澳洲买房:Freehold 和 Leasehold 区别

这是一篇结合澳洲实际情况有关土地拥有权的文章。部分内容引自网络上关于加拿大的分享。

freehold leasehold

新移民在买房时,有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”(Freehold Land)或者属于“土地租借权”(Leasehold Land)的情况。有时候买下的房子,最后自己并不完全拥有土地。

下面从贷款的角度来看看两者的区别。

在澳洲,新州、维州、西澳、南澳等各州大部分的独立房屋都是 Freehold,即屋主完全拥有土地权的。但是,也有一些物业是 Leasehold 的,即屋主只是租借了该土地,自己并不真正拥有该土地。

土地租借权 Leasehold Land

Leasehold 的意思是说,产权人的权益是建立在相关Lease 的基础上的。简单的说,产权人实际上是个租客,不是地产的最终所有人。至于产权人到底具有怎样的权益,主要看 lease 的条款是怎样规定的。因为如此,律师一定要详细审查 lease 的相关条款,比如年限、续约、租金调整、对于产权人作为租客的种种限制,等等。

这种类型的房子,买家不能永远拥有土地,通常是有个年期的限制,比如:99年。也就是说,你有 99 年的时间租借该土地,99 年后,该土地还是会回归原来的主人。这种 Leasehold Land 的房子,一般来说,价格比完全拥有地权的房子要低,但是并不绝对。

Leasehold Land 一般分为三大类:

(1)政府租借地(Government Leasehold Land)

政府租借地比较容易被贷款机构接受,使得买房的人比较容易获得贷款和获取其他产权同样的贷款。

比如在堪培拉比较常见 99 年 Leasehold 房产,因为许多为政府未来可能规划使用的土地,基本上都是 99 年产权。

悉尼 Chinatown 后面 UTS 学校附近一栋公寓也属于 leasehold,拥有期限 99 年,从建好 settle 开始算的,目前应该还有 80 多年。

政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件,通常比一般多,比如,要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement),然后看这个物业还剩多少年。

(2)私人租借地(Private Land)

私人租借地一般不受贷款机构欢迎,只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时,也要看该物业地址是否在他们的审批之内,才有机会批准。而且贷款比例通常较低,大约在房价的 65% 左右。而且,该物业转让时,也比较麻烦,买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看,买家相对来说可以买到面积更大的物业。

(3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land)*

这类物业的贷款很困难,一般的贷款机构不愿意做这类贷款。

租借地的地税,分预交(Prepaid)和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类(Prepaid Leasehold)的贷款。

*此部分在澳洲比较少见,此条信息为加拿大的分享。

完全拥有地权 (Freehold Land)

指房屋买家购买的物业,包括土地和房子,都完全是属于买家所有,没有任何时间限制。

完全拥有地权的物业可以包括独立房屋(Single Family House),城市屋(Townhouse),公寓(Apartment / Unit)。这些是澳洲普遍的物业权的拥有方式。贷款机构和银行都会接受这类物业来做按揭,而且买方比较容易获得优惠利率。

但是,完全拥有土地权的物业,也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement),作为建筑公用设施用,比如,建设高速公路,地铁等等。

 

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