这三天叫“冷静期”。

10.如何交付?

开发商和买方指定各自的律师,和放贷金融机构在指定的地点见面(通常是放贷者的办公室),交换文件和支票。当在场所有
人都对交付结果满意,交付就完成了。最后买卖双方都会得到交付结束的消息,而房屋中介也会交付钥匙。

11.是否有产权证书

有澳洲政府审鉴的地契以及产权证

12.一次性付清全款可否打折

不行,开发商推出的新楼盘都是明码标价无折扣销售。销售代理如擅自修改价格,其执照将被吊销,并处重罚。

13.可以多人拥有产权吗?

可以,但须在制定合同前提出,律师会负责办理,并会明确拥有比例。

14.投资的房子出租容易吗?

澳洲房屋租赁市场非常成熟规范,相关法律齐全,从业人员专业素质高。住宅空置率极低(2%-5%),租赁风险小。

15.投资者不在澳洲,谁负责出租房的维护?

有房屋中介安排专业人员修理。

16.可以由子女继承地产吗?

法律规定是可以的,且没有遗产税,也就是说可以一直留给后代。

 

电话预约与我们的房贷经理详谈,house + land 的贷款操作。我们获取最优惠的 construction loan 利息产品和最合理到位的 structure 方式。

 

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