同样的市场,不同的投资「命运」

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(图片来源:GameFinance)

(一)

去从年底信贷政策逐步收紧后,前段时间大家还在到处寻求海外买家贷款解决方案,到了现阶段应该多数对市场有些认知的客户已经很清楚状况了。

⇢ 《2016 海外投资客户贷款解决方案

如果没有办法满足 U基金要求或无法接受 Prime基金利率的客户,其实都应该考虑将房子尽快安排拿到市场重新出售。

如果您还感觉期待近期政策会有放宽松,碰碰运气,我们认为可能会损失更大。

(二)

事实上,如果您已经将房子放到市场上转售。你或许会发现,特别是墨尔本 CBD 公寓和布里斯班部分公寓,在市场上并不是那么容易出手。甚至选择原价转售,等了几个月也没有消息。

你可能也依稀记得你的 agent 给你算过一笔账,最坏最坏的打算,不 settle 了就把房子转售出去。可是为何我的房子放了几个月却无人问津呢?

是市场不同了吗?是供需变化了吗?

事实上市场还是那个市场,悉尼和墨尔本的清盘率还是非常的高,这依旧是澳洲房市的指向标,房市并没有冷却;澳洲的房子也依旧短缺。可是为何你的房子卖不掉,二手市场其他的物业却有那么多人去抢呢?

(三)

不知道大家是否还记得去年 6月我们的的一篇文章《悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?》里面第 5 点「不同角度看海外人士投资澳洲房产」中提到过一句话:

事实上澳洲本土的人不是应该反对卖房子给中国人,应该反对的是那些逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓,只建造那些卖给中国人的房子。 这才是问题。

对于这个市场有太多不确定因素,政治因素,经济因素,甚至可能哪天你也不明白的一个东西冒出来,市场方向就变了,那这些房子怎么办呢?

你买房子的时候,所有人都告诉你 Locaton location location(地点地点地点),但没办法的是这是同一个市场但却又不是同一个市场。因为作为悉尼的投资客户都很难知道墨尔本到底哪些区域是当地市场偏好的,偏好的程度有多大,更何况是连澳洲都只来过一次两次观光的海外买家。我们都一样,只能通过报道和中介的介绍,来了解绝大部分的区域和项目信息,你想通过自己的调研和朋友去打听,还不如找个靠谱的经纪人了解。

所以信息不对称,这很难避免的。

当你准备 Settle 不了转售出去的时候,你要考虑你进入的是当地二手房市场,你的房子要卖去哪里?本地居民有这个需求吗?是本地居民喜欢投资的类型吗 ?这是你要问的问题。(事实上在你购买的时候就应该考虑到)

那些只给中国海外买家建房子的区域,当然也有本地中国投资客户(否则 FIRB 限制无法开工),你就需要考虑清楚。还有那些第四大第五大 CBD 的,澳洲和国内不一样,总共两千五百万人口,你说要发展到那个地方真不知道是多少年后了。要是 5 年后你再去卖,应该会有人接手,必定在那个区生活的人们,既然都在那个区生活买房了就一定是负担不起你现在这个房子价位的。

这里涉及一个「可负担性(affordability)」我们上个月讲过这个问题,点击可阅读

楼花的价格已经考虑到市场的增长,是未来的一个价值,但是在不成熟的社区(不是说你已经看得见的政府规划的区域,已经开始落实的区域属于增长的区域,我们指的是还只是规划八字都没一撇的做宣传的区域)这些「虚高」的价格就是赌博。

(四)

最后也有朋友会有疑问,我的房子是在很好的区域,但是也是很难卖掉,这又是为什么?

我们在今年 4月的一次讲座里和大家也分享过,「即便在同一个区,同一个时间段投资的物业,项目不同可能最后隔壁的项目成交一年后赚了 10万澳币,而另一个项目却价格原地踏步或只涨了 2-3万块。」

为什么呢?即便你知道那个区是有规划要涨,但是不同的项目不同开发商,不同的承建商,不同的销售,项目本身的质量和设计规划都可能有很大的差异。回到最初那点,有些房子贵了点,但多了个车位,阳台采光更好户型更符合当地居民的需求,自然放到二手市场时就很容易增值卖掉。而同样的区域有些开发商就是为了卖给特定买家,房子设计比较紧凑楼层较低,价格也便宜,可是虽然便宜了几万,但放到市场后一对比 local 的买家还是会做出自己的选择。

好东西贵也是会有人购买,但差的东西便宜也不一定有人要的。何况是给自己买个家呢。

(五)

所以最可怕的不是海外客户 settle 不了。

而是持有这些物业的客户,选择亏掉印花税亏掉 FIRB 费用甚至 10% 的定金都没有人来接手这些物业。 这才是麻烦了。

必定就是在房市崩溃的时候,接盘的人也只会去挑优质的资产。换做是你也是一样吧。

 

 

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关于 RBA 说的澳洲房价低估 30%

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(图片新闻来源:SMH

最近不少报道,关于 RBA(澳洲央行)说澳洲独立屋价格低估了 30%,大家租房不如买房。

微信的朋友圈也是各种衍生版本的转发,多数就是房市依旧火,入市时机不可错过,当然也有一些对刻意片面宣传只为卖房做出批判的。

有朋友给我们留言发邮件,想听听我们的看法。简单罗列一些观点,希望有所启发。

(一)

首先针对朋友圈各种被转发的新闻,不管是鼓吹还是理性,其实都一样。因为到头来你的客户还是你的客户,客户自己买房子会有自己的判断,即便你再鼓吹也许客户的一个情怀就否掉了。与其去过多的宣传一个点,不如整体为客户提供更周全的服务,哪怕第一单做不成,我相信客户还会惦记你的好,后面有需求依旧是你的客户,就算他不投资,他的朋友也会愿意介绍给你。

(二)

关于入市,目前的市场来说,我们觉得不论是否继续火,买房这个事情如果你的资金就位了,条件允许了,贷款有批准了。早买也就早买吧。

回头来看,应该很少会有特别后悔的。

如果自住需求,早晚都要有个窝,条件允许,就算市场冷却了,怎样也是有个住所,不考虑短期卖掉,就 Hold 住还利息。

如果是投资,更没必要有什么犹豫的,其实项目 A 和项目 B 能有多少区别?事实上最后你买下一两年你会发现,就是挑白菜,还是那句话「你条件允许的情况下」只要数字都可以了,投资哪个具体的项目就没那么大难题了。

但如果你没入市,涨多少跌多少和你有什么关系呢?

(三)

来说说这独立屋房价低估 30% 的事情。

首先你要明确,说的是 House(独立屋),并没有说所有的房子,而且也没有特指悉尼和墨尔本首府城市。

我们的观点在之前的文章《悉尼和墨尔本房产有泡沫吗?》里也有提到对于楼花和公寓楼的一些顾虑,然而对于现房市场包括独立屋和二手公寓的市场,近几年的需求应该不会有大幅的减少。也意味着价格不会有大跌,放缓有可能,那也应该是 2017  年后的市场了或许。

(四)

央行的这些分析师有时候也是要拿工资非得写点报告什么的。

你说谁不想现在就拥有一套房子?

这个市场下,房贷利息那么低,可以这么理解:「就算房价再涨 30%,买房还是比租房划算。」

出发点应该是两方面,一个是因为利息处于历史的低位,而且短期没有上升的迹象,那么房贷还款压力会很小,相比较房租的支出,还不如买房。另一方面买卖多了,供给能多一些,也能给市场带来一些平衡?更多的是也可以促进多一些家庭支出和消费,多一些刺激经济。你想想,全家老小 50% 的收入都交房租了,剩下钱还得积攒 30% 做买房首付……还有多少能消费呢?

(五)

但问题在于,大家不是不会算这笔账。

买房不是说能还得起贷款就能买,你还得有首付资金呀。

虽说银行针对自住房贷款没有那么严格,可以借款超过 80%,可惜按照目前银行 assement rate 来算鬼佬们大家们保持原有 life style 的情况下又有多少偿还能力呢?

如果真的 APRA 也跟着 RBA 的节奏,银行那边放松借贷审批,估计真的就离崩盘不远了。各位自己也可以约莫着算算自己实际的偿还能力,就算利息回归到 5.5% 的时候。

(六)

这意味着什么呢?

简单一点,两点暗示吧。

一个是房贷的利息应该在未来短期时间(两年)里不会有大幅上涨的趋势。

另一个是独立屋房价还会继续涨,涨的多厉害,只能说比各位的工资和存款速度要快。

所以怎么说呢,各位如果把最坏的情况想到,然后给自己 stretch 以下,能买下就抓紧买下吧。那么给自己近几年额外一些经济压力。因为真的可能如果这拨没跟上,你只能先「凑合」一套,等下拨再说了。

但你还是要记住,并不是所有买的都会涨的。

 

(补充 15/07/2015)

和一个朋友今天聊天,其中谈到两点觉得挺值得分享,虽然简单但有道理:

目前悉尼房产市场在五月和六月达到了 15% 的年增长,从年初到现在差不多也有 10% 的增长,这样来算的话,比起美国次贷危机(GFC)前房价几乎上涨了 50%。
  1. 媒体总是会抓住吸引眼球的点来报道,达到一个冲击的效果。只看 50% 的确很夸张,可是细算一下,如果是 GFC 前的话也就是大概 2007 年时间,平均一算 8 年时间的话每年增长就是 5.2%,除去通货膨胀实际的增长也就是每年 3% 左右。这样来理解的话还是很合理的增长。
  2. 如果房价真的已经达到了「过高」的地位,按道理那么价格就会下跌。因为没人买得起了。目前价格还可以涨,就意味着市场里还是有人可以买得起。市场是残酷的,不会因为你觉得贵就会降价,可能不公平,但这是事实。

 

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