新南威尔士州房产过户印花税常识

随着澳洲房市的日益火爆,传统的自住房加度假屋的购房观念逐渐被投资、保值等概念替代。购买楼花也逐渐成了房产投资的重要方式。在投资买房的预算中,最重要的无疑是房价,其次最大笔的支出就是印花税。下面我们就对新洲购房的印花税作一个简单的介绍。

 

何时需要缴纳印花税?

新洲法律规定,购买房产的印花税需要在购房合同交换之后的3个月之内缴付。如果成交在这 3个月之内发生的话,印花税须在成交之前支付。如果成交发生在合同交换三个月之后,则需要在三个月之内缴付,否则会计算滞纳金。滞纳金一般按照应缴税款大约 12%年利率来计算。

在购买楼花的时候,本地买家印花税的缴纳期限可延长 12个月,即在合同交换后的15个月之内缴纳。如果成交发生在 15个月之内,则需在成交之前缴纳。如果成交是在15个月之后,就需要在 15个月之内缴纳。逾期未交就会产生滞纳金。海外买家则还是需要在签订楼花合同之后 3个月之内支付印花税。

 

印花税的税率是多少?*

 不超过 $14,000 每$100收取$1.25的印花税
$14,000 至 $30,000 $175 加上超出$14,000的部分每$100收取 $1.50 的印花税
$30,000 至 $80,000 $415 加上超出$30,000的部分每$100收取 $1.75 的印花税
$80,000 至 $300,000 $1,290 加上超出$80,000的部分每$100收取 $3.50的印花税
$300,000至  $1,000,000 $8,990 加上$300,000超出的部分每$100收取 $4.50的印花税
超过 $1,000,000 $40,490 加上超出$1,000,000的部分每$100收取 $5.50 的印花税
超过$3,000,000的住房或居住用地 $150,490加上超出$3,000,000的部分每$100收取$7.00的印花税

*从 2016年 6月 21日开始,海外买家(包括在签订合同前 12个月,没有在澳洲居住满 200天的澳洲永居签证持有者)需要在基础印花税之上再支付相当于房价 4% 的额外印花税。

 

例如:如果房价为 80万澳币,本地和海外买家需要缴纳的印花税金额如下:

本地: AUD $31,490.00 (在签完合同之后 15个月之内,或者如果成交在 15个月之内的话成交的时候支付)

海外: AUD $31,490.00 + ($800,000.00 x 4%)=AUD $63,490.00 (在签完合同之后 3个月之内,或者如果成交在 3个月之内的话成交的时候支付)

 

父母转房产给子女,或者夫妻之间互相过户需要缴纳印花税吗?

需要。直系血亲,例如父母和子女,亲生兄弟姐妹,之间过户也需要缴纳印花税。无论亲属之间是无偿过户,即没有支付金钱,没有签署买卖合同,还是有偿过户,都需要请独立估价师出具估价报告备查,并按照估价报告里房产的市场价值缴纳印花税,方可过户。离婚财产分配、遗产继承除外。但是需要考虑可能使用的其他税种,例如资产增值税等。

 

夫妻之间过户需要分以下几种情况讨论:

  • 夫妻间投资房产过户。跟亲属之间过户一样,需要按照独立估价师的估价缴纳印花税。
  • 夫妻自住房:如果夫妻其中一方拥有该自住房,另一方希望把自己的名字加到房产证(Title Deed/Certificate)的话,加名字过户时不需要缴纳印花税。如果夫妻共同拥有自住房,要把其中一方从房产证中撤出来,则需要参考夫妻间投资房产过户的印花税计算方法。
  • 夫妻分居或离婚时,根据财产分割协议处理类为婚姻财产的房产时,不需要缴纳印花税。

 

如果合同上只有我的名字,在成交的时候我想把配偶,父母或者子女的名字加进去需要再付一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

不需要(但是如果加入或者更换的买房人不是本地买家,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。因为配偶,父母和子女在法律上定义为关联人(related person)。在成交之前,可以通过律师把关联人的名字加到房产证上。虽然合同还是在一个人名下,但是房产证上面可以加上或者替换成关联人名字。这个操作要求合同下的买方和关联人的关系在合同签订时以及产权过户时保持不变,即签合同的时候就是配偶关系,成交时也是配偶关系,才能把名字加到房产证上。另外该操作必须在成交在之前完成,否则就需要按照房产实际市场价值支付印花税。

其他非关联人亲属,例如叔伯,表兄弟姐妹,不可以进行上述操作。如果要将非关联人的名字加到房产证上面的话,就需要告知卖家律师,终止现有合同并重新签订合同。

 

公司签订了购房合同,成交前想转给公司股东(Shareholder)或者法人(Director)需要再缴纳一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

不需要(但如果加入或者更换的股东或者法人不是本地人,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。公司的法人和公司绝对大股东是法律定义下公司的关联人。所以只要签署合同的时候该大股东或者法人就是该公司的大股东和法人,虽然合同上还是公司作为买家,但成交的时候就可以把股东或者法人的名字加到或者替换到房产证上。同样,该操作只能在成交之前完成,成交之后需要过户的话,需要按照房产实际市场估价缴纳印花税。

 

以上就是常见的关于房产印花税的知识。希望对准备投资购房或者转移过户的读者有所帮助。

 

请注意,以上文章不构成法律建议。具体案例请单独咨询,以获得正确的法律意见。

 

 

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澳大利亚购买物业需要了解的法律常识

在澳大利亚的物业买卖过程中,买家和卖家自然很难避免会涉及一些与法律相关的事宜。以下是一些常见的与法律有关的内容,希望可以对置业者们有所帮助,更好地处理自己的物业买卖和租赁。

aus property law

何谓物业卖家申明书(Section 32 Vendor Statement)?

法例规定,凡买物业前,卖家一定要给予买家该份档,并要买家签署后才可签署买卖合同。这申明书目的是要保护买家利益,确保他们知道所购买物业的情况。业主须在这档上公开有关物业的:按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。列出这些内容的目的在于:买家要从这些资料中确定该物业是否适合将来使用。例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否有所改变。另一例子是,该物业是否在污染的土地上﹐申明书不可能会指出这一点﹐但买家应该找律师作调查。

卖家可否售卖违例建筑?

法例不禁止该类建筑物的销售,因此买家自己要小心,在签署买卖合同之前应查清该建筑是否违例。例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格检查。若没有合格检查﹐则有可能将来市政府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主修改建筑﹐直到合格为止。调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同之前进行。否则﹐买家便自动承担责任。所以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐这样更得不偿失。

外国人可否在澳洲买住宅楼宇?

为了保障国民居住福利﹐澳洲政府制定的“外国收购法”(Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975)管制外国人投资住宅地产。一般,外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位(Strate Unit)或地与产配套(House/Land Package)。一般情况下﹐这些可从地产发展商(Off The Plan)那里购买。发展商要预先向政府申请批准﹐最高只可卖五成给外国人。

FIRB 规定在 2014年底有所调整,请阅读最新 FIRB 政策。

阅读 FIRB 相关资讯和问题

重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话﹐也可以得到政府批准卖给外国人。但重新修建的单位则不包括在内。

一般情况下,外国人都不准买整座房屋﹐除非是下列两种情况:

1) 外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上﹐例如﹐在澳洲留学﹐但留学生的买楼限制在三十万澳元以下。

2) 外国公司在澳洲有业务﹐需要给来澳工作的行政人员提供住宿。

但要注意的是:这两者亦非长久性﹐一旦申请的原因到终止之时﹐物业便须马上卖出。

另外,澳洲政府虽然不批准外国人买现成的房屋﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请提出计划。例如﹐买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成在发展费上发展费上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业。这些物业要在它的经济寿命末期重建可增加房屋的数量。对此﹐政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。

签订房地产购买合同时(Contract for Sale)应注意的一些法律事项:

1)如果购买房地产是两人以上,首先要考虑这房屋是大家共同拥有(Joint Tenant)呢?还是各自按股份拥有(Tenant In Common)?

如果房地产是共同拥有(Joint Tenant),即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后,其份额自动在法律上归属其他共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有(Tenant In Common),拥有各自的股份可以自由转让,不需经其他股份所有人的同意,其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后,其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。

一般情况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。

⇢ 延伸阅读《房契上要放谁的名字?会影响我的贷款吗?

2)在代人买房产时,一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。

为了保证只交一次房产印花税(Stamp duty),房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则,会有被罚交双重房产过户印花税的可能。

3)房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的,如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名,在实际受益人想把房产过户到自己名下时,就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用,请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。

4)白蚁条款

在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现,卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。

买主还可以加上如有白蚁发现,买主有权终止合同。作为卖主,为了保护自己的利益,可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用,或加上卖主也有权终止合同的规定。

5)房地产购买合同生效期

房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。通常情况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。因为卖主一般会最后才签房产合同。从合同生效期到房产过户,手续合法化一般还需 5 周到 7 周左右的时期。房产商的任务在合同生效后就基本算完成了。房产买卖双方需再付费用给各自的过户公司去办理房产的过户手续。

7)过户日期

在签订房产购买合同时,选择过户日期一般也很重要。如果买主需从银行贷款的话,在选择过户日期时请一定注意给予自己充分的时间来过户。一般情况下,提议最少 3 周(21天)时间,最好 4 周,即从银行贷款批准之日起 3 周到 4 周以后再过户。切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。因为银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分,许多银行的贷款档还都需要在东部银行总部办理,这期间最少需 2 周到 3 周的时间。

如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好,不可参加过户,按法律规定如果从定好的过户之日起,没准备好过户一方在 3 日还不能过户,就要按房产购买总金额的 12% 年息按日向另一方交纳罚金,直至可以过户为止。因此如果过户日期定的充裕,银行有足够时间准备好贷款档参加过户的话,就不用担心交罚金了。

卖主如果卖房时还欠银行的钱,也应在过户日期上选择充裕些的时间,给自己欠款银行一定的时间去办理清除贷款的各种手续。一般情况下也提倡给银行最少 3 周时间去办理,因为从贷款部门银行到其州行再到总行及专门办理清除贷款的银行分部,常常需要 3周左右的时间来办理所需档和手续。如果卖主银行因清除贷款手续未准备好而不能按指定的过户日期参加过户的话,也一样只有 3 天时间来准备。3 天后如还不能参加过户的话,一样要按房产卖出的价格的 12% 年息来向买主按日交纳罚金直到可过户为止。

如果房产购买合同是现金购买,只需买主的资金在短时间内可到位,按时支付合同金额,买主可以要求将过户日提前到合同成立之日起 2 周过户。同样卖主如不欠银行任何贷款的话,也一样可要求尽快过户,因为不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。由此,请选择好对自己有利的过户日期,从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金,因为买卖双方要对自己银行的行为负经济责任。

只有对澳大利亚的法律有了一定的了解之后,才能更好地处理自己的物业买卖和租赁。

 

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在澳新南威尔士州(NSW)买物业减免印花税和享用政府补助的常见问题

aus property law

在澳洲买卖房产有规范的法律和法规,清晰的知道这些规范是澳洲房产购买者的权利,也是对澳洲房产投资者的保护,因此购买澳洲房产者有权通过专业律师要求澳洲房产开发商和澳洲房产中介代理遵守规范。
「澳洲购房相关法律」是由 My Home Loan 为购房者整理的法律常识,不构成法律建议,请客户和自己的律师确认具体的问题。

对于首次置业和印花税减免是每年许多第一次购买物业的客户非常关心的问题。

特别是如何计算减免,是否满足首置业的条件。

这里针对新州 2014 年的首次置业和印花税减免,以及关于印花税应该何时支付的问题,由悉尼王刚律师做一些分享。

下面说的一个人指的是澳公民或永居。

1. 对于价格不超过 65万澳元的投资房,在 2014年的 7月 1号之后,澳公民或永居可得到 5,000元的印花税的减免。这个 5,000澳元每个财政年度只可以申请一次。如果你一个财政年度内买了两个或多个这个价格范围内的投资房,那只能得到一个 5000澳元。

2. 这 5,000澳元可以在房子交接前直接扣减或在交接后从政府递交申请要回。

3. 从 2014年的 7月 1号之后,只有澳公民或永居才能有印花税的减免。

4. 一澳家庭以前买过房子,如果都是投资用途,就相当于没有买过自住房一样,如果下次买的是新房且价格不超过 75万澳元,可以申请联邦政府给的 15,000澳元。这个 15,000澳元是针对家庭的,如一个人以前已得到过,那即使在之后成立了新的家庭,那这个新家庭也不能再申请了。但之后如果又离婚了,通常来说,那位没有使用过 15,000澳元的人单独或在另一个新的家庭再买新房自住,还是可以得到的。

5. 在签合同时,买方必须是澳公民或永居,才能申请到那15,000澳元。

6. 一家庭第一次买新房自住且以前夫妻双方从没有过投资房或自住房或未交接的楼花, 如这新房价格不超过 55万, 印花税全免;如果价格是在 55万到 65万之间,可得到部分印花税的减免。如夫妻中的任何一方不符合以上条件,就得不到印花税的减免。

7. 如果你买了现房, 如交接日在三个月内,那么在交接时交印花税, 如交接日在三个月外,那么在满三个月时交纳印花税。

8. 如果你买了楼花,在 15个月内还没有交接,那要在满 15月时交印花税。

9. 如果你买了楼花,在不到 15月时就交接了,那要在交接时交印花税。

10. 如果你买了 land and house package,先成交土地后再交接房屋,那么只用土地的价格来计算印花税,但这个印花税要在最长三个月内交纳,如成交土地在 3个月结束之前,那么在成交土地时交印花税。如同时交接土地和房屋,那么用整体的价值来评估印花税,并需要在最长 15月内交纳印花税,如交接土地和房屋在 3个月结束之前,那就要在交接土地和房屋时交纳印花税。

My Home Loan 提醒:

这些是比较 general 的分享,针对一些个例,我们建议您和您的律师沟通询问。
比如已经购买了一套投资房,是否还可以享受首次置业补助?(问答社区已答

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