APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

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(图片来源:Yahoo)

最近时间里投资房和海外收入借款政策的变化给市场带来了许多不确定因素,也让许多投资客户担心起来。许多朋友读到我们的文章后来询问,是不是现在不该投资房产了?我觉得应该问的不是该不该,而是有哪些需要考虑的?不论您是旁观者还是已经入市。

先回顾一下这段时间政策上的调整:

⇢《【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息

⇢《【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

⇢《【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?

⇢《【FIRB 外国人投资澳洲】海外人士在澳置业成本提高,违规置业罚则定案》

⇢《2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整,降低贷款额度LVR至 70%,4月25日生效

⇢《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读

⇢《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税

 

(1)王二目前手上已经有了 4 套物业,借款近 200万澳币,因为利息低所有的租金收入加起来不但可以偿还所有的房贷,还有富余(positive gearing)。同时王二今年年底预计还有 2 套楼花等待 settle,因为资金的原因王二需要从现有的物业中 top up 拿出增值部分用于年底楼花的剩余首付。事实上已经 settle 的 4 套物业中,有两套王二是借款 90% 购买,同时因为利息和活动促销,王二的 4 个贷款分别分散在不同的三个银行。王二找到我们的贷款经理寻求贷款帮助。

(2)王二的哥哥王二哥,刚刚来到澳洲,虽然收入很高,但还没有太多积蓄,看到房市不断走高,担心没有机会入市错过时机,准备随便挑一个投资房买下来哪怕亏了也可以用于负扣税,必定收入很高税交得太多。

If you don’t own it, it is a bubble.

If you own it, you are in a bull market.

这是前几天金融时报里的一句话,我觉得形容现在的市场很贴切。

所以首先要看的是是否和你相关?

您已经入市和您没有入市,可能对市场看法观点会完全不同。换句话说,如果还没有买房子,这个市场即便涨的再多,或跌的再狠,对你能有多大的意义呢?然而哪些已经把一大半身价放进了市场的人,所看到的所期待的就不一样了。

上面提到的王二和王二哥,两个人的情况就是两个极端,但也很普遍。

先讲讲王二吧。

(一)

许久以前我们写过一篇文章《为何我最后考虑贷款利息?》,里面提到,有许多朋友因为在意利息或在意银行广告宣传中的促销「好」产品,却看不到产品全面的优缺点和局限性,更不想未来长远的规划。就像王二一样,为了当时的低利息和促销,分散了两三年家银行,有些是看到银行宣传有些是听到朋友说,其实折腾来折腾去貌似看起来很节省,也很有满足感。如果问道以后怎么考虑?王二会告诉你,我过两年就换银行了,无所谓什么 structure。

那么现在就是 pay back 的时候了。

王二没有想到的是政策的调整带来投资房无法获的之前更低的利息,那么目前即便想更换银行成本会很高,与此同时,90% 的贷款转银行时如果没有因为增值降低 LVR 到 80% 任然需要支付一笔新的 LMI 保险给新银行,很不划算。

总结:房贷是几十年的事情,即便可能每隔几年会调整银行更换产品,但从最初就要做好相应规划,从长远去考虑。只想着拿短期的活动或一味依据利息低作为选择银行的标准,可能会让你被迫锁定在一个银行,损失更大。

(二)

现在王二如果考虑将几套物业贷款重组到一个组合内,因为政策的原因无法拿到投资房部分的利息折扣。不过如果考虑到现金流和未来风险的控制,在目前接近 4% 左右的固定利息,是时候考虑固定一部分贷款的比例。

总结:如果您拥有几套投资房,或近期会有投资房 settle 可以考虑固定一部分了。如果您只是一套物业或许不用考虑太多,要合理想好对冲和固定的比例如果考虑的话。

(三)

Leverage 的风险。

通过银行的借贷实现购房,有效利用有限资金投资房产合理的方式。但如果您和王二一样,拥有几套投资物业,甚至完全依赖租金回报偿还利息,「过度」借贷的话风险也要做好把控。

就如 margin loan 的概念一样,一小部分资金通过 margin loan 杠杆实现更大的投资,如果市场上行,那么赚得回报也会跟着杠杆翻倍,但如果下行损失也是一样翻倍。

最好的把控就是自己用高一些的 assesement rate 做一个计算,哪怕心里有数比如即便利息增长到 7% 是不是自己还可以承受的起还款的压力。

总结:杠杆要把握有度,过高的杠杆可以是登天的梯子,也可以是万丈深渊。自己要做好把关。

 

然后我们看看王二哥。

(四)

几点需要提醒的都是很基本的,但是因为人们往往害怕错过了机会(fear of missing out),头脑一热。

首先,就是不要因为有了积蓄,找不到合适的房子仅仅因为担心错过就随便买一个。看起来这些事情不太会发生,事实上每天我们都可以遇到类似客户的经历。

比如王二哥因为考虑到反正收入高要退税,只要是投资房就算「亏」也可以抵税,值得。事实上负扣税的真正意义并不在于账面亏损退税,富人之所以喜欢负扣税应该理解为「即便短期内物业是账面亏损,得到税务上的好处,可重要的是长期持有是要赚资本增值的。」换句话说,如果给你一套房子从长远看也没有任何增值潜力,仅仅是每年亏损可以让你拿到 30% 左右的退税回来,你还会考虑吗?

其次,许多客户可能是第一次购房或是看到大家投资房也考虑投资房,如果您还不能明白什么是 LVR 什么是 Negative Gearing 什么是 strata title 类似的名词,我也建议还是多做一些功课,先了解学习一些知识再买不会有坏处。

 

所以总结下来就是,不论您已经是几套物业的业主还是刚刚进入房产投资的市场,最好是开始就有专业人士协助一起做好长期的规划;充分考虑到银行借贷投资的好处和风险,把控好自己的投资风险;如果现金流有限或比较多的物业贷款,可以考虑通过固定利息结合浮动规避一部分市场风险;不要盲目的跟风,做好调研工作。

 

最后送上两句话给大家:

 Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria. – John Templeton

大概意思就是说牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

另外一句是大家都熟悉巴菲特说过的,就不翻译了:

I will tell you how to become rich… Be fearful when others are greedy. Be greedy when others are fearful. – Warren Buffett

 

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【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

investor market

(图片来源:afr)

政策变化背景

最近关于澳洲投资房贷款收紧的政策,在澳洲有购房经历或有机会在澳洲购房的客户都十分关注。My Home Loan 在几周前最先整理发布,第一时间分享给了我们现有客户,我们认为到这个政策会有很大的影响,接着许多其他公司和媒体也相继报道。

政策调整简单概括的话就是,银行响应 APRA(澳大利亚审慎监管局)2014 年 12 月宣布的一项要求:「房产投资者的借贷增速不得超过 10%」,监管机构为阻止房地产市场过热的行动,要求银行对于投资房贷款收紧,主要体现在投资房贷款比例的小,利息的区别对待(取消贷款额外折扣),和贷款能力减少。

⇢ 点击阅读《投资房贷款政策变化细节信息

My Home Loan 认为这仅是一个开始,未来还会有进一步政策的收紧

下面来看看主流贷款申请的一些银行目前的政策是怎样。

银行当前针对投资房贷款政策

ANZ

  • PR、Citizen 或海外人士,贷款比例 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣

CBA

  • PR/Citizen 海外收入借款额度 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣

NAB

  • PR/ Citizen 和海外人士贷款额度 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣
  • TR 或临签客户以及海外人士,按照最新政策经过 Credit 审批,case by case 是否可以批准 80%
  • 海外收入的贷款(不论是否PR 或海外),贷款需本息偿还
  • PR/ Citizen 或持有 TR 临签本地收入自住房可享受额外利息折扣

Westpac/ St. George/ Bank of Melbourne

  • 海外人士贷款额度 70%
  • PR/ Citizen 贷款额度 80%
  • 投资房利息没有额外折扣
  • PR/ Citizen 或持有 TR 临签本地收入自住房可享受额外利息折扣

Bankwest

  • 投资房贷款比例限制为 80%,不再提供投资房超过八成的借款
  • 投资房利息没有额外折扣

ING

  • 原本就没有 Pricing的 ING,目前仍然按照 25万、50万和 75万贷款额度提供相应的浮动贷款利息

Suncorp

  • 不论投资房还是自住房,选择本息还款都会有额外利息折扣

 

对投资房贷款客户意味着什么?

这一系列的政策调整,是否意味着未来投资房就很难贷款了呢?

我们在《投资房贷款政策变化细节信息》里提到「APRA 的这一要求,就是避免出现太多投机行为,过度的通过银行杠杆却忽视了潜在的风险,更担心银行也为了争取更多房贷客户通过放松审批机制而导致出现美国次贷危机类似的困境。」

我们认为对于大多数为了给自己安顿一个家或持有一两套投资物业的客户来说,并不会有太大的影响,然而如果并没有足够存款,只是通过现有房子 top up 取现勉强购买一两套投资完全必须依靠租金回报来支撑贷款的客户,就要谨慎了;对于那些持有许多套房产,或手头持有几套楼花等待交割的客户更需要提前做好规划。

更高的房贷利息

随着银行纷纷取消对投资房的额外利息折扣,未来交割的投资房客户还款压力势必会增加。

如果超前退十来年,要知道过去澳洲投资房贷款也是区别于自住房的,那个时候两者利息的差别是 1%,所以不要感觉现在投资房利息没了 0.2% 的额外折扣就很生气,慢慢的未来可能就觉得已经很幸福了。

另外建议一些投资客户可以慢慢考虑将部分投资房产利息固定了,现在可能未必是最低的时候,投资么至少有一个 certainty。

更多的首付款

看到这是不是想到之前国内第二套要多付首付?哪里都一样,银行控制风险无非就要确保借出去的钱不会亏,那么借款人每多投入首付资金一些,跑掉的几率就小很多。

可以看到 Bankwest,Westpac 等针对投资房贷款,比例都开始有所调整。

那么 2014年底由 ING Direct 最先推出的按照楼花 off plan 房子 settle 时市场价格借款的政策,随着投资房贷款的收紧,各个银行业纷纷都只接受按照合同价格的 80% 借款,甚至纯海外客户的部分银行要求 70% 贷款比例。

同样的情况,您的借款能力下降

许多银行目前都调整了借款能力审核的计算公式,比如 St. George 银行上调了审批利率(assesement rate),NAB、AMP 等银行降低了投资房可用于还款的租金收入(80% rental shade),同时 NAB、Westpac 等也针对于投资房取消了在计算器中负扣税的效果。

不论是审批利率还是减小可接受租金收入还是取消负扣税在计算器中的效果,都是不同程度上降低借款的能力。也就是同样 8万澳币的收入,原本借款能力是 85万,现在同样情况下借款能力可能只有 60万。

海外投资客户借款额度减小

目前海外收入审批最多的银行 Westpac 和其旗下的 St. George,Bank of Melbourne,BankSA 针对纯海外人士均借款额度将至 70%。

其他银行目前还没有大的动作,所以可以在政策进一步收紧前请联系 My Home Loan 贷款经理做好沟通,提前规划。

SMSF 购买投资房

在 APRA 的限制下,或许许多当地投资客户会开始考虑 SMSF 作为新的投资工具,利用它来做杠杆投资房产市场。

 

您是否购买了楼花?

政策调整后,我们也陆续接到了许多购买楼花客户的电话,有几位客户过去两年买了六七套楼花,问询我们今年底和明年是否能顺利贷款成交。

真实的说,我们不确定是否可以。

如果政策进一步收紧,而客户本身没有足够的资金不能准时 settle 的话,那么将损失掉交付的定金和房子,还要面临开发商可能的起诉,包括如果开发商收掉房子后如果未能收回原合同价格会要求差价的罚款。

我们真的建议客户谨慎,市场可能未必是前两年买在哪里闭着眼睛买哪个项目都是赚得感觉。量力而行,首要看清自己的实际还款压力,实际购房能力,现在应该不是炒楼花的好时机。

房产投资客户可以做什么?

  • 如果您已经拥有投资房

检查一下贷款的产品和利息各方面是否有必要做出调整,那么现在可以根据其他银行的情况,联系贷款经理做一个 Loan health check,做出相应的调整,争取获得一个合适的产品,以便未来无法更换产品。

  • 如果您计划准备购买投资房

在购买前最好先和贷款经纪沟通,获取一份贷款预批在做打算,了解一下自己的真实还款能力。多数银行拿到批准后会兑现在 3 个月内找到房子都可以转换为全批,可以按照预批的政策实行,不过现在多数银行已经开始新的投资房贷款政策。

  • 如果您已经购买投资房楼花

我们建议您提前了解清晰政策的调整和变化,近期要 settle 的客户可以考虑提前做好准备和我们贷款经理沟通把握好时间递交,争取最大的利益。

如果是未来一年或更久成交,建议持续关注 My Home Loan 的微信和微博官网,我们会持续更新。或者您可以登记作为 My Home Loan 预定客户,我们会及时与您沟通关于项目 settle 时间更好地配合与您和律师开发商之间,安排好贷款申请和交割。

 

My Home Loan 一些想法

这两年来越来越多的报道关于海外买房,华人推高了房价等等。

我们的确也看到悉尼变得开始拥挤,高密度的楼群多了起来,对于 local 来说很多人觉得这不是他们想要居住的环境,有些搬往了郊区有些转移去了其他城市。我们以前也曾提到华人的数量必定只占了人口总数的很小一部分,真正又能起到多大的推动作用呢?

其实我所担心的并不是有多少华人买房,或多少当地人反对外国人来买房,我们担心的是开发商们为了迎合市场,专门建设符合海外人士胃口的房子

市场是存在滞后性的,当那一天市场方向发生变化的时候,可能这些房子再放回市场交易可能会有问题。

很多人就问现在还是买房子的好时候吗?是不是可以等一等房子跌了来捡漏?

我们感觉应该悉尼的市场不会出现这个情况,可能近 2-3 年经济不好的情况下央行都应该保持低的利率,房子可能未必会涨的如此疯狂,但应该不会出现下跌的情况。

回归到市场本身来看,目前我们认为所有购房的大军中,为自己买一套房子家人居住的还是占多数比例,其次投资客,再其次可能还有一些还能有购买能力但是担心错过市场怕后面更是买不到入市的,一个词语叫做「FOMO」(fear of missing out)。

所以实际上来看 APRA 的政策,反而未必会真正帮到这个市场减小房贷违约的风险,反而是让平民大众购房成本增加,阻碍了许多工薪阶层进入这个市场,而另外两个占据新房投资房市场比较大比重的人群海外购房者和高收入投资者并没有实质的影响。这些投资者要么有足够的资金支付,要么需要投资房作为税务工具。只会带来澳洲的两级分化。

最后的最后,这两块应该还是会有动作的。针对纯海外的投资客户和针对负扣税应该还会有进一步的政策调整。

 

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