澳大利亚南澳 Bendigo 建房经历分享

67247426_44143976_middle

这是来自天涯社区在南澳的朋友 Diosma 分享的自己建房经历。时间是回到 2009 年,一些数据或许已经有些变化,但整个过程和经历值得阅读,让大家参考。

My Home Loan 贷款经理拥有丰富的买地建房和项目开发贷款的经验。

请联系我们的贷款沟通关于您买地建房中遇到的相关问题,讨论贷款的步骤和阶段性的材料准备以及处理好与 Builder 之间建筑贷款的衔接。

相关买地建房的知识和内容可以点击查看「买地建房系列」文章。

(一)

来澳五年,先后转战南澳,北领地和维州,从租住到买房到建房,对澳洲房地产算是有一些了解。在这里把自己的一些经历与大家分享,希望能对正在买房建房或是即将要买房建房的人有所帮助。

先从买房说起。拿到维州的 job offer 后,就决定买了房再搬家。通过网络对要去的小镇做了一番研究,可终究买房不像买件衣服,看不到实物犹如隔山买牛,心里不踏实,去看一趟时间又不允许,要赶在孩子开学前搬去。因此只好先租再说。

我是急性子,凡是喜欢快刀斩乱麻,老公相反,温吞吞慢悠悠,做事讲究先调研,不肯打误准备之仗。于是乎,我们当地报纸的房地产版一期不落地收集, 一家一家仔细研读,地产网天天登录,我还向同事就区域的安全,交通等问题咨询,几乎每个周末都拿着报纸按图索骥去看 open for inspection 的房子。这样一段时间下来,我们所在的小镇所有出售的房子几乎都被跑了个遍。到了最后,看到一家房子的照片,就大概能判断出它的建筑年代和内部布局。

这样研究了四五个月,我们放弃了买房的打算,决定买地自己建,当然,是找建筑商建。原因有几个:一是看房无数,真正合意的寥寥,不是我们看不上人家,就是人家看不上我们(的钱)。二是买房的 stamp duty 要比建房高很多,在维州, 印花税率如下:

For Contracts Entered Into On Or After 6 May 2008

Tax rate information according to the Duties Act 2000

Other dutiable transactions and declarations of trust (over dutiable property) for contracts entered into on or after 6 May 2008

Dutiable Value Range Rate
$0 – $25,000 1.4 per cent of the dutiable value of the property
$25,001 – $130,000 $350 plus 2.4 per cent of the dutiable value in excess of $25,000
$130,001 – $960,000 $2,870 plus 6 per cent of the dutiable value in excess of $130,000

More than $960,000 5.5 per cent of the dutiable value

我们自然买不起 96万以上的,想买 13万以下的似乎也找不到,所以一般按最低 30万算,税就要交 15,000 以上,再加律师费,土地转让费,差不多就2万了。当时维州的首次住房津贴是买旧房 2.1万(我们是 regional Victoria,比墨尔本高),建新房是 2.9万,加之建新房印花税只需交买地的那一部分,这样一比较,买和建的费用优劣就很明白了。第三,买房是所见即所得,而建房则可以在一定的条件下“随心所欲”,既能量力而行,又可量体裁衣。

(二)

仅仅是网上相遇,没来之前就喜欢上了小城 Bendigo。

Bendigo 地处 Victoria 中部偏北,人口 10万多,距 Melbourne 130公里, 到海滨和 highland 车程都不超过4个小时。Bendigo 历史源于19世纪的淘金潮,随处可见的维多利亚式建筑昭示着曾经的鼎盛。据说华人也曾是淘金大军中的一支,可如今能看到痕迹的也只有一个金龙博物馆和每年Easter的舞龙和舞狮。

离开 Alice的另一去向是 Melbourne,反复考虑之后还是选择了 Bendigo。她既有小镇独具的宁静,祥和,又不乏大都市生活的便利。最令我欣慰的是这里淳朴的民风。街头偶遇,陌生人总会微笑点头致意,更有热情者会挥手或问候,有时弄得我直怀疑自己在别处遇见过其人。

来了就决定在这里扎根了。开始打算买房子,到处搜集房产信息,每逢周末就四处去看房子。可所有的房子都有令人不满之处,看的越多越是没有谱。旧房院子大,可维护费用会高一些,新房子院子小也没个性,千篇一律,私密性欠佳。偶然的机会,去听了一场投资讲座,是讲给那些有闲钱来投资房产的人们的,我们尽管没钱投资,可需要一个窝安家。于是就去听听专家怎么讲。为什么要建房而不是买房呢?对第一次购房者,买旧房政府补贴14000,买新房补贴21000,而建房则补29000。买房需付高额的 stamp duty,300000的房子约需15000,而建房只需付买地的stamp duty,一般1000平米的地只需不到2000。这样一来,花同样的钱,建房价值会高很多。经不起老公的再三撺掇,经不住政府补贴的诱惑,也不管它手续有多繁琐,就决定建了,权当为经济复苏做贡献吧(盖房子总会提供一些工作机会的)。

科里同事有刚刚盖了房的,劝我还是买了好,可我家老公似乎更有说服力。就盖吧!

作者提供了一些 Bendigo 城市的照片,比较陈旧。

大家可以自行 Google 或访问官方旅游网站产看 www.bendigotourism.com

(三)

先从买地说起。

建房地一步: 买地

我们建房的要求是:成熟、安静的社区,有公共交通(因为女儿上学),面积在 1000平米以上。

在网上观察的一段时间,发现我们原来选的suburbs地价都偏高,而且一般的面积都在800 平米左右。最后聚焦在离城较远的一个郊区,这里有几处地属于后续开发工程,即前期的房子已经入住很久了,旁边又划分出来的闲置地出售。老公倾向于大地,眼睛只盯那些1800,2000平米的,我看中了一块1001平米的。

搜罗了一些地产的资料后,开始找建筑商咨询。我看中的地有两家建筑商打包,一家是 Simonds Homes,另一家是 National Builders。先找 Simonds,他们的房子不太大,但正在搞的促销很诱人,付 15000,可以花 40000 来在基础配置上升级。比如换人造石的厨房操作台面呀,给卫生间装spa呀,换双开的大门之类的。National Builders 也在搞活动,可是他们所有的报价都比原来网上的价高了很多。告诉 Simonds 的人我还找了 National Builders,他说人家的后期费用会比他们高很多,他们的工地费用是固定的,别人则不然(背后讲对手坏话,信任度要打折扣!)。他们的销售顾问还告诉我,开发商给他们公司有rebate,他会把这一部分抵扣给我,约 18000。这又是一个大大的诱惑!经不起诱惑的我就付了1000的定金给他们。

我的造房工程就此正式启动了。

(四)

我家的地

经过与几家建筑商的接触,我那块地的面目也日渐清晰。周围的一大块地原是人家的水塘,右邻的房子建在水塘的中央,左邻是空地,已经卖掉。来过澳洲乡下的人都知道,一般 acreage 的大面积稀疏住宅区都有 dam,就是雨季蓄水,在旱季供动植物用水的大水塘,小的就是池塘,大的就称得上湖了。我将来的房子右后方会坐落在水塘的一角。开始建筑商说修整地基的费用会很高,因为原来水塘的位置有填充,土质不好,需要特殊的工程设计。加之后院有几棵大树,也需要特殊处理,以便施工并保证房子将来的安全。几家建筑商的口径如出一辙,我都有点放弃的意思了,Simonds Homes 的工程师去现场看了一下,结合原来的土壤测试报告,得出结论是地基处理不超过 15000。这让我大喜过望。

接下来联系网上找到的地产中介商,offer 一个价格。将网上公布的价格砍下 3000。静等了几天不见动静,沉不住气的我又 offer 了全价。中介告诉我,卖家在这之前刚降了价,所以也不可能再降。 付了 10000 元定金,初步商议首付 5%,两个月 settle。下面中介会准备合同给我的律师,若不是我主动放弃这 1000块,就不会再有变动了。

选择这块地,其一是因为它面积适中,我们家没有侍弄花园的人,光秃秃的大院子也没甚好。其二,因为它土质不好,买家都敬而远之,所以卖家才一再降价,它比周围同样面积的地价低约 2万。这样即使我多花 10000处理地基也合算。其三,它的位置很好,缩进L型路口的一角,避开了两路来车的灯光。其四,也是我最感性的选择,是后院的六颗大树,澳洲最常见的桉树。第一次看见,就想象了一下夏日午后在树下喝茶的情景。这也是我offer全价的主要原因,生怕有人抢走了。

就这么稀里糊涂地做了地主,还不知道我对自己的地都有哪些权利呢。

(五)

对不起各位啊,原来的电脑坏了,想发的照片全都找不到了。

还好老公搞了个硬盘盒,将旧机器的硬盘拆下来,数据都转出来了。

这就来给大家 show 一下我们的农家院。

这块地约 1000平米,左邻右舍都是入住多年的老房子

65543993_44143976_middle

促成我买地的是这几棵树,建房时让我们头疼的也是这几棵树

65544042_44143976_middle

(六)

一点有关 Section 32 的 小贴士

买过房产地产的人对 section 32 都不会太陌生,这里对未来的买家们提个醒。

Section 32 是由卖家提供的有关所受房地产信息的法律文件,因其源于售卖土地法规的32 条而得名。按法律规定,该文件在签售卖合同前必须由卖家提供给买方(律师),否则买方可取消合约。

Section 32 大致包括以下内容:

1、谁在卖: 卖方姓名,卖方是否产权所有者,Certificate of Title

2、买什么: 所售地产的详细描述

包括面积,分割平面图
位置:地图,经纬度
用途:商用,工业或住宅

3、质量相关问题:

周围环境, 公共设施,水电气配置,附属建筑物的相关信息(如是否自 建,有无违章建筑)

因为此文件的性质,卖方提供不实信息属于违法,所以你大可不必去听中介的天花乱坠,自己好好读读 section 32 ,你的目标就一清二楚。一般说来,这种由律师准备的东西都有点文辞艰涩,不明白之处尽管向你的律师咨询,你付钱给他就是干这个的。

买房买地切记:没拿到 section 32 前,千万不要签约。
如发现实地察看丈量结果和 section 32 有出入,可以无条件取消合同。

(七)

人家那是高人,自己建房子。Owner builder 必须是有建筑业资质的,我们的职业和建筑边都不沾,自然是想都不敢想。原来有同事自己买地,做 subdivision,然后自己建,可人家老公原来从事建筑业,懂行,又有很多熟识的 contractor,做起来就不很费事,换我们就万事难啦。

房主自建,你就要承担建筑商的组织责任,大从设计,工地处理,砖、瓦,房屋架构,水暖,厨卫,门窗,地板的采购,小到每一电源开关,毛巾架的安装位置,都要自己操心。木工,砌砖工,水暖工,电工,都要自己找 contractor,想想都头大,当然了,也是会省大把银子的。

我们交给建筑公司,自己要做事的也搞得我焦头烂额,后面跟大家一一道来。

(八)

地买了之后,就该找建筑商了。

一般说来,有两种选择。一是先找建筑设计师或绘图员,按你的要求绘出蓝图,然后找建筑商报价,可以货比三家。当然,高手就可以自己找各种 contractor 来做各个工期的活,省下多付给建筑商的那笔银子。而且,这种方式操做相对灵活,每一个工期的材料都有机会自己采购,自然啦,麻烦也多。 另一种,就是我们这种,比较省事的,直接找做 project building 的大公司,这种公司一般都有几十到上百种的现成设计供房主选择。他们在全国连锁经营,有大宗统一采购的优势,又有长期合作的固定contractor,所以相对小规模的建筑商来说,价格低,工期短。像 Simonds,Metricon,National Builders,Dennis family 等等,都属此类。我们选的就是后者。当时老公还在国内,我一个人怕折腾,就找个省事的。这类公司为了节省费用,会在用料上克扣,即澳洲人说的 “cut corners”。选择他们,还意味着你只能接受他们现有的设计,材料等等,很少有变通的可能。

我们单位先后和我一起建房的有三家,仅我一人选了 project builder。另外的两个一家是 owner builder,一家找的是 boutique builder。最后花的的时间都差不多。

(十)

选定了建筑商,下一步就是你的财力和土地的大小方位和地形来决定房型了。

我们的 covenant 对所建房屋的要求是:不能建二层及高于两层的;必须用全新材料;距两侧邻居(院墙)必须一米以上。 这种对邻里的保护性协议都是在做 subdivision 时根据邻居的意见而定的,目的在保护该区住户的生活品质和房产价值。

看了几次样板房,受了点广告的诱惑,初步选了 Simonds Homes。

几乎每周都去 Simonds Homes 的办公室一次,选 Plan,选配置,不断地增减,有时我都不好意思了,可他们的人似乎还很耐心。一想也是,我是付了钱的啊,就又理直气壮了。每次都会问到开发商的rebate,不是说等消息,就是说我自己给地产中介付款太仓促,弄得他们没有协商的余地了(为什么不早说?!这些都发生在我缴定金给他们之前)。最后我问得都失去耐心了,他们告诉我,愿意给我一台等离子电视作为补偿。 等离子电视?市场里最大的品牌里最贵的也不超过 3000,18000 一下就缩水了这么多? 讲给同事,同事激动地要陪我一起去找他们说理,说她丈夫也认为如果解约他们应该退我定金。 我的律师也认为是他们误导我,若我不满意他们就应该全额退款。

幸亏没有把鸡蛋放在一个篮子里。在接触 Simonds 的同时,还了解了其他的几家公司,还要了 Metricon 的报价,相形之下,后者的保质期要多 18 年,而且 plan 也都不错。于是又付了 Metricon 1000 元的定金。Metricon 的地基处理费用出来,并没有比像 Simonds 说的那样高。看来走遍天下,竞争都是不择手段啊

(十一)

然后就是选房型,选配置,如果让建筑商做 landscape的话,那就是一砖一瓦,一草一木都要你自己选。

选房型时全是纸上谈兵,面积朝向,厨房卧室卫生间,窗户门,长宽高全是数字,给你看的最大的是一比两百的平面图,和实际的立体效果的是两百和一的差别。像我这样对数字极不敏感的人,只看前者就确认 plan 最后就导致无法补救的大错(尽管事先在该公司网站上预选过 N次。唉!!书上得来终觉浅啊)。我选 facades 时找了个自认为是最大气的,还把图片发给国内的 Lg,他和同事们讨论一番,也认定我选的不错,谁知到框架搭好,才看出我们的“集体智慧结晶”是非同一般的小气,门廊的柱子和墙之间距离不到 60cm,想摆个盆栽都挤不进去,大胖子需侧身而过。同事也遇到类似的问题,给卫生间的镜子上加了面窗户,看图没觉得镜子和窗户的高低有什么问题,房子盖好发现窗户太低,他们家个头最小的照镜子也需弯腰才行。

色彩选择更是让人抓狂,供你选的都是巴掌大的色样,你得自己用艺术家的想象力把这些东西一巴掌一巴掌地拼成你未来的内外墙面,屋顶,门窗,地板,地毯,瓷砖,厨房台面,踢脚线等等,然后决定这些色块的搭配是否和谐有美感。尽管有所谓的色彩顾问现场扫盲,毫无空间想象力的我签完字就不记得自己家洗衣房的地面是什么颜色了,更不用说什么主色调配色调了。

砖瓦门窗,瓷砖地板地毯,水暖卫浴,空调照明等等的选择,都在4个小时的咨询时段内搞定。心想就这样了,盖出来是啥样就啥样,不行就算交学费了。

(十二)

所有的配置选定,下来就该签合同了。

同事们得知我要签合同,都嘱咐我要把合同拿回家,好好研读一周。这一周期间要不断和律师沟通,不明白或认为不合理的地方都要找律师,直到明明白白并确定没有不平等条款为止。可这种大公司都是是店大欺客,不合理的条款比比皆是,加之我的律师好像对建房的程序不甚熟悉,好多地方还得我给他提示,所以最终合同也就一字未改地签了。

厚厚的一本合同,足足有一百页,除去重要的地方签字,每页还要 Initial,签完手都酸了。

合同签完一个多月,建筑商还不能给出一个确定的开工日期。每次打电话去都说在等申请建筑许可证。我家的地后面有条小溪,据他们说 council 对此有特殊的防洪处理要求,故此要比平常的慢些。

每天上班都有同事问起房子的事, 我说还在等开工,他们没有一个人表示诧异,似乎很习惯这种慢节奏。我刚来时有一个同事在盖房子,3 月开工,圣诞才搬进去。当时以为她是运气不好,遇到的 contractor 都怠工,看来并非如此,大家待遇都一样。

(十三)

根据建筑商的设计,我家院子后面的树离房子太近,近期会影响施工,远期来说树枝伸到房顶不合安全条例,所以要找人来修整一下。这个活看似容易,却非人人能干。首先我需要确定是否需要申请 council 的许可,否则贸然行事轻则被罚款,重则可能触犯法律。

约了一个伐木工(不太确定此人职业,暂以此相称),去我家的地里实地勘察,然后给出报价。此人态度甚是诚恳,不但翻来覆去目测脚量地勘察,满满当当给出了一页纸的报价,还建议我动工之前找有关部门确认此项工程是否需要砍伐许可证,说是可以找卖地的中介或发展商,也可以找 council。他给的报价是朝向我家房子这边需要 760, 朝向邻居一边需要 860,外加 10% 的 GST,若两部分同时做,能给 150 元的折扣。当初建筑商可是说需要 2000-3000,真黑呀!据此人说他差不多一上午就能搞定,我很是诧异,半天就赚 1700 多,时薪是多少?

按同事教我的方法,凡事要货比(或者价比)三家,我又约了另一家公司去现场勘查并报价。结果大大出乎我的意料,上一家报760的他只报了440,而且含GST,还比前者还多砍一根树枝。真不知该不该再找第三家。这悬殊也太大了。幸亏没有比前一个貌似憨厚的外表所惑,否则损失就大了。

在这之前,去 city council 的 planning department,咨询了一下是否需要砍伐证的事。一位工牌表明他是工程师的人在键盘上啪啪敲了几下,跟我确认了我家的地址,问了一下面积,很是肯定地告诉我,只要是在我家地界以内,我可以任意处理所有的树。仅仅三五分钟搞定。我心里的一块石头落地。若需要许可证,那不知要耗多久,建筑商开工就遥遥无期了。

定下了第二家伐木工,约定一周后来干活。问他是否需要我们家来人,他说不用,干完直接把账单寄给我就行。(这大概就是诚信社会的交易方式吧,不用定金,也不担心你会赖账)

(十四)

伐倒的树

原想伐了的树顺便让伐木工直接拉走,谁知人家还要收费,100 块。我这么好的木材白白送你,还要掏钱给你,什么道?!同事家里有烧壁炉的,一方劈柴都要 100 多,他们树拉去卖了收钱,我这边还收,一个萝卜两头切啊。

66292557_44143976_middle

66292588_44143976_middle

66292609_44143976_middle

66292644_44143976_middle

(十五)

开工

建筑商没有通知我们开工,所以我们去工地已经是第二天了。

合同承诺的工期是 263 天,就是要到 2010 年 3月 7号才完工。九个月的时间,在中国一幢摩天大楼都盖起来了,我们就盖个一层的小平房。当然,这 263 天包含因天气原因造成的延误,还有公共假期和周末。若工期超出合同规定,他们要付给我们每周320元的房租。

把这事说给我老妈,她当时就说,他们是一个人给你慢慢盖吧?

工程标识,兼广告牌

66513532_44143976_middle

尽管不像我妈说的那样是一个人盖,可大多数时候工地只有一人留守。

66513712_44143976_middle

干活只有三人,各种车却有五辆。

66513956_44143976_middle

好像进度还说的过去,才第二天嘛。

66514008_44143976_middle

第一天是 site cut,今天干活的是管子工,预埋下水管道。

66514140_44143976_middle

预埋的下水管道,都在将来的地基下。看他们这样施工,我不由表示担心。万一下水堵了,岂不是要把地挖开?老公笑我杞人忧天,他说这前后落差很大,差不多有30cm,就是在马桶里冲砖头也不会堵的(太夸张了)。想想也是,从来没见过,也没听说过谁家的下水堵了。所以现在他经常把卫生间地板上的垃圾(大多是我掉的头发)丢进马桶冲,当然啦,是趁我没看见。

66516440_44143976_middle

下水管周围填了很厚的一层石子,我问他们原因,说是为了便于定位。看来他们不像我家老公那么乐观,还是为有朝一日堵了做准备的。

66516581_44143976_middle

上面的图是推土机推到一边的表土。本来想让他们处理掉,嫌收费太多就作罢。幸亏留下了,否则后来想搞花园还得花钱买土。

我们这里土质很差,可 耕作的表土只有薄薄一层,下面是铁铝质含量很高的粘土。这种粘土遇水就成泥浆,干了比石头还硬。栽树就要挖坑后把这种比较肥沃的表土填进去,否则树没法扎根。今年初我们花了大把功夫(在粘土上挖坑和在石头上钻洞差不多)和银子栽草种树,可因雨水过多,粘土不透水,我们的花花草草都被活活淹死了。刚搬来时邻居说这种粘土还不如砂石,sand breaks your hands,but clay breaks your heart。当时甚是不以为然,粘土怎么也是土,砂石怎么能比。直到心碎了,才回过味来。粘土上的树坑,就是一个个不通风不透气也不渗水的粘土花盆,纵是钢筋铁骨,在里面也会被沤烂,何况娇嫩的花木。砂土则反之,通透性好的多,不保水肥可以不断追加,最差就是营养不良,至少不会送命。

这些土,就是将来花园的基础。

(十六)

地基处理

66895494_44143976_middle

地基处理

苯板,铺在地面上钢筋水泥下面,是威化饼里的膨化层。

66895907_44143976_middle

苯板,水泥浇铸前。

66896007_44143976_middle

我们的土质是 P(problematic)级,须经特殊处理才能达到住宅建筑的 M 级。这些竖井是用来浇铸水泥柱的,水泥地面将来就在水泥柱的上面。

66896053_44143976_middle

地基完工

前面说过,我家的地基础不好,有一部分原来是水塘,砂石填起来的。

做地基时他们打了十几个直径约50cm,高约1m的水泥柱,和地面持平。然后在地面平铺一层塑料泡沫,上面架上一层钢筋网,再浇筑水泥。

可惜很多前期工程的照片丢了,现有的都是后面浇筑后的。
2m见方的塑料泡沫间隔约25cm铺开,上面覆一层塑料膜,上加钢筋网,水泥浇筑,就是他们有专利权的wafer了,威化饼干!

66639019_44143976_middle

66639407_44143976_middle

66639294_44143976_middle

远处的塑料泡沫就是威化饼里的膨化层

66639430_44143976_middle

(十七)

前几天在网上看到有设计师攻击 projet home,说是一个设计多次使用,千篇一律,还害得搞建筑设计的人失业。我感觉像买了盗版的Windows,被Bill Gates 撞了个正着,羞得无处藏身。可是想想不对啊,做projet home 的公司是对此设计有版权的。我买的的不是D版,是OEM的。不过话说回来,仅此一次,下次一定找人设计。这种规模化生产的东西就像工厂生产的成衣,可能适合你,但材料款式雷同,满大街都有人穿,撞衫机会极高,绝对没有个性。还是找裁缝量体裁衣好些。

其实选一个已被广泛使用的方案比较牢靠,一个设计能被许多人采用,说明它成熟,没有出过问题;就算出了,也应已得到修正。就好象买车,一个新款出来,先别急着买,等半年后看它销路好了再买。此事我在早年动过脑筋,请教过许多本地人。

后来看到许多认识的、跟我年纪相仿的比我更有钱的本地中产阶级,都把海边花园房子卖掉,搬到unit里去了,细问原因,说子女都独立出去了,老两口住大house有许多照料和安全上的麻烦。而且眼看要退休了,house 换 unit,多出一笔钱,都打算到处去旅游。一套在安全可靠的楼房里的 unit,门一锁,拉起旅行箱就可以去机场,不须要到处托朋友帮忙照看这照看那。

我一想,此言甚是有理,自己年纪也大起来了,虽然是老移民,但毕竟没有一大帮亲人在这里,自己口袋比这些人更为紧瘪。于是决定买unit。再后来,经历了一番家庭变故,我也到处去孤雁漂荡了。

(十八)

Framing stage

主体架构

和北半球相反,这里的降水主要集中在冬季。

很不巧我们6月份开工,时机不佳,施工初期几乎天天下雨。大雨时如瓢泼,简直就像北半球夏季的雷阵雨,小雨时就是朱自清笔下的江南春雨,象牛毛似花针,雾一般罩着,远近一片迷蒙。

刚拉来的松木干干净净,散发着松香。几场雨以后,就完全湿透了,外面的一层就霉迹斑斑。很担心很变形,可干活的木工说没事(但愿如此)。

架构主体是整个工程中工期最长的,按计划是4到5周。给我们干活的是木工Tony和他的徒弟。通过观察他们的工作,我们认识到澳洲的体力工作者和他们的中国的同行,无论从工作强度还是收入都有着天壤之别。

Tony 每天来上班,一辆皮卡拖一个 trailer,前面车装他的工具,气动的,电动的,大半车。车厢两侧两排铁皮箱,打开后里面的东西比商店里 DIY 货架的东西都全,各种钉子,扎带,等等。后面一把折叠椅,保温桶(装水,泡茶冲咖啡用),午餐盒,收音机…… 他的狗每天也随他一起来上班。

早餐好象是麦当劳还是 KFC 的汉堡,再加超大装的一杯咖啡。午餐是自带的 sandwich,早茶下午茶一样不落。

干活时全副武装,防噪音耳塞,防尘眼罩,手套一应俱全。

每天按时上下班,任你老天下雨工期一延再延,周末雷打不动地休息,节假日一天不误。估计最后和建筑商的合约超期,只在唯一的一个周六露了一下面。

据说砌砖工和木工都是时薪 50元以上,还很紧缺。

唉,我的可怜的中国民工兄弟们。

构筑框架的木材

我们所看到的房子,无论新旧,木料都是这个标准的。

这种结构的房子,墙体基本不怎么承重,只要框架稳定,就不会有安全问题。顺便说一下,这种木料是的截面是 45mmx90mm 的,现场看上去并不显单薄。

66896440_44143976_middle

66896560_44143976_middle

搭积木

67247426_44143976_middle

67254480_44143976_middle

67254486_44143976_middle

(十九)

木工师徒冒雨搭起的房子主体结构

67445911_44143976_middle

67445912_44143976_middle

67445913_44143976_middle

(二十)

主体框架完工

去工地的那天第一次看到工程监理,一个人拿着把尺子和做标记的彩色喷枪,边量边做记号。地上和框架上到处都是醒目的桔黄色记号,他说那些都是提醒建筑商要改进的地方,否则无法从他这里拿到通行证。

原来同事说她老公可以替我们把工程质量关,看来不必了。
砖运到了,要开始砌墙了。

67484620_44143976_middle

67484683_44143976_middle

67484735_44143976_middle

窗户是固定在木框架上的。看来木工的工作是容不得任何差池的,施工中的微小误差,都会为安装带来无以估量的困难

67484754_44143976_middle

67484945_44143976_middle

(二十一)

砌墙的从头到尾只有一个人,工具很多。

砖和框架用 L形的金属板连接,L的一端用螺丝固定在木柱上,一端砌在砖缝里。靠地面的第二层砖之间留有很多通气孔,后来发现这些孔都成老鼠入墙的通道了,我们不得不用橡胶条一个个读起来。

靠车库一侧,两个卧室和卫生间,洗衣房的窗户。

67535703_44143976_middle

最先砌起来的车库外墙

67535842_44143976_middle

房顶搭起的架子,为铺瓦做准备

67535867_44143976_middle

67535900_44143976_middle

(二十二)

Lock up stage

望文生义,就是门窗都装好,房子可以锁起来了。

前一周末去工地看,所有窗户的下沿和 outdoor room 的外墙还没有砌,周一周二料定他们也干不完,谁知到周三去就被锁在门外了,真是快的了得。老公像贼一样将所有的窗户和门都试了一遍,幸运地发现有一扇窗没关,我们就越窗而入。

屋顶的瓦铺就

67657268_44143976_middle

同期施工的三家,我家工地脏乱差居首

67657287_44143976_middle

厨房洗手池和洗碗机的给排水口

67657328_44143976_middle

给水,天然气管路,都在墙体离穿行

67657356_44143976_middle

67657436_44143976_middle

天花板上面,屋顶下的空调管道

67657522_44143976_middle

(二十三)

Lock up 以后去工地就不方便了。有人干活时要征得人家同意,因为工地发生的任何安全事故,建筑商都是要负责的。没人干活又进不了门。

接下来就是fixing stage,内饰阶段,包括卫浴橱柜及电器灯饰的安装。
房子的内墙就是木架上覆上一层薄薄的石膏板,搬家具不小心就在墙上撞个窟窿

67813919_44143976_middle

厨房的橱柜

67814335_44143976_middle

内墙和天花板刚装好的石膏板,未油漆前

67814383_44143976_middle

厨房雏形

67814463_44143976_middle

(二十四)

我们家房子 09 年底建成,入住已经一年多了。这个帖的初衷只是想为那些想要建房的人提供一些信息,没打算这么罗嗦的。
原来的拍很多照片都丢了,再干巴巴地写估计也没人看了,就此打住吧。谢谢所有关注过的朋友。

此为结束语。

再见!

My Home Loan 贷款经理协助您从买地到签订建筑合同,为您从贷款的角度做一些建议,可以让您从繁琐的流程中获取更多帮助。

更加顺利的办理买地建房的贷款。请联系我们的贷款经理沟通您的情况。

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896

✉ 邮件 [email protected]

✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

MyHomeLoan 微博 MyHomeLoan 微信

微博 @Myhomeloan                                                          微信 @Myhomeloan

澳洲买地建房和贷款流程

House-and-Land

在澳洲自己买地建房子。

程序第一步当然是先选择土地(land),这个阶段要注重是:土地的位置、地势平整、尺寸方正别太过于不规则、宽度是重要衡量标准、土地地下管道分布、火险等级指数等。

土地确认好后,第二步是根据土地尺寸来设计房屋然后建造(build)。这个阶段要注意的是:选择质量及信誉好的建筑商、留意建房规划要求、选择土地宽度相对应的房屋合理宽度、选择房屋室内布局、跟建筑商确认好交房标准、签订合同确认最终造价及交房标准。

优势

买地后再让建筑商来建房,比直接买现房最大的优势在于以下四点:

  1. 节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税,不征收房屋部分价值的印花税;而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。举例土地买进价是 30万澳元,房屋造价 30万澳元,那么先买地再造房需要交的印花税是 $8,990,而直接买 60万的现房最终要交的印花税是 $22,490(投资名义购买在目前有 $5,000 印花税的优惠)。如果首次置业,买地然后建房也是可以完全免掉印花税和拿到 $15,000 的 FHOG 补助(2016 年 1月 1日前)。
  2. 自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准,而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。
  3. 可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。
  4. 和楼花一样,资金准备时间比较充裕。可分期交房款,购买现房则需要马上付全款。

劣势

主要是业主需要自己 DIY 操心的事情多一些;选地造房不能马上入住,大约需要等半年;而且在造房这半年期间,贷款买地的业主要还土地贷款的利息。

流程和房贷准备

一些基本的 house & land package 贷款步骤和您可能需要了解的信息。

通常买一块空地,然后自己在上面建房子贷款的比例也是和正常购买一套房产没有区别,也就是正常的 80%,最多是可以做到 95% + 2% LMI capitalised 借贷,但这在收入上会有严格的要求,因为只有 3 家银行可以做到。house & land package 可能在步骤上会稍稍复杂一些,同时在资金准备和贷款还款时间线上有一些不同。

整个的步骤大体就分为两部分:

(一)购买地
这个部分实事上是整个 house land package 的最重要的部分。不论是您,broker,律师还是银行,这里都是最需要关注和花时间的地方。

银行通常需要您至少 land 先 settle,然后律师帮您 title 注册好,拿到 DA 可以建房子了,然后才会把 settlement 所需要的资金和贷款计算好,给您提供贷款。
(有一些的地是「熟地」通常开发商或 builder 已经划分好了可以随时动工建房子。会有很多不同情况,这个需要 case by case 讨论)

例如:如果整个 package 是 50万,然后您贷款 80%,银行需要您在 land settle 的时候是有 20% 资金在手上的。

这个例子中假设 land 是 30万,house 是 20万,那么银行在 land settle 的时候会给您提供 30万当中的 20万,也就是说您需要在地 settle 时准备好 10万(50万的 20%)+ stamp duty(如果有)和其他的费用。

之后就等于剩余的钱,也就是 land 剩下的 20 万和 House 的 20 万银行都会给您提供贷款。

(二)建房子

建房子要必须等 land 全部 settle 后才可以准备。

在房子开始建前,因为 settle land 时银行已经借了 20万给您了,所以那个时候那 20 万您就已经开始需要换这个贷款的利息。

之后建房子的贷款通常会有 5 或 6 个 drawdowns:

  1. 订金
  2. 水泥或地板打好
  3. 墙垒砌好
  4. 房子已经成型基本完工(可以做抵押)
  5. 花园或院子的路,最后完工

在整个这个建房时间里,之前的贷款是只有利息,之后完成了就可以选择利息或本息一起还。

总的来说,我们的经验是在资金的准备上 House & land package 一定要充足一些,因为在这个过程中会可能出现一些其他的意外费用,防止最后卡在一半没有办法进行,这样您又要承担利息,有无法完工没法 settle 房子。(这个在选择 builder 上要非常注意,因为多数的 builder 合同都不是 fixed fee,标价是一个,建筑开始后会有很多其他条款比如 coucil 的要求不同,再继续提出额外的费用等,需要非常小心)

其它的一些买地的细节您可以找律师询问和咨询,我们也可以根据过往经验给您分享一些经历,同时贷款的准备上我们会和银行针对你的个人情况先做一个情景讨论,然后确定拿到最好的 Offer ,同时协助您把需要的资料准备好,顺利 settle land 和 house。

*另外就是还有一些直接可以购买整个 package 已经有 DA,类似于小区一样一起统一规划建造的,那就相对容易,和购买楼花差不多,只需要支付 20% 剩余的 builder 开发商全部做好就可以了。贷款等到房子快要完工再开始准备就好。

** 注意:先 settle land 然后再分开做 construction loan 和一个 application 做 House land  package 整个 80% LVR 贷款批下来,按顺序 settle land 和 settle construction 在第一阶段 settle land 时准备的资金是不同的,后者要准备更多的资金。因此贷款操作起来一定要确定自己的资金状况再做申请,不要卡住让整个进度不能继续,压力之外还需要额外偿还地的利息。

*** 银行的选择也是需要讲究,因为不同银行对于 construction loan 的 draw down 每阶段资金的比例也是有不同要求。比如有些 builder 第一阶段是 20% ,有银行是要求第一阶段不得超过 15%,最后一个阶段不可以少于 10%,都是为了保护银行,房子不会成为烂尾楼。那么选择 builder 和银行上需要确认清楚后再决定。

 

请联系 MyHomeLoan 专业的建筑贷款经理,为您解决买地建房的问题和帮您定制最可靠的贷款方案。

M: 0488 886 896

E: [email protected]

如果您觉得很有用,也欢迎您收藏并分享给您的朋友圈。

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 [email protected]
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au
MyHomeLoan 微博 MyHomeLoan 微信
微博 @Myhomeloan 微信 @Myhomeloan