银行涨利息,你考虑的要更多

(图片来源:The Australian)

(一)

这两天蛮多客户和朋友来问我们关于利率上涨的事情。。

总的一句话概括大概你要知道的就是:

目前选择只还利息的贷款(不论自住投资),利息都会上涨。

多数银行上涨 0.35-0.4%。

选择本息还款的客户利率不变或有小幅下调。

之所以不提及具体银行,是因为不必要让事情变得更加复杂。

这些变化很多我们在去年就反复提到了,上个月也发布了一次近期银行政策变化的方向

(二)

贷款申请变得越来越难,产品选择也变得更加复杂。

根据客户对于自主、投资、固定、浮动、本息、只还息就已经有太多组合,加上对于批款政策以及估价和贷款比例的考虑银行选择早已不再是简单根据自己喜好来确定的事情。

所以近期当客户提出,自住房子固定利息2 年最低利息你帮我选一个产品的时候,我们的建议是全面了解下个人情况和未来 2-3 年的打算再做一个推荐,每一个不同组合都可能影响到最后的申请。

(三)

近期所有的变化主要都是银行需要应对来自于 APRA 对于投资房和只还利息贷款增长的控制。

银行们都要在财年内控制 10% 投资贷款增长也同时要达到新贷款中只还利息贷款不超过 总房贷的 30%

为达到这些要求会不惜代价,不仅仅是只还利息贷款利率会大幅上调(事实上已经上调好几次了),同时也会推出更多本息还款的促销活动(通常是固定利率)。

比如各大银行 3.88% 的 2 年固定利息,本息还款

甚至投资房也可以拿到一样的利率。

这个时候你会发现,银行间给出的活动和产品调整会有不同。因为每个银行 portfolio 里面的组合是不同的,他们应对 APRA 政策也是各有不同。

最明显的就是 CBA 前段时间关闭第三方贷款关于投资房转贷的申请,接着 NAB 推出投资房也可以拿到 3.88% 固定利息,欢迎投资客户转贷。

AMP 近期又做调整,投资房贷款申请贷款比例(LVR)最高 50%。

你会发现下半年不同银行会根据自己 loan book 的组合情况都会做出相关调整,预计投资房和投资房只还利息贷款比例将从已经下调过的 80% 进一步下调到 70% 甚至 60%。

利息进一步上升,别忘记了如果真的征收大银行税(bank levey)和小银行的评级降级还会带来更多的利息上调。

(四)

预计下半年可能投资房只还利息的产品利率会接近 6%。

投资客户不得不自己好好算一笔账,从 4% 左右的利息上升到接近 6%,首先是改成本息或改成固定本息和只还利息能差多少利息同时又会带来多大的现金流压力。

粗略的计算,假设贷款金额 50万澳币,NAB 本息自住固定利息 3.88%

同样自住房固定只还利息,升息前差不多在 4.49% 左右 升息后可能接近 4.8% 左右

那么 50万贷款本息还款每月 $2,352
     50万贷款只还利息每月 $2,000(升息后)

每月的现金压力多 $352
但本息还款因为利息是 3.88% 因此本息 $2,352 里包含的利息是 $1,617,也就是还款里的 $735 是本金还款。
实际利息差别是,节省了每月 $383($2,000-$1617) 利息,多还了一些本金。

这些计算是一个粗略参考,很多细节因素没有考虑。

但你需要考虑的不应该只有这个利息。

  • 如果未来还有其他物业投资需求或有楼花成交,是否要在政策进步收紧前将现有贷款作调整拿出 equity
  • 未来投资物业贷款 LVR 银行收紧至 70% 或更低,是否有提前的准备
  • 应该多考虑贷款产品的多样化来最优自己的组合(比如固定,比如调整本息,比如非银行机构贷款)
  • 考虑非银行机构贷款(non-bank lender)他们往往对比大银行不受到 APRA 太多影响目前的产品和借款比例更有优势
  • 考虑商业物业的投资(贷款的环境较住宅贷款更宽松)
  • 考虑通过公司(company)或信托(trust)做更多投资
  • 通过 ABN 自雇生意做贷款
  • 让专业贷款经纪人帮您解决问题

通过专业的贷款经纪来做好规划,一个电话,让我们帮您把复杂的问题简单化。

让我们来做后台所有的工作,给您一个清晰地解决方案。

(五)

之前看过一个会计师朋友发的感慨,关于洗碗机。

它洗比你洗干净,它洗比你洗省水,它洗比你洗节能。

所以想一想,您是选择自己去花费大量时间查遍所有银行网站再跑几个分行然后和自己周围一知半解的朋友参谋去选择一个贷款产品;还是给 My Home Loan 打个电话。

您只需要告诉我们要求和目标,剩下的难题交给我们。

我们会带着三个方案和您进一步沟通,直到满足您的需求。

相信专业服务的便利,就像相信洗碗机。

(六)

My Home Loan 将在 7月末或 8月初为大家带来今年第二次讲座。

此次讲座针对于市场中的投资客户,不论是第一次投资还是已经有几套投资物业,都可以参与。欢迎自雇人士客户,我们会推出正对于自雇人士的 5 类产品帮助自雇的客户投资更多物业。

届时会邀请资深会计师与大家分享相关房产投资的税务常识。

详情我们未来几周会发布。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 1300 990 166
✉ 邮件 ask@myhomeloan.com.au
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
weibo copy wechat copy
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan

浮动利率自住 3.69% 投资 3.89%,自雇 ABN 4.89% 只需一封会计师信

(前言)

去年年末 My Home Loan 的年会总结提到 2017 年将是一个分水岭,这一年你会看到银行不再愿意借钱给投资客户,继续收紧这一块市场,体现在生活开支的严格审查、租金收入的折扣、已有债务的申报计算等等,这一切都会得到一个结果就是让借款人同样收入情况下借款额度大幅减少。

换句话说银行会更加倾向于给首次买房的客户借款。只有一套物业,简简单单。

这一年,投资客户会越来越难通过银行杠杆再投资,银行不愿更轻松的借钱,更倾向于借款给简单的买房客户。这是监管的结果。然而银行作为商业机构还是要为股东服务,因此争抢市场会很激烈。

有些会通过政策的调节吸引客户,有些通过促销活动,今天我们就分享一些优惠。

分享优惠活动前,先插播一条宣传:

My Home Loan 2017 年第一场活动预计将在三月中旬举办。

主题是针对「首次购房的客户」,详细为第一次入市的客户讲解澳洲购房整个流程细节以及注意事项,包括贷款产品的选择和法律相关须知。

具体细节我们会在二月中旬公布,欢迎有需要的朋友联系我们的经纪人报名参加。

可以关注 My Home Loan 微信留言报名,也可以扫描下方二维码提前参与交流,正式的报名流程二月中旬发布。



近期银行的活动分享:

(高要求,低利率)

本地银行产品,My Home Loan 限时获得银行特别优惠:

100 万澳币贷款金额,浮动利息

– 自住房 3.69%

– 投资方 3.89%

25万 -75万澳币贷款金额,浮动利率 4.09% (投资、自住相同)。

要求客户收入需达到银行要求,需提供银行账单确认生活开支等,比较严格审查。

限时 3 月 31 日前递交贷款。

自雇人士 ABN 买房贷款

以下自雇人士贷款活动限 2 月 24 日前递交。

 

产品一:

建筑贷款 80% 贷款比例:

自住 5.54% 浮动利率(5.60% cpr)

投资 5.74% 浮动利率(5.80% cpr)

最高贷款金额 200万,100% 对冲账户,可选择固定利率(请联系我们询问)。

只提供会计师信可以借款至 60% LVR 贷款比例。

 

产品二:

审批只需要会计师信批款

70% LVR 贷款比例 4.89%(4.93% cpr)

80% LVR 贷款比例 4.99%(5.03% cpr)

只需提供会计师信,免估价费,可以转贷 cash out 80% LVR 不限金额。不查看 credit score

 

产品三:

90% LVR 贷款比例,只需要提供会计师信

贷款利率 6.99%(7.05% cpr)

无 settlement 费用,可接 cash out 还款 ATO税款或其他个人债务,接受 discharged bankruptcy。

(其他银行活动)

之所以把 ANZ、NAB、CBA、Westpac(STG BOM BOS)等大银行和 ING、Suncorp、Bankwest 等原本主流的银行放在这里作为「其他银行」。

是因为政策基本差不多。

目前大银行基本上的利率以 60 万左右贷款额度来看的话:

自住房固定两年差不多在 3.85%-3.89%

投资房固定两年差不多 4.14%-4.19%

自住房浮动利率 4.09%-4.20% 左右

投资房浮动利率 4.20%-4.5% 左右

超过 100万贷款金额,利率稍微好一点;选择本息还款的贷款利率稍微好一点;ING等小银行利率也在稍微好一点。

其他基本没有太大差异。

当然值得一提的是:

NAB 赠送 $1,500 澳币,同时免第一年年费活动又开始了。2 月底前递交,5 月底前成交均可获得。

ANZ 的利率在大银行中可能目前会稍微好一点。

 

(最后)

先申明,这些促销活动不构成贷款建议,请联系我们获取限制条件(conditions apply)。

每个客户的情况都有独特性,请详细与我们贷款经理沟通确定您满足银行条件,产品也适合您的个人财务状况。

 

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 ask@myhomeloan.com.au
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
weibo copy wechat copy
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan

NAB 6月最新海外收入贷款政策解读,和近期各类客户贷款方案汇总分析

overseas loan

(一)

海外收入贷款的政策已经收紧了好一段时间,从最初递交材料上额外的要求,到后期审批政策的收紧,再到降低贷款比例,一路到现在仅有一间银行和少数几家金融机构接受申请的状况,市场也基本接受了这样的事实。但始终许多朋友谈及海外收入贷款的时候,都会有一系列疑问就是:「都说海外客户还款违约率非常低,银行又只借款 70% 左右,没有风险稳赚不赔,为何这样收紧呢?那么多海外投资客户买了楼花的该怎么 settle 怎么办呢?这不是会严重影响国人投资澳洲房产,澳洲经济还要发展吗?」

的确看起来是个矛盾的问题,银行想赚钱却又收紧贷款政策,政府想发展经济却又打击海外投资。

凡事都有轻重缓急。今年面临大选,选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会(royal commission),重点调查银行的财富部门(wealth),这里的 wealth 不是房贷部门,而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改,主要就是贷款部门业务,其中包括贷款经纪(broker)行业的一些规范和佣金构成。

如果工党上台,银行担心最赚钱的 Wealth 部门将被迫卖掉或受到大的调整利润大打折扣。因此更倾向于让 ASIC 与 APRA 对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改。

这也是为何我们从去年到现在看到 APRA 要求下银行收紧投资房贷款,ASIC 的调查下停止了一些不规范的银行员工和贷款经纪从事信贷相关工作。

不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台,银行来说短期应付政府监管,哪怕关门不做生意;但如果选民选了工党上台,皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查,就更麻烦了。

(二)

上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行,宣布从本周一(6月 20日)开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请,单纯的只有海外收入则不再接受。

对于很多朋友问到 NAB,BOC(中行)等银行来说什么时候会关闭,我们认为不会拖太久,以前我们也写过类似的观点,很简单 APRA 的要求下,每年银行的投资房贷款增长比率不超过 10%,你想想大量的海外收入客户全部过来,很快就会达到这个比例,希望从官方的角度继续开放只能是通过更多的本地自住房贷款申请去“支撑”,也就是说每递交批准一个海外收入客户就可能需要有至少四五个本地自住房客户 settle,以限制投资房贷款总比例增涨太快。非银行机构和基金在这方面投资房贷款增长不受到 APRA 监管,因此不会受到太大压力。

2016 年 6 月 22 日更新:

NAB 今天早晨发布信息,从 6月 24日(本周五)开始,NAB 将不再接受通过 Introducer 渠道递交的海外收入申请。

意味着 NAB banker将不能接受以下申请:

- AUS/NZ Citizen and PR Expatiates(在境外工作的澳洲永居和公民)
- Temporary visa holder(在澳洲临时签证居民)
- Foreign nationals(纯海外投资人士)

请注意,通过在澳洲本地直接见面银行递交申请还是可以继续接受(foreign borrowers are still acceptable via customer direct channel at this stage)。意思就是说如果客户入境澳洲提供相应材料(下方有做总结)还是按照目前的政策审批,但如果通过 Introducer 渠道递交将不再接受。 

直接体现出来的就是,一方面银行进一步控制第三方渠道介绍进银行贷款的风险,同时也印证了我们所说的为了估计目前澳洲整个金融系统的稳定和健康持续发展,银行将加大本地客户的促销力度,为的是有更多的本地的量来“支撑”投资和海外的客户,也许未来一天本地的量达到了一定比例,重新放宽松政策或有可能。(必定 NAB 迟迟还没有宣布退出这块业务)

 

(三)

目前坦然的说未来海外收入这一块市场不太可能会有多少放宽,银行如果还想做这块市场只会通过旗下基金渗透做一些市场。但比例和审批都不应该再会有放宽,通常政策还是会说最高借款比例不超过 70%,实际当你用他的审批政策收入计算后基本上能达到 50%就非常好了,倘若无法准备好这些资金的客户,纯海外的投资者就需要考虑其他出路了。也会有相关 Prime 借款出现贷款额度会高于银行贷款比例 10%,但最高借款比例不超过65%,利率会高出许多,不是说他们想趁火打劫赚,也不是风险有多高,65%额度没多少风险,因为 Prime 基金通过商业渠道的批发资金成本的确要那么高,但从商业渠道批款则会非常宽松。

*注:这里 Prime Lending 特指澳洲境内的持有金融牌照的私人借款机构的一类,通常通过商业渠道借款,审批宽松,填补银行通常不接受的客户类型。

这两个渠道未来怎样不好说,虽然非银行机构不受到 APRA 监管不考虑投资房贷款增长率,但是收紧贷款比例还是会可能出现,随之出来的是高利息的降低,必定一段时间后这块市场会有更多的基金入场,带来一定竞争。

我们觉得去猜测这个市场走向就没有太大意义,近期 settle 的客户看清目前政策和形势,有可行的方案就立刻行动,切勿耽搁了时机。未来的一年两年的客户,也不要慌张激动,合同已经交换,唯一可以做的是考虑清楚海外将会继续收紧,这个情况如果没有好转你是否能承受?

可以那么和贷款经纪沟通下,把合同名字是否要调整的事情和律师确认下,申请材料提前做好安排等到六个月前后开始准备,然后政策方面就不要多想多猜多问了,到了时间回来看看我们的政策更新确认好申请方案。

什么是可行的方案呢?不是说一个一个银行去实验,比如现在你是学生那很明显不要铤而走险了,Prime 可以批就先拿到 approval 后续如果没有其他方案那就知道有一个可以 settle 的方案,最后是 settle 还是不 settle 再做决定,切记试遍了所有危险不确定的方案,到了最后走投无路在做,只是害了自己。我们知道大家都愿意心里想着还有一线可能就试试呗,贷款不是三次机会试试碰运气,你每试一次都可能是致命的。

如果你是本地 PR,很多可行的方案,原本很多客户本打工或做生意,挺好的,可能选择产品稍要不同但自己其实不知道是可以有银行可以接收 80% 的申请。自己问了一圈都不知道,这就是 loan 该怎样去规划,贷款批准和不批准这个 strucure 很重要。比如最近我们批了一些客户是自己做生意,因为没有最新的生意报税,感觉没有办法贷款,上来就问我生意有海外的收入可以批准吗?我们一番建议,最后还是找朋友帮忙去试了海外收入,一个礼拜下来最后还是 decline。还剩最后两周时间。通过生意的收入和会计师做好沟通,用未来的 cash flow forecast 直接我们批准 80%,递交三天出 approval,第二周签字现在等 settle。

类似的情况还很多,我们做了一些总结虽然没有太多新玩意,但理理思路,关键是大家心里要开始有一个正确的观念了,我的情况怎么样,在合情合理的情况下有哪些方案可行,不要想着就是哪个银行最低利息,哪个银行能做海外,哪个银行最宽松,而是从你个人情况出发有哪些方案可行,可行里面哪个最稳妥,然后再看哪个产品最合适便宜。

新的时代开始了,我们希望通过专业服务帮助到客户,不是谁能给 rebate谁就是我的选择。我们的本职是在了解客户的情况后协助做好一个规划,不论你的情况是很好还是很不好,条件很好的客户更是应该有一个中立的贷款经纪协助你选择合适的产品,而不是被一个银行所绑架。真心希望这个行业可以被华人社区重新认识,作为 My Home Loan,我们要传达的是,我们是专业经纪,我们不是 sales。

 

(四)

针对于近期问询比较多的一些群体,我们做了一个简单罗列,希望有所帮助。

纯海外投资客:

选择:NAB,BOC,HSBC,基金和 Prime 借贷

最高借款比例:银行 60%,基金最高 70%,Prime 最高 65%。

银行要求:客户需要至少满足三方面要求,有完整的海外收入3个月工资进账银行记录流水,工商企业信用信息中的电话和地址与雇主信相符并可完成雇主电话确认,最后需递交时入境澳洲做证件认证。

基金要求:海外收入作为辅助,主要使用投资物业的租金回报做借款能力测试,递交时需入境澳洲做证件认证。

Prime 要求:无,可在境外做证件认证。

临时签证:

学生

选择:基金或 Prime 借贷

比例和要求参照海外客户。

485

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:60%,或 70% 最高

要求:必须是本地正规收入,选择的银行或基金根据情况而定。

457

选择:银行

最高贷款比例:95%

要求:本地收入,457 的贷款比例通常银行是按照海外人士(non-resident)处理,但是依旧有四大银行可以借款比例达到 80% 或以上,根据收入和签证年限确定最终的贷款比例和申请。注意如果有配偶一同入境澳洲购买物业,此时需要沟通好以确保贷款可以拿到预计的额度。

各银行均可以接受,通常就不建议基金和 Prime 了。

820(sponsor)

选择:银行

最高贷款比例:80%

要求:澳洲本地收入,通常不能单独申请,需要和配偶同时递交申请。

188

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:80%-90%

要求:188 签证是比较特殊的一类群体,通常首先要看是 a/b/c 哪一类。四大银行当中目前只有一间是可以按照本地处理,最高比例达到 90%,但需要看到一年的澳洲本地保税(也就是成为税务居民)。如果还没有一年的本地保税,可以考虑海外收入结合本地的投资收入,借款比例会降低至 60%-70%。

此类签证更是 case by case,需要沟通讨论。

新西兰永居

选择:银行

最高贷款比例:80%-90%

要求:如果是新西兰永居在澳洲本地工作持有相关工作签证,可以按照本地收入递交贷款申请。但如果收入来源是新西兰或境外其他国家,作为和纯海外客户一样处理。

永久居民和公民

PAYG 工作收入

选择:银行

最高贷款比例:80%-95%

要求:工资单

ABN 生意收入

选择:银行或金融机构

最高贷款比例:80%-95%

要求:如果您有正规保税,可以选择的银行产品于 PAYG 工作没有区别,贷款比例和产品利率。但通常经营生意的可能会有一些保税的问题,比如刚刚成立的公司利润并不高,或还没有到最新财年报税时间,只有过往保税记录。只要 ABN 注册两年时间,并有登记 GST 一年以上,均可以借款 80% 无需提供保税记录(单个物业贷款金额不超过 1mil)。

如果 ABN 注册不满两年,超过一年并登记 GST,也可以借款最高 70%,需提供 BAS 报表。

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 ask@myhomeloan.com.au
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
weibo copy wechat copy
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan