2017 三月更新:纯海外投资者贷款方案与澳洲居民/公民海外收入贷款

(图片来源:afr)

近期依旧有许多合作伙伴和客户问到我们关于海外收入贷款的方案。

首先大的形势,目前正对于海外收入在近两三年应该不太会有太大变化,银行在短期内不太可能重新开放。更多的基金会持续进入这块市场,弥补银行空出的这块业务。然而资金回报的层层管理,利息会倾向于可接受范围,两类产品存在于客户的选择中,一类为机构性受监管于 NCCP,一类为其他基金商业性监管。

他们定位的客户群体也完全不同,如果您受雇于大型企业收入和经济情况很好,证明文件也都是齐全并且恰好房子也符合要求,选择第一类产品与银行产品基本上没有太大差异。如果您不属于这样的情况,那么就实际根据情况来判断了,无非就是不同的要求产品的费用和利率高或低。

这里先针对于纯海外的客户,三个解决方案,与我们之前的是一样的产品,但利率和审批周期有少许变化:

注:如果您有资金考虑一个稳定安全的回报,可以联系我们投入到 M 系列产品。

请邮件 [email protected]

M1

简介

贷款比例最高 70%,利率 7.95%,贷款期限 3年,只还利息还款

审批周期 4-6 周时间

要求

1)  物业接受城市:悉尼、墨尔本、布里斯班、佩斯等主要城市(请发送合同确认物业是否接受)

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 100万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

收入材料要求

1)  三个月工资单

2)  三个月工资进账银行流水

3)  雇主信

费用

1)  申请费贷款额度 1.5%

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $1500 左右

3)  服务费 $5000

M2

简介

贷款比例 60%,利率 4.5~5.0%,贷款期限 1年-35年,本息还款

审批周期 6-7 周时间

要求

1)  物业接受三个城市:悉尼、墨尔本、佩斯

2)  物业距离市中心 CBD 方圆 10KM 范围(部分区域可以接受至 15KM)

3)  房子室内居住面积不小于 50平米

4)  最低贷款金额 30万澳币

5)  收入换算澳币后需达到 10万澳币税前,可以是夫妻共同

收入材料要求

1) 12 个月银行存款流水账单

2) 12 个月工资单

3)  12 个月完税证明记录

费用

1)  申请费 $3000

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $4000 左右

3)  服务费 $5000

M3

简介

贷款比例 55% – 75%,利率 9.95% – 10.95%,贷款期限 3个月-1年(可续签),只还利息还款

审批周期 5- 10 天,申请人无需入境澳洲

要求

1)  物业接受澳洲主要城市

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 500万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

材料要求

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  购买物业的合同和律师信息

费用

1)  申请费贷款金额的 3%

2) 估价费+律师成交费+其他杂费 = $6000- $10,000 左右

3)  服务费用 $5000

申请流程

目前三个产品均通过邮件按顺序受理,您可以通过发送信息至我们的贷款经理或 [email protected],我们会在 24-48 小时回复确认您可以递交的产品。

  • 姓名
  • 联系电话
  • 物业合同
  • 境外收入文件

 

然后针对于持有澳洲 PR 或是澳洲公民在境外工作的客户,首先如果您也有澳洲本地收入或是澳洲有经营生意持有 ABN,我们建议您电话沟通是否可以通过更合适的产品贷款,其次如果您只能提供海外收入贷款,那么以下几种产品供您参考:

新西兰公民

本土银行依旧有可以接受境外收入,贷款比例可以最高 80%

澳洲 PR/公民

1. 境内收入(包括租金或投资收入)占总收入 70%,四大行有可以借款 80%

2. 在澳洲境内工作,工资收入为外币,两间银行可以接受申请,最高贷款比例 80%,通常 70% 贷款比例

3. 在澳洲境外工作,工资收入外币,澳洲基金 70%,利率 6%

以上产品申请收入材料均需要提供至少 3个月以上工资进账流水和雇主信,部分会要求提供完税记录。

请所有相关 enquiry 直接电邮至 [email protected] 我们会有专人协助确认您是否符合要求,并和您进一步沟通可行方案。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
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Westpac 下月针对本行海外收入客户增加 0.5% 利息,未来海外收入贷款走向如何?

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(图片来源:AFR)

(一)

据 AFR 报道,Westpac 集团宣布下月开始,将分出一个新的客户类别「费居民参考利率」,针对该类别的客户房屋贷款标准浮动利息会比其他类别客户高出 0.5%。

此变化针对的是「海外收入贷款的客户」,目前不确定是否是特指纯海外的投资客户还是也包含本地使用海外收入借款的 PR 和 Citizen。

(二)

题图里面的字眼「re-pricing」我们以前也曾给大家提及过,比如在金融危机时期各个银行 re-pricing mortgage books 来调控融资成本带来的影响,说白了就是给消费者加利息或将利息,确保银行的「盈利性」。

这次也是一样,针对海外收入客户的加息无非也是考虑到未来 Westpac 在风险配置、经济格局预测和房屋抵押市场对于资本要求变化的预期反馈。

(三)

为何又是海外收入客户?

并不是 Westpac 有这样的针对性。

澳洲银行在 2013 年就签署加入巴塞尔协议,各国协定海外银行拆借的话要求 3 被的保证金,也就是说如果在资本市场如果是海外收入的客户,澳洲银行要准备更多的保证金。

这无疑是大大增加了银行的借贷成本,同时澳洲境内的监管严格,同样增加成本,个大的维护客户成本和越来越少的利润空间,作为商业银行,对股东负责是第一位,做出这一系列的海外政策无可厚非。

为何在现在?偏偏是这么多海外客户要成交的今年?

2013 年谈好的各国协定,说好的实施时间是 2016。

所以我们还是那句话,不要抱太大希望短期(3-5 年)内银行针对海外收入的政策会有多少放宽松。即便重新开放,政策不会再是往常那样宽松了,借款比例也不太会会回到 70% 以上了。

(四)

现在所有澳洲本土银行已经关闭海外收入贷款的渠道。

如果是纯海外客户,也很难离开现有银行,加息或许会是所有其他几间银行也要跟进的政策。

还是我们之前说的,就算开放海外收入政策,银行也会通过基金渗透这块市场。

比如 Prime 等资金来源也是有一部分银行,走下去的话无疑两个方面,一方面银行的加息让海外收入客户的利率不会再“那么优惠”,逐渐趋近与一个更高的利率;另一方面基金从银行融资的成本随着业务增加也在递减,同时不同的其他基金进入市场,竞争打压利润空间也会将利率下拉。

最后达到一个平衡,7.95% 左右的海外收入利息应该还是可以接受的吧?

(五)

My Home Loan 联合基金伙伴即将带来 M基金,其中包含 4 间银行和 2 间基金产品,可以提供海外收入借款。

贷款比例 60%- 70%

利率三个类别:5.00%   7.95%   11.95%

其中 7.95% 的产品将在明年 1 月底,中国年后前后发布。

申请周期在 3-5 周左右,具体情况我们确定后公布。

有意愿的朋友可以点击这里登记,我们产品确定后会给您通知。

M 基金登记入口

如果您是在国内无法打开以上链接,请关注我们的微信公众账号后留言「M基金」我们会给您发送相关信息。

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Prime 海外收入借款开放买地建房(house land package)借款比例 65%

house land package

(图片来源:Willandra)

近期海外客户贷款申请两个解决方案(点击这里了解)其中 Prime 为许多境外客户提供了十分快速和便捷的批款以及成交。然而一直以来 Prime 的产品只针对楼花、现房和土地。目前在经过一段时间的磨合以及产品讨论改进,现在可以正式针对买地建房的客户开放。

当前的产品如下:

贷款利率 11.95%,申请费用 3%(放款额度),审批周期 2-5 天,放款周期 2-5天(客户在澳洲境内),7-15 天(客户在澳洲境外)。

土地 借款比例 50%

买地建房 借款比例 65%

楼花 借款比例 65%

现房 借款比例 75%

请有需要的朋友,发送邮件至 [email protected]

 

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海外收入贷款还可以申请贷款吗?

overseas incom loan

(图片来源:afr)

(一)

我知道许多点开这篇文章的客户都期待得到一个偏向积极的答案。

但今天我们想还是干脆的给大家一个简单明了的回答:

大家就别考虑了。

作为经纪人,好像应该说的官方一些,比如还有银行或机构可以借款 70% 或以上,ANZ、NAB、BOC 等银行并没有完全关闭海外收入贷款申请。

我们想,还是别了。

 

(二)

上周五,大家都加班到凌晨,能交的 case 都交了,该做的 assessment 也都做了。

倘若漏掉了哪个朋友这周也没啥办法了。说句实话,大家都辛苦万分。My Home Loan 很少在官方发布太过情感的话语,但的确我们每个人都有家庭,也正是因为如此,我们相互体贴理解,都希望可以在尽自己最后一份力气上能帮到大家就帮到。夜夜加班到凌晨这是正常。

 

(三)

对于材料没有能及时提供没能及时递交的客户,问道还有其他的解决方案吗?

与其官方的和您沟通,不如真实的让您做好最坏的打算。

这样也是对您负责,别耽搁了您。

市场上有银行接受海外收入借款吗?官方上 ANZ、NAB 和 BOC 等还是继续接受申请,很多基金公司也提供甚至 70% 或以上的额度。

但从实际的可行性上来说,您先考虑清楚需要的基本文件是否都是经得起推敲可以满足银行的审核要求。否则反复补充几个来回那种等待批准又不确定是否被拒绝的滋味相信许多客户目前就正在体验。

这也是我们为何选择直截了当的给您说一声,海外收入您就暂时先别考虑了。

 

(四)

许多朋友又会问,这暂时会暂时到什么时候呢?

我们还是持有一个比较消极的态度,可能会很久。

银行应该不会都关闭海外收入或海外客户贷款的通道吧?如果银行都关了海外投资贷款的通道,那前年、去年还有今年买楼花的海外投资客户该怎么办呢?

估计的确有许多购买了几套楼花想着 settle 一套拿出增值再买一套然后再 settle 下一套的“投资者”真的要考虑一下这几套倘若都 settle 不下来要怎样处理了。

一些区域的公寓楼和高端住宅以及,前短时间普涨却不太好的区的房子都可能收到影响。

都说银行信贷政策会紧一段时间,松一段时间,不会一直这样下去吧?

就拿目前的几家海外收入的救世主 Nab 和 Boc 来说,海外收入只能做投资房,相信不会多久两个银行投资房增长比例就会达到今年 APRA 限定的 10% 增长率。一达标就应该可以有一个很官方的理由关闭海外投资借款 — 「我们的投资贷款增长比例达标,受 APRA 要求不得继续开放投资房贷款申请,首当其冲就是海外投资可能会继续收紧。这和关闭应该没有什么大区别」。

中行在 2013 年也出现过类似情况,当时增长比例太高,内部境外收入贷款比例超标,后停止了借款,直到后来本地收入贷款增加了半年时间后才重新开放。

所以我们也不必要去追求各银行背后资本市场也好,金融监管也好,政治压力也好种种原因了。

我们只能说,希望明年 2017年,大量海外投资者楼花市场面临交割的时候,希望那时候各银行海外政策在经历过一番风雨摇摆之后,也能重新调整开放。

 

(五)

那这半年或更久时间里,等待 settlement 的海外投资客户该怎么办呢?

相信一些基金和非主流的金融机构也着手进入这块市场,我们也在积极联系希望可能帮助到海外的投资客户。

但还是那句话,目前没有什么好的解决方法。如果您的首付资金四成无法准备好,或甚至三成都是问题,我们建议您立刻考虑其他的方案,您可能出现违约丢掉物业和首付定金。

当然还有一些客户如果购买的是 Meriton 物业,可以考虑 Vendor Finance,但目前已经签订合同的客户借款比例也是 60% 利息 6% 左右。新购买的客户可以拿到更高至 80% 的贷款比例利息会低一些。

 

(六)

持有澳洲本地签证的客户,或如今澳洲办理贷款的客户。

My Home Loan 可以协助办理 Prime Lending,通过商业渠道审批,无需提供收入材料。

贷款比例如下:

  • 楼花 65% 贷款比例
  • 现房 75% 贷款比例
  • 土地建房,土地借款 50%~55% 贷款比例

申请费用和利息请联系贷款经理详细沟通。

 

(七)

最后。

从今天起 My Home Loan 关于海外的客户递交申请宣布收费,费用根据情况而定。

具体细节请联系贷款经理时做沟通。

 

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
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