房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势

(图片来源:afr)

限制投资者借款增长速度以及其他宏观调控政策原本就是「暂时性」的。

这是周一(10月 23日)APRA 主席 Wayne Byres 在布里斯班客户自有银行公约会议上讲的。

难道房贷春天即将来临?

让我们把主席的话一句一句读完,大家心中或许各有判断。

(一)

针对澳洲房屋贷款市场进行宏观调控的政策是从 2015 年逐步展开的。

最初 2015 年 9 月开始差异化自住与投资贷款利率,到 2016 年初全面压力下各大银行关闭海外贷款申请限制海外投资,然后到 2017 年限制投资房贷款增长率和只还利息贷款占贷款总额的比例。

这一切的目的就在于平衡调控房贷市场,其效果也很明显,仅从 2017 年 4月到 9 月的五个月内,只还利息类型贷款就下降了超过 20%,同时投资房贷款的限制和增长速度也是得到明显控制

未响应 APRA 号召,做好负责任借款(responsible lending),我们也更多的和客户沟通讨论是否应该选择本息还款,讨论还款的压力和贷款收入比(loan to income ratio)。未来我们单独会和大家讨论下这个负债收入比的问题。

但自从这些政策逐步出台后,和所有的房产投资客户一样,大家都有一个疑问就是什么时候政策会放宽松?因为的确很少信息提示告诉我们这些政策什么时候是个头?

(二)

因此看到上头那句话,APRA 主席说审慎监管局考虑减少干预,当然前提是银行继续目前的借款标准,负责任的借款。

之所以让 APRA 有此番话,是对银行这一段时间的表现感到认可,主要是借贷的标准提高,质量和风险控制也相应得到加强。

只要银行继续保持,APRA 会考虑一定程度上取消当前的政策干预。

APRA 主席认为当前设定的一些基准,例如投资者贷款增长率的基准,已经起了到了作用,但始终是作为临时措施。 虽然这是我们(APRA)的意图,但这些政策和基准的推进对银行行业借贷标准已经充分改善有很大的促进作用,并且至关重要 – 这也是要持续下去。

事实上或许 APRA 也意识到推行的政策虽有成效,但与真正的初衷相向而行,市场中有投机者,但也有投资者,在整个调整中也有许多是为了自己未来养老做财富累积的中产阶级,政府不能保证未来的养老可 APRA 却给了银行一张通行证,通过利率的调整赚取超额利润。即便有 30% 的限制,截至目前 Westpac 仍有一半的贷款为只还利息,NAB 的这一比例也还保持在 41%。

看起来 APRA 主席不太好意思说抱歉,但绕个弯子强调政策的成效。

(三)

下面几段话或许也是为来几年银行政策的坚持和调整方向。

「我们希望看到借款人负债与收入水平(debt to income)在预期(最终)利率上升的情况下不会影响到家庭的生活稳定。」

事实上这也是 RBA(澳洲央行)近期关注的重点,十月会议上 RBA 也强调当前澳洲家庭的高负债将是政策制定者的一个重要考虑,高负债也就是意味着任何升息都可能对家庭支出带来不小压力。

而借助 APRA 给的通行证,银行的这一年里加息也的确给借款人贷款带来不小压力。

「APRA 的政策在整个信贷行业实施,不论大银行还是小银行和金融机构。」

当前的许多小银行和机构也在趁着政策的摆动争夺客户,未来也将是监管的目标。因此提前做好规划对于未来投资客户的确重要。

「令人高兴的是,行业正在朝着正确的方向前进。 银行正在改进借款审批标准,并更全面和一致地监控审批的政策。」

这里应该指的是对于还款能力的计算收紧以及客户的全面了解比如生活支出等

我们支持负责任的借款,充分了解客户的经济状况,而且的确一些银行的“最低标准” 让许多客户无法接受,客户们在无奈情况只好以投资的方式购房,导致利率上升,反而继续增大了投资客户的比例。

「APRA 支持全面信用报告体系(CCR),通过这个系统的联网可以有效消金融机构对于借款人申请贷款的“盲点”。」

这也将是未来的趋势,可以阅读前几天我们写过的文章《CCR 系统即将开启澳洲信贷行业新时代》。

「结合更高标准的储备金要求,APRA 觉得未来的信贷市场会更加健康,达到了这样一个持续的健康环境,那么有些宏观的限制和干预就可以取消了。」

(四)

原本读到这个报道和 Wayne 的讲话时,心里觉得这是个大的利好消息。看来信贷的春天要来临?

细细读了第二遍与大家分享后发现,可能只是寒冬的天气出了一天太阳,不过还好路上的冰好像有些化开了。

提到的每一点还是对未来政策给出了方向。