2017 逼自己一把,买套房吧

图片来源:AFR

(一)

原本是想先回顾一下 2016 年的悉尼和几个城市房产市场,有许多点都值得关注和研究了解,想的是看清楚过去发生了什么,可以帮助朝前的路多一些维度去思考判断。

不过最近的银行一些政策调整刚好戳中了我们的一些观点,就先写出了和大家分享讨论。

(二)

先讲一个故事,2013 年的时候我们有一位五十岁的上海大叔,很喜欢钓鱼,在澳洲生活惬意一群渔友每逢周末就驱车到 central coast 钓鱼,回来带上几公斤的新鲜鱼,每次过去见他都能拿上几条特别美味。生活简朴,但他自己乐在其中。

大叔平日做一些清洁工作,工资不高还算稳定,孩子长大了想着自己不能和孩子一直住在一起,就联系我们想问问贷款,能不能在 Ashfield 附近买一个一房的 Unit,价格 45万左右。

因为是 casual 几经周折反复和银行沟通,最终帮他拿到了 80% 预计 47万房价的预批。

不过因为看了几间房子,有些价格合适稍稍远了一些偏了一些,能离孩子近一点的又超出了预期。

我们曾想推他一把就买下那一件 46万5 的房子,但最终他和老伴不是特别满意。

之后悉尼各个区价格都涨了上来。他们也在没有能够找到更合适的房子了。

(三)

不是说后面悉尼或墨尔本的房价会继续这么涨下去。

但 2017 年或许会是许多人最后买入房子的机会。再等,可能就是下个轮回了。

(四)

我们再来看「CBA 和旗下 Bankwest 银行宣布不再接受通过贷款经纪递交的纯投资房贷的转贷申请」的新闻。

首先没有错,我们都收到了银行发来的邮件,关于这个投资房政策的更新,不知道为何获得这么多的报道,我们觉得这个政策的调整影响是很有限的,况且自住房或投资加自住依旧可以递交,即便几大银行都在未来几个月跟进这个政策(短期可能性较小,必定其他几大行投资房贷款增长率还远低于 10%),市场也是很容易可以消化掉的。

截止到 2016 年 12 月 APRA 投资方贷款增长率数据,CBA 是 7.2%,Westpac 是 5.1%,NAB 是 4.3%,ANZ 是 1.7%。

这个政策调整到是引申出来几方面的思考:

  1. APRA 对银行投资房贷款的监管对于市场将继续有长期的约束,投资房客户需要考虑到这些
  2. 储备银行通过利息无法很好的调节房价,对于负扣税和增值税的改革很难推进,靠增加土地供给来给房市降温很难,只有寄望信贷紧缩
  3. 因为房价和工资上涨的不匹配,许多家庭只能通过投资房来购置物业,导致银行投资房贷款增长很快,即便在利率上投资房不断上调,这也是估计为何 ANZ NAB Westpac 都会同意客户投资房成交后电话更改自住目的
  4. 2017 和 2018 将有大量的公寓楼花要进入成交阶段,不论是 APRA 还是银行都必须为这些物业做好成交的准备,如果这些房子出现大规模无法交割,对市场会产生很大冲击,太多人都是这个利益链中的一环,都不愿意其发生
  5. 通过审批的收紧,几套投资物业将愈难借款,转贷套现也将愈来愈受限制

(五)

是的。

2017 年你会发现,银行会继续收紧贷款审批,投资客户会越来越难通过银行杠杆再投资。

然而你也会发现,首次买房的人也会开始逐渐活跃起来,他们购买的区域也值得关注。

公寓会在未来几年内成为新的生活方式,不管你接受还是不接受。

越来越多人会被迫选择公寓作为他们当前的居所,这也更贴切年轻人的生活和工作。

没有买房子的人将更难买下自己喜欢的物业,特别是已经工作了许多年有一定积蓄有孩子的成熟家庭。积蓄的速度远赶不上房价上涨的幅度,期待房价回落再入市最终我们见到的结果,通常是在较远区域安家或找一个将就房安定下来,还有一部分人就是再也没有置业的机会,继续等待。就如那位上海大叔。

然后这一批置业的年轻人,也享受了房子价格上涨的红利。几年或十几年后,当他们成家立业开始寻求学区或家庭大房子时候,曾经购置了 house 的人则会有更大的一笔红利,house 房价会出现一轮新的大涨。从中心地区逐渐在波及到周边区域,涨幅也会从中心向外侧渐小。

举个例子,悉尼的 Rhodes,以房养学概念开始的时候很多人都不接受或在犹豫,有一批「傻」孩子们曾经被「洗脑」成功的,当然也是有一定经济实力买下物业,他们毕业留下,房子 refinance 拿出增值或卖掉拿着几十万的现金。工作稳定了换一套喜欢的物业,前两年每每超过房主预期的拍卖应该都有他们的贡献。

切记,房子没有一步到位的。有一套物业总比没有的好。

凡是在悉尼拥有一套房子的朋友们都应该庆幸。

这是一个全球第二大负担不起的城市。墨尔本、布里斯班也是一样。

(六)

2017 年,是买房子的一年。

基本上没买房子的人也是负担不起买房子了。当大量楼房 settle 后,租金必然下降。事实上 2016 年悉尼的租金回报就已经跌到历史低水平。没有买下房子的朋友们基本也就将就准备再租上几年后攒攒钱再买了。银行借贷的收紧也基本上不再允许低首付的人入市了。

所以即便房价不再快速的上涨,银行收紧信贷后。效果是一样的,买家的负担能力(affordablity)也是受到很大冲击,往年银行可以借款 95%,90% 如果收入稳定可以通过借贷进入市场,然而如果只允许借款 80% 或更低,无法从现有物业将增值的部分更充分的套现,购买物业或新投资的物业首付将是很大一笔负担。

所以这将是分水岭的一年或两年,过了 2018 年后基本市场也就才会后知后觉,该意识到的就意识到了。

(七)

对于首次入市的买家,银行的 Promotion 会很多,主要是大环境下监管让许多生意无法开展。银行会推出活动争抢首次置业的客户。

友情提醒一下:

(八)

My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。

我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。

但房产投资通常的确需要一点点傻气和一点点冲动,我们更多时候在后面拉一拉你,但我们也真心都希望看到每个客户可以安家。

最后,如果你考虑未来有投资或购房计划,还是早些和经纪人联系确定一个合理 structure 是否从现有物业增值部分拿出资金,做好准备。未来 cash out 投资或是更加难了。

最后最后,别忘了有 ABN 的客户有产品可以继续帮助您投资置业,请联系我们的贷款经理详细沟通。

 

申明:本文仅代表个人观点分享,不作为投资建议。

 

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【房贷资讯更新】2015年 10月银行房贷活动和最新利息更新,今年利息还会继续降吗

market update

9 月转眼过去,我们这里就将9、10 两个月的更新放在一起和大家分享。

基本上每个月我们都会简短的和大家交流一些房屋贷款和购房市场的一些重要的政策变化和有价值的资讯。

到了 10 月,前两天 RBA 宣布继续保持 2% 的基准利率不变,这是澳洲央行连续第 5 个月维持利率在 2%,上次降息是今年五月

归纳到底,我们大家关系的无非还是三个方面的影响和未来走势:

(一)房贷利率

近期市场的预期还是 RBA 将会有进一步降息,花旗银行(Citi)和澳新银行(ANZ)经纪学家都表示 RBA 会在年内降息到 1.5%,其中 Citi 认为 RBA 会一次降到 1.5% 而 ANZ 认为 RBA 会分两次完成降息。

我们的观点是如果降息应该会是分两次,必定经济就像高速行驶的车子,一次将 0.5% 刹车过猛会容易出现事故。可能出现的情况是央行在年内降息 0.25%,根据澳洲本地的经济和外部中国经济以及美国央行加息的节奏来决定是否在未来进一步降息。

许多客户不理解的是,央行一直要降息,可是最近银行又在升息,这到底怎么回事。

事实上 RBA 的在从今年五月降息到现在对于信贷体系和地产风险的态度上还是有所变化,RBA 本身也是对于政策要不断的根据经济和商业活动做出调整。一方面 RBA 需要通过降息来刺激经纪增长也是「低澳元」吸引外国投资的需要,但另一方面 RBA 也担心过低的利率会导致地产市场过于火爆同时过度的信贷市场风险。这也是为何联合了审慎监管局(APRA)以及海外投资委员会(FIRB)一同对境外资金进入澳洲地产投资和房产投资行为进行政策的调整和监管,希望可以让地产市场在平和中降温,同时避免澳洲次贷危机的发生。

 

每年 11 月墨尔本赛马节(Melbourne Cup)的前后都是央行调整利息的一个参考时间点,我们的观点是,即便央行再次降息,投资房市场的利息可能还是会在未来 6- 8 个月内继续上调 0.25%- 0.5%,银行为达到明年 6 月 APRA 针对投资房贷款比例审核以及资本金的要求

所以跌,也可能就是自住房会微微的下调,即便如此许多持有两套以上物业的客户依然受到投资房利息上调的影响。我们建议这样情况的客户可以考虑自住房结合 Simple home loan 投资房贷款从而最大化利益,减少还款并最大化税务优势,这也是近期许多银行推出此产品的初衷。

(二)房价走势

对于房价走势多数朋友现在看到的数据就是拍卖率下跌了,部分区域已经有房价下跌的数据,会不会应该缓一缓在买房子?

我们的观点,总的一句话就是房价应该还没有说要跌,准确的说应该是增长开始平缓,市场在调整供需和价格。具体的分享,请查看阅读这两天发布的《澳洲房价开始跌了吗?你关心的房屋拍卖清空率》。

(三)澳元走势

本月 RBA 宣布保持 2% 基准利率不变后,澳元出现了一次反弹,又是让许多房产相关的人士比较紧张或激动,类似要换抓紧还要买房赶紧买的标题就又开始出现了。

不过这也就是澳元的反弹,应该还不是上涨。预计未来澳元下跌的趋势还是大趋势,近期可能还会看见澳币对人民币反弹,或许可能达到 4.6% 附近,但此次反弹后应该会继续回到下跌的趋势。

 

10 月银行贷款优惠和促销

请点击「银行促销更新」分类查看过往 My Home Loan 每月产品利息和促销活动。

有些活动还在继续,我们没有累计罗列在本月。

ANZ

  • $1,200 现金回馈
  • 仅限自住房
  • 借贷金额要求大过 30 万
  • 贷款目的可以是转贷或者转贷加新房
  • 12 月 31 日前递交申请,2016 年 3 月 31 日前交割

Bankwest

  • 针对于自住房
  • 三年蜜月期浮动利息 4.08%(CPR 5.02%)
  • 贷款额度 20万以上
  • 固定利息 3 年 3.95%

CBA

  • 3 年 special saver 蜜月期产品 4.19% 浮动利率(CPR 4.79%)
  • 15万以上额度,8月 24日至 10月 31日期间递交申请
  • 自住房贷款
  • 2 年固定利率 4.29%,3 年固定利率 4.39%(自主)
  • 2 年固定利率 4.44%,3 年固定利率 4.54%(投资)
  • 投资房部分促销 3年 special saver 4.39% 浮动利息(CPR 5.04%)

ING Direct

  • 浮动利率 3.99%,固定利率两年 4.13%
  • 自住房贷款,本息还款
  • 15万贷款额度以上
  • 具体信息请点击这里查看

NAB

  • 固定利息两年  4.19%
  • 额度 95 万以上自主,浮动利息可申请最低 4.03%-4.05%
  • 额度 75 万以上自主,浮动利息可申请最低 4.08%
  • 投资房 Basic home loan 4.15% 浮动利息`

St. George

  • 75 以上贷款额度可申请 4.19% 浮动利率,限自住房
  • 2 年固定利率 4.19%
  • 自住房申请,$2,000 澳币现金赠送
  • 85% LVR 贷款保险 LMI 返还(与 $2000 现金活动二选一)
  • 活动时间从 8 月 4 日开始,限时活动
  • 4.09% 自住房 Basic home loan,额度 15万以上,无申请费,无年费

Suncorp

  • 自住房贷款浮动利息 50万以上,本息还款,4.15%
  • 自主房贷款本息还款,固定 2 年 4.19%,固定 3 年 4.24%

Westpac

  • 转贷赠送 $1,250 澳币(投资自主均有)
  • 2015年11月30日前递交申请,2016年 2月 29日前交割
  • 自住房贷款可以申请 85% LVR 免除 LMI 保险(与现金活动二选一)

 

点击这里回顾「投资房贷款政策收紧」的最新调整。

 

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