您要的「最低」利率

(一)

今早收到 CBA 通知,针对于投资房浮动上调 0.07%,固定利率也是和其他银行一样上涨 0.2% 左右。

这样算下来基本上除了 ANZ 还没有做出调整外,多数银行已经上调利息。

一时间,许多问题来了。

最多的问题就是哪个银行低呀,是否要固定利率啦?(建议大家也阅读一下:固定利率是否适合我?)还有就是比较明白的客户会先问这涨息是否影响我的借款能力?

第一个问题看起来挺简单,我们准备了几张图「糊弄」一下大家。

(二)

下面三个图是我们从即将上线的 Loanstreet 后台截图,我们挑选了一些常用的银行浮动、2年和 3年固定利率分别按照从低到高排列:

(浮动利率从低到高)

(2 年固定利率从低到高)

(3 年固定利率从低到高)

先说明以上是按照 55万贷款金额 80% LVR 自住房来做的选择,带 * 号的标记利率都是近期有调整或将要上调的利率。投资方利率也是对应增加 0.15%-0.2%。

每当听到客户说,哪个银行利率最低呀,我们觉得简直太简单了,后台打开输入需要的金额和贷款比例从前三个最低的产品里挑一个就好了。

可是这些产品是否合适,是否有其他费用,是否有需要的功能和是否有其他附加条款,都是利率无法反应出来的。而且最关键的是,这个银行你是否能够拿到批准?

为何会上面提到「糊弄」下大家,就是这个意思。

(三)

因为作为贷款经纪人,所有人拿到的银行产品几乎没有太大差别,差别在于对于银行政策理解各有不同,同时每个人的经验不一样,能给出的建议和规划会有差别。

你更多的是需要一个解决方案,一个 second opinion,而不是一个贷款而已。

这就是一个长久的 relationship,在需要时有一个人可以给到你建议。这也是经纪人和银行分行贷款经理最大差别之一,况且经纪人可以选择市面上主流的所有产品。

我们 2 年前写的那篇《为何我最不考虑利率》大家可以回顾一下,里面有许多案例故事。所以不要只通过利率来调银行,更不要用利息高低来选 Broker。任何经纪人都不会有更低的选择还给您推荐更高利率的产品,更何况产品都是银行统一标准哪有多少差别?如果经纪人给您推荐了一个产品一定有其理由,交流一下产品筛选的规划了解其原因再做决定。

所以还是那句话,你要的不是低利息,也仅仅是一个贷款批准,更多时候是建议和规划。

(四)

还有就是许多银行的活动更新很难及时的传递给大家。虽然 My Home Loan 努力让信息更加透明化,但是依然很难。

今天一天比如收到五六个银行更新,NAB 12 月 31日前递交的贷款来年 3 月底成交拿现金活动很快结束,ING、NAB 促销退出 3 年固定利率 3.89%,Westpac 也推出夏日促销固定利息和无套餐产品等等。

每个客户的情况即便看起来一样,可能审批结果会不同,你可能听到你朋友这么说,你的房东那么说,房产中介又是一个说法,不如给专业的人一个电话。引用下 NAB 的广告语:

When you’ve heard all the half-baked theories, talk to us for Home Loan expertise.

Less opinion, more expertise.

我们建议市场上的客户,给我们贷款经理一通电话,这样更快速和及时的了解新的政策调整,也随时调整自己的投资和贷款产品。

不论您是首次置业,还是有经验的投资客户,或是考虑转贷进行新的调整,我们都可以协助做一个长远的规划。

(五)

最后,请联系我们,把您拿到市场「第二低」利率,如果有谁是「最低」利率,我们一定帮您 match!

快拿起电话联系我们!

 

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银行降息,现在是固定利息的好时机吗?

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(图片来源:Value Finance)

(一)

上周四周五,INGNAB 均宣布下调固定利率。

ING 下调自住房 3 年固定到 3.88%(CPR 4.47%)投资房固定利率 3年 3.97%(CPR 4.49%)。

NAB 的固定利率下调,同时浮动利率的折扣少做了一定调整。

Screen Shot 2016-07-08 at 2.48.26 PM

其他产品包括 Choicelend(NAB 旗下的基金产品)也宣布降低固定利率。

(二)

这时候一定又是几家欢乐几家愁的局面。

有些朋友一拍大腿,「看!还好没固定吧?!我说什么来着?!还好没固定吧?还得降!」

另一些朋友一拍大腿,「靠!怎么刚固定了就降了?!我就说不应该固定!你看亏大了!」

当然也有不少朋友压根就没固定利率,也有许多朋友固定了也没设么感觉该做什么事情做什么事情,该喝咖啡会朋友的会朋友。

(三)

提到固定利息,我们总喜欢给客户打个比方就好像炒股票。

所有人都希望在最低点买入,固定利息各位也都想「抄底」。

实际上可能反应过来已经「触底」时候向银行申请固定利息,表格拿到签字寄回去,利率已经开始上升,要知道一旦升起来的利息可比降息要快的多。最后啥也没拿到。

年初 CBA 银行推出 3年固定利率 3.99% 的时候,许多朋友蜂拥递交,你是否了解 CBA 拥有一支过去五年对宏观经纪预测最精准的团队?银行花大笔的资金雇佣大量经济学家,收集大量宏观数据分析,捕获的大量你我都不知道的经济信息,然后计算出一个 3.99% 的利率让大家去占便宜?

所以,固定利率永远都不是一个用来省钱的工具。

固定利率更多的目的可能是避免利息波动带来的还款压力和违约风险,或是更好的实现对现金流更好的把控。

你想明白了这一点,固定低 0.1% 或高 0.1% 就不会激动的拍大腿了。

⇢ 我们写过一篇文章从技术层面考虑《是否要固定利率》,可以点击阅读。

(四)

追求低的利率,节省开支无可厚非。

这是贷款经纪人首要的责任就是帮助客户需求一个可以节省利率的产品。但这仅仅是最基本的一个要求,可决不可以只以利率做衡量标准。

我们在《我为什么最不考虑利息》里提到过,所有的产品和功能都应该是服务客户的目的和目标的。

即便你仅仅只是购买第一套自主物业,也是有目的目标的,你还会有未来的其他投资和计划,那么结合你的个人经济情况,是否固定或浮动满足你的需求,大银行还是小银行?只还利息还是本息还款?开通还是不要对冲账户?是否有其他税务目的需要满足?那就更不要说几套物业贷款,可能需要更多的聊一聊各个需求,做好一个 structure 的规划。

倘若你只有唯一的目标就是低利息,那简单了。直接去 Loanstreet 选择最低的利率递交申请不就好了,还需要啥经纪人做规划?

而实际情况你可能会发现刚开始利息还挺低过了一段时间刚换走的银行利息又低了。银行的利率随时在调整,不断会有新的促销。你可以选择不断地更换银行,但你要知道买房子申请贷款,不是逛菜场买萝卜挑青菜,你的信用记录在默默地记录着你每次一改变

(五)

回过头来,我们再看看开头提到的银行降息。

我们判断根据 ING 和 NAB 的行动,很有可能后续一两个月内陆续你会看到其他银行跟进也调整固定利率。先是三年四年或五年的固定利率下调,然后未来或许两年有机会再跟着降低一点。

浮动利率方面银行让出的折扣空间会再多一点,投资房方面的利率折扣目前基本也接近自住房,只是两者的标准浮动利率还存在 0.15%-0.2% 的差别,因此还是有所差距。

通常类似 ING 这样的直属 Direct banking 嗅到资本市场利润允许降息空间或者「看到」其他银行预备采取行动时候,都会提前先做动作,反正大家早晚的事情,不如早几天拿出来招揽些客户。

所以印证了刚刚说的,客户看到 ING 降了,准备转过去,刚转好,发现老银行也跟着降了。

还是那句话,是否做调整,是否固定利息,不是看利率来决定,更多的是这个改变是否能服务好你的需求帮助你达到一个目标。

My Home Loan 欢迎您电话我们,沟通帮助您规划好贷款的 structure。

 

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