APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

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(图片来源:Yahoo)

最近时间里投资房和海外收入借款政策的变化给市场带来了许多不确定因素,也让许多投资客户担心起来。许多朋友读到我们的文章后来询问,是不是现在不该投资房产了?我觉得应该问的不是该不该,而是有哪些需要考虑的?不论您是旁观者还是已经入市。

先回顾一下这段时间政策上的调整:

⇢《【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息

⇢《【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

⇢《【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?

⇢《【FIRB 外国人投资澳洲】海外人士在澳置业成本提高,违规置业罚则定案》

⇢《2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整,降低贷款额度LVR至 70%,4月25日生效

⇢《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读

⇢《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税

 

(1)王二目前手上已经有了 4 套物业,借款近 200万澳币,因为利息低所有的租金收入加起来不但可以偿还所有的房贷,还有富余(positive gearing)。同时王二今年年底预计还有 2 套楼花等待 settle,因为资金的原因王二需要从现有的物业中 top up 拿出增值部分用于年底楼花的剩余首付。事实上已经 settle 的 4 套物业中,有两套王二是借款 90% 购买,同时因为利息和活动促销,王二的 4 个贷款分别分散在不同的三个银行。王二找到我们的贷款经理寻求贷款帮助。

(2)王二的哥哥王二哥,刚刚来到澳洲,虽然收入很高,但还没有太多积蓄,看到房市不断走高,担心没有机会入市错过时机,准备随便挑一个投资房买下来哪怕亏了也可以用于负扣税,必定收入很高税交得太多。

If you don’t own it, it is a bubble.

If you own it, you are in a bull market.

这是前几天金融时报里的一句话,我觉得形容现在的市场很贴切。

所以首先要看的是是否和你相关?

您已经入市和您没有入市,可能对市场看法观点会完全不同。换句话说,如果还没有买房子,这个市场即便涨的再多,或跌的再狠,对你能有多大的意义呢?然而哪些已经把一大半身价放进了市场的人,所看到的所期待的就不一样了。

上面提到的王二和王二哥,两个人的情况就是两个极端,但也很普遍。

先讲讲王二吧。

(一)

许久以前我们写过一篇文章《为何我最后考虑贷款利息?》,里面提到,有许多朋友因为在意利息或在意银行广告宣传中的促销「好」产品,却看不到产品全面的优缺点和局限性,更不想未来长远的规划。就像王二一样,为了当时的低利息和促销,分散了两三年家银行,有些是看到银行宣传有些是听到朋友说,其实折腾来折腾去貌似看起来很节省,也很有满足感。如果问道以后怎么考虑?王二会告诉你,我过两年就换银行了,无所谓什么 structure。

那么现在就是 pay back 的时候了。

王二没有想到的是政策的调整带来投资房无法获的之前更低的利息,那么目前即便想更换银行成本会很高,与此同时,90% 的贷款转银行时如果没有因为增值降低 LVR 到 80% 任然需要支付一笔新的 LMI 保险给新银行,很不划算。

总结:房贷是几十年的事情,即便可能每隔几年会调整银行更换产品,但从最初就要做好相应规划,从长远去考虑。只想着拿短期的活动或一味依据利息低作为选择银行的标准,可能会让你被迫锁定在一个银行,损失更大。

(二)

现在王二如果考虑将几套物业贷款重组到一个组合内,因为政策的原因无法拿到投资房部分的利息折扣。不过如果考虑到现金流和未来风险的控制,在目前接近 4% 左右的固定利息,是时候考虑固定一部分贷款的比例。

总结:如果您拥有几套投资房,或近期会有投资房 settle 可以考虑固定一部分了。如果您只是一套物业或许不用考虑太多,要合理想好对冲和固定的比例如果考虑的话。

(三)

Leverage 的风险。

通过银行的借贷实现购房,有效利用有限资金投资房产合理的方式。但如果您和王二一样,拥有几套投资物业,甚至完全依赖租金回报偿还利息,「过度」借贷的话风险也要做好把控。

就如 margin loan 的概念一样,一小部分资金通过 margin loan 杠杆实现更大的投资,如果市场上行,那么赚得回报也会跟着杠杆翻倍,但如果下行损失也是一样翻倍。

最好的把控就是自己用高一些的 assesement rate 做一个计算,哪怕心里有数比如即便利息增长到 7% 是不是自己还可以承受的起还款的压力。

总结:杠杆要把握有度,过高的杠杆可以是登天的梯子,也可以是万丈深渊。自己要做好把关。

 

然后我们看看王二哥。

(四)

几点需要提醒的都是很基本的,但是因为人们往往害怕错过了机会(fear of missing out),头脑一热。

首先,就是不要因为有了积蓄,找不到合适的房子仅仅因为担心错过就随便买一个。看起来这些事情不太会发生,事实上每天我们都可以遇到类似客户的经历。

比如王二哥因为考虑到反正收入高要退税,只要是投资房就算「亏」也可以抵税,值得。事实上负扣税的真正意义并不在于账面亏损退税,富人之所以喜欢负扣税应该理解为「即便短期内物业是账面亏损,得到税务上的好处,可重要的是长期持有是要赚资本增值的。」换句话说,如果给你一套房子从长远看也没有任何增值潜力,仅仅是每年亏损可以让你拿到 30% 左右的退税回来,你还会考虑吗?

其次,许多客户可能是第一次购房或是看到大家投资房也考虑投资房,如果您还不能明白什么是 LVR 什么是 Negative Gearing 什么是 strata title 类似的名词,我也建议还是多做一些功课,先了解学习一些知识再买不会有坏处。

 

所以总结下来就是,不论您已经是几套物业的业主还是刚刚进入房产投资的市场,最好是开始就有专业人士协助一起做好长期的规划;充分考虑到银行借贷投资的好处和风险,把控好自己的投资风险;如果现金流有限或比较多的物业贷款,可以考虑通过固定利息结合浮动规避一部分市场风险;不要盲目的跟风,做好调研工作。

 

最后送上两句话给大家:

 Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria. – John Templeton

大概意思就是说牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

另外一句是大家都熟悉巴菲特说过的,就不翻译了:

I will tell you how to become rich… Be fearful when others are greedy. Be greedy when others are fearful. – Warren Buffett

 

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【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息

investment property

(图片来源:resi)

市场

房产市场依旧很火。同样带来的潜在风险也不可以视而不见。

在这些年办理的贷款中,我们对于以下的情形似乎已经很熟悉:

  • 贷款只还利息,不还本金
  • 因为借贷能力限制,房屋全部出租作为投资房
  • 在利息低压力小的情况下,选择从现房中拿出 equity 进行再投资
  • 90% 甚至要求“100%”的房屋贷款

这些似乎在目前的市场看来,都是很好的规划,你会听到朋友告诉你,“你不知道可以只还利息吗?啊?你不知道可以从老房子里拿钱再买一套吗?赶快找个 broker 打个电话问问,现在这个市场不拿点钱出来你都亏了。”

所以我们经常也会接到电话有人会来询问如何借款 100%,如何不拿首付买房子,手上有 5万如何能买一套 100万的房子等等等等。甚至有客户会以是否能帮助解决以上的问题作为标准衡量一个贷款经纪的专业性。

接到这些电话越来越多,我们也觉得越来越担心。

  • 一方面是感觉市场太疯狂,所以每个人都要钻着头挤进这个火热的市场,觉得只要我进来了就能赚钱,或者如果挤不进来以后可能更没机会了
  • 另一方面很多朋友没有意识到,90% 比例贷款的风险,还有从房子里拿出的现金(cash out)做新的投资不是你的现金,是从银行额外把增值部分借出来的钱进行再投资

 

监管

这几年的房屋市场让银行重新回归宽松的借贷政策,为了抢占市场分割许多银行也是通过各种手段降低利息,优惠的固定利息和现金返还争夺客户。

目前通过银行内部的会议已经确认,澳洲的金融系统监管机构们终于联合起来开始调查和打击风险房屋贷款。这次调查行动主要是针对威胁金融体系稳定性的投资类和单息还款型贷款。

澳洲审慎监管局(APRA)也曾在上周二告知本地的银行机构,新的贷款“限速”标准将阻止信贷机构积极追逐投资者房屋贷款的行为。

同时,澳洲证券和投资委员会(ASIC)称会调查单息还款贷款——这类贷款通常使贷款人对利率的变动特别敏感。

这一系列举措有利于给过热的悉尼和墨尔本房市降温——因为这些地区的房价持续上涨很大程度上是由于投资者需求的增长。

ASIC 也称在房地产市场过热的背景下会深入调查各大银行和非银行类信贷机构。

目前澳洲各大银行面临来自 APRA (Australian Prudential Regulation Authority澳大利亚金融管理局)的审查, 四大银行房屋贷款中投资贷款比例过大,APRA 担心市场风险过大,所以强制四大银行降低投资贷款比例。

updated 12/05/2015

进一步消息 Westpac 投资客户所占比例 11%(感觉想到保守啊这个数字),ANZ 也达到 16%,NAB 达到 20%,Macquaire Bank 达到 36% 其他银行的报告还没出,这个应该是跟着区域走也就是说悉尼和墨尔本比较严重,其区域如果没有超标 APRA 要求的 10% 可能会影响小一些。目前都在收紧投资房贷款的政策,像 NAB 和 Westpac 属于硬着陆,直接就cut掉这部分,省的未来比例更高难处理,直接宣布降低投资房贷款比例和通过划分投资房和自住房利息以及拒绝只还利息的方式直白的减小投资房申请。后续其他银行都应该会跟进(多数),有点感觉不妙的迹象。继续观察吧。

银行反应

正如去年底圣诞我们讨论过的那样,市场继续这样下去会有更多地监管:

  1. 针对投资者贷款比例下调 70%
  2. 区别对待投资房贷款和自住房贷款审批和利息
  3. 限制只还利息的贷款

目前得到的银行确认已经或即将收紧针对投资房的贷款。

新政策实施

Westpac

针对于海外投资客户,收紧贷款比例为 70%,同时本周开始海外投资贷款的贷款利息取消额外利息折扣,只可以申请标准利息折扣*。
NAB

因为通过低利息争夺客户市场,在过去几个月增长比例很高。

从本周三(5月13日)要开始强制收紧针对投资房贷款的客户,利息折扣将小于自住房客户。
同时针对 Credit score 不达标房屋评估风险高和持有临居签证或海外客户只允许本金利息偿还。
CBA

自本周三之后(5月13日)开始降低给予投资房贷款的折扣,自住房贷款仍可享受折扣。自本周五之后(5月15日)取消 $1000 投资房贷款返还。

 

*利息折扣解读:

通常各大银行会根据客人的贷款额度给出一个常规折扣,比如客人贷款100万,银行会在标准利率基础上给出1%的利息折扣;作为银行的高级贷款经纪会帮助客人争取到更高折扣,如1.2%-1.3%; 然而在新的政策下,目前 Westpac,NAB 和CBA 针对投资客户只可以给出常规折扣 1%。 这个新政策对于那些投资贷款,尤其是大额投资贷款影响非常很大,客人每年要多付出几百甚至几千的房贷利息。这个政策会在未来一段时间内对投资房市场产生影响。

 

我们认为这是一个很强的信号,和「澳大利亚税务局开始追踪违法购买本地住宅的外国人」两则消息都是很重要的值得关注的。

预计其他银行也会陆续跟进,在 APRA 的监管下陆续推出政策收紧对投资房贷款的限制。但类似 CBA 一直严格审批,并且许多当地客户从小就开户一直都在此银行各种服务的,可能自住房比例足够大,影响可能小一些。

每年银行的 financial year 是从 10 月开始,或许新的一年开始的时候,银行高管会为了当年业绩和奖金再次放松一下政策。等待银行的投资方比例重新回归安全区域过些日子或许政策会相对再宽松一些,我们依旧会在第一时间与大家更新相关调整。

My Home Loan 作为专业的贷款经纪,我们会继续关注为我们的客户带来适合的投资方案,请不要电话我们询问如何没有拥有一套房产的情况下如何 100% 贷款卖房子 (。_。)

 

注明:我们从投资和贷款管理的角度还是支持只还利息,通过对冲账户更加有效的管理贷款。然而都是要针对个人情况考虑,请于贷款经纪讨论。

这里我们曾分享过「只还利息的好处」。

 

持续进一步更新「银行收紧投资房贷款」

18/05/2015 update

Westpac 最新更新的银行折扣 pricing:

westpac rate update

 

如果您不知道什么是 pricing 折扣,请点击这里《贷款利息折扣》了解。

这里值得注意的有两点:

  1. 普遍利息都要高很多,发出的信号就是银行告诉你如果您是纯投资的客户,那么我们银行不欢迎了。看了一下几大银行几乎都是一样的政策差不多,所以也就无所谓丢不丢生意了,意思就是完全客户自己承担。
  2. 注意日期,9月 30日这就是上文前几天我们说到的,银行每年的财政年是从 10月 1日开始,也就是很有可能到了那个时候政策会继续细化。至于是更严格还是会放宽松,很难说。我们预计会继续保持严格,必定这几个月里面很难把投资房比例拉回到 APRA 要求的 10% 范围内。据说银行内部已经开始统计,因为这个政策调整所流失的客户比例,估计也是要做好权衡,等到新的财政年好更好地规划政策。

 

第二个值得注意的今天的消息是,预计 4-5周时间也就是 6 月底的时候,银行会进一步收紧投资房关于还款方式的政策,投资房将不再允许只还利息,强制性要求本息偿还,自住房就更应该本息了。

意思也就是 APRA 认为目前银行体系投资房比例过高的风险还是很大,说白了就是要限制通过银行做杠杆赚钱的行为,也就是你可以继续投资,但是强制性的要求偿还本金,而不是一味的通过只还利息拿出原本的本金在做更高的 Leverage 投资赚钱。

不知道各位投资的大客户们是否看明白了这个政策呢?

 

28/05/2015 update

NAB 最新针对海外收入政策调整

今天最新的确认信息,即日起 NAB 不论客户是否持有 PR 和 citizen 只要是海外收入,就按照 non-resident 海外客户处理。点击这里查看 Westpac 等银行海外政策的最新调整

这意味着:

  1. 所有海外收入贷款,都需要送进 credit team 审批,不可以在系统批准,预批和贷款审批时间会加长
  2. 贷款凡是海外收入的申请,将无法直接批准只还利息,credit 会要求本息偿还
  3. 审批会严格,所以贷款的 structure 和规划一定要谨慎,credit score 和有其他银行 credit enquiry 的客户要做好解释

 

29/05/2015 Update

ANZ 针对海外人士购房更新

APRA asking banks and customers who bought houses in last 12 months to provide plane tickets/boarding passes to prove if banker has met the customer.

几点值得注意:

  1. APRA 要求,不是银行
  2. houses 很模糊的概念,不确定是否指的是 dwelling 还是现房 House,有待进一步观察
  3. 无疑现在是从监管层面上很明确的在严格查海外违规购房和贷款

值得进一步观察 ANZ 银行的活动,然后看其他银行何时跟进。这是个不小的动作。

 

⇢ 点击阅读《专题:澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

 

My Home Loan 会继续保持政策的更新。

 

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