同时成交:我是先买还是先卖掉房子?

每个客户的经济情况是在发生变化的,银行的产品和市场也在变化,因此许多客户会在每几年与 My Home Loan 的贷款经理沟通做一次 Loan Health Check 确保贷款享受到最新的优惠和符合自己新的经济情况。

同样在此期间客户们会遇到需要升级自己的住所,也许是孩子读书需要更换一个房子,或是更换一个更大更漂亮的房子。

这个时候许多客户会遇到的问题是,先卖掉现有的物业再看房子呢。还是先找到心仪的房子再卖掉现有住所?
当然最佳的状态就是房子找到了老的物业也卖掉,成交可以在同天发生,省心省力。

可这样的同时成交(simultaneous settlement)比较难实现,太多客观的因素制约。

我们这里把遇到的情况,为大家总结了一些相关的内容希望可以有所帮助。

1. 前言:先出售,先购买,还是先拿到过渡性贷款

无论您是想要搬去更好的地方还是想换个小点儿的房子,您都要决定是先买房还是先卖房。

这个问题通常很微妙,因为大多数人在买到新房之前并不想卖出旧房,同时很多人在卖掉旧房前也没有能力买新房。

My Home Loan 这里为大家做一些总结,并提供了一些适用于大部分人的解决方案。请继续读下去,看看我们能为您提供些什么帮助。

2. 我需要考虑些什么?

您选择的解决方案取决于您目前的资产状况,您能够申请到的贷款类别以及您的需求。以下一些问题应当值得考虑:

1)我能否快速出售现在的住房?
2)我多快能找到新房?
3)如果需要的话,我的家庭是否能提供经济支持?
4)我的收入是否高到能同时拥有两处房子而不需要申请过渡性贷款?

3. 对我来说最好的解决方案是什么?

以下是不同处境的人所采取的最普遍的解决方案。

1)首先出售:如果您几乎没有或没有任何资产,又或者您的房屋需要一段时间才能售出,这一解决方案对您来说比较合适。

2)首先购买:如果您有大量资产,并且您有足够高的收入以同时持有两套房产,这一解决方案对您来说比较合适。

3)在持有担保贷款的情况下首先购买:如果您几乎没有或没有任何资产,但是您有足够高的收入以同时持有两套房产,同时您的父母愿意将他们的房产作为您贷款额外的抵押物,这一解决方案对您来说比较合适。

4)同时交割:如果您能够将出售和购买安排在同一天进行交割,这一解决方案对您来说比较合适。通常您需要杰出的协商能力才能做到同时交割。

5)过渡性贷款: 如果您有充足的资产但是您没有足够高的收入以长期同时持有两套房产,这一解决方案对您来说比较合适。

4. 首先出售旧房

这是指您在购买新房之前出售现在居住的房屋。首先出售旧房最大的坏处是您在购买新房之前要租一段时间的房子。其优势是出售旧房所存的钱将存入您的账户,因此您不会承担在没有足够首付资金的情况下购买新房的风险。

如果您现居房屋没有足够多的 equity(增值资金),例如房贷是房屋价值的 80% LVR,那么在这种情况下您将无法具备申请过渡性贷款的资格,因此首先出售旧房可能是最好的选择。

如果您擅长沟通协商,您也许能够说服购买您房屋的人将房屋回租给您,直到您买到新房。这就避免了要搬两次家!

5. 首先购买新房

这是指您首先购买新房,然后再出售您的旧房。贷款方将把两处房产都作为抵押品,同时您需要支付全部贷款的利息。当您的旧房售出之后,贷款数额将减少,您需要偿还的利息也会下降。

首先购买新房这一策略适合高收入者,以及那些现有房产贷款比例比较小有足够都 equity的客户。比如说房子增值了,你的贷款只是房子目前价值的 60% LVR。

先买新房最大的优势是您能够立即购买! 您也能够避免租房子住。

遗憾的是,大部分选择首先购买新房的人并没有经济实力同时持有两套房屋! 因此,银行会拒绝他们的贷款申请,或者他们要被迫以低于市场价值的价格迅速出手旧房。

6. 在拥有担保贷款的情况下首先购买新房

这是指您在您父母的帮助下首先购买新房,您父母需要将他们的居住或投资房产作为您房贷额外的抵押物提供担保。因此您不需要现有房产里有太多 equity。

当您出售旧房时您能够尝还部分贷款,并且在大部分情况下可以将担保人移除。对高收入并且父母愿意将他们的房产作为贷款额外抵押物的人来说,这是一个非常好的解决方案。

7. 同时交割

同时交割是指旧房出售和新房购入在同时进行交割。

众所周知这很难安排!但是如果成功的话,您就不需要在等待购入新房的时候租房子住,并且您不必同时支付两套房产的抵押贷款,听起来很好不是么?

唯一的问题是如果一处交割有延误,将导致极大的困难!由于两处交割互相依赖,如果其中一处交割有一个小问题,那么整个交割过程都要向后延一到两天。这可能导致您需要支付利息滞纳金,如果出现严重的延误,那么您有可能损失您的定金!

8. 如何同时交割?

大部分进行同时交割的人都有一个长达六个月的售房交割期。他们会提出一个条款,允许他们只要提前4周给出通知,就能把交割日提前。然后他们才会寻找房源,当新房找到时,他们会将旧房的交割日提前,这样新房旧房就能在同一天进行交割。这种做法唯一的风险是您不能及时找到新房,这样您就需要搬出旧房住房子住。

另外一种方式是有些人在购买新房时把新房的交割期延长到六个月,并且设定一条条款允许他们能够将交割期提前。然后他们能够售出旧房并将新房的交割日提前,使其与旧房的交割日一致。这种做法的风险在于您可能不能及时售出旧房,因此可能损失新房的保证金。因此,对大部分人来说,我们不推荐这种方式。

9. 需要做什么才能做到同时交割?

如果您想进行同时交割,您必需拥有优秀的协商能力并且愿意以略低于市场价值的价格出售您的旧房,或者以略高于市场价值的价格购买您的新房。这会使另一方有动力同意延期交割。
当出售是在家庭成员或者朋友之间进行的时候,这一选择是最容易实现的。同时得到有经验并且专业的房产经纪,过户律师贷款经纪人的帮助也非常必要。

10. 使用过渡性贷款(Bridging Loan)

如果您在出售旧房前购买新房,您也可以使用过渡性贷款。过渡性贷款使您能暂时拥有两处房产,大部分情况下,在您售出您旧的房产前,房贷的利息将累加在贷款金额里(加到贷款本金之上)。

通常情况下,银行会要求你需要在拥有的房产中有超过 40% 的 equity,意思就是目前房子的贷款金额不超过 60%,这样才会考虑批准过渡性贷款(bridging loan)。

银行不需要你可以同时承受两套房子贷款偿还贷款的能力,在旧房子卖掉后贷款将变为新房贷款部分,在没有卖掉前这段 bridging 时期就是所谓的高贷款时期(peak debt),因为利息已经资本化了(capitalised)加到了贷款本金上。但是,如果您的旧房出售之后你的贷款未编号,那么您必需有能力偿还总贷款。

11. 什么样的人会申请过渡性贷款?

在大部分情况下,申请过渡性贷款的人是一些想要换个小一点房子的退休人员。在旧房售出后通常没有任何债务遗留问题存在。在这种情况下,不需要对收入进行证明。

过渡性贷款最大的优势是您能立即购买房产,搬进去,然后在您想要的任何时间售出您的旧房。

其劣势是在您同时拥有两处房产的时候,您需要支付数额高昂的利息。您现房里需要有足够多大量的 equity 才能有资格申请过渡性贷款,并且通常存在一个固定的时间,您必需在这个时间内售出您的房屋。

12. 得到正确的建议

向正确的人咨询会使这一过程更加顺利!一个好的地产经纪和一个好的律师会给您有用的信息,是您能够做出正确的决定。如果您想采用同时交割的方式,那么您将需要一个经验丰富的律师;如果您想申请过渡性贷款,那么您需要咨询专业的贷款经纪人。

 

 

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