2017 逼自己一把,买套房吧

图片来源:AFR

(一)

原本是想先回顾一下 2016 年的悉尼和几个城市房产市场,有许多点都值得关注和研究了解,想的是看清楚过去发生了什么,可以帮助朝前的路多一些维度去思考判断。

不过最近的银行一些政策调整刚好戳中了我们的一些观点,就先写出了和大家分享讨论。

(二)

先讲一个故事,2013 年的时候我们有一位五十岁的上海大叔,很喜欢钓鱼,在澳洲生活惬意一群渔友每逢周末就驱车到 central coast 钓鱼,回来带上几公斤的新鲜鱼,每次过去见他都能拿上几条特别美味。生活简朴,但他自己乐在其中。

大叔平日做一些清洁工作,工资不高还算稳定,孩子长大了想着自己不能和孩子一直住在一起,就联系我们想问问贷款,能不能在 Ashfield 附近买一个一房的 Unit,价格 45万左右。

因为是 casual 几经周折反复和银行沟通,最终帮他拿到了 80% 预计 47万房价的预批。

不过因为看了几间房子,有些价格合适稍稍远了一些偏了一些,能离孩子近一点的又超出了预期。

我们曾想推他一把就买下那一件 46万5 的房子,但最终他和老伴不是特别满意。

之后悉尼各个区价格都涨了上来。他们也在没有能够找到更合适的房子了。

(三)

不是说后面悉尼或墨尔本的房价会继续这么涨下去。

但 2017 年或许会是许多人最后买入房子的机会。再等,可能就是下个轮回了。

(四)

我们再来看「CBA 和旗下 Bankwest 银行宣布不再接受通过贷款经纪递交的纯投资房贷的转贷申请」的新闻。

首先没有错,我们都收到了银行发来的邮件,关于这个投资房政策的更新,不知道为何获得这么多的报道,我们觉得这个政策的调整影响是很有限的,况且自住房或投资加自住依旧可以递交,即便几大银行都在未来几个月跟进这个政策(短期可能性较小,必定其他几大行投资房贷款增长率还远低于 10%),市场也是很容易可以消化掉的。

截止到 2016 年 12 月 APRA 投资方贷款增长率数据,CBA 是 7.2%,Westpac 是 5.1%,NAB 是 4.3%,ANZ 是 1.7%。

这个政策调整到是引申出来几方面的思考:

  1. APRA 对银行投资房贷款的监管对于市场将继续有长期的约束,投资房客户需要考虑到这些
  2. 储备银行通过利息无法很好的调节房价,对于负扣税和增值税的改革很难推进,靠增加土地供给来给房市降温很难,只有寄望信贷紧缩
  3. 因为房价和工资上涨的不匹配,许多家庭只能通过投资房来购置物业,导致银行投资房贷款增长很快,即便在利率上投资房不断上调,这也是估计为何 ANZ NAB Westpac 都会同意客户投资房成交后电话更改自住目的
  4. 2017 和 2018 将有大量的公寓楼花要进入成交阶段,不论是 APRA 还是银行都必须为这些物业做好成交的准备,如果这些房子出现大规模无法交割,对市场会产生很大冲击,太多人都是这个利益链中的一环,都不愿意其发生
  5. 通过审批的收紧,几套投资物业将愈难借款,转贷套现也将愈来愈受限制

(五)

是的。

2017 年你会发现,银行会继续收紧贷款审批,投资客户会越来越难通过银行杠杆再投资。

然而你也会发现,首次买房的人也会开始逐渐活跃起来,他们购买的区域也值得关注。

公寓会在未来几年内成为新的生活方式,不管你接受还是不接受。

越来越多人会被迫选择公寓作为他们当前的居所,这也更贴切年轻人的生活和工作。

没有买房子的人将更难买下自己喜欢的物业,特别是已经工作了许多年有一定积蓄有孩子的成熟家庭。积蓄的速度远赶不上房价上涨的幅度,期待房价回落再入市最终我们见到的结果,通常是在较远区域安家或找一个将就房安定下来,还有一部分人就是再也没有置业的机会,继续等待。就如那位上海大叔。

然后这一批置业的年轻人,也享受了房子价格上涨的红利。几年或十几年后,当他们成家立业开始寻求学区或家庭大房子时候,曾经购置了 house 的人则会有更大的一笔红利,house 房价会出现一轮新的大涨。从中心地区逐渐在波及到周边区域,涨幅也会从中心向外侧渐小。

举个例子,悉尼的 Rhodes,以房养学概念开始的时候很多人都不接受或在犹豫,有一批「傻」孩子们曾经被「洗脑」成功的,当然也是有一定经济实力买下物业,他们毕业留下,房子 refinance 拿出增值或卖掉拿着几十万的现金。工作稳定了换一套喜欢的物业,前两年每每超过房主预期的拍卖应该都有他们的贡献。

切记,房子没有一步到位的。有一套物业总比没有的好。

凡是在悉尼拥有一套房子的朋友们都应该庆幸。

这是一个全球第二大负担不起的城市。墨尔本、布里斯班也是一样。

(六)

2017 年,是买房子的一年。

基本上没买房子的人也是负担不起买房子了。当大量楼房 settle 后,租金必然下降。事实上 2016 年悉尼的租金回报就已经跌到历史低水平。没有买下房子的朋友们基本也就将就准备再租上几年后攒攒钱再买了。银行借贷的收紧也基本上不再允许低首付的人入市了。

所以即便房价不再快速的上涨,银行收紧信贷后。效果是一样的,买家的负担能力(affordablity)也是受到很大冲击,往年银行可以借款 95%,90% 如果收入稳定可以通过借贷进入市场,然而如果只允许借款 80% 或更低,无法从现有物业将增值的部分更充分的套现,购买物业或新投资的物业首付将是很大一笔负担。

所以这将是分水岭的一年或两年,过了 2018 年后基本市场也就才会后知后觉,该意识到的就意识到了。

(七)

对于首次入市的买家,银行的 Promotion 会很多,主要是大环境下监管让许多生意无法开展。银行会推出活动争抢首次置业的客户。

友情提醒一下:

(八)

My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。

我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。

但房产投资通常的确需要一点点傻气和一点点冲动,我们更多时候在后面拉一拉你,但我们也真心都希望看到每个客户可以安家。

最后,如果你考虑未来有投资或购房计划,还是早些和经纪人联系确定一个合理 structure 是否从现有物业增值部分拿出资金,做好准备。未来 cash out 投资或是更加难了。

最后最后,别忘了有 ABN 的客户有产品可以继续帮助您投资置业,请联系我们的贷款经理详细沟通。

 

申明:本文仅代表个人观点分享,不作为投资建议。

 

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近期贷款案例分享:写给将在 2016/2017 投资房产的朋友们

property settlement 2016

前言

关于房产投资的一些风险和能考虑到的注意事项,我们从贷款的角度已经写了许多文章,可以点击这里阅读「投资房贷款」和「房产投资」。上个礼拜还把去年六月的三篇内容整理在微信平台分享了一下关于「澳洲房市是否存在泡沫」和「投资房市场应该注意的事项」,点击链接可以阅读。从侧面的角度去更立体的观察市场,为投资者提供一些可参考的视角,根据自己情况做一些判断。

那必定是一年前的事情。许多当时提到的预测都已经成为了现行的政策,比如提到的银行材料要求会变得严格,同时预计银行对于增值转贷或本银行加贷 cash out 限制等等。

我们罗列近期遇到的一些案例,多是一些遇到了「困难」的客户真实情况。也借此与其他朋友分享可以提前避免遇到同样问题。

案例分享

(一)

如果您是持有学生签证、485 毕业临时签证(PSW)或过桥签证等购买的楼花或现房,就不要考虑咨询是否可以贷款。请立刻安排更换购房合同的名字,目前应该没有银行或机构可以接受申请。

除了 Prime lending,通过商业担保的形式抵押借款,但利息会非常高昂。

如果您不确定您的签证银行是否接受,这里有西太银行的签证列表,可以参考。

(二)

楼花预计在未来三个月成交,希望避免政策变化提前申请贷款的客户。

不论您是否为海外客户如果房屋还没有接到开发商通知可以安排银行做评估,即便递交贷款也不会获得无条件批准(unconditional approval),意味着未来还是可能因为新政策调整收到影响。

这个主要体现在上周 4 月 9 日前许多海外客户为拿到 80% 贷款比例纷纷赶着递交 NAB 申请。可能会有许多客户因为估价或任何贷款申请材料补充需要后台重新处理申请,从而按照 9号之后的政策批款。

(三)

House land package,买地建房的客户。

因为建商或市政厅批文或其他因素,刚好卡在银行政策变化的时间,土地已经 settle,待到需要开工时办理建筑贷款却无法在原银行继续。

首先好像许多朋友还不清楚,土地和建筑贷款是需要在同一间银行办理,好多人认为土地成交了不可以继续同一个银行,那就换一个银行借建筑款嘛。这是不可以的,抵押的土地和建筑都需要在同一间银行。

其次是否选择在申请土地借款时一并递交建筑贷款,找一个专业的懂得建筑贷款流程和细节的贷款经纪沟通。建筑贷款涉及到的细节很多,可能一个地方没有注意到就会影响整个贷款,市场上许多朋友并不清楚到底是怎么回事。

(四)

有些朋友觉得如果最后真的没有 settle,大不了就损失 10% 定金。

请大家注意,如果您购买的楼花在开发商规定的交割日期内未能完成交割:

  1. 从交割日期起,开发商给出最多额外 14 天时间罚息期(penalty period),你的合同里会有写罚息的利息多少,通常在 10%-15% 年利息按照房价 90%(房价减去已交付的定金)计算
  2. 14 天到了还没有成交,开发商会没收 10% 定金和房子,和利息罚款
  3. 这并没有结束,如果开发商将房产拿到市场销售,假设许多人都没有成交或市场不好并不能按照同样价格出售,为尽快出售收回资金开发商假设卖亏了。您需要承担这中间的各种律师和销售费用以及补偿开发商的亏损

(此处为 My Home Loan 经理经验分享,不构成法律建议,请咨询您的律师专业建议。)

(五)

不要出了问题乱投医。遇到了问题或有不确定的,要找专业的贷款经纪沟通确定问题是在哪里,可否合理解决。不要自己琢磨,「感觉」应该这么操作。

更不要有「谁能这个时候帮我谁就是对的」心态。请认真和经纪人沟通,允许让经纪人充分了解你的情况,并不是说经纪人说「没问题」就觉得应该找他处理,问清楚原由。有些朋友咨询我们,却不耐心听分析,只想着「你说可以搞定我就找你」,现实并不是这样,或许说可以搞定的人缺乏经验又缺生意。

越是遇到了问题,越不要急着去解决,慢慢理清状况,了解清楚再做下一步规划。虽然不一定能够顺利解决,但别因为急的心态坏了仅有的第二次机会。

是不是那就别投资了?

许多朋友读我们以前的观点,觉得好像 My Home Loan 总是给市场泼冷水。实际上我们只是不鼓励投机,更多的是希望大家谨慎投资。

每一个市场都有它特定的增长周期,三月末参加了 My Home Loan 投资讲座的朋友可能在这方面有所收获,通过学习房产市场的一个完整周期,看到了整个市场从上一个崩盘到走出低谷到下一个繁荣。

所以并不是没有投资机会。而是投资机会在哪里更合适?打个比方,同样布里斯班和黄金海岸,或者说悉尼墨尔本,并不是悉尼或黄金海岸市场不好,而是你的资金有限情况下要选择一个更合适的投资方案。

再者说,同样的投资一个区域,假设大家都这到这个区域是一个增长点,为什么有人投资的项目增长了 50%,有些却只有 10%?项目的不同,开发商的不同,质量的不同都会有影响。

去年《APRA 收紧投资房贷款政策投资者应考虑什么》里面提到一句话:

Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria.

牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

在讲座里面我们就在仔细揣摩那个房产周期里面对应的时间线,澳洲是跟着美国走,所以你看着今年美国市场就可以大概清楚澳洲明年会发生什么。里面对应的房市最高峰为 2019 年。作为比较保守并比较没有经验的投资者来说,我们的感觉是高峰是不是已经过去了?

但当你细细去揣摩那个 cycle 的时候,再读读上面那句话,我们就在想难道现在是属于怀疑的阶段?还是依旧是过了乐观的阶段了?如果是前者考虑到整个周期并不只是悉尼一个城市,每个城市都算进来,或许真的繁荣就是在 3 年之内?

这是个可以敞开讨论的话题,我们想组织有兴趣的朋友一起交流相互分享各自的角度。

如果您希望参与,可以扫描以下条形码加入我们讨论群,人数和质量达标后我们组织小规模聚会展开分享。(若条形码过期,可以添加客服微信 Runningbroker 入群)

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虽然我们都是普通的投资者之一,那些大师们也是一个个普通的投资者,他们处身的市场是一样的,他们面临的市场是一样的,但他们或许得到的信息或许是不对等的。因此做出的选择更是不一样的。

这也许就是投资的奥妙吧。作为小老百姓,根据自己的实力,有多少能耐做多大投资,追求一个合理平衡的回报就好了。

别想着一夜发大财,没有的事。这个不分小老百姓和大投资者,都一样。

最后

如果您真的碰到了不可以在规定时间范围内成交,请给我们电话做一个简单沟通。

一,我们的贷款经理可以帮助您确认是否有其他可行方案,或通过 Prime lending 先将房屋 settle,在未来在通过可行方案调整贷款。

二,我们目前有一些潜在的买家,可以全款购买您的物业,达到短时间内完成交割,避免您进一步的损失。

索罗斯以前有一句话很深刻:「投资中最难判断的一点就是什么风险水平是安全的。The hardest thing to judge is what level of risk is safe.」

所以对于投资,我们觉得那就是任何时候都避免犯错误。宁可丧失一个良好的机会,也不要犯一个可怕的错误。不要在肾上腺素分泌过多的时候做任何决定。不要觉得自己的智商超越市场,事实上绝大部分人一辈子都在被市场打败。千万别让前几年投机得到的回报冲昏了头脑。

做投资,你需要做的只有一件事情,那就是孜孜不倦地寻找优质的资产,然后伺机以低于合理价格的水平买入;有朝一日其价格超过合理水平,你就可以考虑把它卖给某个感情过于丰富的傻瓜。或许对于许多人正是机会的到来。

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