银行降息背后的猜想,你只看到了前半段

(图片来源:Financial Review)

(一)

上两周澳洲四大行房贷利率下调,引起了许多朋友的询问,多数朋友是很少关心市场的情况,也不太了解自己的状况和当前利率,看到了降息纷纷关心起来。

朋友圈也有许多地产朋友都转发起来,银行放款贷款政策啦,市场利好消息。

利率的确降了,大家可以点击这里查询最新银行利率,前两周银行针对投资房利率下调最高的幅度达到 0.5%。

以至于 My Home Loan 独家低利率产品 H1 投资房贷款本地浮动利率下调到了 3.99% ,条件好的客户甚至可以达到 3.79% 投资本息。

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(二)

“银行降息啦,银行抢客户啦”

没错,但总觉得这只是看到了前半段,没想明白后半段。

(三)

从客观上讲,APRA 放松对投资房贷款的政策,银行需要减小投资和自主贷款间的利息差别。从主观上来说,或许这是银行间“最后”争夺客户资源的时机。

NAB 从去年底就一直通过 3.69% 自主和 3.89% 投资的活动可以说已经是争夺了许多客户,Westpac 以及旗下银行从今年初开始的 3.59% 3.69% 蜜月期产品促销加上转贷赠送现金争抢的更加凶猛,有过体会的客户和经纪人应该体验了前几周 Westpac 递交贷款要等待接近 15 个工作日的处理时间,可想而知有多少事情要处理。这也是为何其他三家银行降息的时候 Westpac 和旗下,包括 RAMS 反而上调利率。

Westpac 后台已经开始使用新的申请表格,据说关于 Living expense(申请人生活开支栏目)就占了 3页纸,为了提前适应和为了把控好审批质量,减少申请数量。

(四)

为何是现在呢?

复活节 Easter 前是房产市场开始走向活跃的起点,需要抓住这个窗口争夺更多的客户资源。

那会到什么时候呢?我给你列三个主线路。

CCR

Comprehensive Credit Reporting(全面信用报告系统)将在 7月开始全面实施。

NAB 已经在今年 3 月加入 CCR 系统,目前共享的信息包括信用卡和个人借贷(personal loan),去年底小银行已经加入(为了获得更多客户信用信息减小自己的风险),凡是加入的银行都将可以看到彼此共享的信息。那么到了今年 7月,剩下三大行(CBA、ANZ、Westpac)也加入后,房贷也将是共享信息的行列。比如递交贷款时无需再提供任何其他银行贷款信息,银行可以直接查看申请人在另外银行的过去 6个月房贷还款记录以及贷款金额和工作信息。

RC

Royal Commission(皇家委员会)对银行的调查也愈加深入,庭讯气氛凝重。

RC 负责调查的就是银行个人贷款业务包括房贷、车贷和信用卡,你可以每天看到相关新闻。

比如近期爆料 CBA 旗下的 Aussie Home Loans 风险把控不达标,通过帮助客户申请更高贷款金额获取更高佣金;ANZ 因违规调查车贷业务前两天也宣布关闭个人车贷业务;Westpac 四月因为与 Amex 的协议也将停掉通过 Westpac 发行的 Amex 卡服务。

类似负面的新闻也将不断在未来几个月出现。

RC 这次银行调查任务艰巨,时间紧迫挨个挨个银行“拷问”,将在 2018 年 9月 30 日前需要提交初步调查结果。

NCCP

National Consumer Credit Protection(全国消费者信用保护),这是 2011 年出台的法案,就是为了保护消费者给金融从业者设定的一些规章制度。其中最核心的就是 responsible lending(负责人的借款)。

上文提到的 Westpac 申请表格更新,生活开支一栏有三页纸,就是这个负责人借款的体现。在递交申请时贷款经纪或银行信贷经理有义务了解清楚客户的实际生活开支,确保贷款不会对申请者的生活带来压力从而出现 financial stress。据说到了 7月后各银行针对生活开支均需要申请人提供银行账单和各类水电煤费用单来确认生活开支。

(五)

也就是说可以理解为,针对目前的信贷市场宏观上来说好多人担心会有风险。

APRA 担心,银行也担心,甚至客户自己也担心。

你想,批准贷款时生活开支都是最低标准,许多贷款还是只还利息这一两年已经通过银行政策改善很多),投资房和自住房的切换,不管是手上一套房还是十套房,感觉自己都有点儿紧绷着。

RBA(澳洲央行)也再次提醒投资人要加息,预计银行应该会在 2018 年底或许会加息。

那么按照上面那么多紧绷着的情况拿到的贷款,银行的压力测试(房贷审批计算器)是否足够靠谱呢?当利息真的上调到正常的 6%,当只还利息期限结束,这是你唯一一套住房或是几套投资的物业还未能在市场卖掉,这根紧绷的弦还是有点儿让人担心。

(六)

银行有大而不倒(too big to fail),这个市场也是大而不能破。银行也是利益绑定,只能一方面减少新增贷款,一方面要让借款人可以支撑还款。所以你会看到政府也要加大投资基建,保证就业,希望把居民债务转移到政府身上,再通过发行货币把债务稀释,政府在帮居民去杠杆。

感觉上 7月份前后会是一个节骨眼。CCR、CR、NCCP 可能 7月份后的一个季度,大家也都想先观望观望至少等到 9月底皇家委员会的初步结论再做新业务吧。那时候估计没啥心思了。

可是首要的还是得对得起自己的股东们,也为难了银行老大们,现在不抓紧抢点客户?

(七)

这篇文章纯属个人猜想,不用转发引起慌张,自己看看想想就好。

或许投资和入市的机会就在这中间。

我们会在 Easter 前后发布两篇关于房产投资的一些想法,希望可以帮助大家各个阶段的投资者都能够朝着《手握十套房》的方向迈进。当然前提是把控好风险。

欢迎联系 My Home Loan 的贷款经纪,我们的专业会帮助到您合理的做好贷款规划,全面前瞻性的安排您的贷款方案。

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没有最低利息,也没有最好的贷款经纪人

(图片来源:Ruters)

(一)

前两周联邦银行 CBA 再次上调投资房和只还利息的利率,这是近几个月内的第二次还是第三次调整了。有点让前段时间许多因为 CBA 促销的那个低利率产品申请的客户有些不舒服。

其实几年前我们就写过《为何我最不在乎利率》不是说我们愿意帮助客户拿到低利率,反而是我们从来帮客户拿到的都是可以拿到的低的利率,所以我们就不从利率这里最为出发点。市场是变化的,银行利率也是常常调整,活动也是天天不同,因此只要在那个阶段时间点碰到合适的产品安顿下来就好。贷款经纪人一路陪伴,待情况有变化经纪人会协助做调整。

不是说找到一个低利率产品呆一辈子,而是有一个贷款顾问可以一辈子帮您选择不同时期合适的银行和产品。

(二)

目前银行的大多数政策的调整,几乎都是因为 APRA 的监管和另一个在 2011年出台的 NCCP 法案(National Consumer Credit Protection),是保护在信贷中的消费者。

NCCP 为何规定不允许 broker 和银行宣传里用到最好、最低、最快?因为 ASIC(澳洲管理金融服务和金融市场的机构)认为在你没有能够确认你对比了市场上所有同行业的产品服务然后得出结论你是最好的情况下,你是不可以说你是最好的

所以,看似挺无聊的规定,却真真切切保护消费者的利益。避免被各种「最牛最强最棒」的人误导。其次,每个 broker 的确精力有限,知识有限,经历有限,那么就是的的确确无法给到一个绝对好的建议。

只有相对的,这就是为什么 NCCP 的核心「resposbble lending」(负责人的借款) 有后面一句话,do not recommend unsuitable product. 这句话读起来也是挺绕口。不是正面说一定要推荐客户合适的产品,而是说「要求不能给客户提供不适合的产品」,这也是底线。

那么想要做的更好,NCCP 里还要求提供给客户至少三个以上的产品选择。对于新的 broker 来说的确非常有必要,而且也很帮助与客户更详细的沟通和根据需求筛选出合适的产品。

通常对于有经验的 broker 可能通过 5 分钟的聊天基本上就知道客户该去哪里比较合适了。然而还是需要按照流程给出产品的选择。

这就是为何 My Home Loan 和客户所提到的,通常和客户沟通,了解情况后您就交付给我们的经理,会根据您的情况判断哪些银行可行,然后从可行的方案里,根据客户的实际需要是按照利率或是按照要求的功能还是按照估价高低的可能性,或是其他要求比如签证的特殊性比如借款要超过 80% 等再来做筛选,让客户可以跟着我们看的到我们协助筛选产品的思路,从而确定这是一个合适的产品

所以第一次沟通很重要,客户多数情况下是不知道要什么的,也不知道自己该问什么,或者是提供哪些信息;这时候 broker 的经验和角色就很重要,通过问题去发现需求,不是当前需求,而是更进一步,了解未来 2-3 年所有可能的潜在需求,从而更好的做好规划。我们说的终身服务,一路的贷款顾问,不是说说,不只是每年帮你看看利率,查查估价,而更重要的是每当你有新的投资计划时,一个电话就可以安心的知道自己是否可以迅速作出投资决定或是有什么其他的方式更好的做决定。

(三)

早晨 9:00 前我们到达办公室时银行分行 9:30 准点开门,一天忙到下午三四点去吃午饭时,分行已在 4:00 关门。办公室夜里 11:00 还有经理替客户准备表格加急递交贷款。

您要下次问我们,为何选择 broker 时,我们想说这就是为什么。

对了,这也是我们位数不对的一篇文章一直使用「broker」单词的,行业比较新的说法应该已经淘汰这个词语,应该是 credit advisor(信贷顾问)或者 finance advisor 比较好一些。

最后:

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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固定浮动利率均上调,近期澳洲银行政策调整收紧的几方面和海外最新贷款产品

TransUnion.Mortgage

(图片来源: TransUnion)

(一)浮动利率上调

原本只是关于固定利率上调,但今天一早收到两间银行宣布上调浮动利率,也在此做一个更新。

NAB 从 12 月 12 日下周一起新老客户投资房贷款上调 0.15% 利率。

Westpac 12 月 16日不论自主投资,只还息的产品均上调 0.08%

St George / BOM 也是自主或投资,只还息产品上调 0.08%,SMSF 投资房产品本息还款上调  0.35%,只还息上调 0.43%。

这也印证了我们下部分上周没有来得及发布的文章内容。(下文继续阅读)

(二)固定利率上调

上上周 My Home Loan 例会内部预测将要涨利息,当时判断的标准就是资本市场在 Trup 赢得美国大选后 3年 BBSY/BBSW[Bank Swap Rate] 上升差不多 50个基准点。然后刚好那周 ANZ 原本承诺的一些固定和浮动利率折扣稍有些收紧。让我们觉得应该会加息。主要还是 BBSY 的上升,因为这是最能反映银行在国际资本市场融资成本的来源。

银行给的利息折扣通常在后台会计算 return on equity,如果赚钱或者哪怕短期 2年内回报是持平,在竞争激烈的时候都会给耳扣。我们之前在银行利率折扣的这篇文章里介绍过。所以 cost of fund 从资本市场批发资金的成本上升,毫无疑问会带来澳洲贷款固定利率的上涨。浮动利率银行也在收紧给出的折扣,必定可以从本地存款或央行拆解融钱没有固定那么大影响。

目前已经做出公告调整固定利率的银行:

ANZ

目前尚未发布升息信息的四大行,预计本周会宣布上调固定,因此未固定的客户可以联系贷款经济确认是否核实后选择,或递交的客户请选择 rate lock

Bank of Queensland

提供 5 年固定利息 0.6%

Westpac/ St George/ Bank of Melbourne/ Bank of SA

自主两年固定利率上涨 0.24%,投资房 0.3%

自住房五年固定利率上涨 0.54%,投资房 0.6%

11 月 28日已生效

ING Direct

1-5 年固定利率全线上调,包括投资房以及自住房产品,一年期利率上调 0.1%,两年期利率提高 0.2%,三年期提高 0.3%,四年期提高 0.4%,五年期提高 0.5%。

11 月 25 日已生效

NAB

尚未宣布固定利息上调,应该是本周会宣布。但不论怎样,NAB 如果只还利息都会高出 0.1%-0.15%。

建议 NAB 的客户可以联系经纪人做重新审核,因为过去几个月有过 2-3 次的利息调整,所以如果不合适的情况下请在固定利率先做好调整再做决定。

Suncorp

投资方固定  2-3 年利率上调 0.15%,降低一年和 5 年固定利率 0.4%。

Rams

自主 2 年固定利率上调 0.3%,投资 2年固定上调 0.4%

其他请联系贷款经纪做详细沟通。

对于正在办理贷款的朋友,一些建议:

  • 已经有考虑过要固定的客户,就立刻联系银行,因为刚好又是圣诞期间银行的 service level 更不上,热线要等待很久才能办理
  • 已经批准或正在递交贷款选择部分固定的客户,可以通过 rate lock 锁定当前利率(有 rate lock 费用),请联系贷款经纪确认沟通
  • 尚未递交或只是预批客户可以联系贷款惊人确认产品和未来的规划是否必要选择固定

目前是一个好的机会,和贷款经纪沟通讨论下,关于锁定或固定利率。没有说是触底反弹,特别是目前比较多不确定因素下不光是资本市场,还有房产市场已经政府经济宏观调控,不论怎样这也是银行这几年的第一次集体利率上行,作为一个信号,我们也需重视。

至于是否需要固定,我们的建议还是很简单,不要看到利率涨就紧张固定,也不要看到利率跌就后悔已经固定。固定利息往往都是高于浮动的,这几年市场特殊而已。它不是省钱的工具,是一个把控 budget 做规划和服务贷款目的的一个选择。电话与我们的贷款经理沟通一下,看看近几年的贷款和投资规划,再决定是否需要固定或应该在固定前做一些调整。因为一定固定,这固定期限内就不能再做其他改动。

⇢ 我们曾写过一篇可以参考《我需要固定利率吗?》《现在是固定利息的好时候吗?

(三)银行政策收紧

除了固定利率的变化,更重要的还有银行悄无声息的一些贷款审批政策的收紧。

可以看到的是由于监管机构的越来越多监管,银行多数的政策收紧都是围绕 APRA 对于投资贷款的限制和对于 NCCP 法案 Responsible lending(负责任借贷)的相应。

  • 投资房贷款银行依旧受到 APRA 10% 年增长比例的限制。
  • 投资房贷款只还利息的利率高于本息还款利率。
  • 投资房贷款只还息的期限在一个银行由 15 年开始降低至 10 年,如果期限到后必须本息需要延期则需要重新审批贷款重新批准。
  • 银行从房产增值中套现(cash out)需要 evidence 来支持,否则有额度限制,通常 5万-25万金额。
  • 如果同银行做 top up,增值部分贷款也需要单独递交新的贷款申请进行审批。
  • 自住房贷款银行 credit 会质疑为何选择只还利息,如果没有充分的理由则必须按本息还款方式借贷。
  • 借款人的生活开支需要详细了解,通过基本开支、交通、娱乐、保险、教育等各方面做一个沟通,如果低于银行基本要求则需要使用银行的开支数字计算借款能力,或提供银行日常开支账户核对较低的开支标准。
  • 已有债务的申报,不同银行间贷款需准确申报个人已有的债务(包括其他银行的贷款、信用卡、车贷或其他个人贷款),近几周银行陆续要求递交的贷款客户提供已有债务的账单来核实申报的额度,以做准确的借款能力计算。
  • 已有债务部分银行会按照 7.25-8% 的审批利率进行计算还款能力,NAB 于 11 月 18日也是宣布在本银行已有的债务以前是按照实际还款利率来计算 commitment,18 号后递交的申请则均按照 7.25% 审批利率计算 commitment,也就意味着原本税后同样的收入借款能力会打折扣很多。打个比方税后 5万收入,原本已 settle 的房子 30万 4% 的利息一年 commitment 1万2,那除去后还有 3万8税后可支配收入,现在也按照 7.25% 本息来算可能只有 2万5税后可支配收入,借款的能力大打折扣。
  • LMI 保险的贷款审批显然收紧,同时多数银行投资方借款比例还是限制在 80%,几间大银行才逐步放宽允许投资方借款达到 90%。保险公司对于市场风险的态度也是明显谨慎许多。

(四)海外收入贷款产品更新

提前做一个简单的预告,目前 My Home Loan 与合作基金方提供针对海外客户的贷款产品,具体信息我们本周会再发布。这里是一个 preview,有需要申请的客户请邮件。

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  3. 房子地址或购房合同首页

我们会在收到信息后 24-48 销售和您确认是否可以接受。

 

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