什么是 LMI 保险(Lender’s Mortgage Insurance)?

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什么是 LMI 房屋贷款保险?

Lenders Mortgage Insurance(LMI)房贷保险,是用于保护银行或贷款机构(Lender)提供给借款人房屋贷款的一种保险。只有在贷款比例通常高于 80% LVR 的情况下,银行认为贷款对于抵押有较高风险时才会产生。正常 80% 的贷款比例无需支付 LMI 保险。

LMI 保险通常可以在贷款交割时一次性作为费用支付给保险公司,也可以根据情况增加到总贷款额度上一起借出,分 30 年偿还。

My Home Loan 贴士:

我们的贷款经理了解每一间银行的贷款产品和银行政策,会在了解您的个人信息和需求的情况下帮助您挑选一间合适的银行。

确保银行在 LVR 上没有利息折扣的歧视,争取到同样最高的折扣。同时争取到最低的 LMI 保险费用。节省您的利息和成本开支。

请电话我们的贷款经理预约时间沟通,帮助您选择一个合适的贷款产品。

LMI 保险保护谁?

简单的说,LMI 保险是保护借款给你的银行或机构组织,而不是借款人。

目前的银行贷款市场买房时通常都会要求 20% 的首付(80% LVR),贷款比例超过 80% (LVR >80%),银行都会比较担心在借款人违约情况下房子拍卖(mortgage sale)时是否可以卖到相应价值。

据统计,95% 情况下银行房屋拍卖都可以卖到房子市场价值的 80% LVR,而一旦 LVR 大于 80%,比如 LVR 90% 银行收回本钱的比例将直线下降,绝大多数情况下无法收回所借贷的资金,导致借贷坏账。

这种情况下,银行让保险公司介入,来担保这笔贷款交易。如果一旦借款人出现任何违约行为,保险公司将承担风险赔偿银行在这笔贷款中的损失。如果出售房产仍有亏损,借贷方可以向房贷保险供应商索赔,用以弥补差额。然后保险公司将从借款人那里继续“追债”。

LMI 保险与贷款申请和注意事项

(一)贷款利率影响

许多银行 LMI 保险作为额外的保费和借款人的贷款成本,是不会影响到银行贷款的利率,但也有许多银行的贷款利息会根据 LVR 贷款比例上调而增加。

比如同样贷款 40万的额度,如果是 50万的房子和 45万的房子,一个是 80% LVR 一个是 90% LVR,后者可能因为贷款比例较高需要 LMI 保险担保,银行会认为风险相对较高而给出较低的利息折扣。在 CBA 90% 和 80% LVR 的贷款比例利息折扣可以相差到 0.3%。

(二)贷款审批速度

超过 80% LVR 的客户,因为需要保险公司承保,所以需要银行审批后再递于保险公司做第二次审批,在很多时候 85% 左右部分银行也是有 Delegated Underwriting Authority (DUA) 有保险公司的授权直接批款。保险公司会根据贷款的额度、LVR 比例和银行计算出一笔借款人需要承担的保险金额(LMI,Lenders Mortgage Insurance),用来保护银行在出现违约时的风险。

(三)贷款审批严格程度

在需要 LMI 保险的贷款审批中,银行会要求申请者提供额外的材料,其中包括:

也意味着更加严格的审核。

(四)LMI 保险的计算

银行和借款机构通常和两大保险公司 QBE LMI 或 Genworth 有商业协议,每个银行有自己 Preferred 的 LMI,不同 LMI 价格可以相差很多。贷款申请者是无法自由选择自己的保险公司。

然而通过选择不同的银行或机构贷款,可以获取不同的保险公司的不同保费 Quote。比如不同的银行之间因为风险控制不同,得到的保费也不尽相同,同样的贷款 CBA 的保费或许便宜与 Bankwest 银行因为 CBA 在保险公司的保单量大,获取的 Quote 也就相应会低一些。

同样,LMI 的保费不是线性计算的,通常需要查表或通过各银行计算器计算。LVR 越高,保费的增加额更高。贷款额越高 LMI 越高贷款的比例从 80% 到 97% 所产生的 LMI 也会有很大差异。请联系我们的贷款经理帮您做好计算。

比如 St. George 银行从 2013 年 9 月 30 日,贷款额度超过 88%(以前通常 90%)保险金额将加大。

值得注意的是:LMI 房贷保险是不可转移的。如果你需要转贷,即使你已经向某家房贷保险公司交了保险,第一笔贷款所交的房贷保险不会转到另一笔贷款上。

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验处理贷款额度超过 80% 的申请,我们帮助过许多客户首次置业获取 97% 的贷款额度。

但每个人的情况不同,我们建议您与 My Home Loan 贷款经理沟通,详细计算自己情况需要支付的 LMI,选择合适的贷款产品以获取最低的 LMI 减少购房成本。

(五)我是否应该考虑 LMI 保险?还是继续存储更多一些的首付?

请参考阅读

【王二房贷日记】讨厌的 LMI 保险,到底是贷款 90%?还是 95%?还是 85%?

 

是否可以减免 LMI 保险?

(一)少数银行提供 85% LVR 不需支付 LMI 的贷款产品

(二)买地建房,通过增值在开建房屋时避免部分建筑贷款 LMI

(三)专业人士贷款 90% 可免除 LMI

正如我们「王二购房日记 457 签证」中分享的,有些专业人士在一定条件满足的情况下可以获取银行 90% LVR 贷款额度,无需支付 LMI 保险,为更好的投资和税务服务。

以下是部分置业的清单:

  • 医生 Doctor 和医疗相关的职业
  • 会计师 Accountant, Finance Manager, Auditor, Actuary, Lawyer, Barrister, Solicitor, Engineer, Surveyor, Mine Surveyor, Quantity Surveyor, Geologist or Geophysicist
  • 矿业工程师 Mining Engineer
如果您是以上相关专业人士,请与 My Home Loan 专注于 90% LVR 贷款产品的经理沟通。了解是否满足此方面的特定要求,是否在相应注册机构列表内,是否收入达到要求的水平,我们会协助您准备好需要的材料和资质证明,帮您顺利拿到 90% 无需保险费的产品。

 

(四)Guarantor loan 担保贷款

通常可以是父母或其他亲属提供自己的房产做资产抵押,获取更多的 equity 从而解决孩子贷款首付不足或没有首付的贷款。帮助孩子获取房屋贷款。

 

我需要申请高于 80% 额度的贷款,还有什么需要注意的?

整体上来说,支付 LMI 的贷款和正常 80% LVR 贷款是没有实质的区别。只是在材料上会有额外一点要求,无非就是银行希望可以更加准确的判断申请人拥有偿还能力,并且在经济情况发生变化时银行不会出现房贷坏账。

那么依旧 3 点是非常重要的:

  1. 申请人需要有良好的信用记录(这点在任何借贷中都非常重要)
  2. 申请人需要有稳定的工作(如果刚刚赶上换工作,我们会建议您 hold 一下),也就是借贷能力的审批
  3. 购买房屋需要在银行 LMI 接受的 Zone 区域范围(比如不可以是高密度,或不可以面积小于 40 平米,或是 regional 偏远地区等)也就是抵押物的估价要符合 LMI 要求

 

My Home Loan 帮助过许多客户顺利拿到 97% LVR 甚至 102% LVR 的贷款,为了避免耽误太多时间或信用记录留下过多痕迹二影响到您的贷款申请。我们建议您找熟悉 LMI 贷款的 Broker,帮助您办理,用我们的经验为您带来更专业的服务。

 

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