澳洲房贷未来审批趋势,以及 2017 联邦预算预告

(图片来源:The Australian)

前言

在各个媒体的报道「帮助」下,越来越多客户意识到银行审批房贷的标准收紧了很多。

四月我们举办的首次置业贷款讲座,加了两排座椅才够坐,你会能开始感觉到从年初到现在银行们的「重点」客户都会集中关注在首次买房的客户。

因为 APRA 对于投资房贷款增长比例的限制,和近期针对只还利息贷款比例的收紧(新房贷只还利息贷款业务不得超过银行总的房贷 30% 份额),你会看到未来的银行会继续收紧投资房贷款和只还利息的审批。

趋势和促销

银行在已经非常收紧的审批政策下,暂时还不太会从政策上进一步调整。

现有的政策收紧已很大程度减少了房贷客户的借款,包括:

  1. 对生活开支的基本要求上调
  2. 投资房租金的折扣
  3. 部分银行取消投资房在审批中的负扣税效果
  4. 已有贷款的审批利息由实际利率改为审核利率(7.25%-8.4% 等)
  5. 对于寄宿(boarding)和现有租房开支申报的审查

这一系列所导向的就是一个结果,就是借款能力的大幅削减。客户同样的情况可能借款会比去年少很多。

因此建议一直在看房的客户或者之前拿过预批还没有找到物业的客户,请和您的贷款经纪人联系沟通,确保您依旧可以借款需要的贷款额度。

许多朋友在听到银行未来新贷款业务里只允许 30% 只还利息,特别是投资客户,会比较顾虑。通常银行的做法不太会是从正面出发,如我们视频里简单的对话所说,我们预计未来的几周内你会看到越来越多银行会推出非常低的固定利率产品。

而且这些产品会同样适用于自住或投资,通过经纪人渠道以「非公开广告」的形式推出,目的很简单:在最短的时间内达到 APRA 对于新贷款中只还利息(interest only)不超过总房贷 30% 的要求。所有这些促销活动的要求只有一个,就是需要本息还款(Principle & Interest)。

投资客户希望只还利息也不是不可以,只是利率会更高。

目前你需要知道的就是:

  • 本息借款贷款金额会高
  • 银行更倾向于自住房贷款批准
  • 自住房利率会低于投资房
  • 本息还款利率会低于只还利息
  • 固定利率目前低于浮动利率

当然要提醒大家的是,看到比如 NAB 3.69% 两年固定利率的促销活动时,你要知道你是否满足其(首次买房,自住,本息还款等)要求,也要看许多产品是否有您需要的功能。

因此还是先和我们的贷款经纪电话沟通以下,确定这个产品是符合您情况再做申请。

活动天天有,要求各不同,是否满足您,电话来沟通。

2017/18 财年联邦预算预告

今晚澳大利亚 2017/18 财年联邦预算案即将公布,以下是澳财网的预告,我们截取相关地产和金融体系的改革与大家分享。

有消息称联邦政府为加强业内竞争,可能会向银行继续施压。本次联邦预算案中将推出新政策,以提高澳洲金融服务行业的竞争力,也会就此前澳洲生产力协会(Productivity Commission)所提出的“分割银行的零售业务和金融顾问业务”作出回应。

在接受《澳洲金融评论报》采访时,澳洲财长莫里森(Scott Morrison)指出,虽然受到科技创新影响,银行业竞争加剧,但澳洲四大银行自从国际金融危机以来均变得更加强大。“不可否认的是,澳洲主要银行在业内的地位均有所提升。”莫里森称,这件事本身就是一个事实,并不是说这是件好事或坏事,只能说这至关重要。我们知道阻力是什么,到底是什么阻拦了消费者获得更多的权益。

澳洲金融体系或面临重大变革

莫里森财长透露,预算案中将会宣布一些针对金融行业的政策改变,以加强业内竞争,也有可能会包含养老金行业。莫里森财长强烈暗示,联邦政府将会采取所谓的“开放数据政策”(open data policy),使消费者能掌握自己的数据,并可以要求银行将资料发送给业内其他竞争对手,从而让消费者获得更多的权益。
与此同时,莫里森财长将会要求生产力委员会(Productivity Commission)发起对澳洲金融系统的问询,以确保澳洲金融体系的竞争力度和创新程度。这也是澳洲联邦政府对2014年由David Murray所发起的“金融系统查询(Financial System Inquiry)”所作出的回应,澳洲金融体系恐面临大规模调整。生产力委员会将会与监管机构、消费者以及银行进行协商。

此外,生产力协会指出,将关注金融体系关键部分的市场可竞争性以及行业集中度,包括横向和纵向的行业整合,以及对行业竞争和消费者意味着什么。

生产力委员会提出整改银行业务,考虑将银行的零售业务和财富管理业务分割。目前,澳洲的银行同时运行零售银行业务和财富管理业务,这种情况下,银行可以建议消费者购买自家的金融产品,这也是近年来银行业的丑闻所在。

莫里森财长指出,联邦预算将关注消费者在低薪资增长环境中的生活成本问题。

房地产市场

  • 将会针对海外投资者实施“房产空置税”;
  • 首次置业者或可用税前收入支付房屋首付;
  • 进一步推动各级政府和私营部门对郊区城市的发展;
  • 出售家庭住宅的退休人士将会从最新养老金限制中免除。

基础建设

  • 通过“好债务”来锁定政府的基建融资,建设悉尼第二机场,以及墨尔本-布里斯班铁路线
  • 将公开澳洲副总理 Barnaby Joyce 对政府权力下放计划的细节。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

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浮动利率自住 3.69% 投资 3.89%,自雇 ABN 4.89% 只需一封会计师信

(前言)

去年年末 My Home Loan 的年会总结提到 2017 年将是一个分水岭,这一年你会看到银行不再愿意借钱给投资客户,继续收紧这一块市场,体现在生活开支的严格审查、租金收入的折扣、已有债务的申报计算等等,这一切都会得到一个结果就是让借款人同样收入情况下借款额度大幅减少。

换句话说银行会更加倾向于给首次买房的客户借款。只有一套物业,简简单单。

这一年,投资客户会越来越难通过银行杠杆再投资,银行不愿更轻松的借钱,更倾向于借款给简单的买房客户。这是监管的结果。然而银行作为商业机构还是要为股东服务,因此争抢市场会很激烈。

有些会通过政策的调节吸引客户,有些通过促销活动,今天我们就分享一些优惠。

分享优惠活动前,先插播一条宣传:

My Home Loan 2017 年第一场活动预计将在三月中旬举办。

主题是针对「首次购房的客户」,详细为第一次入市的客户讲解澳洲购房整个流程细节以及注意事项,包括贷款产品的选择和法律相关须知。

具体细节我们会在二月中旬公布,欢迎有需要的朋友联系我们的经纪人报名参加。

可以关注 My Home Loan 微信留言报名,也可以扫描下方二维码提前参与交流,正式的报名流程二月中旬发布。



近期银行的活动分享:

(高要求,低利率)

本地银行产品,My Home Loan 限时获得银行特别优惠:

100 万澳币贷款金额,浮动利息

– 自住房 3.69%

– 投资方 3.89%

25万 -75万澳币贷款金额,浮动利率 4.09% (投资、自住相同)。

要求客户收入需达到银行要求,需提供银行账单确认生活开支等,比较严格审查。

限时 3 月 31 日前递交贷款。

自雇人士 ABN 买房贷款

以下自雇人士贷款活动限 2 月 24 日前递交。

 

产品一:

建筑贷款 80% 贷款比例:

自住 5.54% 浮动利率(5.60% cpr)

投资 5.74% 浮动利率(5.80% cpr)

最高贷款金额 200万,100% 对冲账户,可选择固定利率(请联系我们询问)。

只提供会计师信可以借款至 60% LVR 贷款比例。

 

产品二:

审批只需要会计师信批款

70% LVR 贷款比例 4.89%(4.93% cpr)

80% LVR 贷款比例 4.99%(5.03% cpr)

只需提供会计师信,免估价费,可以转贷 cash out 80% LVR 不限金额。不查看 credit score

 

产品三:

90% LVR 贷款比例,只需要提供会计师信

贷款利率 6.99%(7.05% cpr)

无 settlement 费用,可接 cash out 还款 ATO税款或其他个人债务,接受 discharged bankruptcy。

(其他银行活动)

之所以把 ANZ、NAB、CBA、Westpac(STG BOM BOS)等大银行和 ING、Suncorp、Bankwest 等原本主流的银行放在这里作为「其他银行」。

是因为政策基本差不多。

目前大银行基本上的利率以 60 万左右贷款额度来看的话:

自住房固定两年差不多在 3.85%-3.89%

投资房固定两年差不多 4.14%-4.19%

自住房浮动利率 4.09%-4.20% 左右

投资房浮动利率 4.20%-4.5% 左右

超过 100万贷款金额,利率稍微好一点;选择本息还款的贷款利率稍微好一点;ING等小银行利率也在稍微好一点。

其他基本没有太大差异。

当然值得一提的是:

NAB 赠送 $1,500 澳币,同时免第一年年费活动又开始了。2 月底前递交,5 月底前成交均可获得。

ANZ 的利率在大银行中可能目前会稍微好一点。

 

(最后)

先申明,这些促销活动不构成贷款建议,请联系我们获取限制条件(conditions apply)。

每个客户的情况都有独特性,请详细与我们贷款经理沟通确定您满足银行条件,产品也适合您的个人财务状况。

 

 

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