2017 逼自己一把,买套房吧

图片来源:AFR

(一)

原本是想先回顾一下 2016 年的悉尼和几个城市房产市场,有许多点都值得关注和研究了解,想的是看清楚过去发生了什么,可以帮助朝前的路多一些维度去思考判断。

不过最近的银行一些政策调整刚好戳中了我们的一些观点,就先写出了和大家分享讨论。

(二)

先讲一个故事,2013 年的时候我们有一位五十岁的上海大叔,很喜欢钓鱼,在澳洲生活惬意一群渔友每逢周末就驱车到 central coast 钓鱼,回来带上几公斤的新鲜鱼,每次过去见他都能拿上几条特别美味。生活简朴,但他自己乐在其中。

大叔平日做一些清洁工作,工资不高还算稳定,孩子长大了想着自己不能和孩子一直住在一起,就联系我们想问问贷款,能不能在 Ashfield 附近买一个一房的 Unit,价格 45万左右。

因为是 casual 几经周折反复和银行沟通,最终帮他拿到了 80% 预计 47万房价的预批。

不过因为看了几间房子,有些价格合适稍稍远了一些偏了一些,能离孩子近一点的又超出了预期。

我们曾想推他一把就买下那一件 46万5 的房子,但最终他和老伴不是特别满意。

之后悉尼各个区价格都涨了上来。他们也在没有能够找到更合适的房子了。

(三)

不是说后面悉尼或墨尔本的房价会继续这么涨下去。

但 2017 年或许会是许多人最后买入房子的机会。再等,可能就是下个轮回了。

(四)

我们再来看「CBA 和旗下 Bankwest 银行宣布不再接受通过贷款经纪递交的纯投资房贷的转贷申请」的新闻。

首先没有错,我们都收到了银行发来的邮件,关于这个投资房政策的更新,不知道为何获得这么多的报道,我们觉得这个政策的调整影响是很有限的,况且自住房或投资加自住依旧可以递交,即便几大银行都在未来几个月跟进这个政策(短期可能性较小,必定其他几大行投资房贷款增长率还远低于 10%),市场也是很容易可以消化掉的。

截止到 2016 年 12 月 APRA 投资方贷款增长率数据,CBA 是 7.2%,Westpac 是 5.1%,NAB 是 4.3%,ANZ 是 1.7%。

这个政策调整到是引申出来几方面的思考:

  1. APRA 对银行投资房贷款的监管对于市场将继续有长期的约束,投资房客户需要考虑到这些
  2. 储备银行通过利息无法很好的调节房价,对于负扣税和增值税的改革很难推进,靠增加土地供给来给房市降温很难,只有寄望信贷紧缩
  3. 因为房价和工资上涨的不匹配,许多家庭只能通过投资房来购置物业,导致银行投资房贷款增长很快,即便在利率上投资房不断上调,这也是估计为何 ANZ NAB Westpac 都会同意客户投资房成交后电话更改自住目的
  4. 2017 和 2018 将有大量的公寓楼花要进入成交阶段,不论是 APRA 还是银行都必须为这些物业做好成交的准备,如果这些房子出现大规模无法交割,对市场会产生很大冲击,太多人都是这个利益链中的一环,都不愿意其发生
  5. 通过审批的收紧,几套投资物业将愈难借款,转贷套现也将愈来愈受限制

(五)

是的。

2017 年你会发现,银行会继续收紧贷款审批,投资客户会越来越难通过银行杠杆再投资。

然而你也会发现,首次买房的人也会开始逐渐活跃起来,他们购买的区域也值得关注。

公寓会在未来几年内成为新的生活方式,不管你接受还是不接受。

越来越多人会被迫选择公寓作为他们当前的居所,这也更贴切年轻人的生活和工作。

没有买房子的人将更难买下自己喜欢的物业,特别是已经工作了许多年有一定积蓄有孩子的成熟家庭。积蓄的速度远赶不上房价上涨的幅度,期待房价回落再入市最终我们见到的结果,通常是在较远区域安家或找一个将就房安定下来,还有一部分人就是再也没有置业的机会,继续等待。就如那位上海大叔。

然后这一批置业的年轻人,也享受了房子价格上涨的红利。几年或十几年后,当他们成家立业开始寻求学区或家庭大房子时候,曾经购置了 house 的人则会有更大的一笔红利,house 房价会出现一轮新的大涨。从中心地区逐渐在波及到周边区域,涨幅也会从中心向外侧渐小。

举个例子,悉尼的 Rhodes,以房养学概念开始的时候很多人都不接受或在犹豫,有一批「傻」孩子们曾经被「洗脑」成功的,当然也是有一定经济实力买下物业,他们毕业留下,房子 refinance 拿出增值或卖掉拿着几十万的现金。工作稳定了换一套喜欢的物业,前两年每每超过房主预期的拍卖应该都有他们的贡献。

切记,房子没有一步到位的。有一套物业总比没有的好。

凡是在悉尼拥有一套房子的朋友们都应该庆幸。

这是一个全球第二大负担不起的城市。墨尔本、布里斯班也是一样。

(六)

2017 年,是买房子的一年。

基本上没买房子的人也是负担不起买房子了。当大量楼房 settle 后,租金必然下降。事实上 2016 年悉尼的租金回报就已经跌到历史低水平。没有买下房子的朋友们基本也就将就准备再租上几年后攒攒钱再买了。银行借贷的收紧也基本上不再允许低首付的人入市了。

所以即便房价不再快速的上涨,银行收紧信贷后。效果是一样的,买家的负担能力(affordablity)也是受到很大冲击,往年银行可以借款 95%,90% 如果收入稳定可以通过借贷进入市场,然而如果只允许借款 80% 或更低,无法从现有物业将增值的部分更充分的套现,购买物业或新投资的物业首付将是很大一笔负担。

所以这将是分水岭的一年或两年,过了 2018 年后基本市场也就才会后知后觉,该意识到的就意识到了。

(七)

对于首次入市的买家,银行的 Promotion 会很多,主要是大环境下监管让许多生意无法开展。银行会推出活动争抢首次置业的客户。

友情提醒一下:

(八)

My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。

我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。

但房产投资通常的确需要一点点傻气和一点点冲动,我们更多时候在后面拉一拉你,但我们也真心都希望看到每个客户可以安家。

最后,如果你考虑未来有投资或购房计划,还是早些和经纪人联系确定一个合理 structure 是否从现有物业增值部分拿出资金,做好准备。未来 cash out 投资或是更加难了。

最后最后,别忘了有 ABN 的客户有产品可以继续帮助您投资置业,请联系我们的贷款经理详细沟通。

 

申明:本文仅代表个人观点分享,不作为投资建议。

 

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