【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息

investment property

(图片来源:resi)

市场

房产市场依旧很火。同样带来的潜在风险也不可以视而不见。

在这些年办理的贷款中,我们对于以下的情形似乎已经很熟悉:

  • 贷款只还利息,不还本金
  • 因为借贷能力限制,房屋全部出租作为投资房
  • 在利息低压力小的情况下,选择从现房中拿出 equity 进行再投资
  • 90% 甚至要求“100%”的房屋贷款

这些似乎在目前的市场看来,都是很好的规划,你会听到朋友告诉你,“你不知道可以只还利息吗?啊?你不知道可以从老房子里拿钱再买一套吗?赶快找个 broker 打个电话问问,现在这个市场不拿点钱出来你都亏了。”

所以我们经常也会接到电话有人会来询问如何借款 100%,如何不拿首付买房子,手上有 5万如何能买一套 100万的房子等等等等。甚至有客户会以是否能帮助解决以上的问题作为标准衡量一个贷款经纪的专业性。

接到这些电话越来越多,我们也觉得越来越担心。

  • 一方面是感觉市场太疯狂,所以每个人都要钻着头挤进这个火热的市场,觉得只要我进来了就能赚钱,或者如果挤不进来以后可能更没机会了
  • 另一方面很多朋友没有意识到,90% 比例贷款的风险,还有从房子里拿出的现金(cash out)做新的投资不是你的现金,是从银行额外把增值部分借出来的钱进行再投资

 

监管

这几年的房屋市场让银行重新回归宽松的借贷政策,为了抢占市场分割许多银行也是通过各种手段降低利息,优惠的固定利息和现金返还争夺客户。

目前通过银行内部的会议已经确认,澳洲的金融系统监管机构们终于联合起来开始调查和打击风险房屋贷款。这次调查行动主要是针对威胁金融体系稳定性的投资类和单息还款型贷款。

澳洲审慎监管局(APRA)也曾在上周二告知本地的银行机构,新的贷款“限速”标准将阻止信贷机构积极追逐投资者房屋贷款的行为。

同时,澳洲证券和投资委员会(ASIC)称会调查单息还款贷款——这类贷款通常使贷款人对利率的变动特别敏感。

这一系列举措有利于给过热的悉尼和墨尔本房市降温——因为这些地区的房价持续上涨很大程度上是由于投资者需求的增长。

ASIC 也称在房地产市场过热的背景下会深入调查各大银行和非银行类信贷机构。

目前澳洲各大银行面临来自 APRA (Australian Prudential Regulation Authority澳大利亚金融管理局)的审查, 四大银行房屋贷款中投资贷款比例过大,APRA 担心市场风险过大,所以强制四大银行降低投资贷款比例。

updated 12/05/2015

进一步消息 Westpac 投资客户所占比例 11%(感觉想到保守啊这个数字),ANZ 也达到 16%,NAB 达到 20%,Macquaire Bank 达到 36% 其他银行的报告还没出,这个应该是跟着区域走也就是说悉尼和墨尔本比较严重,其区域如果没有超标 APRA 要求的 10% 可能会影响小一些。目前都在收紧投资房贷款的政策,像 NAB 和 Westpac 属于硬着陆,直接就cut掉这部分,省的未来比例更高难处理,直接宣布降低投资房贷款比例和通过划分投资房和自住房利息以及拒绝只还利息的方式直白的减小投资房申请。后续其他银行都应该会跟进(多数),有点感觉不妙的迹象。继续观察吧。

银行反应

正如去年底圣诞我们讨论过的那样,市场继续这样下去会有更多地监管:

  1. 针对投资者贷款比例下调 70%
  2. 区别对待投资房贷款和自住房贷款审批和利息
  3. 限制只还利息的贷款

目前得到的银行确认已经或即将收紧针对投资房的贷款。

新政策实施

Westpac

针对于海外投资客户,收紧贷款比例为 70%,同时本周开始海外投资贷款的贷款利息取消额外利息折扣,只可以申请标准利息折扣*。
NAB

因为通过低利息争夺客户市场,在过去几个月增长比例很高。

从本周三(5月13日)要开始强制收紧针对投资房贷款的客户,利息折扣将小于自住房客户。
同时针对 Credit score 不达标房屋评估风险高和持有临居签证或海外客户只允许本金利息偿还。
CBA

自本周三之后(5月13日)开始降低给予投资房贷款的折扣,自住房贷款仍可享受折扣。自本周五之后(5月15日)取消 $1000 投资房贷款返还。

 

*利息折扣解读:

通常各大银行会根据客人的贷款额度给出一个常规折扣,比如客人贷款100万,银行会在标准利率基础上给出1%的利息折扣;作为银行的高级贷款经纪会帮助客人争取到更高折扣,如1.2%-1.3%; 然而在新的政策下,目前 Westpac,NAB 和CBA 针对投资客户只可以给出常规折扣 1%。 这个新政策对于那些投资贷款,尤其是大额投资贷款影响非常很大,客人每年要多付出几百甚至几千的房贷利息。这个政策会在未来一段时间内对投资房市场产生影响。

 

我们认为这是一个很强的信号,和「澳大利亚税务局开始追踪违法购买本地住宅的外国人」两则消息都是很重要的值得关注的。

预计其他银行也会陆续跟进,在 APRA 的监管下陆续推出政策收紧对投资房贷款的限制。但类似 CBA 一直严格审批,并且许多当地客户从小就开户一直都在此银行各种服务的,可能自住房比例足够大,影响可能小一些。

每年银行的 financial year 是从 10 月开始,或许新的一年开始的时候,银行高管会为了当年业绩和奖金再次放松一下政策。等待银行的投资方比例重新回归安全区域过些日子或许政策会相对再宽松一些,我们依旧会在第一时间与大家更新相关调整。

My Home Loan 作为专业的贷款经纪,我们会继续关注为我们的客户带来适合的投资方案,请不要电话我们询问如何没有拥有一套房产的情况下如何 100% 贷款卖房子 (。_。)

 

注明:我们从投资和贷款管理的角度还是支持只还利息,通过对冲账户更加有效的管理贷款。然而都是要针对个人情况考虑,请于贷款经纪讨论。

这里我们曾分享过「只还利息的好处」。

 

持续进一步更新「银行收紧投资房贷款」

18/05/2015 update

Westpac 最新更新的银行折扣 pricing:

westpac rate update

 

如果您不知道什么是 pricing 折扣,请点击这里《贷款利息折扣》了解。

这里值得注意的有两点:

  1. 普遍利息都要高很多,发出的信号就是银行告诉你如果您是纯投资的客户,那么我们银行不欢迎了。看了一下几大银行几乎都是一样的政策差不多,所以也就无所谓丢不丢生意了,意思就是完全客户自己承担。
  2. 注意日期,9月 30日这就是上文前几天我们说到的,银行每年的财政年是从 10月 1日开始,也就是很有可能到了那个时候政策会继续细化。至于是更严格还是会放宽松,很难说。我们预计会继续保持严格,必定这几个月里面很难把投资房比例拉回到 APRA 要求的 10% 范围内。据说银行内部已经开始统计,因为这个政策调整所流失的客户比例,估计也是要做好权衡,等到新的财政年好更好地规划政策。

 

第二个值得注意的今天的消息是,预计 4-5周时间也就是 6 月底的时候,银行会进一步收紧投资房关于还款方式的政策,投资房将不再允许只还利息,强制性要求本息偿还,自住房就更应该本息了。

意思也就是 APRA 认为目前银行体系投资房比例过高的风险还是很大,说白了就是要限制通过银行做杠杆赚钱的行为,也就是你可以继续投资,但是强制性的要求偿还本金,而不是一味的通过只还利息拿出原本的本金在做更高的 Leverage 投资赚钱。

不知道各位投资的大客户们是否看明白了这个政策呢?

 

28/05/2015 update

NAB 最新针对海外收入政策调整

今天最新的确认信息,即日起 NAB 不论客户是否持有 PR 和 citizen 只要是海外收入,就按照 non-resident 海外客户处理。点击这里查看 Westpac 等银行海外政策的最新调整

这意味着:

  1. 所有海外收入贷款,都需要送进 credit team 审批,不可以在系统批准,预批和贷款审批时间会加长
  2. 贷款凡是海外收入的申请,将无法直接批准只还利息,credit 会要求本息偿还
  3. 审批会严格,所以贷款的 structure 和规划一定要谨慎,credit score 和有其他银行 credit enquiry 的客户要做好解释

 

29/05/2015 Update

ANZ 针对海外人士购房更新

APRA asking banks and customers who bought houses in last 12 months to provide plane tickets/boarding passes to prove if banker has met the customer.

几点值得注意:

  1. APRA 要求,不是银行
  2. houses 很模糊的概念,不确定是否指的是 dwelling 还是现房 House,有待进一步观察
  3. 无疑现在是从监管层面上很明确的在严格查海外违规购房和贷款

值得进一步观察 ANZ 银行的活动,然后看其他银行何时跟进。这是个不小的动作。

 

⇢ 点击阅读《专题:澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

 

My Home Loan 会继续保持政策的更新。

 

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澳洲房屋贷款基础知识和术语解释

澳洲的房贷市场非常成熟,提供房贷的金融机构有很多。它们包括了:银行、信用社、非银行机构基金、贷款公司等等。可供选择的产品更是多种多样。

买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子化的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定,一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。

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以下我们与大家分享一些房贷时会碰到的一些基本术语。有些内容可能信息已经不是最新,但对于购房贷款的朋友了解房贷还是有很多的帮助。

一、 房屋贷款

房屋贷款的基本概念其实很简单:用房屋作为抵押向银行借钱。

贷款额
通常来说,贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的 80% 的贷款。有些时候可以达到 85%。

房屋贷款保险(LMI – Loan Mortgage Insurance)
如果超过了 80-85% 的贷款额,贷款机构会要求贷款人为超过 80% 的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意:LMI保护的是银行,不是贷款人。

抵押(collateral)
房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候,贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第 n 套了,贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利,但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做,千万要看清楚贷款合同了。

贷款相关费用
贷款的费用也有不少。做贷款的时候有:省政府的印花税,银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用:年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用:中止和约费(如果在不到规定时间内中止贷款)、结束贷款费(loan discharge fee)等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小,很多是可以商量的。

Comparison Rate
Comparison rate 的计算方法比较复杂。它把很多 up-front 和 ongoing 费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个 comparison rate 不包括 ATM/bpay/eftpos/credit card 的使用费用(千万看清楚了),也不包括提前终止合约的费用。

利息的计算
利息的算法是每天算每月结。每天的利息 = 年利息 / 356 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样,请自己查询。除了LOC 以外,利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。LOC 的确可以利滚利,但是投资用途的利息上的利息也可以扣税的。而且投资帐户一般会有钱不断的进出,利息倒是给了没有就看你自己解释了。

Refinance
Refinance 就是把现有的贷款重新做一遍。这样可能会有一些相关的费用。Refinancie成本要看几个方面:

  1. 是不是过了现在的房贷合同规定的期限。这个期限一般是 4-5 年。过了这个期限,就没有罚款。换银行就要有一个 title transfer 和 loan discharge 的费用,很便宜的。如果有罚款就要看合同里面怎么写的。一千到好几千的都有。
  2. 新的合同的开通费用。用 professional package 除了免费就基本没有费用。
  3. 如果你已经用了professional package,只要在这个框架里面从新做贷款。除了固定利息那部分,剩下的哪怕年限不到也不用手续费。

二、 基本贷款种类

琳琅满目贷款产品让人看得眼花缭乱,但是它们都是建立在最基本的几个贷款种类之上。

按照利息变化贷款可以分为三种:

i) 浮动利息(variable interest) – 顾名思义,浮动利息贷款的利息随时都可能变化。一般来说利息的变动受澳洲储备银行的官方利息影响,同步变化。一般会有点折扣。

ii) 固定利息(fixed interest) – 固定利息在贷款人和贷款机构约定的时间里是不会变动的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比较难。

iii) 蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期优惠浮动利息。一般是六个月到一年。在蜜月期内利息会比标准浮动利息低很多。可能有1%或是更多的优惠。但是过了以后就会转回到标准浮动利息,折扣比较(i)会低点。

按照还本金的方案可以分为两种:

i) interest only – 只还利息不还本。
ii) principle and interest – 还本还息。

三、 额外功能

在不久前的过去(好像是 95 前吧),贷款是一件非常简单却艰难的事情。

简单是因为那时候的选择非常少。你可以选一样东西:利息是固定的还是浮动的。蜜月期?做梦吧?如果是投资房还可以多选一样:interest only。简单吧!

那为啥又说艰难呢?因为那时候只有银行有房屋贷款。问银行贷款就像是毛脚女婿上门一样,条件够了还不行。银行的贷款经理的丈母娘眼光看你顺眼才能借你钱。

世事境迁啊!或是说市场经济好啊!自从非贷款机构兴起,贷款的种类和功能不断的进步。到目前为止已经使贷款者看房贷就好象是刘姥姥进大观园一样眼花缭乱。

我们来看看这些新房贷到底有何不同吧。

1. Split Loan
一个房贷分为两个或多个小帐号,每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。

好处:如果利息上升,一部分的固定利息会给贷款人一定的保障;但是如果利息跌了,浮动利息的部分就得益了。

坏处:每个账户的贷款额比总贷款额低了,所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。

2. Redraw
贷款有一个最低还款数额。一般的浮动利息会允许贷款人在超过最低还款数额的基础上多还。Redraw 功能允许贷款人把多还的那部分再取出来。
工作原理:贷款总额 20 万。2 年后按照银行计算贷款应该还有 19 万。但是因为贷款人为了少还利息所以多还了 3万,所以实际贷款额只剩下 16 万了。那么通过 redraw,贷款人可以把这 3 万取出。通常 redraw 会有一些限制。比如:最低 $500,收取手续费若干元,最多一个月几次之类的。但也不是每个都有限制。

3. Offset
Offset 功能是以一个普通的账号里的余额来抵消贷款部分的利息。作用和 redraw 近似,但是更方便灵活。
工作原理:贷款账号欠 20 万,另一个和这个贷款相连接的银行帐号里有 5 万。需要付的利息是 15 万的利息,因为 20 万 – 5万 = 15万。

4. Extra Repayment – 额外还款
通常浮动利息的房贷会让贷款者多还本金来减低每月的利息。但是很多固定利息房贷为了保证贷款机构的利益会规定不能多还本金或是规定几年以内最多可以多还多少钱。这和贷款机构为固定利息融资的方法有关系。
如果贷款人的还贷能力超出贷款的预计还款速度并且准备超额还款,那么贷款的时候要问清楚到底可不可以额外还款,如果可以有没有数额限制。

5. Loan portability – 可转移性贷款
这个功能的主要用处为:如果贷款人在房贷期内购买了其它的房地产,不用从新申请房贷,现有房贷可以转移到新的房地产。这样就可以省下不少的时间和手续费用。当然前提是原来的房产商的欠款也要有钱来支付,比如把第一套卖掉还钱。

6. Line of Credit (LOC)
Line of credit 属于 interest only 贷款的一种。它的功能比较像一个额度巨大的信用卡。申请的时候贷款机构会给你一个最大信用额度。用户在使用过程中结余不得超过这个额度。每个月的利息是自动加到贷款额上,而不是从别的户头上收取。LOC 通常被用于投资方面。

7. Professional Package – 专业套餐
名字听上去非常“专业”啊。其实它对大多数普通置房者来说也是非常实用的。基本概念就是:

i) 用户付一个年费。每个贷款机构的年费价格不同,从$199-$599不等。
ii) 用户可以享用一系列产品和服务的优惠。包括:

a. 贷款享受较低的利息,免去开户和估价等等费用。
b. 相关的账号免去月费、手续费等等。
c. 免年费的金卡。
d. 免费享用前面提到的split loan、offset、loan portability等等。
e. 一个professional package下面可以有多个不同的账号。最多的NAB portfolio facility可以有12个(2009年7月注:本产品已经没有了)。

iii) 用户可以在银行的其他服务和产品上享有一定的折扣。这些可能包括房屋、车辆、个人保险折扣,股票交易收费的折扣。Margin loan 的利息低 0.2% 等等。
iv) 用户如果想要在 4-5 年之内中止贷款合同,那么用户可能需要支付一些延迟的开户相关费用和贷款机构的经济损失。通常是 $1000-$2000,具体请询问自己的贷款机构。

四、房贷的选择

考虑买房目的

一般买房有两个目的:

i) 自住房 – 主要考虑还款能力。找利息最低的房贷。通常是 interest + principle,但是也可以用 interest only。
ii) 投资房 – 考虑还款能力和税务优惠,当然利息也要考虑但可能不是最大的因素。通常用 interest only。

由此衍生出:
i) 自住转投资 – 考虑利息和还款能的同时也要考虑到以后的税务优惠最大化。
ii) 投资转自住 – 考虑以后转自住后没有房租了的还款的能力。

房贷常见问题

i) 自己买房屋的目的。自住还是投资?
投资房可以考虑 LOC。自住房但是可能会转投资房就要考虑 interest only 和 offset。如果肯定不会变成投资房的,通常是 interest + principle。

ii) 还贷款的能力。去掉所有费用和贷款的最低偿还数额后会不会有多余的钱放到贷款里?
如果确认有能力多还的,使用 offset account,redraw和 line of credit 能使你少给不少的利息。

iii) 是否需要留一点活钱作应急用途?

如果答案为:是。那么自住房考虑用 offset account,投资房用 LOC。

iv) 通常澳洲人一生要搬几次房子。第一次是结婚, 第二次是生孩子,第三次是退休,第四次是去养老院了。考虑一下自己是在人生中的哪个阶段。
看看自己以后会不会换房子。如果觉得不久就可能要换房子了,那么使用 loan portability 功能就是省钱的好办法。

v) 考虑收入和现金流的稳定性。是不是收入不是太富裕或是现金流周转不开?
用 interest only + offset 会有一点帮助。但是如果真的不行,你需要考虑用一个利息最低但是可能功能非常少的贷款。

vi) 利息会不会上升啊?
当然有可能。如果真的担心利息上升那就考虑固定利息贷款,或是 split loan 固定一部分贷款。

vii) 银行说如果我双周还款会比每月还款的数度快,是不是真的?
没错。但是他们忘了告诉你一年有 52 周。如果一个月按照两个双周来算,每两个星期还的钱是一个月的一半。那么一年就有 13 个月了。也就是你一年下来多还了一个月的钱,当然会快了。

viii) 是不是马上就有一大笔钱用来还房贷了?
如果知道在一年以内会有一大笔钱,比如说从中国汇过来十几万或是有一些资产要卖掉套现,那么 honeymoon 是一个好的选择。

ix) 需不需要经常用取款机或是去贷款机构的分行?用 ATM 取款是不是要手续费?
非银行的贷款机构通常也可以有提款卡,但是他们如果是要收取手续费那么这可能会是一项不必要的开支。各大银行的提款机和分行比较多,小银行的少点,非银行贷款机构的就要打听清楚了。

x) 因为做小生意所以没有收入证明该如何办呢?
有一种贷款叫做 low-doc,也就是说它需要的各种证明比较少。如果这还不行,还有一种叫做 no-doc。No-doc 不需要证明,只要你写个申明说你能够支付还款就可以了。但是在考虑 low-doc/no-doc 的时候千万考虑清楚你是不是真的有能力偿还贷款。

五、税务方面的考虑

投资的一个重要考虑就是税务优惠。不管是投资房地产或是股票基金,作投资用途的贷款的利息是可以扣税的。但是这里面有两个最重要的原则:

i) Sole purpose test. 这一条的重要性在于贷款的最初目的必须是投资用途。而被划分为投资用途的一个试金石就是这个投资能不能帮你创造收入。请区分收入(income)和资产增值 (capital gain)。如果一个股票或基金永远不会派发分红那么在税务局看来买这个投资的利息是不可退税的。

ii) Tax avoidance rule. 这一条的基本精神就是不管你做得如何天衣无缝,只要税务局能够证明你的如果你的最初目的是为了逃税那么这就是违法的。

只有结合以上两条原则我们才能选择正确的房贷产品合理减少需要缴的税 (minimize tax)。注意不是逃税 (tax avoidance)。

1. 不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途
如果一个账号里的钱同时被用作投资和非投资用途,那么这个帐号里用于投资的款项的利息可能无法扣税。具体解释非常麻烦,如果您非要知道可以找会计给解释一下。投资和私人用途的钱应该用不同的账号。

2. Redraw和offset在税务上的待遇不同
在操作和作用上来说 redraw 和 offset 是差不多的,但是在税务局看来它们是完全不同的。主要原因是 redraw 是在一个账号里面进出。Offset 确有两个不同的账号。在税务局看来 offset 里的钱根本就没有混合过。而 redraw 如果用于私人用途那么这个帐号里的钱就被“污染”过了,道理和“不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途”一样。

3. Line of credit(LOC)是投资的好工具
LOC 的功效和有 redraw 的贷款账号一样,但是更方便灵活。可以附带支票以及其他额外功能。最常用的方法是把房子的剩余资产放在 LOC 里面做投资用途。例:房子价值 50万,按照 80% 贷款率最多可贷款 40 万。现有贷款 30 万。那么可以新开一个有 10 万额度的LOC。这个10万,如果你不用是没有利息的。只有使用的部分要付利息。投资用途的LOC利息可以扣税。当然LOC也可以作私人用途,但是利息不可扣税。不要用混了,请看第1条。

4. 自住房转投资房的贷款考虑
自住房转投资房,如何能够获取最大的扣税呢?这要在做自住房贷款的时候就想清楚了,等到想要转为投资房再想就晚了。
标准答案:自住房的贷款要做成interest only with offset。所有的钱放到offset账号里面,利息从offset账号里扣除。

重点:只还息不还本。
当你的房子转成投资房了,你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金,即使你把这部分取出,属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。

六、总结

房屋贷款是人生最大的经济决定之一,千万要做好功课、考虑清楚。贷款的好坏牵涉到的钱绝对值得大家花时间研究。利率是一个重要的考虑因素但不是最终因素。还要注意到功能、收费、灵活性和相关服务。

至于那个产品最适合您,请在确认自己的需求之后咨询专业贷款经理。税务方面的问题请咨询持照会计。

小提示

– 不管是哪个贷款机构,找一个好的贷款经理会使你的贷款过程轻松很多。
– 如果有能力超过贷款最低偿还限额或是有计划把自住房转换为投资房的 offset 绝对是一个好东西。
– 还息不还本的贷款方法对于投资房和自住房同样适用。

*文中分享的内容不构成税务和理财方面的个人建议,请与您的会计师、理财师做沟通。

以上是一些简单的知识分享,我们建议您和 MHL 的专业房贷经理做详细的沟通,确保您的贷款产品是适合您的需求,并不一定时最低的利息,但却是功能各方面综合角度适合您的自住/投资的 structure。

 

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