近期贷款案例分享:写给将在 2016/2017 投资房产的朋友们

property settlement 2016

前言

关于房产投资的一些风险和能考虑到的注意事项,我们从贷款的角度已经写了许多文章,可以点击这里阅读「投资房贷款」和「房产投资」。上个礼拜还把去年六月的三篇内容整理在微信平台分享了一下关于「澳洲房市是否存在泡沫」和「投资房市场应该注意的事项」,点击链接可以阅读。从侧面的角度去更立体的观察市场,为投资者提供一些可参考的视角,根据自己情况做一些判断。

那必定是一年前的事情。许多当时提到的预测都已经成为了现行的政策,比如提到的银行材料要求会变得严格,同时预计银行对于增值转贷或本银行加贷 cash out 限制等等。

我们罗列近期遇到的一些案例,多是一些遇到了「困难」的客户真实情况。也借此与其他朋友分享可以提前避免遇到同样问题。

案例分享

(一)

如果您是持有学生签证、485 毕业临时签证(PSW)或过桥签证等购买的楼花或现房,就不要考虑咨询是否可以贷款。请立刻安排更换购房合同的名字,目前应该没有银行或机构可以接受申请。

除了 Prime lending,通过商业担保的形式抵押借款,但利息会非常高昂。

如果您不确定您的签证银行是否接受,这里有西太银行的签证列表,可以参考。

(二)

楼花预计在未来三个月成交,希望避免政策变化提前申请贷款的客户。

不论您是否为海外客户如果房屋还没有接到开发商通知可以安排银行做评估,即便递交贷款也不会获得无条件批准(unconditional approval),意味着未来还是可能因为新政策调整收到影响。

这个主要体现在上周 4 月 9 日前许多海外客户为拿到 80% 贷款比例纷纷赶着递交 NAB 申请。可能会有许多客户因为估价或任何贷款申请材料补充需要后台重新处理申请,从而按照 9号之后的政策批款。

(三)

House land package,买地建房的客户。

因为建商或市政厅批文或其他因素,刚好卡在银行政策变化的时间,土地已经 settle,待到需要开工时办理建筑贷款却无法在原银行继续。

首先好像许多朋友还不清楚,土地和建筑贷款是需要在同一间银行办理,好多人认为土地成交了不可以继续同一个银行,那就换一个银行借建筑款嘛。这是不可以的,抵押的土地和建筑都需要在同一间银行。

其次是否选择在申请土地借款时一并递交建筑贷款,找一个专业的懂得建筑贷款流程和细节的贷款经纪沟通。建筑贷款涉及到的细节很多,可能一个地方没有注意到就会影响整个贷款,市场上许多朋友并不清楚到底是怎么回事。

(四)

有些朋友觉得如果最后真的没有 settle,大不了就损失 10% 定金。

请大家注意,如果您购买的楼花在开发商规定的交割日期内未能完成交割:

  1. 从交割日期起,开发商给出最多额外 14 天时间罚息期(penalty period),你的合同里会有写罚息的利息多少,通常在 10%-15% 年利息按照房价 90%(房价减去已交付的定金)计算
  2. 14 天到了还没有成交,开发商会没收 10% 定金和房子,和利息罚款
  3. 这并没有结束,如果开发商将房产拿到市场销售,假设许多人都没有成交或市场不好并不能按照同样价格出售,为尽快出售收回资金开发商假设卖亏了。您需要承担这中间的各种律师和销售费用以及补偿开发商的亏损

(此处为 My Home Loan 经理经验分享,不构成法律建议,请咨询您的律师专业建议。)

(五)

不要出了问题乱投医。遇到了问题或有不确定的,要找专业的贷款经纪沟通确定问题是在哪里,可否合理解决。不要自己琢磨,「感觉」应该这么操作。

更不要有「谁能这个时候帮我谁就是对的」心态。请认真和经纪人沟通,允许让经纪人充分了解你的情况,并不是说经纪人说「没问题」就觉得应该找他处理,问清楚原由。有些朋友咨询我们,却不耐心听分析,只想着「你说可以搞定我就找你」,现实并不是这样,或许说可以搞定的人缺乏经验又缺生意。

越是遇到了问题,越不要急着去解决,慢慢理清状况,了解清楚再做下一步规划。虽然不一定能够顺利解决,但别因为急的心态坏了仅有的第二次机会。

是不是那就别投资了?

许多朋友读我们以前的观点,觉得好像 My Home Loan 总是给市场泼冷水。实际上我们只是不鼓励投机,更多的是希望大家谨慎投资。

每一个市场都有它特定的增长周期,三月末参加了 My Home Loan 投资讲座的朋友可能在这方面有所收获,通过学习房产市场的一个完整周期,看到了整个市场从上一个崩盘到走出低谷到下一个繁荣。

所以并不是没有投资机会。而是投资机会在哪里更合适?打个比方,同样布里斯班和黄金海岸,或者说悉尼墨尔本,并不是悉尼或黄金海岸市场不好,而是你的资金有限情况下要选择一个更合适的投资方案。

再者说,同样的投资一个区域,假设大家都这到这个区域是一个增长点,为什么有人投资的项目增长了 50%,有些却只有 10%?项目的不同,开发商的不同,质量的不同都会有影响。

去年《APRA 收紧投资房贷款政策投资者应考虑什么》里面提到一句话:

Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria.

牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

在讲座里面我们就在仔细揣摩那个房产周期里面对应的时间线,澳洲是跟着美国走,所以你看着今年美国市场就可以大概清楚澳洲明年会发生什么。里面对应的房市最高峰为 2019 年。作为比较保守并比较没有经验的投资者来说,我们的感觉是高峰是不是已经过去了?

但当你细细去揣摩那个 cycle 的时候,再读读上面那句话,我们就在想难道现在是属于怀疑的阶段?还是依旧是过了乐观的阶段了?如果是前者考虑到整个周期并不只是悉尼一个城市,每个城市都算进来,或许真的繁荣就是在 3 年之内?

这是个可以敞开讨论的话题,我们想组织有兴趣的朋友一起交流相互分享各自的角度。

如果您希望参与,可以扫描以下条形码加入我们讨论群,人数和质量达标后我们组织小规模聚会展开分享。(若条形码过期,可以添加客服微信 Runningbroker 入群)

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虽然我们都是普通的投资者之一,那些大师们也是一个个普通的投资者,他们处身的市场是一样的,他们面临的市场是一样的,但他们或许得到的信息或许是不对等的。因此做出的选择更是不一样的。

这也许就是投资的奥妙吧。作为小老百姓,根据自己的实力,有多少能耐做多大投资,追求一个合理平衡的回报就好了。

别想着一夜发大财,没有的事。这个不分小老百姓和大投资者,都一样。

最后

如果您真的碰到了不可以在规定时间范围内成交,请给我们电话做一个简单沟通。

一,我们的贷款经理可以帮助您确认是否有其他可行方案,或通过 Prime lending 先将房屋 settle,在未来在通过可行方案调整贷款。

二,我们目前有一些潜在的买家,可以全款购买您的物业,达到短时间内完成交割,避免您进一步的损失。

索罗斯以前有一句话很深刻:「投资中最难判断的一点就是什么风险水平是安全的。The hardest thing to judge is what level of risk is safe.」

所以对于投资,我们觉得那就是任何时候都避免犯错误。宁可丧失一个良好的机会,也不要犯一个可怕的错误。不要在肾上腺素分泌过多的时候做任何决定。不要觉得自己的智商超越市场,事实上绝大部分人一辈子都在被市场打败。千万别让前几年投机得到的回报冲昏了头脑。

做投资,你需要做的只有一件事情,那就是孜孜不倦地寻找优质的资产,然后伺机以低于合理价格的水平买入;有朝一日其价格超过合理水平,你就可以考虑把它卖给某个感情过于丰富的傻瓜。或许对于许多人正是机会的到来。

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My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求

 

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您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭

(图片来源:Yahoo)

最近时间里投资房和海外收入借款政策的变化给市场带来了许多不确定因素,也让许多投资客户担心起来。许多朋友读到我们的文章后来询问,是不是现在不该投资房产了?我觉得应该问的不是该不该,而是有哪些需要考虑的?不论您是旁观者还是已经入市。

先回顾一下这段时间政策上的调整:

⇢《【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息

⇢《【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

⇢《【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?

⇢《【FIRB 外国人投资澳洲】海外人士在澳置业成本提高,违规置业罚则定案》

⇢《2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整,降低贷款额度LVR至 70%,4月25日生效

⇢《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读

⇢《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税

 

(1)王二目前手上已经有了 4 套物业,借款近 200万澳币,因为利息低所有的租金收入加起来不但可以偿还所有的房贷,还有富余(positive gearing)。同时王二今年年底预计还有 2 套楼花等待 settle,因为资金的原因王二需要从现有的物业中 top up 拿出增值部分用于年底楼花的剩余首付。事实上已经 settle 的 4 套物业中,有两套王二是借款 90% 购买,同时因为利息和活动促销,王二的 4 个贷款分别分散在不同的三个银行。王二找到我们的贷款经理寻求贷款帮助。

(2)王二的哥哥王二哥,刚刚来到澳洲,虽然收入很高,但还没有太多积蓄,看到房市不断走高,担心没有机会入市错过时机,准备随便挑一个投资房买下来哪怕亏了也可以用于负扣税,必定收入很高税交得太多。

If you don’t own it, it is a bubble.

If you own it, you are in a bull market.

这是前几天金融时报里的一句话,我觉得形容现在的市场很贴切。

所以首先要看的是是否和你相关?

您已经入市和您没有入市,可能对市场看法观点会完全不同。换句话说,如果还没有买房子,这个市场即便涨的再多,或跌的再狠,对你能有多大的意义呢?然而哪些已经把一大半身价放进了市场的人,所看到的所期待的就不一样了。

上面提到的王二和王二哥,两个人的情况就是两个极端,但也很普遍。

先讲讲王二吧。

(一)

许久以前我们写过一篇文章《为何我最后考虑贷款利息?》,里面提到,有许多朋友因为在意利息或在意银行广告宣传中的促销「好」产品,却看不到产品全面的优缺点和局限性,更不想未来长远的规划。就像王二一样,为了当时的低利息和促销,分散了两三年家银行,有些是看到银行宣传有些是听到朋友说,其实折腾来折腾去貌似看起来很节省,也很有满足感。如果问道以后怎么考虑?王二会告诉你,我过两年就换银行了,无所谓什么 structure。

那么现在就是 pay back 的时候了。

王二没有想到的是政策的调整带来投资房无法获的之前更低的利息,那么目前即便想更换银行成本会很高,与此同时,90% 的贷款转银行时如果没有因为增值降低 LVR 到 80% 任然需要支付一笔新的 LMI 保险给新银行,很不划算。

总结:房贷是几十年的事情,即便可能每隔几年会调整银行更换产品,但从最初就要做好相应规划,从长远去考虑。只想着拿短期的活动或一味依据利息低作为选择银行的标准,可能会让你被迫锁定在一个银行,损失更大。

(二)

现在王二如果考虑将几套物业贷款重组到一个组合内,因为政策的原因无法拿到投资房部分的利息折扣。不过如果考虑到现金流和未来风险的控制,在目前接近 4% 左右的固定利息,是时候考虑固定一部分贷款的比例。

总结:如果您拥有几套投资房,或近期会有投资房 settle 可以考虑固定一部分了。如果您只是一套物业或许不用考虑太多,要合理想好对冲和固定的比例如果考虑的话。

(三)

Leverage 的风险。

通过银行的借贷实现购房,有效利用有限资金投资房产合理的方式。但如果您和王二一样,拥有几套投资物业,甚至完全依赖租金回报偿还利息,「过度」借贷的话风险也要做好把控。

就如 margin loan 的概念一样,一小部分资金通过 margin loan 杠杆实现更大的投资,如果市场上行,那么赚得回报也会跟着杠杆翻倍,但如果下行损失也是一样翻倍。

最好的把控就是自己用高一些的 assesement rate 做一个计算,哪怕心里有数比如即便利息增长到 7% 是不是自己还可以承受的起还款的压力。

总结:杠杆要把握有度,过高的杠杆可以是登天的梯子,也可以是万丈深渊。自己要做好把关。

 

然后我们看看王二哥。

(四)

几点需要提醒的都是很基本的,但是因为人们往往害怕错过了机会(fear of missing out),头脑一热。

首先,就是不要因为有了积蓄,找不到合适的房子仅仅因为担心错过就随便买一个。看起来这些事情不太会发生,事实上每天我们都可以遇到类似客户的经历。

比如王二哥因为考虑到反正收入高要退税,只要是投资房就算「亏」也可以抵税,值得。事实上负扣税的真正意义并不在于账面亏损退税,富人之所以喜欢负扣税应该理解为「即便短期内物业是账面亏损,得到税务上的好处,可重要的是长期持有是要赚资本增值的。」换句话说,如果给你一套房子从长远看也没有任何增值潜力,仅仅是每年亏损可以让你拿到 30% 左右的退税回来,你还会考虑吗?

其次,许多客户可能是第一次购房或是看到大家投资房也考虑投资房,如果您还不能明白什么是 LVR 什么是 Negative Gearing 什么是 strata title 类似的名词,我也建议还是多做一些功课,先了解学习一些知识再买不会有坏处。

 

所以总结下来就是,不论您已经是几套物业的业主还是刚刚进入房产投资的市场,最好是开始就有专业人士协助一起做好长期的规划;充分考虑到银行借贷投资的好处和风险,把控好自己的投资风险;如果现金流有限或比较多的物业贷款,可以考虑通过固定利息结合浮动规避一部分市场风险;不要盲目的跟风,做好调研工作。

 

最后送上两句话给大家:

 Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria. – John Templeton

大概意思就是说牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

另外一句是大家都熟悉巴菲特说过的,就不翻译了:

I will tell you how to become rich… Be fearful when others are greedy. Be greedy when others are fearful. – Warren Buffett

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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